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1、,常熟市场调研报告商业推广中心2013-04-12,常熟市四大商圈介绍,常熟百货概况,影院概况,超市概况,附表,目 录,世茂项目商圈分析,项目发展建议,常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈,1、从商圈历史演变来看：方塔街商圈-招商城商圈-建、汽、居批发商圈-世茂中心、中南规划商圈2、以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西3、东部缺乏大型消费型商业，以新世纪大道为中心，周边商业正在发展阶段，但目前印象城和世茂中心已经规划100万平米商业，对本项目产生巨大威胁4、城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主,方塔商业区,海虞路沿线金融商业带,环虞山娱乐休闲商业带,招商城商业区,中南,建材城、
2、汽配城、汽车市场,世茂中心,常熟市商圈分析,常熟市四大商圈介绍,常熟百货概况,华地百货招商人员表示根据不同产品进行扣点划分，休闲服装扣点在20%，正装扣点在25%，薄利多销的服装扣点在28%，数码产品扣点在6.5%，电器产品在16%，食品扣点在22%，健身器材扣点在25%左右，床上用品在25%左右。如产品本身知名度较高，商场会给予一定的优惠，降低扣点。第一百货不对外出租店铺。,常熟影院概况,目前常熟市场影院相对饱和，在本项目周边2公里内有卢米埃、欢乐印象、大地3家影城，除了卢米埃有4600平，大地和欢乐印象影城面积规模上基本不大，且未规划IMAX厅，我项目影院规划6400平，8个厅，其中一个I
3、MAX，在规模上超过目前市场上所以的影城，但考虑到周边有3家影城，且面积较大，商家不敢贸然进入本项目。,常熟超市概况,目前常熟市场超市大品牌未全部进驻，在本项目周边1.5公里内有欧尚、大润发、沃尔玛3家大型超市，面积均在1万以上，我项目规划6000平，意向做精品超市，目前常熟市场有一家永辉精致超市，但经常状况不佳，里面档次经过一段时间的经营，现在调整为一般的超市。通过与永辉的沟通，在我项目开精品超市还有待具体考察。BHG要等我们购物中心品牌确定之后再做考察。,主力店：帝帼会所,主力店：卢米埃影城,其他商家：,儿童用品,儿童早教,咖啡屋,电信手机,溜冰场,世茂项目商业分解西侧茂业新天地商业,业态
4、分布:业态分布广，2家主力店，会所和影城占据了商场的较大的面积，其他业态包括咖啡馆、手机卖场、儿童早教、儿童用品等店铺分布在商业外圈沿街位置。经营状况：帝帼会所和卢米埃影城凭借其规模优势和主力店的成本优势，目前经营状况良好，其他分散经营的店铺情况则比较一般，有些处于转租状态。店铺形态：主力店为整层甚至跨层的形式经营，散营店则独立经营，目前主要分布在沿街位置，店铺面积在80-200平米不等，因为是集中型商业模式，所以店铺的面积组合可以根据要求灵活组合。租金状况：沿街散铺的日租金在2-2.5元/日之间，以儿童早教店为例，其店铺面积为80平米不到，年租金为58000元。目前剩余的空置商铺较多。,世茂
5、项目西侧茂业新天地商业总结,世茂项目商业分解欧尚超市商业,1、区域现有的大型超市卖场，是周边居民购物的最主要场所。2、其中占有最大面积的大卖场，一楼则为综合型的商场，主要经营各类服装，辅以少量的餐饮，主要是以购物为主。3、大卖场在工作日的白天客户不是很多，据了解晚上会多一些，来此购物的客人也给一楼的的商场带来了不少客源，凭借大卖场所带来的人气，各家店铺都经营状况良好。,4、底层集中型的商业商铺工整，建筑面积在80平米左右，但是公摊面积较大，以进出超市客流的走向来设计的商业动线，最大程度的利用了超市所带来的客户流量。5、欧尚超市内（珠江路）底层商铺租金价格在3-5元/日之间，目前没有空余铺位出租
6、。,世茂项目欧尚超市商业总结,世茂项目商业分解泰山北路商业,1、沿街商铺，没有总体的定位和规划，但是该区域内的商家娱乐会所占了绝大部分的比例。2、业态分布面比较狭窄，以娱乐会所和餐饮为绝对主力，辅以少量其他业态。3、区域内的商户经营状况良好，餐饮业和娱乐业形成了良好的产业互补，该区域经营时间积淀较长，客源稳定。,4、沿街底商形态单一，单间面积段在200平米左右。5、泰山北路沿街商铺租金在2.5-2.8元/日之间，目前没有空余铺位出租。,世茂项目商业分解泰山北路商业,世茂项目商业分解世纪中心商业,1、社区底商，定位于满足世纪中心及周边居民的日常消费需求，以2家规模较大的酒楼为主，其他店铺均分散经
7、营。2、业态分布面广泛，有家较大规模的足浴。3、社区底商，从经营状况来看，餐饮类的顾客繁多，其他业态从店面情况来看已经经营了2年以上的时间，可见至少可以维持正常的经营。,4、沿街底商形态单一，面积在80-200，大多数以一层带二层形式出租。5、世纪中心沿街商铺北侧租金在1.8-2.0元/日之间，目前没有空余铺位出租，西侧沿街商铺租金在1.6-1.8元/日之间，目前有2-3间余铺出租。,北侧商业业态,世纪中心商业总结,世茂项目商业分解创想世纪商业,1、社区底商，初期为了满足周边大量商品住宅的装修需求，入驻商家大部分为装修建材商店。2、业态比较集中，以装饰建材行业为主。3、从经营状况来看，大部分的
8、商家已经过了赚钱的高峰，目前进入维持经营阶段，后续区域商品房逐步交房能支撑这部分商家的持续经营。,4、沿街底商形态单一，商铺单层面积在180平米左右，以一层带二层形式出租。5、创想世纪沿街商铺北侧租金在1.5-1.6元/日之间，目前没有空余铺位出租.6、项目商业发展到达成熟阶段，区域的后续 商品房交付使用会给此区域商家带来商机，但是从长远角度来看，世茂办公楼会给区域增加相当部分的人气，而且社区底商始终是以满足周边客户的日常需求而设，长期可能会转型为日常生活配套型商业。,创想世纪商业总结,世茂项目商业分解在售世茂中心,1、小型的商业综合体或中型的社区商业街区，和世茂新天地形成差异化定位，一方面消
9、化了区域内的商业面积，同时与周边商区形成商业组团。2、目前正在招商阶段，已与美罗百货进行沟通，并规划引进儿童成长中心和餐饮休闲综合体作为下面的主导方向。,3、南北两侧为沿街商铺，单层面积100平米左右，中心开放式商业单层面积段在120-240平米之间，目前沿街商铺已经建设完成，中心的开放式商业街预计2013年年底交付使用。4、沿街商铺黄金位置早期开盘销售单价曾经达到4万元/平米，均价在2.5万/平米左右，目前仅剩几套尾盘商铺促销，销售价格1.6万，但是位置不佳或有天桥遮挡。5、区域内商业集中区域，加之世茂的品牌效应和运作能力，在未来的3-5年之内，该区域的商业将会形成规模并且聚集起相当强的人气
10、。,在售世茂中心总结,本项目今后商业的核心消费群是常熟市核心城区居民（以中南、世茂为中心）；他们越来越关注商品的种类、品牌和购物环境；家庭是大部分消费行为的主体，愿意在小孩身上花费精力和财力；目前已具备了一定程度的品牌忠诚度，并且在不断增强；喜欢跟风，赶时髦，很多购物行为属于非理性的易于被引导；崇尚外来的商品和国际性的品牌，很大一部分高端消费外流（主要是上海、苏州）；“一站式购物”和“一站式消费”的需求日趋强烈，将就餐和娱乐当作购物体验中很重要的一部分；渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的生活；,常熟消费群特征总结,我项目优劣势分析,S-优势 区域内市政单位云集。政府机关所在区域片区的发展
11、速度和成熟程度相对来说要高于其他区域，可见我项目所在位置的先天区域氛围优势；根据对世茂项目市场的调查，商业的形式主要还是以沿街商铺的形式为主，对于区域大量的人口基础而言，沿街商铺或小型的集中商业日渐不能满足区域内的消费需求。集中型的大规模商业市场将会是本区域的主要发展趋势。,W-劣势 项目所在位置处于中南世纪城商业区域之内，小区一期入住率较高，附近整体商业氛围已经初具雏形，但本项目内商业的养成还需要一定的时间。项目二期仍处于开发建设阶段，且在开发建设中的住宅项目即使交付后，人口入驻也需较长时间。项目周边自驾车非常方便，多为快速通道，但公共交通较为不便,我项目优劣势分析,T-威胁 项目周边项目较
12、多，正在招商阶段的“世茂中心”，且开业时间在我项目之前，已开业的印象城，美城休闲广场也在做调整，需寻求差异化的竟争；部分业态市场相对饱和，且离我项目都比较近。,O-机会 整个版块内的商业主要聚集在本项目周边，在竞争力强大的同时也具备了相当的机会。项目本身是常熟市的居住集中区域之一，区域周边集中着大量的商品住宅、动迁安置房和自建私房，预计人数在20-25万之间，入驻率极也高，人群密度也较密集，可以形成了良好的生活氛围 本区域内相应的配套，如高档酒店等适合对应人群的场所很少。,1、从搜集的数据可以得出，印象城与世茂世纪中心的商铺的竞争力是最强的，尤其是离项目较近的世茂世纪中心，虽然该项目目前还在招商阶段，但从其规划的角度来看，该项目未来发展力还是相当强的。2、从以上数据可以看出，商圈的主要业态为餐饮，娱乐跟百货，其中餐饮所占比例最大。3、从业态所占最主要的餐饮酒店来看，目前周边最大的高档酒店只有一家王梓楼，其发展潜力巨大。4、从以上数据来看，项目周边相当缺少儿童类产业，可以看出其潜力巨大。,项目发展建议,项目发展建议,END,
