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1、乐平市粮库地块市场调研报告,大汉隆城房地产营销策划有限公司二零一一年一月,一、城市概况,地理位置,乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区，九江景德镇南昌市“金三角”经济发展核心区域，是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市,行政区划,乐平市1992年
2、撤县设市，为江西省计划单列市，归景德镇市管辖。乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡，1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局，共有 48 个居委会266 个村委会。1）洎阳街道办、塔山街道办；2）涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇；3）鸬鹚乡、十里岗乡，农业高新科技示范园区，共产主义水库管理局。城区面积达15平方公里,乐平市GDP情况,根据乐平市历年经济发展情况可以看到，自2006年以来，乐平市GDP保持了快速增长的态势。受金融危机的影响，2009年GDP增长率有所放缓，全年GDP总量为121.95亿元，同比增长15.
3、3%，相比上年增长率下降约8.4个百分点。2010年全市GDP为143亿元，同比增长18%。全市经济经过近08年的快速发展之后，增长态势趋于平稳，预计2011年全市经济增长水平将保持在16%左右。,乐平市20062010年人均GDP持续上升，增长率较为稳定，年均增长率超过10；2010年乐平市人GDP16250元，在周边县市中位于较高水平；,乐平市人均GDP情况,2010年，乐平人均GDP为16250元，折合约2400美元，增长14.7%，房地产市场正进入快速发展阶段。2010年，乐平GDP为143亿元，增速达到18%，房地产进入高速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，乐平房地产市场
4、正进入一个快速发展的阶段。,人均GDP与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,小于4%,4-5%,5-8%,大于8%,宏观经济增长与房地产发展关系,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,乐平市经济与房地产关系,06-10五年固定资产总投入达420.57亿元，其中2010年固投达历史最高的178亿元，同比增长达63%。乐平市固定资产投资额连年持续增长，增长迅速。,乐平市固定资产投资情况,2010年，房地产开发投资额增长20.5%，房地产开发持续升温。2010年，乐平房地产开发投资增幅过高，但是房地产投资占GDP的比例和房地产投资占固定资
5、产投资比例基本处于正常区间。总之，乐平房地产投资额虽然增加很快，但远未达到相应的水平，表明在房地产由启动到快速发展的过渡阶段，投资存在继续迅速增长的可能。,房地产市场指标体系,乐平市房地产资产投资与固投关系,06-10年乐平城镇居民可支配收入逐年增长，年均保持12.94%增长，尤其是08年，年增幅高达18.3%。,06-10年乐平市农民人均纯收入同步增长，年均保持11.18%增长，尤其是08年，年增幅高达14%。,乐平市城镇居民可支配收入和农民纯收入情况,乐平市城镇居民可支配收入、农民纯人均收人逐年稳步攀升，未来的购买力将被逐步释放。,城市发展方向：,乐平城北新区、东湖新区的打造及规划，确定了
6、乐平市后续城市的发展的方向。由于城北区特殊的地缘关系，城市的功能定位比较全面，包括了中央行政区、中央商务区，是城市的政治、经济、文化中心，其中老城区更多地承担了中心商业区的功能，城北新区则更多地承担了行政、商务和居住的功能,小结：,乐平市城市发展起步晚，底子薄，但近年发展迅速；固定资产在极低的情况下飞速发展，为房地产市场的发展创造条件；工业生产型的城市性质，使得城市积蓄了一定的民间财富，乐平经济发展平稳，人均可支配收入稳步上涨，后续消费释放是有期望的。伴随着乐平城市经济持续的发展和人口不断增长的趋势下，乐平城市化进程的加快，乐平市综合实力的不断提升，GDP与人均GDP高速增长，未来乐平市民的购
7、房支出预计将会稳步提升，乐平房地产市场正扬帆起航，进入快速发展期。,二、房地产市场分析,产品规划落后、风格单调，同质化严重，综合品质不高。现有十万平米的经济适用房供应，加上廉租房加上现有的商品房供应，后续市场供应量庞大，竞争加剧。存在未获得预售许可证的前提下，收取高额定金销售房子。围绕天湖的城北新区以及围绕东湖的城东区域为热点置业区域。楼盘综合品质不高，后续供应量庞大，市场竞争加剧，商品房销售条件限制不规范，整体走势乐观。,乐平市住宅市场情况,乐平市楼盘分布图,城北区楼盘地址图览表,城北楼盘是乐平楼盘汇集楼盘最多的区域，客群主要为政府领导班子、政府机关的工作人员；由于周边小区居民较高的收入水平
8、，给城北新区商业成为未来乐平市一商业副中心带来了一定的发展潜力。,城东区楼盘地址图览表,城东新区是乐平市另一处具有居住氛围区域，毗邻老城区，配套、环境佳，置业安居热点区域。,乐平市楼盘一览表,乐平市楼盘一览表,小结：,乐平市在售楼盘不多，乐平政府大力开发新区，楼盘多分布在城北、城东新区。老城区在售项目则相对很少，供应量不多，存在的多以多层为主、小高层为辅。分析其主要原因有：一：政府北迁导致城市发展重心向东北方位移动；二：新区规划前景导致市民置业热情高涨；三：老城区的拆迁进程发展较慢。热点区域城北新区，城东新区环境，配套完善，成为居住重点考虑区域。目前乐平房地产市场属城北为热点区域，仅此的城东新
9、区，由于毗邻老城区，配套完善，环境佳，具有相当浓厚的居住氛围，也是市民置业选择另一主要区域。城东在售项目总供应面积也达100000平米。三房供应为主，两房为辅，面积偏大。在售户型中三房供应占据市场主要位置，面积区间主要为95-140，其次为两房，面积区间为83-120，四房、复式为辅，面积区间在120-190之间，均售价在28003100元/之间，具有追赶景德镇之势。,典型项目分析,大地豪城（大地阳光城二期）,项目位置：东湖新区迎宾大道项目规模：11090.77物业类型：低层商铺，多层销售价格：价格区间3200元/-3400元/。户型：两房87.3-93.8、三房115.24、商铺189-28
10、9项目主题语：城市优生活荣耀开启，只为少数人拥有交楼标准：毛坯开发商：乐平市大地置业有限公司总体销售率：80%优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折，买两房减5000元,三房：124,宽阔大户两房，全明设计，阳光每一天宽阔大客厅带宽大观景阳台，主卧弧形大开窗设计，立体空间强，次卧精致阳台设计，增添实用面积。三房采用全明设计，客厅带大开间采光玻璃，卧室低窗台飘窗，主卧携带270度转角飘窗。厨房连结工作阳台，主客卫分明，私密性好，客卫采用干湿分区，布局合理。,两房：96,项目位置：城北新区洎阳北路东侧枫树岭项目规模：占地面积58234.8平米，建筑面积100751平米物业类型：一期为多层价格：均价
11、2900元/户型：两房90-93、三房107-124、复室174项目主题语：城市中央公园街区交楼标准：毛坯开发商：乐平宏达房地产开发有限公司总体销售率：100%储藏室及车位数量：停车位400个,福泰华庭,两房：90,三房：124,两房户型方正、动静合宜，干湿有效分离，主卧带南西双景飘窗，生活观景两相宜。三房户型方正实用，主卧带东南双景飘窗，阔绰客厅，宽敞阳台，餐厅带阳台，实用方便。复室上下跃层，空间合适，南卧南西双景飘窗，北书房飘窗观景采光优越，厨房带生活阳台，使用空间合理舒适。,项目位置：城北新区凤凰大道以南项目规模：总建筑面积30万物业类型：多层，商铺价格：价格区间3300-3550元/户
12、型：主力三房为100-124，面积区间70-140项目主题语：天湖.洋房.新人居交楼标准：毛坯开发商：鸿宇置业有限公司总体销售率：10%优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折,鸿宇天湖城,三房：100,三房：124,三房紧凑空间布局，动静分离，干湿分区，餐厅紧邻厨房，使用方便，清洁舒爽，三房分处不同区域，保持连续又互不影响。122三房室内布局方正，舒适，开敞通透，明厨明厕，转阔的景观阳台与客厅、餐厅直接相连，独享璀璨美景，三室朝南，通风采光俱佳，观景式阳台与主卧相连，方便实用。,东湖公园1号,项目位置：乐平大道与东风南路交汇处项目规模：总建筑面积27万物业类型：多层，小高层，高层价格：价格区间
13、2500-3100元/户型：主力2房82.21、3房108.53-114.37 项目主题语：公园生活 名街豪宅交楼标准：毛坯开发商：乐平市华福投资发展有限公司总体销售率：40%优惠折扣：预存3万元，按每月1分利息计算优惠,中远大名城,项目位置：乐平大道与洪岩路交汇处项目规模：总建筑面积23万物业类型：多层、高层价格：无，预计今年7月份上市户型：主力两房为88-105，面积区间115-135项目主题语：星耀东湖奏响乐平人居时代新乐章交楼标准：毛坯开发商：江西名诚置业有限公司总体销售率：无优惠折扣：无,东湖名都,项目位置：乐平市东风路项目规模：总建筑面积27万物业类型：多层，小高层，高层价格：价格
14、区间2780-3538元/户型：主力3房96.5-115.5，4房127.5 项目主题语：都市公园 湖居生活交楼标准：毛坯开发商：乐平兴丰房地产开发有限公司总体销售率：68%优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折,典型项目分析总结：,产品方面：以南北朝向、全明结构、两厅设计为主架空层多设计为车库，柴伙间设计已经基本淘汰乐平独有的“半地下房”设计。例如：金汇兰庭物业类型以多层为主，小高层、高层、联排别墅为辅以一梯两户为主以两房、三房住宅为主，面积跨度70-130顶层多以闷顶层设计，面积在100180之间，多以赠送为主各个楼盘多以景观、水景为卖点，以配套为产品支撑点联排别墅产品面积在220-300
15、之间，设计有两联排、四联排类型联排别墅，价格跨度80160万之间，市场供应量少,建筑特征：以欧式古典主义风格为主，辅以现代简约风格立面多以暖色调为住，时间久了，比较显旧外立面以贴砖为主，极少数项目使用涂料 没有强调建筑第五立面，坡屋顶少,乐平0910年土地出让情况,乐平0910年土地出让情况,土地市场小结,2009年乐平市普通商品房土地出让总成交1150.407亩.2010年乐平市普通商品房土地出让总成交490.5225亩.未来2-3年内会有大量楼盘开始入市，乐平市房地产市场竞争激烈，伴随着政府一些鼓励政策，市场行情有待看好。市中心无大规模可开发用地，以小面积地块供应为主，城北、城东新区为后续
16、开发主力。乐平市镇以旧房、老房居多，均属老城区。旧城改造开始后，市中心仍有部分小面积的地块供应，多为拆迁安置房，而且临街店面房居多，商住房供应量小。目前大规模的土地供应主要是东门和北门，属乐平新区。是政府后续规划打造的新区，也是目前土地供应份额的主力区域。,乐平市近几年商品房竣工及销售面积,07年市场消化量仅为全年施工面积的27.52%，08年市场消化量为全年施工面积的21.6%，市场供大于求明显。0910年乐平商品房市场消化率开始增大，平均年消化率为81.25%。城北、城东新区供应量相对比较庞大，处于已经成熟阶段，老城区供应量较少，对城北、城东而言，是一大有利因素。,住宅市场价格走势,从乐平
17、近几年来商品房平均价格走势分析，乐平市房价总体呈上升趋势，经过2007年一个小幅度调整之后，08年金融危机并没有影响乐平市整个房地产市场，2008年乐平房价增长率达到25%。09年楼市价格增幅有所调整，增幅出现小幅下滑。2010年市场随着国家宏观政策的调控也没有影响整个市场，增幅达到历史最高值26.63%。,住宅市场总结,楼盘综合品质不高，后续供应量庞大，市场竞争加剧。乐平房地产市场启动较晚，发展缓慢。开发商对产品规划不够重视，开发的住房品质较低、风格单调，产品同质化严重，综合品质不高。据走访了解，乐平有十万平米的经济适用房供应，加上廉租房加上现有的商品房供应，后续市场供应量庞大，竞争加剧。商
18、品房销售条件限制不规范，有待加强改善规范。政府对商品房销售管制不严，各楼盘在销售过程中均未按国家商品房销售管理法规执行。开发商在拿到土地完成规划方案的初步设计时便已开始销售，有些楼盘甚至在未开工的前提下进行销售的，且收取的定金数额较大，高的达到房款总额的40。政府部门对这一销售方式采取放任的态度，消费者也已接收这一销售方式。广大市民居住环境有待引导及改善和提升。乐平老百姓比较趋向自己购地、自己造房，有天有地类似农居房的住房环境，其工程质量、市政市容等等相关问题均得不到保障。时至今日，十几万乐平市的居民住房普遍存在光照严重不足，没有公共绿化，旧房、危房比例居高，居住区内的道路基本不能通行汽车，雨
19、水、污水明沟排放等等。居住品质与居住环境环境有待改善和提升。乐平房地产市场整体走势乐观。相比于周边县市，乐平房价涨幅较快。乐平具有稳定的购房群体。乐平形成了以公务员、教师、当地大型企业员工、外出经商户以及外来投资企业的中层管理人员为主的具有一定购房力的群体。这一群体从04年始呈现较好、稳定的发展态势。新的住房标准、新的居住理念已欣然被他们接受，客户群体已初步形成。乐平房地产市场环境现属于起步上扬阶段，伴随着政府对城北，城东新区的打造，房地产市场发展飞速。,三、消费者调研,住宅市场调研情况,消费者构成基本特征,被调查人群年龄都集中在20-40岁之间，调查者中家庭月收入主要集中在2000-3000
20、区间占23%；其中2000元/月-4000元/月占40%。消费者呈年轻化趋势，且收入水平在当地属中等水平,消费者构成基本特征,个体劳动和自由职业人员占40%，私营企业人员占16%。本地私营经济较为发达，在生活上也较为富裕，与企事业单位，工业园管理层等组成乐平主力置业群体,消费者行为特征,调研发现63%趋向于到城北、城东置业；老城区的便利也吸引了部分置业群体对此区域情有独钟，比例为17%。首次置业比例35%，二次置业比例为31%。,消费者行为特征,买来自住的占29%，为子女购买的占23%，可见刚性需求置业占据大部分比例。改善性、投资性需求也占据一定比例。可见乐平房地产市场主要以刚性需求的为主，投
21、资改善性需求为辅。,消费者构成基本特征,置业者普遍考虑到地段、交通便利、单价、朝向，户型设计、得房率等，置业因素考虑较全面，可见乐平置业者对置业要求较高，整体提升到一个新的高度。,消费者需求特征,购买多层比例占据51%，选择小高层、高层者比例较少，在考虑购置户型上看，三房仍旧是重点，二房为辅；小高层住宅虽然在乐平还不是被十分认可,消费者需求特征,在理想户型的选择上，23%的消费者选择90-100，52%的消费者选择100-130之间的户型，其它较少；表明主要以三房需求为主，两房为辅，且本项目有商业的带动，未来市场是值得期待的。,消费者需求特征,在购房承受单价上，有53%的消费者选择2000-2
22、200元/，绝大部分消费者认为乐平房价应该控制在3000元/以下；在购房总价上，选在20-25万/套最多，其它居次,消费者需求特征,对小区周边配套的选择上，53%的调查客户认为应该有菜市场，26%的调查客户认为应该有百货超市及诊所，21%的调查客户对运动场所比较认同；绝大多数的客户认为公共设施必须丰富，说明购房消费者对未来的日常生活消费的便利、及其它公共配套设施是否齐全，皆是作为购房时考虑的因素。,住宅市场调研总结,调研者年龄呈年轻化，置业者多为私营业主、企业高管，事业单位员工等高收入群体为主。20-40岁，月收入2000-3000元/之间占据最大比例，多为私营业主、企事业单位管理为主要置业群
23、体，收入水平在当地处于中高，为乐平市场主要购房群体。刚性需求占据主导、改善性、投资性需求兴起，置业热点区域为城北、城东新区。计划置业者占总数58%，主要为自住、子女，结婚购置房产，从投资理财方面考虑，投资性需求正在兴起，置业热点区域为政府大力打造的城北与城东，置业者更加看好此地段后续发展的潜力。乐平市场多层户型占据市场，需求户型面积偏大，置业因素考虑全面，承受价位较低。乐平市多层户型占据市场大份额，小高层及高层物业类型处起步阶段，小高层住宅虽然在乐平还不是被十分认可，只要规划得当、户型设计合理，况且本项目未来还有商业配套等设施的带动，在未来乐平房地产市场上还是能占据相当的地位。置业者对地段、交
24、通、单价、房型设计等因素考虑较全面，承受单价在2000-2200元/占较大比例，总价接受比例在20-25万比例最大。消费者是站在现有市场比较估价，只要产品创新实用，价格上升空间有待引导。配套要求较全面，满足日常生活需求为主，对本案期望较高，有待后续策划引导。日常需求为基本，如菜场、百货超市、诊所、运动性场所，合小区内部设施满足各种需求，多本案期望较高主要原因有：地处老城区，生活交通便利，加上后续商业的打造，保值升值的潜力巨大。对项目的启示：在户型上创新，以总价控制面积；户型以三房为主，二房为次；通过项目商业的打造带动住宅的销售，两者相互依存。将商业街景观设计纳入住宅视景，提升项目的整体景观，打造成品质住宅。,置业群体以泛公务员、生意人为主，三房为主需求，偏好到城北、城东置业，对本项目持观注态度,
