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1、SHOPPING MALL定义,MALL起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全，行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深,定位于家庭：家庭式消费为主导方向通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、
2、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。与国内许多冠以“购物中心”的百货商场或者综合性商场等商业设施不同，真正意义上的“MALL”几乎能够涵盖人们的各种消费需求。业内人士介绍，凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“MALL”都有；它的消费对象是一个大型复合型消费群体。概括起来说，“MALL”有三个主要特点，一是大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。
3、行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。,Shopping Mall案例港汇广场,项目简介：投资商：香港恒隆集团；总投资：40亿RMB；位置：位于上海徐家汇商业中心华山路、虹桥路交界处；交通：项目与1号线地徐家汇站铁相连；总规模：总建面30万m2商业建面：总建面13万m2公寓：由2栋34层豪华公寓构成，共268套；,商业简介：开业时间：1999年12月28日；使用面积：7万m2公共面积：6万m2商业分布：B16F外部广场：2500 m2电梯数量：94部；泊车位：1100个；建筑特色：商场内采用直径达45.6米、支座 标高35米的中庭圆形采光顶；内装风格：现代、科
4、技、简约、明快；地位：港汇广场是目前市中心区域规模最大 的购物中心；,港汇广场B1分布,港汇广场B1品牌,港汇广场F1分布,港汇广场F1品牌,B1集中以生活超市和运动两个业态为主，目的性消费是这一层的主要特点，占到了96%,1F同样以品牌零售和露天餐饮街为主体，比例依次为52%和40%,港汇广场F2分布,港汇广场F2品牌,港汇广场F3分布,港汇广场F3品牌,2F、3F主营女装、男装及男女服饰，所以这两层的业态以零售为主体，并且都超过80%,港汇广场F4分布,港汇广场F4品牌,港汇广场F5分布,港汇广场F5品牌,4F业态比较丰富，仍以服装服饰为主，比例超过了60%美容/美发、床上用品、建材/家居
5、/家具是本层经营的第二阶梯主体，占据了30%的体量,5F经营业态同样丰富多样，但体量最大的业态是餐饮，比例59%，不再以传统的零售业态为主体书店/音像也占到5F四分之一的面积,港汇广场F6分布,港汇广场F6品牌,港汇6F的业态相对较少，休闲娱乐业态的永华电影城就达到了43%30%体量的餐饮配比,服装/服饰/鞋帽/饰品在港汇广场业态中所占比例达到了43%，品牌零售占据了较大的比重餐饮、休闲娱乐分别达到了25%、8%的比例，占到了整体的三分之一,港汇广场整体商业业态比例分析,主题定位：“中西合并”的都市白领时尚、前卫的一站式购物中心；,档次定位：以中高档次为主，略有拔高；,人群定位：以上海本地白领
6、为主的新都市年轻人，同时吸引国内外旅游人群；,氛围营造：以时代美感与现代化机能合二为一，表达出简单、前卫、时尚等主旨；,港汇广场定位分析,商业设计与室内装修独具匠心，简单明快；交通方便，地铁出口直达；业态组合丰富，迎合现代消费理念；商场的每一层楼面都有鲜明的主题；汇集上海名、特、奇、优及传统品牌，新老结合；,港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务全方位业种为一体，创造了宽松的空间环境和舒畅的购物休闲氛围，为顾客提供了“一站式”的良好服务。,评价：,港汇亮点提炼,1、简单而鲜明的主题是吸引年轻消费客群很有效的方法；2、准确的定位是由多元化的业态来构成的，业态比例是关键；3、全新的品牌需要时
7、间来接受，关注新老品牌的结合；4、室内设计风格传达定位主题，要针对目标消费人群特点而定；,本案借鉴意义,附录 2小型 Mall案例,商业简介：开业时间：2003年11月；使用面积：2.5万m2公共面积：1.5万m2商业分布：B17F泊车位：900个；建筑特色：多中庭式的室内步行街；内装风格：现代、简单、明快；地位：来福士广场是目前上海办公人群及 都市年轻人最喜欢去的购物中心之一；,来福士各楼层主题分布,来福士广场B1分布,来福士广场B1品牌,来福士广场的B1是以餐饮主体，有快餐、甜点、饮料等各种样式，占到这一层的56%将美容/美发放置B1是来福士与其他项目最大的区别,来福士广场1F分布,来福士
8、广场F1品牌,来福士广场F2分布,来福士广场2F品牌,1F、2F以精品服装服饰为主要经营业态，比例分别为81.8%，73.7%来福士1F的餐饮占该层的16.8%，而2层餐饮则占到约四分之一,来福士广场F3分布,来福士广场F3品牌,来福士广场F4分布,来福士广场F4品牌,3F、4F从业态结构上看，基本相同，同样以零售服装服饰为主，约占了四分之三餐饮的分布上较为独特，与零售形成了交叉排列，层层有零售、层层有餐饮的的特征,来福士广场F5分布,来福士广场F5品牌,来福士广场F6分布,来福士广场7F分布,来福士广场6F、7F品牌,来福士广场零售、餐饮的比例分别为58%、31%，体量上都超过了港汇广场业态
9、比例最少的是眼镜/珠宝、书店/音像等，比例不到3%,来福士整体商业业态比例分析,主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；,档次定位：以中高档次为主，略有拔高；,人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主；,氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以 很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年 轻人的消费欲望；,来福士广场定位分析,铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目 的展示性；楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定；最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉；发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决 进深较大的铺位；,来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的生活方式，并引领彰显自我的消费理念。,评价：,来福士亮点提炼,1、定位楼层要突破传统，方可更有效的吸引年轻客群；2、理想的铺位分割（进深：面宽）是招商的有效保证；3、发挥策划的价值，为项目营造出逛的感受；4、利用好人流较大的主力店，采用1带2，解决本案进深较大的问题；,本案借鉴意义,
