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1、XXXX大厦项目发展战略与定位报告,谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司,世联地产顾问（深圳）有限公司2004年2月,XX项目发展战略与定位报告,我们解决问题的技术思路,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,当前研究内容：开发商目标及约束条件,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形
2、象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向,同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”,开发商需要世联解决的问题,当前研究内容：项目界定,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,写字楼案例,基础资料研究,地块分析,区域背景,项目界定,第一部分：项目界定,一、项目分析二、区域背景,一、项目分析,项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结,项目规划
3、限制指标,项目所在区位：,本项目,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XXXXXXXX,XX,项目周边环境：,XX,注：本图仅为示意之用,XX,注释,XX,注释：,XX,注释,XX,项目交通,项目四至,XX,XX,小 路,XX,XX,XX,XX,XX,本项目,北,项目地块现状：XX,项目分析小结,二、项目区域背景,区域与城市的关联区域对外联系区域发展现状,项目与城市的关联,XX位置与XX的关系未来发展展望,区域对外联系,XX发展现状,通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：,XX,项目界定确定本项目的研究范围,1、城市宏观环境（宏观经济与城市规划）2、市场分析3、产业链
4、,我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作,当前研究内容,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,第二部分：基础资料研究,一、XX房地产市场现状二、XX宏观环境与规划发展三、XX产业链研究,一、XX房地产市场现状,办公市场商住市场,市场总体特点：区域化分布,XX,XX,XX,注释：XXXXX,办公市场现状：XX,资料来源：市场调研、企业访谈,客户（企业）类型小结：1、国家行政企、事业单位、大中型企业
5、；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；,办公市场现状：,资料来源：市场调研、企业访谈,办公市场现状：,资料来源：市场调研、企业访谈,小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。,XX办公企业浏览（1/2）,XX办公企业浏览（2/2）,XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼,XX办公市场总结,二、XX宏观环境,XX宏观经济状况XX规划发展,XX宏观经济状况研究结论,XX宏观经济：GDP指标,XX宏观经济：人均 GDP,XX整体经济结构：产业发展,XX宏观经济对其房地产
6、市场的带动,按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差,2003年XX宏观经济增长速度80人均GDP3259美元,XX规划发展研究总结,三、XX产业链研究,XX产业发展周期企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义,案例研究,案例研究对本项目的借鉴,？思考：从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？,本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）,本项目能够抓住的办公需求析(2/2),本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）,本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）,当前研究内容,分析思路,结果构成,实现
7、目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,解决方案,项目SWOT分析,功能比例,客户定位,形象定位,功能、产品定位,物业发展建议,区域竞争,写字楼案例,项目定位,项目发展战略,价格定位,经济测算,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,优势（S）：,劣势（W）：,机会（O）：,威胁（T）：,项目SWOT分析及相应战略,根据SWOT分析，得出本项目发展战略,1、适应多种客户需求，降低市场风
8、险2、可组合小空间，降低置业门槛3、形象公建化，低成本运作,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目价格定位,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目产品定位,客户定位参考规律任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不同。,世联客户分析模型,客户定义,企业成长历程,草创型,成长型,快速成长型,成熟型,规模小形象要求不高中低可临街商铺民宅,规模小在乎形象中
9、低可/分开民宅办公楼,有一定规模，在乎形象中高分开商业写字楼,规模较大在乎形象高分开商业写字楼,规模形象需求档次需求商住一起目前办公地点,特点,客户群分析,其他客户分析,目标客户(1/2),其他,XX产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等外地企业办事处,XX大中型企业,偶得客户,游离客户,重要客户,核心客户,草创型企业成长型企业投资客,项目客户定位,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目产品定位,写字楼案例借鉴,草创型、成长型企业对写字楼关注点区域发展前景好物业形象好，外观公建化价格实惠；小面积，总价低；24小时办公；（部分要求有居住功能）配套设施满足
10、基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等）交通便捷投资客关注点价格实惠，总价低区域发展前景好,写字楼案例研究总结,XX开发区中心区核心位置发展中区域XX产业带动区域首个写字楼项目项目形象高档项目成本中低档,项目所在区位项目发展背景项目开发目标客户关注因素,项目定位因素分析,高档地标积极进取朝气领先的时代，创新高档小空间，可自由组合,分析因素,本项目条件,衍生联想涵义,关键字：,项目形象定位,建议案名：,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目产品定位,功能办公、居住及配套设施；写字楼及公寓比例的确定原则以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风
11、险；从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公居住、居住、投资）；配套设施比例的确定原则既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；,功能定位原则,根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？,1、本区域现实条件的支撑？,结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明显较弱。,资料来源：世联模型,2、目标客户需求市场的支撑？,资料来源：客户访谈,3、公寓供给市场的重点竞争,资料来源：市场调研,XX,本项目项目产品定位,本项目总体功能比例,建议配套设施,设施：餐饮、娱乐、会
12、议、商务中心、银行、证券营业厅、便利店等,规模：12层，约5000平米,1、平面布置2、建筑设计3、建筑风格4、其它,物业发展建议,1、平面布置,N,1、平面布置：广场,2、建筑设计之户型（1/3）,+,=,标准单元户型面积：5060平米，可多套灵活组合,平面组合：公寓 办公,竖向组合：平面 复式,2、建筑设计之户型(2/3),也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果,2、建筑设计之户型(3/3),设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间的品质。(满足办公、商住的复合功能要求),二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。,2、建筑设计之环境,楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工
13、作压力,2、建筑设计之空间布置,入口及大堂现代气派，体现物业形象,2、建筑设计之大堂,引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等,2、建筑设计：生态概念,建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区别；现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；,3、建筑风格,提供酒店式服务业主入口厅堂设酒店式服务台；家居清洁及家务助理服务；干湿洗熨服务；安排电召的士服务；租车服务；提拿物件，关开车门；定时唤醒服务；代为订餐、送餐服务；代租、代管服务。项目盈利方式销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售）可租可售,其它物业建议,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目价格定位,项目价格定位,同档写字楼物业现有办公物业,销售：3000元/平租金：1020元/平,本项目价格定位：SERVICE OFFICE：3000-4000元/平商业：70009000元/平,同档商业物业,销售：66008800元/平,经济测算,经济测算方案、指标、结果总表,详见附件：,附件,市场竞争楼盘,文章出自淘宝商城,
