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1、天津市滨海新区某项目分析,2010年5月16日,第一章 项目决策背景,内部因素：目前我司在建项目仅有西客站南广场项目，公司需要投资新的项目。土地市场因素：北京的土地招拍挂政策尚不明朗，房山项目拿与不拿尚待研究，（房山窦店的土地单价限价4700元/，高佃二村将不低于此价格）。本项目体量适当，转让价款应在公司承受范围之内。商品房市场因素：天津作为最早的三个直辖市之一，与北京、上海比较，商品房价格有一定的上涨空间。万科金域蓝湾的价格17000元/。政策因素：国十一条出台后，北京制定了更为严厉的“京十二条”，而天津的“津六条”较为缓和。中央默许天津的政策，不难看出中央对天津的政策照顾。,第二章 项目概
2、述,2.1项目招拍挂信息2.2项目区位图2.3项目地块指标2.4项目周边环境卫星图2.5项目周边配套,2.1项目招拍挂信息,2.2项目区位图-1,1.项目区位,2.2项目区位图-2,2.2项目区位图-3,2.2项目区位图-4,2.3地块指标,2.4项目周边环境卫星图,2.5项目周边配套,教育：朵儿幼儿园、滨海国际中小学、泰达第二中小学、滨海学校、南开大学泰达学院。医疗：泰达国际心血管医院、泰达医院、华达医院、华泰医院。商业：泰达时尚广场、乐购、友谊名都。文体：泰达图书馆、泰丰公园、泰达时尚健身休闲公园、泰达足球场。交通：津滨轻轨；公交（503路、505路、507路、508路、509等）；滨海国
3、际机场；塘沽火车站；天津港。银行：中国银行、兴业银行、交通银行等。其他配套：宝力豪健身俱乐部、泰达万丽酒店、天保酒店、泰达中心酒店、泰达国际会馆、上岛咖啡、SPR咖啡、国际名品店、时尚精品店、餐厅、电影城、迪吧、酒吧、咖啡厅、滨海国际会展中心等。,第三章 项目法律及政策性风险分析,3.1.项目用地取得土地使用权法律手续分析3.2.项目手续办理涉及部门及评估3.3.项目合作方式及风险评估3.4.总体评价,3.1项目用地取得土地使用权法律手续分析,依据挂牌成交确认书，竞买人为天津瑞湾国际商务中心有限公司，而从目前掌握资料来看，划拨宗地界址图的用地单位为天津港（集团）有限公司，与我司介绍项目并谈判的
4、却是天津北方石油有限公司。三家企业的关系是什么？需要进一步落实。,3.2.项目手续办理涉及部门及评估,1、签订土地出让合同【办理单位】土地交易中心【所需材料】无【时间周期】1个工作日【所需费用】详见文本【取得材料】土地出让合同（3本：1正2副）办理用地规划许可证【办理单位】土地交易中心 规划局【所需材料】2、土地出让合同土地出让金、交易费交费证明【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程用地规划许可证,3、土地确权【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】见文本【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】在1：500地形图上签发土地确权意见加盖章4、国有土地使用证【办理单位】
5、各区规划处 地政科【所需材料】见文本【时间周期】30个工作日【所需费用】见文本【取得材料】国有土地使用证5、规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书,6、市政工程规划方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】见文本【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】市政方案审定通知书7、规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】见文本【时间周期】6个工作日【所需费用】无【取得材料】规划成果（3本）及审定通知书8、办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】见文本【时间周期】30个工作日。【取得材料
6、】项目建设投资计划,9、办理项目地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】见文本【时间周期】15个工作日【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元【取得材料】地名使用证10、办理项目环保手续【办理单位】市环保局【所需材料】见文本【时间周期】环评申报表批复（10天）环评报告表撰写（20天）环评报告书撰写（45天）环评报告书专家上会（30天）环评报告表需区环保局监测（时间待定）【所需费用】见表格,11、大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】申请、年度投资计划、规划成果【时间周期】7个工作日【所需费用】【取得材料】大配套证明/协议12、小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】
7、年度投资计划、规划成果【时间周期】7个工作日【所需费用】70元/平方米【取得材料】小配套证明/双方协议13、报审项目建筑设计方案【办理单位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】9个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑设计方案审定通知书,14、报审消防证明【办理单位】市消防局【所需材料】【时间周期】15个工作日【所需费用】无【取得材料】消防证明15、报审人防证明【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】防空地下申请表计划、规划成果、立项证明地面建筑（平面图、剖面图）【时间周期】10个工作日【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米。【取得材料】人防证明,16、报批建设工程规划许可证【办理单
8、位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】20-30个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划许可证17、委托测绘院放线，出具放线报告【办理单位】天津市测绘院【所需材料】【时间周期】7个工作日【所需费用】每4个点为一件，2594.32元/件；导线9500元/公里【取得材料】放线报告18、区规划处现场验线，审核验线报告【办理单位】各区区处 政监科【所需材料】【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】验线记录（规划定位、垫层墨线、零米查验、主体首层、主体顶层、外装修查验）,19、施工图设计招投标【办理单位】建交中心招标办（网上公告形式）【所需材料】【时间周期】共两轮公告，每轮公告5天【所需
9、费用】【取得材料】设计中标通知书20、监理、施工招投标【办理单位】建交中心招标办（邀请）【所需材料】【时间周期】备案时间20天【所需费用】代理费（与代理公司协商）招标服务费 监理：总投资万分之二60%施工：中标额1.160%【取得材料】监理、施工中标通知书,21、审查施工图设计合同及项目地质勘察合同【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】设计中标通知书【时间周期】1个工作日【所需费用】合同金额150%【取得材料】鉴证过的合同22、监理合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】监理中标通知书【时间周期】1个工作日【所需费用】无【取得材料】鉴证过的合同23、施工合同审查【办理单位
10、】建交中心合同管理办公室【所需材料】施工中标通知书、双方担保书及营业执照【时间周期】1个工作日【所需费用】定额编制费、保险费（施工单位缴纳）合同审查费：中标价0.2150%【取得材料】鉴证过的合同,24、办理施工图审查【办理单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】【时间周期】视图审难度和建筑面积而定（10-20个工作日）【所需费用】25、安全施工措施登记表【办理单位】建交中心安全检查站【所需材料】【时间周期】办理时间：10-15天【取得材料】安全施工措施登记表,26、办理施工许可证【办理单位】建交中心一层窗口(建委施工处)【所需材料】【时间周期】1天【所需费用】无【取得材料】建设工程施工许可
11、证27、销售许可证流程【办理部门】市产权处及项目所在区产权处【所需材料】【时间周期】10个工作日【所需费用】6000元公告费【取得材料】商品房销售许可证28、使用计划【办理部门】市建委房地产处【所需材料】【时间周期】5个工作日【所需费用】【取得材料】商品房使用计划,29、建设工程规划验收合格证【办理单位】各区规划处 证监科【所需材料】【时间周期】20个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划验收合格证30、消防验收【办理单位】市消防局技术处【所需材料】【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑工程消防验收意见书【备注】验收不合格，整改后需复验,31、准入阶段大配套证明【办理单位】
12、市配套办【所需材料】【时间周期】15个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段大配套证明32、准入阶段小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1申请2办理小配套证明时双方签定的协议【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段小配套证明【备注】配套办需依据协议规定，对需交付的非经营性公建现场验收,33、住宅准许使用证【办理单位】市建委房地产处【所需材料】【时间周期】7个工作日【所需费用】公告费：1500元【取得材料】商品房准许交付使用证34、分户土地证【办理部门】由各区区处地政科委托测绘院【所需材料】施工图（变更后）房管局出具的面积测量报告【时间周期】30个工作日【所需费用】【
13、取得材料】,3.3.项目合作方式及风险评估,对方拟出让其公司90%股权。并承诺不参与公司运营。就此项目而言转让方留有股份对我司利弊兼有，利：转让方熟悉当地环境，可能在政府关系方面可以帮助协调。弊：毕竟占有10%的股份，为公司股东，将来如果有纠纷会对公司到来不必要的麻烦。转让动机：从项目各方面整体考虑，一是转让方本身就是炒地皮赚钱。二是拿了地之后自己没有专业团队运作，所以转让。三是项目存在瑕疵，转让方担心赔钱，又不甘心全退，留10%迷惑转让方并观望。四是政策影响，3月份拿了地，4月中央打压政策出台，想急于脱手。,第四章 宏观经济政策（略）,1.2010年发布政策一览2.天津市近期出台政策分析,P
14、ART 2:2010年天津市土地交易概况,PART 3:天津市开发区在售项目概况,PART 1:2010年天津房地产市场概况,PART 4:塘沽老城及开发区地块分析,第五章 市场分析,天津市商品房09年4月10年4月成交走势,2010年1至4月天津商品房总成交量为322万平方米，其中滨海新区成交66.6万平方米，占总比例的20.6%，位居各区首位，领先优势明显成交单价方面，2010年1至4月天津市总体水平为9017元/平米，滨海新区为9400元/平米，略高于平均水准。滨海新区去年的成交均价为还要略低于全市整体水平，未来随着新区发展落实，将有较大的升值空间。,2009年天津市房地产情况,滨海新区
15、10年14月份平均月成交面积16.65万平方米，远远低于09年的28.07万平方米的平均水平；自09年8月开始成交均价在平均值之上，目前维持在12500元/平方米以上；,滨海新区商品房09年4月10年4月成交走势,2009年滨海新区房地产市场,滨海新区2010年4月成交商品房面积15.44万平米，环比3月跌幅11.29%；汉沽区成交量增长最大，成交商品房面积3.1万平米，环比三月上涨41.55%；开发区成交商品房面积2.83万平米，环比3月基本持平；塘沽区成交商品房面积8.17万平米，环比三月略跌19.43%；大港区本月成交面积1.3万平米，环比3月跌幅48%；区域成交均价继续呈上涨趋势，4月
16、成交均价环比上涨9.51%，达到10519元/平米，继续创区域历史新高；其中，开发区、塘沽区成交均价依然保持在万元以上，分别为13627、11758元/平米；汉沽、大港区成交均价分别为6263、6192元/平米,PART 2:2010年天津市土地交易概况,PART 3:天津市开发区在售项目概况,PART 1:2010年天津房地产市场概况,PART 4:塘沽老城及开发区地块分析,五、市场分析,2010年14月天津市共成交67宗地块，地块规划用途以住宅和商业用地为主，土地市场十分活跃。合计规划建筑面积996万，成交总价达254.8亿元，成交楼面底价为2557元/，土地溢价率为23%。滨海新区共成交
17、14宗地块，其中10宗是挂牌、3宗是拍卖、1宗为招标的方式进行出让。共计规划建筑面积21.1万，成交总价为76.5亿元，成交楼面地价为3630元/，比天津市的平均地价高出42%，土地溢价率为10%。滨海新区成交的14宗土地详情：,2010年1-4月份天津住宅用地成交,PART 2:2010年天津市土地交易概况,PART 3:天津市开发区在售项目概况,PART 1:2010年天津房地产市场概况,PART 4:塘沽老城及开发区地块分析,五、市场分析,老城区及开发区项目分布示意图,目前，滨海新区核心区高层项目多分布在塘沽和开发区外扩区域；随交通路网的完善，滨海新区外扩速度加快，部分原属边缘地区项目发
18、展迅速。,塘沽老城及开发区,项目周边在售楼盘概况,PART 2:2010年天津市土地交易概况,PART 3:天津市开发区在售项目概况,PART 1:2010年天津房地产市场概况,PART 4:塘沽老城及开发区地块分析,五、市场分析,塘沽城区包括塘沽老城区及开发区生活区，规划占地面积大约53平方公里。具体为，北至泰达大街，第五大街；东至临海路，海滨大道，海东路；南至津沽一线，西至河南路，车站北路。,塘沽老城及开发区,塘沽老城区及开发区,开发区总面积33平方公里，其中25平方公里为工业区，8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区，成为中国北方加工制造中
19、心、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区，高素质成熟区域。,塘沽老城及开发区,塘沽老城区以及天津经济技术开发区，是滨海核心区域内发展较早、目前发展相对成熟的板块。从地理位置的角度来看塘沽区与开发区，两区所处位置基本相同，并无太大优劣，但从区域发展的角度来看相差的幅度会大的多。塘沽老城区，从生活配套建设上来讲，老城区相对成熟，著名的洋货市场、金街等商业配套都集中在此地。塘沽老城区，从城市规划以及发展上，阻隔性的问题会多一些，因为在做城市规划上考虑的因素，要比一个未开垦的区域考虑的因素要多，而且老城区在改造上牵扯以及考虑的问题会很多，这些因素会阻碍区域发展。,塘沽老城及开发区,12万平方
20、米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心.在城市基础配套建设上，开发区与塘沽区截然不同，良好的区域环境适合现代人居的规划，交通道路的合理布局，为开发区加了很多分，同样投资者也是看好开发区的优势，在开发区购房投资。,塘沽老城及开发区,第七章 投资收益分析估算,7.1项目成本估算7.2项目净收益估算7.3项目转让费估算,7.1项目取得成本估算（全部建面可售）,一、项目取得成本1、土地竟得价31795 万元2、转让费（含出让金及契税）3、市政配套1801837403307万元二、开发建设成本总建筑面积1837403000021374
21、0平米1、前期开发成本（设计、勘察、咨询、临时水、电、路）552137401176万元2、建安成本200021374042748万元3、大小市政2002137404275万元4、总建设成本48199万元,7.1项目取得成本估算,三、管理费（按公司50名员工计算）1800万元四、投资利息(按贷款15%的利率贷款2亿，期限2年计算)6450万元五、销售收入(按住宅15000元/平米，商业18000元/平米计算)15000105900158850万元18000(3377044070)140112万元总收入298962万元六、销售费用（按销售收入的3%计算）2989623%8969万元七、不可预见费（
22、按二、三大项的3%计算）（481991800）3%1450万元八、税费（按销售收入的10.25%计算）29896210.25%30644万元,7.1项目取得成本估算,总投资132614转让费,7.2项目净收益估算,净利166348万元转让费,7.3项目转让费估算,一、净利/总投资2.0/1.5166348转让费/132614转让费2.0/1.5转让费4360万元二、净利/总投资2.0/3166348转让费/132614转让费2.0/3转让费46405,7.3项目转让费估算,净利166348转让费,第八章 可行性结论,1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议,8.1 项目优势,区位优势交通优势环境
23、优势政策优势,8.2项目劣势,地质问题 虽不是填海造陆，但此地块为原养殖池塘用地，盐碱度较高，前期不曹总曾在南开泰达校区居住，住宅返碱能到2楼，不单增加成本，且整个项目1、2层的售价将会很低。高压线问题：高压线目前需要调查是否在项目红线范围内，并需要确定其功率，以确定项目退让距离。噪音污染：项目区离轻轨较近空气污染：踞博物馆西北直线距离470米处，树立着6个铁罐，初步判定为水泥厂。,8.3结论及建议,本项目所处地理位置优越，周边配套较为齐全，紧邻万科金域蓝湾在后期销售方面有一定优势，但地质问题，高压线问题尚待解决，且挂牌条件中，酒店自持五年，我司尚无管理酒店之经验，且在收益中也需要拿掉一部分利润。下一步工作：继续落实地质、高压线、酒店的占地面积、政策等问题，做好投资收益分析。,附件,附滨海新区用地布局规划图（2005-2020）滨海新区空间管制规划图（2005-2020）滨海新区功能分区图（2005-2020）,
