房地产行业8月报：房价保持恢复行业持续寻底0821.ppt

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1、,相关研究,行业研究证券研究报告行业跟踪报告,增 持市场表现,维持,房地产行业房地产行业 8 月月报：,2012 年 8 月 21 日,房价保持恢复，行业持续寻底经济尚处企稳中，通胀继续下行。受制于需求不振，信贷低于预期，7 月 M2 同比增 13.9，比上月微升 0.3 个百分点；金融机构各项贷款余额 60.2 万亿，同比增16%，与上月持平；7 月 CPI 同比降至 1.8，比上月继续回落 0.4 个百分点；7 月美元兑人民币汇价 6.33；热钱继续流出 2107 亿元；7 月 PMI 为 50.1，继续小幅回落 0.1 个百分点；7 月工业累计增加值同比增 9.2，比上月回落 0.3 个

2、百分点；7 月进出口总额同比增 2.7，比上月继续回落 6 个百分点；贸易顺差 251 亿美元。资料来源：海通证券研究所房地产投资增速尚在寻底，销售热度不减。7 月房地产累计开发投资 3.7 万亿，同比增 15.4%，比上月继续回落 1.2 个百分点；7 月房地产当月完成开发投资 6164亿元，同比增 9.6，比上月继续回落 2 个百分点；7 月住宅投资完成 4347 亿元，同比增 4.8，比上月继续下滑 3.2 个百分点。房价反弹继续刺激销售，列入统计,房地产行业 7 月报：等待旺销季节带来的,的 8 个城市 8 月第三周商品房成交 45 亿元，同比大增 159，增速继续走高。,更大确定性,

3、2012.7,房地产行业 6 月报：继续看好下半年行业投资趋势 2012.6房地产行业5月月报：房地产行业5月报：行业增速如期回落，静候政策趋势变化2012.5房地产行业 4 月月报：期待销售“红五月”2012.4房地产行业高级分析师涂力磊SAC 执业证书编号：S0850510120001电话：021-23219747Email：房地产行业分析师谢盐SAC 执业证书编号：S0850511010019电话：021-23219436Email：,土地购置继续回落，一线城市地价继续攀升。1-7 月，全国房地产企业购置土地面积 1.9 亿平，同比减少 24%，比上月继续回落 4.4 个百分点；1-7

4、月，全国一线城市土地成交建面 4417 万平，同比下滑 38，比上月回落 2.5 个百分点；7 月，一线城市地块继续受到开发商追捧，受此影响，一线城市中上海和北京的住宅用地的成交价（不计容积率）回升至 3.05 万元/平，环比上升 4.6，同比上升 103%。购地持续低迷拖累开工和竣工增速，受益销售回暖开发商资金面有所改善。1-7 月，全国房屋新开工面积 10.4 亿平，同比下滑 9.8%，比上月继续回落 2.7 个百分点；1-7 月，全国房屋竣工 3.86 亿平，同比增 19%，比上月继续回落 1.7 个百分点。在销售回暖和购地谨慎情况下，开发商资金面继续改善。1-7 月全国房地产开发资金来

5、源 5.1 万亿，同比增 6.2%，比上月回升 0.5 个百分点。全国房价同比跌幅收窄而环比回升。7 月，重点监测一线城市房价同比降 3，比上月继续回升 0.2 个百分点。环比继续回升 0.16%；7 月，二、三线重点监测城市房价同比降 2.9%，降幅收窄 0.11 个百分点。环比首次上涨 0.08%。估值和投资：截至 8 月 20 日，A 股市场动态 PE 在 13.85 倍，房地产板块动态 PE在 12.82 倍。我们认为当前板块基本反映房价上涨和调控预期。市场目前对调控方式存在各种传闻，但当前宏观经济情况决定调控很难出现全面打击，更多是有保有压。以上原因造成调控难超预期。短期不建议过度看

6、空，等待高层更明确态度和后期房价趋势。风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,2,行业月度报告房地产行业,目,录1.经济尚处企稳中，通胀继续下行.51.1 流动性受制需求不振，通胀继续下行.51.2 人民币贬值预期增强，热钱继续净流出.61.3 工业经济有所企稳，外贸再现低迷.72.行业仍在寻底而房价初现反弹.82.1 房地产投资同比增速尚在寻底.82.2 购地持续低迷拖累开工和竣工增速.92.3 开发商资金状况继续改善.132.4 全国房价有反弹迹象.143.行业政策和上市公司跟踪.163.1

7、房价反弹不改行业向好趋势.163.2 当月上市地产公司销售有所回落.174.房地产板块估值和收益.174.1 当月地产板块超额收益下滑，年收益排名回落至第五.174.2 房地产板块估值低于历史平均值.195.投资建议.206.风险提示.20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,3,图 1,图 9,行业月度报告房地产行业,图目录,M1 和M2 月度同比变动情况.6,图 2 各项贷款余额及月度同比变动情况.6,图 3 新增人民币贷款和中长期月度贷款情况.6,图 4 CPI和CPI（翘尾因素）月度变动情况.6,图 5 人民币兑美元即期和 6 个月外汇远期月度变动情况.7,图 6 活期、三年期存款利

8、率和CPI月度变动情况.7,图 7 热钱流入月度变动情况.7,图 8 3 个月、1 年期央票到期收益率月度变动情况.7,PMI和工业增加值月度同比变动情况.8,图 10 发电量和运输量月度变动情况.8,图 11 进出口、贸易顺差月度同比变动情况.8,图 12 城镇固定资产投资完成额月度变动情况.8,图 13 全国房地产开发投资累计月度情况.9,图 14 全国房地产开发投资当月情况.9,图 15 全国住宅投资累计月度情况.9,图 16 全国住宅投资当月情况.9,图 17 全国土地购置面积累计月度情况.10,图 18 全国土地购置面积当月情况.10,图 19 一线城市土地成交数量月度变化.10,图

9、 20 一线城市土地挂牌价格变化.10,图 21 全国土地购置费累计月度情况.10,图 22 一线城市土地平均溢价率.10,图 23 全国房地产新开工、施工和竣工面积月度同比变动情况.11,图 24 房屋新开工面积累计月度情况.11,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,4,表 2,行业月度报告房地产行业,图 25 当月新开工面积月度情况.11,图 26 房屋竣工面积累计月度情况.12,图 27 房屋竣工面积当月情况.12,图 28 全国商品房销售面积累计月度情况.12,图 29 全国商品房销售额累计月度情况.12,图 30 8 个统计城市的商品房销售金额当周值情况.13,图 31 8 个统

10、计城市的商品房销售面积当周值情况.13,图 32 主要城市商品住宅成交面积月度变动情况(万平).13,图 33 全国房地产开发资金来源累计月度情况.14,图 34 全国房地产当月开发资金来源情况.14,图 35 2012 年 1-7 月全国房地产开发资金累计构成情况.14,图 36 2012 年 7 月全国房地产开发资金构成情况.14,图 37 一线监测城市商品房房价月度同比情况().15,图 38 一线监测城市商品房房价月度环比情况().15,图 39 二、三线监测城市新建商品房房价月度同比情况().15,图 40 二、三线监测城市新建商品房房价月度环比情况().16,图 41 上市地产公司

11、累计月度销售面积（万平）.17,图 42 上市地产公司当月销售面积（万平）.17,图 43 2012 年来房地产和沪深 300 指数收益情况（截止 12 年 8 月 20 日）.18,图 44 2011 年以来各个单月房地产指数收益情况（截止 12 年 8 月 20 日）.18,图 45 2012 年以来各板块累计收益率情况（截止 12 年 8 月 20 日）.19,图 46 房地产板块和沪深 300 板块的PE情况.19,表目录,表 1 8 月重点报告回顾（截至 8 月 20 日）.16,A股重点覆盖地产企业估值指标（截止 12 年 8 月 20 日）.19,请务必阅读正文之后的信息披露和法

12、律声明,5,行业月度报告房地产行业,我们的观点：8 月市场对房价问题担忧并没有结束，市场仍处在寻底过程。整体而,言当前有两点信息值得关注：,1）在近 2 年半持续调控之后，单月土地、新开工数据创出近 2 年来最低值。7 月单月土地购置面积仅为 1438.81 万平，环比减少 64.13%，同比减少 72.71%。从历史数据看，该数据为自 2002 年 5 月以来历史最低值。7 月单月新开工面积仅为 1.15 亿平，环比减少 40.96%，同比减少 26.71%。从历史数据看，7 月新开工通常面临回落，但仍创出自 2009 年 10 月以来最低值。,从行业自身规律看，销售恢复 3 到 6 个月会

13、带来新开工和土地购置增速恢复。但以上数据未按经验恢复，却创新低，说明持续不断的逆周期、行政性调控已经再次破坏行业正常运行规律。,2）7 月大部分城市房价仍处于环比上升阶段。,从我们所统计城市库存水平看，主要城市房地产库存压力较年初有明显下降，短期看房价下降存在难度。但是整体而言，市场需求并没有明显大幅放大，房价缺乏大幅上涨动力。,新开工、土地购置面积创新低带来经济压力。房价环比上涨带来民生压力。短期民生压力影响社会稳定情绪，但如果经济压力恶化最终会导致失业增加进而加大民生压力。政府在以上两难境况中实难做出超预期行为。因此仍判断，调控会继续延续现有力度，稳定刚需释放同时打击投资需求的差别化方向不

14、会改变。,截至 8 月 20 日，A 股市场动态 PE 在 13.85 倍，房地产板块动态 PE 在 12.82 倍。我们认为当前板块基本反映房价上涨和调控预期。市场目前对调控方式存在各种传闻，但当前宏观经济情况决定调控很难出现全面打击，更多是有保有压。以上原因造成调控难超预期。短期不建议过度看空，等待高层更明确态度和后期房价趋势。,1.经济尚处企稳中，通胀继续下行,1.1 流动性受制需求不振，通胀继续下行,经济不明朗压制需要复苏，7 月信贷数据低于市场预期。7 月，我国 M1 和 M2 分别同比增长 4.6和 13.9，分别比上月微降 0.1 个百分点和微升 0.3 个百分点。同样，7月金融

15、机构各项贷款余额 60.18 万亿，同比增 16%，增幅与上月持平。在经济下行压力较大情况下，我们预计全年还有望“降息”、“降准”各一次。未来几个月行业资金面将得到较为有效地缓解。,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,6,7,图 3,图 4,7.5,行业月度报告房地产行业,图 1,M1 和 M2 月度同比变动情况,图 2,各项贷款余额及月度同比变动情况,1816,M1同 比(%),M2同 比(%),650000600000,金 融 机 构 各 项 贷 款 余 额(亿 元，左 轴)金 融 机 构 各 项 贷 款 余 额 同 比(，右 轴),17,14121086420,55000050000

16、0450000400000350000300000,17161615,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所上月央行降息动作暂未提振当月信贷数据。月，我国金融机构新增人民币贷款 5401亿元，同比增加 9.64%，环比大幅下滑 41.3%。受猪肉等食品价格回落影响，7 月份我国 CPI 同比 1.8%，比上月继续回落 0.4 个百分点。通胀下

17、行给未来政策打开了空间。,新增人民币贷款和中长期月度贷款情况,CPI 和 CPI（翘尾因素）月度变动情况,12000100008000,金 融 机 构 新 增 人 民 币 贷 款 当 月 值(亿 元，左 轴)金 融 机 构 中 长 期 贷 款 余 额(亿 元，右 轴),350000340000330000,6.55.54.5,CPI当 月 同 比(),CPI当 月 同 比(翘 尾 因 素，),6000,3.5,400020000,320000310000300000,2.51.50.5-0.5,2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 20

18、12-07,2011-07,2011-10,2012-01,2012-04,2012-07,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所1.2 人民币贬值预期增强，热钱继续净流出美元阶段性走强促使本月人民币汇率小幅贬值。7 月，美元兑人民币汇价升至6.3320。6 个月美元兑人民币外汇远期价 6.3950，人民币汇率远期贴水 630 个基点，短期贬值压力有所加大。目前，本次降息后我国三年期存款利率降至 4.25，但仍高于 7月 CPI 同比 1.8，居民存款仍保持正利率状况。海通宏观认为，年内货币政策仍存在一次降息和一次降准的可能性。请务必阅读正文之后的信息披露和法律

19、声明,7,图 5,图 6,8.0,7.0,热钱流入统计(亿元),3000,行业月度报告房地产行业,人民币兑美元即期和 6 个月外汇远期月度变动情况,活期、三年期存款利率和 CPI 月度变动情况,6.50,美 元 兑 人 民 币 期 末 汇 率(人 民 币/美 元，左 轴),活 期 存 款 利 率(),3年 定 期 存 款 利 率(),6.456.406.356.306.25,6个 月 美 元 兑 人 民 币 外 汇 远 期(人 民 币/美 元，左 轴),6.05.04.03.02.01.00.0,CPI当 月 同 比(),2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012

20、-03,2012-05,2012-07,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所中国经济下行压力加大，热钱流出持续。7 月，我国热钱净流出与上月基本持平，为-2107 亿元。7 月，3 个月和 1 年期央票到期收益率分别为 2.53和 2.62，分别比上月微升 0.11 个百分点和 0.02 个百分点。这反映此前央行降息对市场流动性的改善预期有所回落。,图 7,热钱流入月度变动情况,图 8,3 个月、1 年期央票到期收益率月度变动情况,2000,热 钱

21、流 入 统 计(亿 元),3.9,3个 月 央 行 票 据 到 期 收 益 率()1年 期 央 行 票 据 到 期 收 益 率(),10003.40,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01 2012-03,2012-05,2012-07,-1000,2.9,-20002.4,-3000,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所1.3 工业经济有所企稳，外贸再现低迷7 月 PMI 为 50.1，尽管增速比上月继续小幅回落 0.1 个

22、百分点，但有企稳迹象。1-7 月，工业增加值同比 9.2，比上月回落 0.3 个百分点；7 月，我国发电量达 4351亿千瓦时，同比微升 2.34，比上月回升 3.2 个百分点。上述数据表明我国工业经济向下调整有企稳迹象。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,8,40,50,行业月度报告房地产行业,图 920,PMI 和工业增加值月度同比变动情况工 业 增 加 值 当 月 同 比(，左 轴)PMI(，右 轴),54,图 10,发电量和运输量月度变动情况货 运 量 当 月 值(亿 吨，左 轴)发 电 量 当 月 值(亿 千 瓦 时，右 轴),4500,30,1510,52,20,4000,50

23、,5048,100,35003000,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所海外经济持续低迷继续影响本月我国的进出口数据。7 月，我国进出口总额同比增2.7，比上月继续回落 6.3 个百分点。7 月我国再次出现贸易顺差 251 亿美元。1-7 月，城镇固定资产投资累计完成 18.43 万亿，同比增 20.4，增幅与上月持平。,图 11,进出口

24、、贸易顺差月度同比变动情况,图 12,城镇固定资产投资完成额月度变动情况,35025015050,贸 易 顺 差 当 月 值(亿 美 元，左 轴)进 出 口 金 额 当 月 同 比(，右 轴),403020,330000280000230000180000130000,城 镇 固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 值(亿 元，左 轴)城 镇 固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 同 比(，右 轴),26.025.024.023.0,-50 2011-07-150,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,10,80000,22.

25、0,-250,0,30000,21.0,-350,-10,-20000,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,20.0,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所总体看，本月实体经济尚处于企稳过程中，而通胀继续下行给予了政策更多的适度宽松空间。但是，短期看流动性放松还受制于当前的实体需求的不振，因此未来国家将出台更多的提振需求的措施。在此情况下，房地产政策面将维持“保刚需”和“政策小修小补”。而销售旺季的到来将给地产行业带来更多的业绩和估值支持。2.行业仍在寻底而房价初现反弹2.1 房地产投资同比增速尚在寻底

26、2.1.1 全国房地产投资增速继续下滑房地产投资环比继续回升。1-7 月全国房地产累计开发投资 3.68 万亿，同比增长15.4%，增速比上月继续回落 1.2 个百分点。从单月情况看，7 月房地产开发投资完成额6164 亿元，同比增长 9.64，增幅比上月继续回落 2 个百分点，环比下滑 26.6%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,9,37,35,33,60,40,42,38,34,60,40,7,行业月度报告房地产行业,图 13700006000050000,全国房地产开发投资累计月度情况房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成 额(亿，左 轴)房 地 产 开 发 投 资 累 计

27、完 成 额 同 比(%，右 轴),31,图 1495007500,全国房地产开发投资当月情况房 地 产 开 发 投 资 当 月 完 成 额(亿，左 轴)房 地 产 开 发 投 资 当 月 额 环 比(%，右 轴)房 地 产 开 发 投 资 当 月 额 同 比(%，右 轴),400003000020000100000,2927252321191715,550035001500,200-20,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,-500,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,-40

28、,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所1-7 月，全国住宅投资累计达 2.52 万亿元，同比增 10.7%，增幅比上月继续回落1.3 个百分点。从单月情况看，7 月住宅投资完成额 4347 亿元，同比增 4.8，比上月继续下滑 3.2 个百分点，环比下滑 24.8%。住宅投资占房地产开发投资的比例 68.6%，比上月小幅提升。7 月，房地产累计开发投资和住宅投资环比再现下滑。,图 155500050000450004000035000300002500020000150001000050000,全国住宅投资累计月度情况住 宅 开 发 投 资 累 计 完 成 额

29、(亿，左 轴)住 宅 开 发 投 资 完 成 额 累 计 同 比(%，右 轴),302622181410,图 1670006000500040003000200010000,全国住宅投资当月情况住 宅 开 发 投 资 当 月 完 成 额(亿，左 轴)住 宅 开 发 投 资 当 月 完 成 额 环 比(%，右 轴)住 宅 开 发 投 资 当 月 完 成 额 同 比(%，右 轴),200-20-40,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,资料来源

30、：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所2.2 购地持续低迷拖累开工和竣工增速2.2.1 土地购置继续回落，一线城市地价小幅攀升1-7 月，全国房地产开发企业完成购置土地面积累计达 1.90 亿平米，同比减少24.3%，比上月继续回落 4.4 个百分点。从单月情况看，7 月全国房地产开发企业完成土地购置面积 1439 万平米，同比下滑 54.7%，幅度比上月继续大幅回落 31 个百分点。1-7 月，全国一线城市土地成交建面累计 4417 万平，同比下滑 38，增速比上月回落 2.5 个百分点。环比看，月一线城市土地实际成交量 821 万平米，环比增加 10.3%。受优质地

31、块推出的影响，7 月，一线城市地块继续受到开发商追捧，受此影响，一线城市中上海和北京的住宅用地的成交价（不考虑容积率）继续攀升至 3.05 万元/平米，环比上升 4.6，同比上升 103%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,10,20,50,40,30,23,90,80,行业月度报告房地产行业,图 17,全国土地购置面积累计月度情况,图 18,全国土地购置面积当月情况,5000040000,本年购置土地面积累计值（万平，左轴）本 年 购 置 土 地 面 积 累 计 同 比(%，右 轴),10,6000,本年购置土地面积当月值（万平，左轴）本 年 购 置 土 地 面 积 当 月 环 比(%

32、，右 轴)本 年 购 置 土 地 面 积 当 月 同 比(%，右 轴),140120100,80,30000,0,4000,60,40,2000010000,-10-20,2000,200-20-40,0,-30,0,-60,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 19,一线城市土地成交数量月度变化,图 20,一线城市土地挂牌价格变化,18000160001400012

33、0001000080006000400020000,一 线 城 市 土 地 成 交 建 面 当 月 值(万 平 米，左 轴)一 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值(万 平 米，左 轴)一 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 同 比(，右 轴),20100-10-20-30-40,320002700022000170001200070002000,一 线 城 市 土 地 购 置 均 价（元/平,左 轴）一 线 城 市 土 地 购 置 均 价 环 比(%，右 轴)一 线 城 市 土 地 购 置 均 价 同 比(%，右 轴),160140120100806040200-20,20

34、11-07,2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05,2012-07,-3000 2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,-40,资料来源：CEIC、海通证券研究所,注：此处一线城市为 Wind 资讯统计的上海和北京数据。资料来源：Wind 资讯、海通证券研究所1-7 月，全国土地购置费累计实现 6565 亿元，同比增加 8.6，增速比上月微降 0.5个百分点。开发商继续追捧一线城市的地块使得 7 月一线城市的土地实际成交溢价率继续回升至 19.7。,图 2114000,全国土地购置费累计月度情况土

35、地 购 置 费 累 计 额(亿，左 轴),图 22100,一线城市土地平均溢价率一线城市土地溢价率(),120001000080006000400020000,土 地 购 置 费 累 计 同 比(%，右 轴),181383,706050403020100,一 线 城 市 土 地 溢 价 率(),2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-01,2012-03,2012-05,2012-07,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所2.2.2 开工、施工和竣

36、工增速仍在全面下滑7 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积累计 10.39 亿平，同比下滑 9.8%，比上月继续回落 2.7 个百分点；房屋施工面积累计 48.9 亿平，同比增长 15.3%，比上月继续请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,11,图 23,50,35,30,25,40,行业月度报告房地产行业回落 1.9 个百分点；房屋竣工面积累计 3.86 亿平方米，同比增长 19%，比上月继续回落 1.7 个百分点。购地长期低迷已经使得开工、施工和竣工增速全面下滑，寻底过程尚未结束。全国房地产新开工、施工和竣工面积月度同比变动情况,403020100,房 屋 新 开 工 面 积 累 计 同

37、 比（%）房 屋 竣 工 面 积 累 计 同 比（%）,房 屋 施 工 面 积 累 计 同 比（%）,2011-07,2011-08,2011-09,2011-10,2011-11,2011-12,2012-02,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-07,-10-20资料来源：CEIC、海通证券研究所从单月数据看，7 月全国新开工面积 1.15 亿平方米，同比减少 26.7（比上月继续回落 10.4 个百分点），环比大幅下滑 41%。7 月全国房屋新开工面积增速继续回落。,图 2421000018000015000012000090000600003000

38、00,房屋新开工面积累计月度情况房屋新开工面积累计值（万平，左轴）房 屋 新 开 工 面 积 累 计 同 比(%，右 轴),20151050-5-10,图 252900024000190001400090004000-1000,当月新开工面积月度情况当月新开工面积（万平，左轴）当 月 新 开 工 面 积 环 比(%，右 轴)当 月 新 开 工 面 积 同 比(%，右 轴),200-20-40,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,资料来源：C

39、EIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所从单月数据看，7 月，全国房屋竣工面积 5349 万平方米，同比增加 9.45（比上月回升 9 个百分点），环比下滑 10.1%。7 月房屋竣工速度也一般。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,12,50,40,20,15,10,5,34,29,24,19,14,行业月度报告房地产行业,图 26,房屋竣工面积累计月度情况,图 27,房屋竣工面积当月情况,1000008000060000,房屋竣工面积累计值（万平，左轴）房 屋 竣 工 面 积 累 计 同 比(%，右 轴),35000300002500020000,当月房屋竣工面积（万平

40、，左轴）当 月 房 屋 竣 工 面 积 环 比(%，右 轴)当 月 房 屋 竣 工 面 积 同 比(%，右 轴),300250200150,30,100,40000,15000,50,200000,2010,1000050000,0-50-100,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所2.2.3 商品房销售仍保持较高的市场热度房价环比回升促使刚需和改善型需求入市更加积极。7

41、 月全国商品房销售面积累计为 4.86 亿平米，同比减少 6.6%，比上月继续回升 3.4 个百分点。7 月全国商品房销售额累计达 2.87 万亿元，同比微降 0.5%，幅度较上月继续回升 4.7 个百分点。,图 28120000100000800006000040000200000,全国商品房销售面积累计月度情况商品房销售面积累计值（万平，左轴）商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比(%，右 轴),0-5-10-15-20,图 296000050000400003000020000100000,全国商品房销售额累计月度情况商 品 房 销 售 额 累 计 值(亿，左 轴)商 品 房 销 售

42、 额 累 计 同 比(%，右 轴),94-1-6-11-16-21,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所本月商品房销售仍保持良好的态势。列入统计的 8 个城市（杭州、深圳、重庆、武汉、宁波、唐山、昆明、大理）8 月第三周（截至报告期末的最近一周）商品房成交金额达 45.17 亿元，比去年同期大幅增加 159，增速持续走高。8 月第三周，列入统计范围的 8 个城市的商品房成

43、交面积达 151 万平，比去年同期增加 77%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,13,行业月度报告房地产行业,图 30,8 个统计城市的商品房销售金额当周值情况,图 31,8 个统计城市的商品房销售面积当周值情况,2000000160000012000008000004000000,当 周 商 品 房 成 交 金 额(万 元，左 轴)当 周 商 品 房 成 交 金 额 同 比(%，右 轴),8007006005004003002001000-100,22020018016014012010080604020,当 周 商 品 房 成 交 面 积(万 平，左 轴)当 周 商 品 房 成 交

44、 面 积 同 比(%，右 轴),14012010080604020,2012-06-2012-06-2012-06-2012-07-2012-07-2012-08-,0,0,02,16,30,14,28,11,2012-06-02,2012-06-23,2012-07-14,2012-08-04,注：8 个统计城市为杭州、深圳、重庆、武汉、宁波、唐山、昆明、大理。资料来源：CEIC、海通证券研究所,注：8 个统计城市为杭州、深圳、重庆、武汉、宁波、唐山、昆明、大理。资料来源：CEIC、海通证券研究所,同样，除深圳和天津外，重点监测城市商品房 7 月成交量均比上月继续有所上升。,图 32,主要城

45、市商品住宅成交面积月度变动情况(万平),200,2012-04,2012-05,2012-06,2012-07,150100500,上海,广州,深圳,北京,天津,杭州,重庆,成都,资料来源：Wind、海通证券研究所2.3 开发商资金状况继续改善2.3.1 开发资金来源增速小幅回升在销售回暖和购地谨慎的情况下，开发商资金面状况继续小幅改善。7 月全国房地产开发资金来源累计达 5.08 万亿，同比增长 6.2%，增幅比上月继续回升 0.5 个百分点。从当月值看，7 月全国房地产开发资金来源达 7503 亿元，同比增加 9.4%，比上月回升3.5 个百分点，环比下滑 18。请务必阅读正文之后的信息披

46、露和法律声明,14,25,行业月度报告房地产行业,图 33,全国房地产开发资金来源累计月度情况,图 34,全国房地产当月开发资金来源情况,8000060000,房 地 产 开 发 资 金 来 源 累 计 值(亿，左 轴)房 地 产 开 发 资 金 来 源 累 计 同 比(%，右 轴),20,18000160001400012000,房 地 产 开 发 资 金 来 源 当 月 值(亿，左 轴)房 地 产 开 发 资 金 来 源 当 月 环 比(%，右 轴)房 地 产 开 发 资 金 来 源 当 月 同 比(%，右 轴),1109070,10000,50,40000200000,15105,800

47、06000400020000,3010-10-30-50,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,2011-07,2011-09,2011-11,2012-02,2012-04,2012-06,资料来源：CEIC、海通证券研究所,资料来源：CEIC、海通证券研究所从 1-7 月房地产资金来源构成看，国内贷款占 17%，利用外资占 0.5%，自筹资金占 42%，其他资金占 41%。与 1-6 月相比，自筹资金占比回落 1 个百分点，国内贷款回落 1 个百分点，其他资金占比回升 2 个百分点。从细分数据看，房地产资金来源中的国内贷款在 1-7

48、 月达到 8723 亿元，同比增加8.8%，增幅比上月回升 0.7 个百分点；个人按揭贷款和预收账款属于其他资金范畴，1-7月个人按揭贷款达到 5094 亿元，同比增加 4.6%，增速比上月继续回升 3.8 个百分点；而预收账款达 1.27 万亿元，同比增加 5.5，增速比上月继续增加 4.1 个百分点；1-7月自筹资金 2.13 万亿元，同比增加 10.3%，比上月继续减少 2.6 个百分点。从细分数据可见，开发商的预收账款增速出现回升弥补了国内贷款的增速不足。,图 35,2012 年 1-7 月全国房地产开发资金累计构成情况,图 36,2012 年 7 月全国房地产开发资金构成情况,自筹资

49、金,42%,其他资金,自筹资金36%利用外资,其他资金49%,利用外资0%国内贷款17%资料来源：CEIC、海通证券研究所,41%,0%国内贷款15%资料来源：CEIC、海通证券研究所,2.4 全国房价有反弹迹象2.4.1 全国房价同比跌幅收窄而环比回升根据统计局发布的住宅销售价格统计调查方案（以下简称新方案），国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国 70个大中城市房价涨幅的平均数。今年 7 月，5 个重点监测一线城市的房价同比平均下滑 3，比上月继续回升 0.2个百分点。7 月，5 个城市的房价同比均继续下跌，但跌幅比上月全部收窄。从环比看，7 月 5

50、 个重点监测一线城市房价环比继续回升 0.16。这说明销售回暖使得一线城市房请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,15,4,图 39,2,行业月度报告房地产行业价环比回升迹象日益明显。,图 37,一线监测城市商品房房价月度同比情况(),图 38,一线监测城市商品房房价月度环比情况(),2012-04,2012-05,2012-06,2012-07,1.00.5,2012-04,2012-05,2012-06,2012-07,20,0.0-0.5-1.0,-2,北京,上海,深圳,杭州,广州,-1.5-2.0,-4-6-8,-2.5-3.0-3.5-4.0-4.5-5.0,-10,北京,上海,深