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1、物业管理设备设施管理,物业设备管理基础,物业设备管理的意义和目标,1物业设备概述*什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。,2、物业设备管理的意义注：物业设
2、备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。,物业设备管理的目标 注：物业
3、设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A设备有效利用率，；B设备的完好率，；,物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效,物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。,1、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资
4、料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案 设备原始档案包括：设备清单或装箱单。设备发票。产品质量合格证明书。开箱验收报告,产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告。（2）设备技术资料设备技术资料包括：设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料,（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理*物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规
5、程。,对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。,二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1）初
6、期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，,（2）运行成本管理 能源消耗的经济核算。操作人员的配置 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对
7、长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。,（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。,定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电
8、气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。,（3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。,设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。,(4)物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点
9、检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。,(5)计划检修和维护保养的关系,设备设施管理概述,一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、设备设施管理的基本要求三、设备设施管理的内容与方法,一、房屋及设备设施的种类和组成部分,（一）房屋的种类和基本组成部分1房屋种类的划分按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。,按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构
10、或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。,2房屋的基本组成部分结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目,（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖,给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井
11、和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统,二、设备设施管理的基本要求,（一）基本要求做好设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。,设备设施完好率设备设施完好率是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。,三、设备设施管理的内容与方法,（一）使用管理通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。,（二）维修保养对设备设施进行的定
12、期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。（三）安全管理通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。,（四）技术档案资料管理加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购和零备件管理加强计划采购；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；严把采购质量关；妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。,（六）工量具和维修用设备的管理责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。（七）外包管理将某类设备设施
13、的管理全部外包给专业公司；将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行。,二、设备设施维修养护计划与实施,一、设备设施维修养护计划的制定二、设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责五、月、季度检查六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应八、安全工作,设备设施维修养护计划的制定,（一）制定设备设施维修养护计划的基本方法1维修养护的方式与类别（1）维修方式a预防性维修为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。,几种方式
14、：计划性预防维修（定期维修）：周期性特点状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。,b事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。c紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。,（2）修理类别大修中修小修,（3）修理周期和修理周期结构修理周期 对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用
15、到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。,2维修养护计划的种类（1）按时间进度编制的计划年度维修保养计划季度维修保养计划月维修保养计划,（2）按修理类别编制的计划如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3维修养护计划的编制依据房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的使用要求和管理目标安全与环境保护的要求房屋及设备设施的技术状态,4编制维修养护计划时应考虑的问题物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；应考虑到维修保养
16、工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；,应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；计划最后确定前，资金一定要落实；制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。,5维修养护计划的编制,6维修养护计划的内容,设备设施维修养护计划的实施,（一）修前预检（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（四）其他准备（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（六）验收和存档,设备设施维修养护计划的实施,（一）修前预检（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（四）其
17、他准备（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（六）验收和存档,运行和使用者的责任和配合,指定负责消防系统运行的责任人23人运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认运行责任人的职责,维修保养人员职责,应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。进入现场5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。接到运行人员通知，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障。,
18、月、季度检查,（一）每月检查1消火栓系统2自动喷淋系统3自动报警系统4防排烟系统5气体灭火系统6联动系统,（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。,半年检查和书面报告,消防设施各系统的运转情况；半年维修保养和检查记录：消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；保证消防设施正常运转的建议。,更换材料、设备的供应,维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。,安全工作,采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。在动力设备、易燃易爆和
19、贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。,共用设备设施的运行管理,一、制订合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员三、提供良好的工作环境四、建立健全必要的规章制度五、设备设施的状态管理六、节能管理,一、制订合理的运行计划包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等。二、配备合格的运行管理人员对职工进行多层次的培训。,三、提供良好的工作环境安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，有良好的照明和通风等。,四、建立健全必要的规章制度实行定人、定机和凭证操作设备制度可在运行中实行交接班制度
20、和值班巡视记录制度操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程,五、设备设施的状态管理（一）设备的检查 日常检查：操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。定期检查：在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查。（二）设备的状态监测 停机监测和不停机监测（又称在线监测）,（三）定期预防性试验 由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。（四）设备故障诊断技术 在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。,六、节能管理（一）采用管理手段节能降耗能源消耗表达式：Wn=WbWc
21、WsWfWsbWn 设备系统的综合能耗量；Wb 设备（或产品）标准能耗；Wc 操作人员非正常操作浪费的能源；Ws 因维护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf 运输、保管及其它非正常消耗；Wsb 设备状况不良，运行中浪费的能源。,具体措施包括：组织和管理体系落实加强节能宣传和培训，树立节能意识建立能源消耗的计划和考核制度在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用调整设备运行时间，实行节能运行程序合理设定运行参数,（二）采用技术改造节能技术改造节能（投资性节能）通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。,房屋及共用设备设施维护管
22、理项目的外包控制,一、共用设备设施外包的选择二、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制,一、共用设备设施外包的选择（一）项目外包分析物业管理企业的管理规模；所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；设备设施的生产年代、技术先进程度；政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；,自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；设备设施生产厂家的技术服务情况；市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。,（二）承包方评估企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力；企业质量保证能力；管理维护计划、标准；预算价格、付款方
23、式。,共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制,（一）订立外包管理合同应注意的事项在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失应在合同中明确服务的技术指标标准委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件,（二）外包管理合同实施应注意的问题建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题建立定期效果评估制度定期对承包方基本情况全面更新,几种典型设备设施的管理,一、供配电系统二、给排水系统三、消防系统四、电梯系统五、空调系统,一、供配电系统（一）种类按供电方式分为高压供电和低压
24、供电；按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；按供电性质分为长期供电和临时供电。,（二）管理工作主要内容配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度建立供配电系统技术档案配备各种必要的工具、仪器仪表等定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确建立临时用电管理制度,建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施做好节约用电工作，降低损耗限电、停电要提前通知业主、物业使用人供配电运行可建立24小时值班制度定时对备用电源进行检查重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量进行公共用电的测算
25、和计量统计工作,二、给排水系统（一）种类给水系统的种类可分为：生活给水、消防给水、中水和热水系统排水系统的种类：污水系统、雨水系统、工业废水系统,（二）管理工作主要内容建立给排水管理队伍。建立给排水运行管理和维修保养管理制度。建立给排水工程技术档案。配备必要的工具和安全防护用品。制定供水计划，保证供水的水压、水质。,有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。,（三）注意事项应保证消防用水的基本储备。北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。
26、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。,三、消防系统（一）构成,火灾报警系统消防控制中心消防栓系统自动喷洒灭火系统,防排烟系统安全疏散和防火隔离系统手提式灭火器其它灭火系统,（二）管理工作主要内容配备消防设施主管技术人员建立严格的消防设施管理制度建立消防设备、设施技术档案建立消防设备巡视、检查、测试制度对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算,（三）注意事项日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。消防演习是测试消防设备的有效手段。,四、电梯系统（一）种类按用途分有乘客电梯、载货电
27、梯和客货梯；按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分有单机控制、集选控制等。,（二）管理工作主要内容按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。建立电梯技术档案。备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。确定电梯的服务时间和清洁保养时间。,电梯的用电计量和运行成本核算。电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。,五、空调系统（一）种类按工作原理可分为压缩式和吸收式空调；按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。,（二）管理工作主要内容配备足够符合要求的专业技术人员。建立空调系统技术档案。制定空调系统运行和保养制度。备齐空调维修、测试用工具。确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。,进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，对空调系统进行严格细致的检查调整工作。定期对空调系统进行测试。,（三）注意事项空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。,谢谢大家,
