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1、互动电视业务规划,深圳市同洲电子有限公司,目 录,同洲增值业务简介,互动电视业务规划,前 言 互动电视业务和传统电视业务的本质区别在于老百姓实现了“从看电视-到用电视-娱乐电视”的转变，运营商实现了“从传统单一的收视费盈利模式-复合型的立体收入模式”的转变，所以要成功实现“革命性”的突破，让老百姓养成“要用-可用-愿意用（黏住）-喜欢用（离不开）”互动电视业务的习惯，产生旺盛的人气是核心工作，随着双向互动业务项目的实施，我们和运营商即将面临的三个棘手核心问题：1.如何打造一个可运营的成熟互动电视产品，让老百姓感到互动不再陌生，互动成为一种生活习惯2.如何形成良好的运作体系，能够保障互动电视业务
2、内容的安全、高效运营3.如何快速发展用户，让互动电视顺利进入千家万户,1期的目标是搭骨架，大力推广VOD等老百姓认可度较高的实用业务，以“好看、好玩、有便宜占”为评价标准，大力发展互动电视用户数，让用户了解互动电视，打破互动电视在老百姓心目中的涨价壁垒，培养用户的使用习惯；2期的目标是以大力发展“互动增值业务”内容为主，突出平台扩展性建设原则，丰富互动电视业务，满足家庭娱乐需要，提高用户的“粘稠度”。3期的目标是实现“三屏合一”的业务，能够将短信增值服务、武汉有线宽带服务纳入到互动电视终端点播、下载业务系统中去，实现“1鱼多吃”的服务格局。逐步实现以“视频业务为核心”，“增值产品为亮点”、“数
3、据资讯服务为支撑”的三足鼎立业务格局,互动电视业务规划步骤,1、电视广播类：为满足数字电视用户收看直播电视节目需求的业务，如：高/标清电视、节目导视、付费频道试看、频道回看、电视录相、音频广播；2、视频点播类：利用视频VOD点播技术，开展针对电影、电视剧、教育、综艺栏目、卡通动漫等各类型节目的视频点播服务，如：新片爆点、超级影院、魅力剧场、栏目荟萃等；3、增值应用类：满足互动电视用户的个性化需求，结合VOD点播技术以及增值产品自身资源在STB上开展应用，进一步拓展数字电视经营范围，使用户产生黏性，达到好看好玩有便宜占的效果，如：家庭相册、直击股市、全家唱、逍遥游戏、星座物语、育儿平台、益智答题
4、、娱乐视听、电视医疗等4、资讯服务类：文字图片信息服务产品，主要用以视频音乐照片上传下载、公益、政治、生活信息检索领域，如：政务大厅、生活资讯、美食天地等；5、营销广告类：各类为推广互动电视服务，快速批量化发展数字电视双向业务的用户数、增加运营商ARPU值架设的服务和各类广告形式（EPG广告、视频广告、冠名广告业务等），如：集团客户、党员教育、冠名剧场等。6、自助服务类：为方便用户使用数字电视相关业务开设的辅助业务，如：在线营业（在线订购/业务展示）、点播记录、收藏、书签服务、系统消息、系统帮助（常见问题）、影视搜索等。,数字电视单双向业务规划类型：,单向业务规划,由于传统单向业务的发展趋近于
5、成熟，其业务的类型和内容相对都比较固定，可发挥和扩展的空间较窄，其业务规划的核心就在于让老百姓看的多、看的好、并且接触简单的交互操作，为双向业务的发展奠定基础用户习惯的培养。,高清电视,标清电视,阳光政务,魅力城市,音频广播,单向游戏,系统设置,节目导视,单向Portal,股票信息,NVOD,高/标清双向业务规划考虑的因素,机顶盒性能主要指标（芯片、CPU、内存）用户特征及需求（高消费、收入稳定）业务形态（高1280*720/720*576/8M标清640*525/352*288/3.75M）资费标准 围绕不同用户群体的需求，形成不同层次的产品结构（高端向下兼容，低端向上呼应），建立具有针对性
6、的产品供应和服务体系,1）普受欢迎类型，如影视剧、体育节目；2）随收入提升偏好度下降型，如音乐、动漫、游戏类节目；3）随收入提升偏好度上升型，如新闻资讯、热点、财经类节目。,看电视 电视节目/数据广播/调频广播/NVOD/节目导视,用电视VOD点播/NPVR/时移/精彩回放/信息浏览查询/电视宽带,娱乐电视卡拉OK/互动游戏/视频通话/家庭相册/电视杂志/金融财经/,单向高标清业务,双向（互动）高标清业务,高清和标清业务规划区别高清业务完全融合标清业务；高清业务的UI展现形式、清晰度、页面响应速度优于标清业务；高清业务的栏目数量、影视节目内容要多于标清，并且重点体现娱乐电视的服务；,高清双向业
7、务规划,依据武汉当地的节目数量、内容、制作能力来定,标清双向业务规划,由于互动电视发展的主力还是标清用户，所以能够聚集和留住人气的产品仍然保留，同时因为表情机顶盒的硬件效能比较低，因此我们删除了电视商圈、频道录像、天天高清套餐、家庭相册5个产品。,为了保证高清业务的吸引力我们仍可提供下述产品，以提高高清业务的价值。,其他增值产品产品附录,门户（Portal）是系统的入口，可以整合很多功能并让用户快速通达各类业务，从而引导用户更好地体验使用达到支持运营策略的目的。业务：如，数字电视，信息电视，互动电视（大众、大客户）应用：如，时移电视，精彩回放，下载，电视银行产品：如，点播，游戏，财经，互动娱乐
8、其他：如，政务，党教，广告位，页面营销位个性化：给不同的用户以不同的选择虽然门户的规划设计不是千篇一律的，但大体上还是要体现这些方面。具体的规划最终视各地的运营思想和经营战略而定。,Portal解决方案,1、置界面于用户的控制之下操作方便；2、减少用户的记忆负担容易理解；3、保持界面的一致性容易熟悉；4、扩展性好添加和删除业务不会影响整体规划；,Portal设计的原则,说明：开机即进入双向Portal，当且仅当网络不通或没有节目信号时，进入功能Portal（固化在机顶盒内部，完成单向业务，即数据广播广播业务）；当网络通畅后可返回至双向Portal；按遥控器的iTV键直接进入Portal；向下兼
9、容、向上呼应,Portal,业务Portal（网络）,功能Portal（单向/本地）,天威现有高/标清互动业务Portal,全新的高标/清互动portal采用了“工”字型结构，能够在首页一次性呈现1-3级业务菜单（1级菜单8个，2级菜单至少5个并无限扩展，3级菜单至少支持5张）并可实现至少200个业务入口（1级菜单数量*2级菜单数量*3级菜单数量）色彩鲜丽，具备动感切换效果，彰显“时尚、科技”感；更新不用通过大网升级即可完成，采用“网页更换”方式，更加安全、便捷、迅速；3级菜单具备广告和业务推介价值，能够实现广告营销作用；,武汉新高清双向Portal的特性,武汉新标清双向Portal的特性,要
10、更换,升级现有单向Portal，设置双向互动业务入口，具备双向互动业务推介作用，为单向用户向双向用户的转化提供百分百到达率的“广告效果”；,单向Portal的推广使命,目 录,同洲增值业务简介,互动电视业务规划,视频点播天天影院/魅力剧场 影视剧点播是互动业务中最具人气和最具代表性的栏目,“海量的优质视频、简单收费方式”成为该栏目吸引广大电视用户的法宝。据统计，内容资源中国内、香港、韩国电视剧和欧美、香港电影独占鳌头。,节目分类:电影：爱情伦理、警匪枪战、恐怖科幻、武打动作、喜剧幽默、战争史诗、卡通 电视剧：港台经典、历史古装、情感喜剧、人文军旅、日韩偶像、刑侦悬疑 产地：大陆、港台、欧美、日
11、韩针对人群:妇女、儿童、偶像追星族、电影爱好者。商业模式：采取单点+包月+免费三种方式。新片速递：单点形式收费。冠名剧场：企业冠名方式播出,免费点播，但要加入企业广告。,教育天地英语/职场充电/国学讲堂 此栏目的设立就是为了满足广大用户对“英语教育”、“成人职教”、“传统国学”等教育内容的渴求，让用户可以在家庭娱乐的同时了解实用英语知识、培养职场技能、陶冶传统文化等高品味的休闲体验。因此教育视频内容的推出必定会赢得相当大的市场空间。节目数量：共300小时，以国学（周易、诸子百家、佛学等）、职场（企管、人资等）、实用英语等资源为主；节目分类：成人英语、职场充电、国学经典、美食烹饪、医疗保健、心理
12、辅导、特长技能；针对人群：企业中高管理层及职场精英、英语初学者及爱好者、老人商业模式：采取单点+包月两种方式,栏目荟萃 由于观众对于各种经典、精彩、收视率高的电视栏目需求非常明确，因此深度挖掘电视节目二次经营的潜力，整合数字电视收录时移功能，利用品牌电视节目强大的内容吸引力和观众支持度，为迅速推广互动电视服务、建立口碑传播和增加用户粘性打下坚实基础。基于此我们将提供收录、拆条、编辑、点播服务，全面满足栏目荟萃业务的正常运转。节目数量：存储符合分类的30期节目，供用户点播欣赏。另我们拥有华娱卫视Young Walker、美丽最前线、静距离等等节目视频；节目分类：时事新闻、综艺娱乐、至IN生活、法
13、制视界、名人访谈、国防军事、科学探索、热点关注,预计各分类品均保持不少于8档节目,其中国防军事和科学探索相对较少，保持在4-6档。针对人群：所有电视观众，特别是收看电视时间较少的男性商业模式：数字电视基本包服务,儿童天地 儿童是家长的命根子，望子成龙更是每个家长的夙愿。儿童（3-10岁）的教育和娱乐主要体现在卡通片赏析、才艺技能培养等方面，其中才艺培养目前主要由兴趣班和流教族承接此类业务，但是家长一方面要安排接送，另一方面由于师资不齐等因素导致该类市场虽然潜力巨大，但是安全性、便捷性、统一性为儿童打造一块“空中娱乐、不够完善，因此充分利用数字电视这个多媒体平台可以学习的净土”，让其不仅可以看动
14、画和玩游戏，还可以实现“寓教于乐”、“交互学习”。节目数量：30部（近500集）央视/欧美动画片，5部（近198集）儿童英语学习影片、8部（241集）才艺培养教学影片，供用户点播欣赏节目分类：卡通动画、才艺培养、英语学习、益智游戏4大类针对人群：儿童（3-10岁）商业模式：包月,电视商圈电视商圈能够实现全城三维地图精准定位服务、虚拟社区、电子商务、电子政务等功能，可以使用户足不出户既能查询到200米生活商圈范围内的生活信息，并实现相应的电子商务等服务。电视三维地图可广泛应用于家庭、酒店、政府机构、公共设施等地的导航和信息查询针对人群：所有需要导航和查询服务的用户。商业模式：视频广告、图片广告、
15、文字广告。,商家广告发布和管理系统-商家位置标注、搜索排名、页面广告,地图户外广告发布和管理系统-实现模拟广告牌、楼体广告和视频广告等功能,电视彩票购买彩票的新途径，方便广大彩民购买彩票。这不仅可以促进中国彩票业的发展,还吸引资金投入福利事业，该业务的潜力非常巨大，现已在广西、重庆、河北三个地区全面上线，目前可支持双色球、福利彩票即开型、快乐十分、3D、快乐双彩等玩法。主要功能：彩票在线购买、查询、兑奖等针对人群：所有彩民商业模式：与彩票中心合作获取佣金。,投注,用户登录后选择游戏玩法，选择要投注的号码（支持机选和自选），确定倍数，确定投注。,电视支付,定义：基于双向互动网络，面向家庭和个人用
16、户，以机顶盒为支付操作终端，安全、便捷地使用个人账户向第三方，在线完成支付的全过程。？区别：货到付款宽带支付手机支付,对广电运营商电视支付是消除呆账，坏账的有效手段电视支付是拓展增值业务的重要渠道对业务开发商增值业务发展离不开支付良好的收费渠道是增值业务开发的前提对用户娱乐性、生活便利性业务是吸引用户使用的关键安全、便捷的支付方式,有效的电视支付解决方案是互动电视增值业务发展的必备条件,推荐业务,电视银行：银行功能的延伸，将银行系统现有模式（网络银行、电话银行等）平移到电视上，使用户通过互动电视双向网实现帐户的查询、转账、缴费、支付、理财、关联等银行搬回家电视钱包：主要用于小额支付，通过圈存、
17、充值卡充值等多种方式将资金存入钱包，消费时直接从电视钱包中扣费，而使用过程中不与用户银行账户发生关系。,电视银行业务介绍,面向家庭与个人客户以视频点播为切入点，发展互动类、金融类、资讯类增值业务提供账户查询、转账、关联等基本功能提供银证互转功能提供个人账户理财服务：保险、储蓄提供个人缴费支付功能：水电气、话费、有线电视,工商银行-电视银行业务演示,电视钱包业务介绍,面向家庭用户提供互动电视增值业务支付功能：VOD视频点播、电视游戏点卡充值、电视炒股应用订购、电视投票收费、电视有奖竞猜提供电子商务应用：票务订购、电视彩票、农资在线、电视购物、社区服务提供公用事业缴费：水电气、物业管理、话费充值、
18、点卡、交通罚款,电视缴费,电视购物,积分系统,产品功能：杂志推荐、浏览、音视频播放。针对人群：青少年、妇女 商业模式：视频广告、图片广告、软文广告。,电视杂志 电视杂志产品即是一款针对家庭单位用户、结合互动电视特点（唾手可得的精准用户信息、图影媒体超过支持度、电视媒体公信力强、互动性强）的全新电视杂志，它具有平面杂志/电子杂志必备的功能和特点（内容丰富、保障更新、传播性强），并且拥有杂志的时效性、传播性和丰富性。,该业务为一款服务于数字电视家庭用户的家庭娱乐工具，可将互联网用户与数字电视用户相互渗透.为家庭成员更好的享受家庭生活、创造家庭欢乐提供服务。它将传统的相片从镜框、相册中移动到了数字电
19、视上，从而使的相片的欣赏更为方便，保存更为长久，同时也可通过电视网络于朋友们进行分享，为用户提供了一个展示自我与家庭的平台。,家庭相册产品功能：用户注册、照片上传、好友分享商业模式:可采取包月的形式和广告商业模式,美食天地 美食天地是一款专为数字电视家庭用户打造的饮食娱乐产品。数字电视用户可通过该产品知道吃什么？在那里吃？怎么吃？如何吃起便宜？吃起来健康让人放心？掌握食品安全常识、点播美食烹饪节目。该产品支持并附加接口，可接入本地酒楼介绍、在线实时查询本地美食资讯及餐馆订餐等综合性业务。（大吃密码/大吃地图/养身保健/食品安全）核心卖点：作为百姓生活息息相关的“美食产品”，可以迅速为运营商招揽
20、超强人气。商业模式：纳入基本包大包月产品独立包月产品浏览免费+信息与手机绑定收取附加信息费接入本地酒楼介绍，酒楼广告，收取酒楼广告费用。,娱乐视听“娱乐视听”产品用图文、语音、视频等方式将笑话、脑筋急转弯以及寓言等内容将书面的文字转化成声音，从而便于用户在数字电视上的使用，是对纯视频内容的一种补充，也可以说是对于单纯的音像产品的一种变形，它更多的将通过“图文+音频”的新式来表现产品内容。并通过短信、机顶盒USB口提供多种下载方式，从而打造一个可以听和共享的数字电视栏目。该产品将电视机“视听”功能中的“听”发挥出来，将传统广播电台的内容和忠实用户转移到电视机上来！运营商的商业模式：互动基本包大包
21、月、产品独立包月；单点、电视内容手机下方式销售此业务。如，在电视上听笑话是免费的，发送到手机上则收取费用。又如脑筋急转弯看免费，但发送到手机和看答案是收费的；广告收入；,星座物语 用户可以通过该产品实时在线查询星座运程、掌握运事解析。同时，该产品将时尚的星座话题、有趣的测试游戏等内容融入产品本身，大大提升其“大众娱乐平台”形象。核心卖点：“星座运势”作为大众追捧的娱乐话题，本身拥有大量的固定用户群。利用我司平台的资源优势，全面整合市场上其他优质媒体的同类已成熟产品，可打造出兼具娱乐性、大众性的超人气产品。商业模式：纳入基本包大包月产品独立包月产品浏览免费+信息与手机绑定收取附加信息费,在线医疗
22、“在线医疗”是一款通过数字电视沟通的健康在线互动平台。该产品能够为数字电视用户提供基于家庭的“放心医苑”服务，让用户足不出户即可享受到“望、闻、问、切”的自疗常识自主查询。电视医疗产品整合各种形式的“医疗保健”内容，满足老百姓的日常所需，不仅能够为运营商招揽人气，同时可通过视频点播、信息自主检索及下载、在线挂号等互动形式为运营商丰富平台内容，创造新的盈利模式。服务分类：在线医疗、视频点播、资讯查询信息来源：医院实体、健体中心、医疗相关书籍 针对人群：家庭主妇、离退休老人、单身人士商业模式：纳入基本包大包月产品独立包月（信息查询+视频点播+电子书下载）产品浏览免费+信息与手机绑定收取附加信息费广
23、告费用,阳光政务 为深入贯彻落实党的方针政策、进一步贯彻落实宪法规定的依法治国的基本方略和国务院全面推进依法行政实施纲要，严格执行行政许可法及有关法律、行政法规，维护法制的统一和尊严，遵循公开、公平、公正和廉洁、高效、便民的原则。以深圳为例，我们提供了“政民互动”的电视政务信息平台，通过互动电视媒体体现和谐深圳、效益深圳，树立政府“勤政为民、民主政治”的形象。主要提供领导介绍、政务信息宣告、办事指南等服务，具体实施根据本地宣传部意见作调整。服务分类：领导采风、办事指南、鹏城要闻、便民服务等信息来源：政府网站针对人群：市民商业模式：获得政府资源支持,旅游天下 旅游天下是在双向电视业务上展示景点风
24、光，并将各种旅行社经典路线信息集合，推荐给用户的增值产品。他即能通过各类景点视频、图片的高清展示满足家庭对广阔天地的向往，又能给众多旅行社打通新的展示平台，用于销售其整合的旅游产品。是一款即利民又具备广大盈利市场的双向电视产品。商业模式：广告,电视社保,目前，社保查询的渠道有社保服务站查询、互联网在线查询和社保热线查询三种方式，现在互动电视开展了电视社保查询服务，为现有查询方式增加和补充了一个全新的渠道，由于电视的强普及度，电视社保查询更加方便快捷。广播电视是最大的信息宣传媒体，运营商秉承着“为人民服务”的宗旨设立了电视社保查询服务，切实的为广大用户着想，使用户能够方便查询个人社保信息；而且用
25、户通过互动电视社保产品查询个人社保信息比通过互联网查询的安全性和保密性更佳，另外，电视社保查询也能绝对保证个人信息的真实性，从而减少用户的过多顾虑，使用户对电视社保查询产品产生高度信任。,电视招聘,产品定义：专门针对企事业集团单位信息化建设、品牌传播、培训教育、员工福利、客户公关、市场营销等需求而设计开发的“企业虚拟电视台”系统，以电视网页的形式呈现。企业的虚拟电视台；电视版的企业网站。产品价值：本产品最核心的源动力在于充分开发“单位买单，员工（VIP客户）受益”的团购模式，能快速为广电运营商扩大互动电视用户基数、增加用户ARPU值。产品功能：六位一体的综合服务平台,集团客户,全家唱 全家唱产
26、品是由同洲电子和台湾美华音乐/打造的一个国内领先的家庭大众娱乐产品，目前具备目前K歌系统的全部功能。据成都互动电视市场调查情况显示，有超过60%的用户愿意开通互动电视的原因是因为喜欢卡拉OK这个产品；节目数量：16000首的正版MTV歌曲节目分类：流行港台、大陆、欧美音乐版权来源：台湾美华音乐（国内KTV第一音乐版权提供商）针对人群：妇女、青年上班族、学生；商业模式：包月模式 业务功能：定制节目单：可以编辑定制自己喜好的歌曲列表，成为自己独有的节目单。在线听歌：可以在线收听各类歌曲，最新最劲的歌曲一网打尽。快速搜歌：通过拼音、歌星、字数等多种方式，方便快捷的搜索到自己需要的歌曲内容。卡拉ok：
27、可实现家庭卡拉OK功能，随意欢唱，享受歌唱乐趣。,今日财经 根据全国证券市场权威数据表明，截至2007年底中国股民数7021787万户，外汇、黄金交易开户数1000万户左右，这些数据充分说明中国老百姓对财经证券等投资领域的热衷已成为其生活中不可缺失的一部分，因此在互动电视实现财经信息查询和交易可以为老百姓，特别是老人和妇女提供便捷的服务，由此创造收益。我们所提供的电视证券产品实现了股票查询、交易、资讯服务等功能，让用户轻松拥有家中的大户室。并计划在互动电视上最终打造一个包含黄金、基金、期货等财经产品的平台。目前主要包含有以下系统：电视网上证券交易委托系统/电视网上证券行情分析系统/电视网上资讯
28、系统/电视广告管理系统服务分类：行情查询、在线交易、新闻财经信息来源：证券交易所针对人群：股民、基民中的妇女、老人；商业模式：交易服务包月收费，信息服务免费；,交易系统栏目,买入股票,在线交易系统,交易系统主要包括买入股票、卖出股票、委托撤单、委托查询、成交查询、持有股票、资金查询等等。,逍遥天地 互动电视游戏是可以适用于双向STB、IPTV环境的一个联网棋牌类电视游戏平台。游戏平台目前支持近50款游戏，涵盖了绝大部分的棋牌类联网游戏，是种类最齐全、最专业的棋牌电视游戏平台；整套游戏系统稳定可靠，容易扩展。采用分布式系统架构，支持业务无缝集成，游戏系统部署可根据业务发展而扩展，可支持百万级别的
29、用户同时在线。同时自身有着较强的研发力量，支持快速开发，针对本地市场可根据用户需求开发新的产品，增加平台黏着度。服务分类：各类休闲、麻将、棋牌竞猜游戏、互动娱乐节目参与 游戏来源：游戏SP 针对人群：儿童和众多有空闲时间的群体；商业模式：包月收费、会员、广告内置,MYTV产品简介：MYTV基于互动用户对电视节目的需求，专门为用户量身设计的个性化的电视产品，通过预录、预定、个人喜好分析、喜好推荐、好友分享等方式服务用户的社区。同时在电视平台延伸至互联网以及手机上，实现三屏合一的个性化产品。市场分析：MYTV产品的核心部分在于个性化、视频分享、娱乐社区这3大元素。但是目前的互动电视市场无法体现获得
30、同类产品的分析数据，所以市场分析主要从互联网的数据中加以分析。主要功能：节目预定、节目推荐、视频分享、社区游戏、TVSHOW、TV博客等等。,（互联网平台）,（个性化）,（电视平台）,（手机平台）,（视频分享）,【TV社区】,育婴坊育婴坊是一个向新生儿父母提供信息和服务的栏目，通过这个栏目让他们了解孩子出生前后的饮食、保健、医疗等基本知识。育婴坊主要内容针对怀孕前、怀孕中、分娩期的父母，以及新生的婴儿，提供与他们有关的视频点播、音频和信息浏览服务，并推荐母婴用品、提供月嫂等家政服务。针对人群：适合孕前和孕后的妇女群体。产品功能：孕期保健、胎教、检查；孕后母婴用品、婴儿护理、医院推荐等等。商业模
31、式：广告发布,增值业务开发原则：可运营、可管理、可维护的稳定成熟业务（因地制宜、量体裁衣）1、产品说明书2.产品操作手册3.产品客户手册4.培训计划5.产品部署手册6.产品技术方案7.测试报告8.产品营销手册可以帮助运营商更好地宣传互动电视，增加互动电视“卖点”，聚集“人气”；有完整的商业模式可以帮助运营商获得收入；坚持“创新和首家”，力保领先开发全国其他竞争对手没有类似的增值业务产品。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分
32、析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）
33、,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第
34、二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
35、,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济
36、发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
37、,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面
38、积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周
39、边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“
40、挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据
41、说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向
42、和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业
43、市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地
44、产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GD
45、P、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,
46、房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,
47、2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析
48、,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度
49、：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威
50、胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的
