南通鑫乾项目整体定位及概念策划报告.159p.ppt

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1、2023/2/28,1,鑫乾国际购物中心项目整体定位及概念规划策划报告,2023/2/28,2,我们如何做？如何做好这个购物中心？,市场篇,定位篇,招商篇,写在前面的话,本次提案解决的问题,我们的主力客户群是谁？我们怎样引进？项目如何宣传推广？,我们为什么要做购物中心？我们的机会点在哪里？,了解 超越维度的南通印象深入 寻找项目定位的依托,构建 社区型购物中心发展的全新导向聚焦 社区型购物中心价值的新发掘登陆 业态组合建议及财务测算,通俗的说,也即,升华 招商策略及招商步骤远瞻 品牌推广及后期经营管理,2023/2/28,3,目录,了解 超越维度的南通印象深入 寻找项目定位的依托构建 社区型购

2、物中心发展的全新导向聚焦 社区型购物中心价值的新发掘登陆 业态组合建议及财务测算升华 招商策略及招商步骤远瞻 品牌推广及后期经营管理,2023/2/28,4,了解 超越维度的南通印象,1 南通商业布局现状分析2 个案研究3 我们的市场机会点,2023/2/28,5,市级商业中心南大街商圈繁荣活跃,南通商业布局现状,南大街商圈包括南大街、八仙城、人民中路，以南大街北段（十字街中远桥，长250米）为核心地块，南大街南段（中远桥段家坝，长500米）区块，八仙城区块，人民中路（友谊桥和平桥，长400米）区块，整体上呈“丁”字型分布。南大街商圈以百货店为骨架支撑，各种业态并存，集购物休闲、住宿餐饮、文化

3、娱乐为一体。据有关资料显示：南大街的日均人流量约为15万人，节假日甚至可达20万人以上，是南通最繁华的商业中心，是消费者的首选商圈。,2023/2/28,6,区级商业中心桃坞路商圈发展较好,南通商业布局现状,桃坞路是南通历史上的第一条商业街，自清末以来，一直是南通政治、金融、文化的汇集地。桃坞路经过拓宽改建后，与南通的天然景观资源濠河紧紧相连，与濠河沿岸的盆景园、西寺路等连接成片，做足“亲水”文章，人们在购物的同时，尽情观光休闲。大力发展文化、餐饮、购物、旅游业，现已初具规模：以崇川区政府为中心，更俗剧院为龙头，农工商、新一佳、肯德基、上岛咖啡等一大批连锁企业相继落户，桃坞路两侧不仅集中了可以

4、购买服装、鞋类，图书和杂货的品牌店，还云集各种饭店、茶馆、歌舞厅和银行证券公司。桃坞路商圈逐渐成为南通的文化中心，市民的休闲娱乐中心，成为仅次于南大街的副商业中心。,2023/2/28,7,南通商业布局现状,新型业态连锁大卖场发展迅速,南通市区共有连锁大卖场8家，主要分布在市区的繁华地区和大型社区，满足消费者的日常消费需求。2005年1-8月份8家大卖场实现社会消费品零售额5.9亿元，比去年同期增长23.9，占限额以上贸易企业零售额的14.8。,2023/2/28,8,特色商业街工农路、青年路餐饮一条街初具规模,南通商业布局现状,近三年来南通餐饮市场一直保持持续快速发展的势头，2005年1-8

5、月份市区餐饮业实现零售额6.72亿元，比上年增长11.3，占市区社会消费品零售总额的9.3%。市区餐饮业主要集中在工农路和青年路上，2004年末，市区共有住宿餐饮企业163 家，其中：位于工农路和青年路的有41家，限额以上住宿餐饮企业10家，占市区限额以上住宿餐饮企业数45。南通个人消费情况问卷调查结果显示：58的被调查者常去的餐饮场所是青年路和工农路。,狼山静海商贸步行街；中远路酒吧一条街；虹桥路龙虾一条街；钟秀路装饰建材一条街；越江路口汽车一条街；外环北路陶瓷建材小五金一条街；大学城科技一条街。,其他专业性商业街,2023/2/28,9,机会,优势,劣势,南通商业布局现状,威胁,1、作为市

6、级商业的中心，南大街商圈具有绝对的霸主地位；2、消费模式上，兼具日常消费与目的性消费；3、人流量大，客层涵盖全面；4、在南通人心目中已形成根深蒂固的不可撼动的习惯性消费场所。,1、商业网点过度集中于南大街商圈，形成单一核心商圈；2、围绕着市级核心商圈，周边各商业地区都存在交通拥挤、人流繁多等问题；3、由于地理条件的限制，其发展空间极其有限；4、规划设计落后，整体商业环境脏乱，消费环境乏味；5、服务质量差，商业总体水平较低；6、区级商圈发展不平衡、社区商业不完善。,1、随着南通经济水平的发展，居民消费观念的变革，适应新消费模式的集购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的综合性购物中心处于空白状态；2、中高

7、档品牌的缺失，零售业市场将大有可为；3、消费环境的规划设计、购物场所的氛围营造等在南通市场尚处于待开发阶段；4、社区商业的规划发展空间大量出现，区域商业亟待发展。,对我们的项目而言，其定位于何，选择何种商业模式，关乎其生存命运。,2023/2/28,10,位于南大街的文峰大世界是南通目前的时尚聚集地，目前已占据了南通市中档消费市场中的霸主地位。,个案研究,规模：主要业态分布情况：主要品牌：Esprit、Only、Ecco、Longines、Hush Puppies、CK、Jack&jones、Nike、Adidas、Swarovski、Belle 等。,优势点,劣势,汇集南通市场上现有的中档品

8、牌，拥有大量目的性消费的固定客户群，是南通时尚的风向标。,相对于上海南京等地，中高档品牌严重缺失；购物环境一般，规划设计单板，处于百货类商场装饰的初级阶段；周边的车流拥挤，消费环境不堪，导致大品牌客户的流失。,2023/2/28,11,位于南大街的金鹰百货也是南通目前的时尚聚集地，目前主要占据了南通市青年消费者群体。,个案研究,规模：主要业态分布情况：主要品牌：Esprit、Only、Ecco、Longines、Hush Puppies、CK、Jack&jones、Nike、Adidas、Swarovski、Belle 等。,优势点,劣势,汇集南通市场上现有的中档品牌，是时尚年轻人的聚居地。,

9、体量小，品牌质量不高；周边的车流拥挤，消费环境不堪，导致大品牌客户的流失。,2023/2/28,12,据相关资料了解，2007年实现地区生产总值2111.88亿元，比上年增长16%，增速继续在全省和长三角地区保持领先。其中，第一产业增加值173.96亿元，增长3.3%；第二产业增加值1196.89亿元，增长18.3%；第三产业增加值741.03亿元，增长16.2%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为8.2%、56.7%和35.1%。,南通GDP增长情况,我们的市场机会点,02至07年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为13.2%，人均可支配收入在20000元左右。,

10、南通居民收入增长情况,2023/2/28,13,2006年市区人均消费支出主要分类情况,2006年市区每百户耐用消费品拥有量情况,2007年南通实现地区生产总值2111.88亿元，同比增长16.2%，人均GDP突破4000美元。南通市民的消费潜力增大，消费结构亦发生重大变革，副食品的比重在下降，衣着、家居、餐饮、娱乐的比重在上升，白色家电的比重已接近饱和，电脑数码类产品的上升幅度空间较大。,我们的市场机会点,2023/2/28,14,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,欧美城市经济发展经验表明：当城市人均GDP达到4000美元时，人们单纯购物的时间会明显缩短，融合休闲、娱乐、文化与购物的

11、综合性商业业态将迅速发展。,我们的市场机会点,2023/2/28,15,南通市商业发展阶段判断:2007年南通实现地区生产总值2111.88亿元，同比增长16.2%，人均GDP突破4000美元。而目前南通市的城市化率大约只在25%-45%之间，城市化率较低；面对快速增长的GDP，城市商业形态已然全面发展，开始出现集购物、餐饮、休闲与娱乐相结合的多种需求，南通商业市场未来将有很大的发展空间。KPI（关键业绩指标）：地产指数处于大开发时期 城市经济快速发展、城市居民生活水平提高，促成对商业的需求在质与量方面的大幅提升。商业形式发展：超越传统商业范筹的广义商业出现，大型购物中心SHOPPING MA

12、LL，主题式商业地产如休闲和旅游地产等综合型商业业态开始出现。,我们的结论：目前南通市商业形式处于飞跃阶段，融体验式、主题式、情景化的大型购物中心将引领未来潮流。,我们的市场机会点,2023/2/28,16,深入 寻找项目定位的依托,1 我们的现状及SWOT分析2 项目主力消费客群定位3 我们的初步定位,2023/2/28,17,新城区位于主城区、狼山风景区与市经济技术开发区之间，其核心区域北起虹桥路、南川河，西至城山路，南到啬园路，东止裤子港，面积16.9平方公里。作为未来沿江现代化城市核心和江海联动、接轨上海的枢纽节点，新城区的建设正在形成你南通新的政治经济文化中心，进一步拉开了城市框架，

13、拓展了城市发展新空间；同时更有利于促进产业结构调整，提升服务业的发展，从而促进开发区和老城区的融合，增强老城区对开发区的辐射能力，使南通真正成为一座“滨江之城”。现时，南通大学新校区、体育会展中心、中央商务区新城区如火如荼的建设，带动了南通市房地产业的扩容、升温，不少市民关注的目光从狭窄的“六桥”以内转向天安花园、凤凰莱茵苑、兆丰嘉园等新城区的高品质大盘。由于摆脱了老城区土地制约的瓶颈，新开发楼盘把人性化的设计理念、高品质的景观环境逐一展现，让通城百姓见识了和谐精致的人居精品。,鑫乾国际购物中心位居城市主干道工农路与洪江路的交界处，毗邻联通大厦及市税务等政府行政部分，背临人口密集的老城区，面向

14、蓬勃发展的新城区，是既囊括了新城区广大发展空间的潜力资源，又辐射到老城区已有的纵深市场。,新城区链接,我们的现状,2023/2/28,18,20.光明南村21.光明新村22.虹桥南村23.虹桥新苑24.虹桥新村25.中远小区26.外滩小区27.都市华城28.新建路新村29.青年路新村30.易家桥新村31.南川园新村32.教育新村33.紫东花苑34.天虹公寓35.五步口社区36.小石桥花苑37.学田苑38.优山美地,1.天安花园2.春晖花园3.兆丰嘉园4.天都花苑5.莱茵苑6.中南世纪城7.金辉花苑8.朝晖花园9.跃龙小苑10.新城小区11.海港新村12.紫琅花园13.城山小区14.滨江花园15

15、.五山花苑16.五山公寓17.园林社区18.城南二村19.城南新村,目前本项目周边约有12万常住人口，其人均可支配收入在20000元左右，而随着新城区大量高档住宅社区的兴建入驻，新城区未来3-5年内的居住人口可达到20万以上，同时担纲主流消费群体重任的也必将是中产阶层。同时，本项目另外部分的大企业中心与中小企业发展总部的定位，也将为本项目带来大量的优质消费群。,本项目方圆三公里内的现有楼盘有：,我们的现状,2023/2/28,19,1、项目紧临南通城市出入主干道工农路，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；2、新城区是未来南通未来发展的重中之重，是南通未来极具发展潜力之区域；3、本项目位于

16、南通新城区靠近老城区的位置，扩大本项目的客户辐射范围；4、靠近多条城市主干道，多路公交车途径本项目及周边区域，享有优越的城市交通条件；5、周边小区密布，未来三至五年内居住人口达到20万人以上。6、周边有“易初莲花”生活大卖场，可以形成生活需求的公有复效。7、本项目另外部分的大企业中心与中小企业发展总部的定位，将为本项目带来大量的优质消费群。,新城区的入住率较低，目前的消费人口约7-8万人。,1、新城区的居民入住率偏低，消费人口暂时达不到商业体量的需求。2、其它区域的商业分流人流，例如：奥特莱斯、尚东生活广场、南通数码城等。,1、苏通大桥的开通，将加快南通与苏州、上海等区域的接轨。2、工农路车流

17、的快速上升，本项目位于黄金主干道眼睛位置。3、新城区居住人口的快速上升，客层相对于老城区，中产阶级将成为新城区的主流消费群体。4、新市行政中心的落成标志着未来南通市中心方位。,项目SWOT分析,机会,优势,劣势,威胁,2023/2/28,20,苏通大桥的建成通车，南通与上海将真正突破时间与空间的桎梏，为南通带来不只是距离上的差距。,对南通的科技辐射大大增强，将进一步优化南通的产业结构,南通在上海经济圈中地位确立，国际商贸企业集团纷纷挺进南通市场，大量的外部资金、技术、人才的引进必将加快高新技术产业的发展，同时促进原有传统产业的改革步伐。,带动南通临港工业的开发,苏通大桥的建成、宁启铁路开通、长

18、江口整治，运输条件的进一步完善，为正在建设中的大规模临港工业带筹备了物流中心的雏形。,促进南通人思维观念与消费模式的转变,要想将聚集起的人流、物流、信息流、资金流更好的为南通服务，关键是营造一个良好的经商发展环境和人居环境，同时培养南通人的开放意识与抢先发展的竞争观念。,重要导入因素,2023/2/28,21,主力消费客群定位,目标消费受众主基调：项目周边的中高档社区阶层有着坚实的经济基础，具备良好消费能力，消费意识正与日俱进,2023/2/28,22,他们的共同特质：讲究功能、更追求品质讲究舒适、更追求优雅讲究健康、更追求时尚讲究价值、更追求地位,主力消费客群定位,他们的共同身份：社会的中坚

19、力量,他们的共同作用：推动新消费意识 新消费模式 新消费理念,2023/2/28,23,White collar,主流身份：居住生活消费群时尚购物消费群休闲娱乐消费群,主要需求：生活居家满足购物欲体验新鲜,Business elite,Housewives,Kids,Fashion,主力消费客群的需求,2023/2/28,24,满足周边中高档消费人群的，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区级社区型购物中心,我们的初步定位,新都市生活港,新购物体验,新享乐主义,新生活模式,新都市享乐港,新都市消费港,生活居家,体验新鲜,满足购物欲,市场需求,核心利益点,项目竞争力,2023/2/28,25,构建

20、社区型购物中心发展的全新导向,1 我们的参考上海社区型购物中心解读2 我们的借鉴 上海社区型购物中心的成功经验,2023/2/28,26,1、上海社区型购物中心之百联西郊购物中心,作为百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心，西郊百联位于长宁区仙霞路、剑河路与哈密路的围合地带，占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，是国内第一家开放式的购物中心。项目引进了友谊百货、世纪联华、迪卡侬、永乐家电等在内等共116家不同类型的商家，多品类的专卖店组合是与主力店定位和品种互补，包含了购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等几乎所有的功能，其中连锁经营的超过85家，面积比重超过80；知名连锁品牌有2l家，面积

21、比重达到16。满足了消费者多方位的需求。,我们的参考,2023/2/28,27,主力消费群的圈定,上海西郊的长宁区新泾地区，中高收入人士居多，有非常强的消费能力,消费群体量的认定,商圈半径3公里左右，基本客群25万左右，加上辐射人群大约40万左右,交通状况的便捷,城市支干道、地铁2号线、多条公交路线,中高档层次的社区型购物中心,我们的参考,项目定位依托,2023/2/28,28,硬件设施,建筑形态绿化小品中庭广场、观光电梯休憩空间导示系统停车位、免费班车,业态组合,人文经营,多业态组合、多功能复合品牌化多组合饮食购乐享全方位网罗社区生活一站式便捷,文教服务、儿童益智乐园丰富多彩的主题文化活动社

22、区生活的文化舞台,项目集客系统的完成留客体系的基础奠定,我们的参考,项目优势解读,2023/2/28,29,项目集客系统的完成 留客体系的基础奠定 完善的人流动线设置引导,仙霞路入口,剑河路入口,我们的参考,2023/2/28,30,业态组合配比,我们的参考,2023/2/28,31,2、上海社区型购物中心之百联南方购物中心,百联南方购物中心前身为上海友谊南方商城（2004年12月更名），是上世纪九十年代建成的沪上首家社区型购物中心，也是上海西南地区最大的购物中心。以家乐福超市（开业于1999年9月）、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主，配以大量的专业商场、品牌特色专卖店、餐饮项目、娱乐项

23、目等。近两年来百联南方正在重新整合规模进一步扩大，目前已成为上海西南地区效益最好、人气最旺的购物中心。,我们的参考,2023/2/28,32,项目优势解读,规模体量,地上五层，地下局部一层，拥有近10万平方米的建筑空间和6.8 万平方米的营业面积,以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为先导，配以大量的专业商场、专卖店、餐饮项目、娱乐项目等,主力店引导各业态均衡发展,便捷交通,地铁一号线、诸多公交线路、多辆免费小区班车、300多辆车的停车场等,消费群的不断增长,莘庄、梅陇的崛起，人口密度大幅提升，消费层次大幅跃进,在大上海的急速扩张中，南方商城“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为

24、一体”的经营定位，凭借明确的目标市场，伴随着梅陇、莘庄地区的发展共同进步，时刻保持着地区核心竞争力的优势。,我们的参考,2023/2/28,33,业态组合配比,我们的参考,2023/2/28,34,34,友谊百货、家乐福超市、好美家建材超市分别满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要；一百二十余家品牌特色专卖店，包括ESPRIT、NAUTICA、金海马、永乐等知名成熟品牌，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面；中西快餐、酒楼、火锅城等满足了人们的餐饮消费；电影城、游乐城、健身中心、咖啡厅、茶房等，是人们娱乐休闲的好去处；一系列的社区服务项目、药店、邮局、银行、旅行社

25、、书城、美容美发等等，为居民生活带来了便利。,项目业态组合一览,我们的参考,2023/2/28,35,35,3、上海社区型购物中心之证大-大拇指广场,证大大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资、并由上海证大商诚房地产开发有限公司开发的综合性商业广场。项目占地近5.3万平米，建筑面积逾11万平米，融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店）、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的复合式社区区域型商业中心。2003年被市商委等有关部门列为“上海十大社区商业示范点之一”，浦东新区“一号工程”，2004年被中华工商联合会评为中国商铺100强。,我们的参考,2023

26、/2/28,36,核心竞争力,价值认同感综合商业、艺术地产、人文精神建筑,市场敏感度浦东中心、联洋核心路网庞大、高效便捷,项目核心竞争力解读,辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域区位优势明显并汇集庞大的交通网络,经常性消费商圈即联洋国际社区有10万高收入消费人口（一级消费群），基本性消费商圈消费者（二级消费群）超过25万，旅游性消费商圈消费者（三级消费群）辐射浦东乃至整个大上海，人口数量逾10万,收藏了法国“大拇指”雕塑，及美国“LOVE”雕塑和其它主题雕塑，并与“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，通过建筑、

27、小品而营造出浓郁的艺术氛围,消费偏好度高档社区、富人云集、消费强劲,我们的参考,2023/2/28,37,业态组合配比,我们的参考,2023/2/28,38,社区型购物中心评估,我们的借鉴,2023/2/28,39,社区型购物中心评估,西郊百联、大拇指广场为中高档商业定位，南方百联则为中档类型的社区型购物中心，这主要取决于周边普遍存在的主力消费群。,三个社区型商业项目的业态主要以购物、餐饮为主，娱乐为辅，并配置一定的社区服务型功能商业，各个业态之比约为5：3：1.5：0.5。,市场整体定位,商业业态配比,我们的借鉴,2023/2/28,40,在深入分析完上述社区型商业项目之后，我们将之与本项目

28、相较，回顾我们之前社区型购物中心的初步定位，其合理性与可行性分析如下：,社区型购物中心设立基础,周边住宅密集 无大型的商业项目 在市级商业中心的范围之外 交通便利,本项目,本项目周边住宅密集，不乏少量的高档社区，周边消费潜力巨大 项目周边无大型的综合性商业项目，易初莲花与麦客隆的日常消费情况一般 项目位于老城区与新城区之间，属市中心商业中心范围之外 项目位于城市主干道工农路上，交通便利，路网发达,本项目完全具备定位成社区型购物中心的前提，而作为社区型购物中心，又将明显的与南通现有的市场相区隔，是在项目准确定位基础之上，出位的关键所在。,我们的借鉴,2023/2/28,41,聚焦 社区型购物中心

29、价值的发掘,1 项目整体定位描述2 项目主题价值点3 项目形象宣导及形象系统,2023/2/28,42,区别于严格意义上的Shopping Mall，鑫乾国际购物中心是借鉴了欧美购物中心的精髓，以上海地区的社区型购物中心为蓝本，并融合南通当地市场环境，构建出的一处独一无二的集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化于一体的“全客层、社区型”的南通首家Shopping Mall，强调新都市消费主义的生活体验。,我们的整体定位,与人们所熟悉的shopping mall有所不同，鑫乾国际购物中心不仅包含前者的购物功能，涵盖了集休闲、购物、娱乐、美食为一体的消费模式，同时又是对现有shopping mall

30、形式的创新，是一种情景交融的休闲体验性商业消费场所，是一种全新的、自主选择的全新商业。鑫乾国际购物中心承袭“体验经济”理念，以提供综合型体验而不单单是服务或产品价值。不仅为满足附近居民每天的生活需要，提供购物门类品种齐全的日用商品、服饰、家俱，集中由精选商品的服饰店、手工艺店组成的中心；更为南通市居民提供一个集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、文化于一体的体验式消闲中心，为人们提供一个开放、体验、互动式的社交的场所。构建一个南通标志性的餐饮娱乐休闲商业平台，鑫乾国际购物中心的愿景是成为南通耀眼的城市名片。,服务于周边中高档阶层的南通首家区级社区型购物中心,2023/2/28,43,功能定位,作为南

31、通首家真正意义上的国际购物中心，依托于周边庞大的消费客群，本项目需要满足如下功能：居家生活功能、品牌购物功能、休闲娱乐功能、特色餐饮功能、社交文化功能等。而鑫乾国际购物中心提供给消费者的不单单是综合性的产品或服务价值，不仅提供购物门类品种齐全的精选百货、服饰、家电、家纺等，提供餐饮国际连锁快餐、特色风味中西餐、甜品面包等，提供休闲娱乐健身会所、美容美发瘦身、KTV等；更为南通居民提供一个集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、文化于一体的体验式消闲中心，为人们提供一个开放、体验、互动式的社交的场所。鑫乾国际购物中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、配套服务等功能于一体的一站式商业综合体，是南通首

32、家社区型的Shopping Mall。,一站式商业综合体,2023/2/28,44,生活居家,Enjoy新享乐主义,Style新生活模式,Fathion新购物体验,体验新鲜,满足购物欲,市场核心利益点,2023/2/28,45,项目主题价值点,南通首家区级社区型Shopping Mall,新都市消费主义的全生活体验,新都市生活港,新都市享乐港,新都市消费港,三大主轴,精选美食,休闲娱乐,流行百货,五种业态,数码家电,生活服务,八项功能,购物,文化,聚会,活动,服务,休闲,资讯,自然,2023/2/28,46,新生活方式下的吃穿住行，打造“新生活模式的样板示范区”,新生活模式,新消费方式下的饮食

33、购乐享，打造“南通享乐第一站”,新享乐主义,对接国际品牌的商业文化大使，倡导品质消费观，打造“南通品质购物的旗舰产品”,新购物体验,项目定位下的目标,新都市生活港,新都市享乐港,新都市消费港,核心利益点,项目竞争力,定位下的目标,Shopping Mall,2023/2/28,47,核心宣导标识,2023/2/28,48,Logo释义,畅,尚,食,魅,关键字：娱乐,关键字：休闲,关键字：餐饮,关键字：购物,2023/2/28,49,核心宣导标识,2023/2/28,50,导购手册,2023/2/28,51,导购手册,2023/2/28,52,导购手册,2023/2/28,53,网站建议,202

34、3/2/28,54,登陆 业态组合建议及财务测算,1 上海商户意向调研2 业态组合建议3 楼层功能诉求及主题推广4 南通租金调查及财务测算,2023/2/28,55,上海商户意向调研,经过大量的商户调研及拜访，对南通市场有意向的商家，多为中档次的商家，为国内一二线品牌，但也不凡少量的国际二线品牌的青睐。商家意向情况见附件。,2023/2/28,56,1、项目以中高档精品消费为主导；2、组合少部分的高档奢华消费，以其示范和引导作用来提升整个项目的消费水平。（考虑到高档奢华消费品商家的入驻困难问题，可选择提升逐年进驻率的方式导入商家）；3、兼顾部分中档消费，以覆盖尽可能多的客层，提升项目人气，聚集

35、商业氛围。同时在今后的运营中，随着项目经营的良好运行，可配合奢华消费品的逐年递增而适当减少中档次的消费产品，根据市场情况适时调整项目消费品档次。,我们的档次定位,中高档精品消费商业中心,2023/2/28,57,2、导入主题情景式消费氛围，让每一名消费人士停留3小时成为现实；,3、多元主题消费模式取代传统购物商圈，扩散商圈辐射层。,1、以分时消费模式导入精细消费观念，增强高价值商品的销售力；,业态规划理念,我们的业态规划理念,2023/2/28,58,南通市民的消费倾向，居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；消费观念有所改变，开始追求较高的生活水准，文化娱乐以及其他消费有所增长；消费

36、领域不断拓宽，消费需求呈现多样化、多层次的格局，住房、汽车、旅游等新消费热点不断涌现；服务性消费需求不断增加，消费方式更加科学，注重消费环境的选择。,项目自身配置有写字楼，加之临近的移动通信与南通税务大楼，未来本项目周边的中高档消费群将大量上升，考虑到这部分人士的消费习性。,业态组合设置依据,基于本项目Lifestyle Center的全新定位，商业业态的组合宜以餐饮、购物为主，娱乐休闲、社会服务等为辅的方式来设置。,依据周边可能的目标消费群，中高收入人群与拆迁安置房居民共存的局面，为尽可能吸引大量的消费群所需,借鉴社区型购物中心的业态组合及配比方式,定位依据,客群依据,标准依据,消费市场依据

37、,体量布局依据,业态组合建议,2023/2/28,59,不设置大卖场,项目10分钟步距范围内已有易初莲花与麦客隆两家大卖场，为避免恶性竞争；而且大卖场对场地要求也较大，项目并不具备这样的条件。,不设置大型专业卖场，如家居建材等,项目自身的写字楼，临近的移动通信与南通税务大楼，未来本项目周边的中高档消费群将大量上升，考虑到这部分人士的日常消费主要以购物餐饮休闲为主，而大型的专业卖场则消费潜力不大。,不设置国际一线品牌,以购物为主,南通市场目前的消费层次，国际一线品牌的消费市场并不大，其入驻也将有很大的困难；但是项目应该依据南通市场的消费情况做及时的调整，随着消费水平与消费观念的改变，项目可逐步引

38、进一些高档次的品牌。,考虑到项目周边密集的居民，未来大体量的写字楼族群，和未来项目经营过程中的各类商家、社区活动的举办等，宜以购物为主。,业态组合排除考虑点,业态组合建议,2023/2/28,60,业态组合整体分布计划,各业态总面积比大致为：餐饮：购物：休闲娱乐=20%：55%：25%,业态组合建议,2023/2/28,61,围绕“国际购物中心”的整体定位，沿着市场核心利益点（新生活模式、新购物体验、新享乐主义）的铺展，结合项目“餐饮、购物、休闲、娱乐”四大主功能的业态业种，各楼层业态主要功能诉求分别为：,4F 主要满足白领阶层的休闲娱乐体验，追求的是都市中炫彩斑斓的享乐生活,楼层功能诉求,B

39、1 主要满足周边居民的居家生活所需，追求的是品质生活,1F 主要满足富裕阶层的奢侈享受，追求的是精致生活,2F 主要满足中产阶层的时尚消费欲望，追求的是新都市中的风尚潮流生活,3F 主要满足全年龄层的购物体验及欢乐消费，追求的是新都市中的百样生活,2023/2/28,62,主题关键词：时尚物语单纯的时尚语汇的组合，却更能直观的传达项目各楼层的功能特色。,方案一,楼层主题,2023/2/28,63,楼层主题,每个楼层都有可以按照各自的主题进行装修，让消费者能在鑫乾国际购物中心进行一场五大洲的奇幻旅行。,方案二,2023/2/28,64,业态组合,由于图片比较大，请参看图纸。,B1,2023/2/

40、28,65,业态组合,1F,2023/2/28,66,业态组合,2F,2023/2/28,67,业态组合,3F,2023/2/28,68,南通的主要消费商业街为以下几条：人民路南大街工农路青年路跃龙路桃坞路 孩儿巷路环城路,我们以上述几条商业街区划分商圈，进行市场租金摸底调查，通过后期细致的整理分析，得出下面的各项数据。,南通租金调查,2023/2/28,69,南通租金分布情况（租金以建筑面积计算）,建材市场,主要商圈,1-3元/天 人民路,8元/天易初莲花,8-15元/天八仙城,南通租金调查,2023/2/28,70,租金总结（租金以建筑面积计算）,南大街濠河商圈租金在2.5-5.5元/天人

41、民路沿线租金在1.0-3.0元/天青年路跃龙路沿线租金在1.0-3.5元/天工农路沿线租金在1.0-2.0元/天环城西路沿线租金在3.0-6.0元/天易初莲花内铺租金在8.0元/天八仙城租金在8.0-15.0元/天,南通市场整体租金水平不高，但在超级卖场内的商铺租金则非常的高，原因是该类商铺购物环境和商业氛围以及消费人流相对于其他商铺高，相信通过科学规划和一段时间的养铺以及商业氛围的培育，本案也能达到这样的租金。,南通租金调查,2023/2/28,71,由于易初莲花下的内铺与大润发下的八仙城，都是属于成熟商业，依附于超市卖场的人流优势、品牌优势、交通优势等种种优势。其商铺的租金相应的比较高，在

42、整个租金调查的抽样样本中属于特例，与本项目相似度较小，其租金数据仅供参考。由于南通还没有Shopping-Mall这种类型的商业项目，对于我们没有一个准确的参考对比样本，所以我们通过对南通主要商圈的调查，推算出该价格。,南通租金调查,租金总结,2023/2/28,72,商业物业价格拟合系数表,南通租金调查,租金总结（租金以建筑面积计算）,2023/2/28,73,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目的参考定价：以项目A中最高租金为参考：5.51.34=4.10以项目B中最高租金为参考：3.01.24=2.42以项目C中最高租金为参考：3.51.245=2.81以项目D中最高租金为参

43、考：2.01.12=1.79以项目E中最高租金为参考：6.01.375=4.36本案租金推算：本案租金=以项目A为参考的租金A权重+以项目D为参考的租金D权重=4.10*0.66/(0.66+0.76+0.755+0.88+0.625)+2.42*0.76/(0.66+0.76+0.755+0.88+0.625)+2.81*0.755/(0.66+0.76+0.755+0.88+0.625)+1.79*0.88/(0.66+0.76+0.755+0.88+0.625)+4.36*0.625/(0.66+0.76+0.755+0.88+0.625)=2.98元/平方米/天本案一层租金为3.0元/

44、平方米/天注;权重=（1|1各比较对象的比较系数|）/（1|1各比较对象的比较系数|）,我们的租金制定,租金总结（租金以建筑面积计算）,2023/2/28,74,租金收益测算,方案一：按平均得房率55%计算，一层使用面积租金约为5.4元/天。,2023/2/28,75,租金收益测算,方案一：未来5年租金收益测算,5年含免租期的租金收益为：8237.62万元;5年扣除税收的含免租期的租金收益为：8237.62万元0.83=6837.23万元,2023/2/28,76,租金制定原则,如果以濠河商圈为圆心，那相对于人民路，工农路，青年路，跃龙路等成熟商业街区，本项目所处的工农路洪江路属于远离濠河圆心

45、的新兴商业街区。但通过商业要素的得分比较表得出的分数，我们将本项目的1F商铺租金定为均价3元/天（租金以建筑面积计算）这个区间内。,我们的租金制定,2023/2/28,77,本项目优势：根据未来城市规划，新城区开发成为重点，而本案所处区域正式连接新旧城区的必经要道，在地理位置上的优势巨大。与世界接轨，采取国际先进运营管理方法，“统一招商，统一物管，统一经营，统一业态，统一形象”，实现错位经营。南通首家提出Shopping-Mall主题概念的商业广场。直接从上海引进部分品牌主力店客户资源的入驻为鑫乾的品质提供了保证。开发商自留全部商业物业，科学的业态组合，放水养鱼，避免售后返租的麻烦。,我们的租

46、金制定,租金制定原则,2023/2/28,78,增值因素：,到2010年可实现15%租金增幅,每年5%的租金递增水平,可实现10%租金增幅,我们的租金制定,租金制定原则,2023/2/28,79,原租金：3元/天加上20%的增值因素后的租金：3元/天*1.25=3.75元/天,按照60%的得房率可以得出使用面积的租金为6.25元/天,我们的租金制定,租金制定原则,2023/2/28,80,租金收益测算,方案二：试算一层租金为6.25元/天，按使用面积计算,2023/2/28,81,租金收益测算,方案二：未来5年租金收益测算,5年含免租期的租金收益为：10982万元;5年扣除税收的含免租期的租金

47、收益为：10982万元0.83=9115.06万元,2023/2/28,82,升华 招商策略及招商步骤,1 我们的合作方式2 招商策略及招商步骤,2023/2/28,83,纯租金 保底+提成,合作方式,2023/2/28,84,纯租金方案：优点：市场需要培育，有利于业态组合和商业规划的统一，也有利于统一经营几年以后的商业调整。缺点：培育市场期租金比较低，如果租金比较高的话则入驻品牌客户质量不高。建议：以较低的租金水平吸引品牌客户入驻本案，首先营造商业氛围。,合作方式,2023/2/28,85,保底+提成方案：优点：可以吸引大品牌客户入驻，培育市场的时间相应缩短，有利于促进市场成熟，加快整体出售

48、方案的实施。缺点：培育市场期租金比较低，无法及时回笼资金，开发商与供应商一同承担经营风险。建议：以合作或者免租等一系列优惠方式引进品牌主力店，提高本案商铺档次。用这些品牌主力店的品牌效应为本案造势，吸引其他商家的入驻。,合作方式,2023/2/28,86,招商原则招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。坚持平等互利的原则坚持谈判条件的灵活性的原则 坚持信用原则,招商策略,2023/2/28,87,招商准备过程 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节。招商策划和客户的选择。在招商过程中，有必要对每个客户进行分级评价，从保证购物中心的商品种类的完整性和经营项目

49、的多样性与综合性以及租金收益来预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。明确谈判条件。规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策。组成谈判小组。,招商策略,2023/2/28,88,招商渠道 坐招项目洽谈会项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。主力店客户签约仪式 为先前确认的主力店客户举行签约仪式，挑选嘉宾及传媒参加，籍此提高项目的社会层面与社会知名度，达到广泛宣传推广的效果，同时巩固了观望客户的信心，为今后的顺利完成招商工作做好铺

50、垫。直招登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访客户，具体介绍项目情况，探讨合作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，容易引起被访者的兴趣。,招商策略,2023/2/28,89,制订谈判策略 招商洽谈的策略主要分以下三方面:调查了解客户的基本信息。在以上工作的基础上，制定相应的对策。对招商洽谈对方可能提出的各种要求和问题应有所准备。,招商策略,2023/2/28,90,明确谈判程序 招商洽谈需要一个过程，其基本程序六个阶段。开局，即确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。摸底，即谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立