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1、苏州雅诗阁酒店公寓项目 融资计划书,2010年7月,目 录,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,第一部分 本项目介绍苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）位于苏州石路（步行街）29号,地理位置优越。第二部分 市场研究苏州2009年GDP总值为7740亿元，年增长11.0%。石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力的文化娱乐、创意商业集聚区。,报告搞要,第三部分 产品研究苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。
2、目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。第四部分 综合分析SWOT分析优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次威胁：国家政策和税收政策的不确定性劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品,第五部分 改造方案1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。第六部分 财务分析本项目在改造完成后，商铺部分租
3、售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为17000元/平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目IRR=29.6%NPV=22615.64万元第七部分 融资计划,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、项目概括,本项目位于石路（步行街）29号。处于商圈内核心位置，步行街十字路口，地理优势明显。周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商 业集聚度极高。紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线 换乘站文济路站近在咫尺。,（三）项目性质,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,产品研究,综合研究,项目改造方案
4、,项目财务分析,项目融资计划,(一)市场宏观经济,苏州2009年全市实现地区生产总值7740 亿元，按可比价计算比上年增长11.0%。,一、苏州房地产市场分析,古城圈层核心圈层中心圈层外城圈层,二、苏州商业市场未来发展,（一）商圈划分根据政府规划和地理环境特征,（二）未来苏州商业格局,观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区；石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区；南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区；湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心；新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特 色鲜明
5、、凸现精致典雅的市级商业中心,单位：亿元,（三）商贸业相关指标预测,苏州社会消费品零售总额预测20072010年年增长15%，2010年达到 860亿元;20112020年年增长12%，2020年达到2671亿元;苏州市区批发和零售贸易等增加值预测20072010年年增长15%，2010年实现增加值441亿元;20112020年年增长12%，2020年实现增加值1370亿元;苏州市区现代商业规模预测2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区 总额的50%，为430亿元;2020年占比提升到60%左右，总额为1603亿元;,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,产品研究,综合分析,项目改造
6、方案,项目财务分析,项目融资计划,一、苏州商铺市场分析苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。,石路商圈总面积达127万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街。是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的 高品位的商贸旅游经济带的黄金地段充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观 前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。,（一）石路商圈,业态分析,石路商圈主要商铺业态以服饰餐饮休闲娱乐和大型小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势,本项目,附：商圈内重要项目分析,(二)观前商圈,观前商业
7、中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿 路，南至干将路，北依旧学前、因果 巷，西达人民路。区内融购物、娱乐、餐饮、旅游、观 光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。,业态分析,观前商圈主要业态以服饰、餐饮、休闲娱乐和大型商场、专业卖场为主,（三）、商圈综合比较,酒店式公寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金收益相当可观。,二、苏州酒店式公寓市场,酒店式公寓特征地段的不可替代性有酒店独立产权，酒店管理公司管理配套功能突出 细致入微的物
8、业服务,（二）客户群定位,（三）酒店公寓与其他物业类型比较,总结：从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出30%左右。而环球188因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出280%。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 雅诗阁，其在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家69个城市拥有超过25,000 套公寓单位；在全国拥有27个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过25年
9、的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。,三、重点项目比较：,总结：目前“观前一号”的底楼外铺价格是26元/平方米/天。内铺价格为13元/平方米/天。而本案商铺价格则定为13元/平方米/天。2-5楼租金按比例递减。酒店式公寓价格目前“观前一号”为25000元/平方米均价。而本项目最终实现的销售价格暂定为17000元/平方米均价。（保守预测）,四、附项目周边楼盘信息,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,
10、综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,1、便捷的交通2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。3、附近商业气氛浓郁，新一 轮商业改造即将开始。4、产权可分割5、雅士阁酒店管理品牌,一、项目SWOT,S,1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有2、住宅市场低迷，导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产,O,W,T,1、占地面积小，容积率高。3、以公寓的角度来说，附近环境比 较嘈杂。4、水电运用是目前住宅的二倍5、停车位数量不足,1、政策风险2、酒店公寓规划的设计3、投资者预期租金的实现4、定价问题5、酒店式公寓成本较高6、经营酒店管理公司的方式 及口碑,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品
11、研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、项目改造后状态,现本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园。本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可对
12、外销售。整体项目约在2011年前完成整体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。,6-19F,雅士阁酒店式公寓,引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 雅诗阁,二、经营方式整体改造成本在79679290元人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。
13、第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性,条件假设：,本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，6-20楼为酒店式公寓，21楼为花园屋顶。假设商铺长期租赁，出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，由雅诗阁酒店管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店式公寓实现均价17000元/平方米。,1、项目改造后形态：,2、项目收购成
14、本：,3、项目开发成本表：,4、项目其他成本表,5.2年增长比率假设,5.3其他比率假设,5.4商铺租金收益,*租金收益（单位：万元）,5.5十年后商铺销售总价与销售收入,6、酒店式公寓销售分析假设,6.1、酒店式公寓销售进度,*（单位：万元）,7、现金流量假设,8、现金流量表,*（单位：万元）,9、财务指标,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合研究,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,项目融资计划,鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行2.76亿元的信托计划。用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下：融资资金：4000万元 融资期限：1年 融资用途：作为发起资金，启动信托计划,项目融资计划,投资收益：（1）固定收益 15%（固定收益通过信托计划直接支付，支付方式根据信托合同执行。固定期收益目前为年收益15%，4000万元的收益为人民币600万元）（2）浮动收益 项目利润分成（可洽谈）浮动收益为销售净利润（销售收入的总额，去除各类成本、费用、税金后的 净利润）。资金保障：（1）房屋抵押（2）销售回款 资金退出：本金到期归还，股份分红。,
