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1、无锡商业广场项目定位报告2011 前期策划报告,Document number,报告结构,立题基准：项目企业开发价值序列排定项目破题：定位核心问题界定项目立题：物业选型研判及定位策略客户对接：客户定位策略研判定型标准：项目整体定位确立,Document number,立题基准：项目企业开发价值序列排定,1、万达出售、持有物业模式分析2、项目企业开发价值序列排定3、项目物业选型及定位的盈利模式基点,本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项目。,52.5万平米大型城市综合体，规划分为住宅、商业两大组团，其中住宅组团为中等规模的高端社区,三大类办公单体,室内步行街,室外金街,住宅底商,住
2、宅,三块商业中心集群,整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。,Document number,项目破题：定位核心问题确定,1、三大类销售物业核心问题分析类办公单体（三幢）商业街（室内/室外/住宅底商）住宅（两大组团）2、一大类持有物业核心问题分析商业中心（三个商业楼集群）,核心课题界定销售物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三大类办公单体：A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间
3、的定位梯度与规划关系界定？住宅：C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？,核心课题界定持有物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三块商业中心集群：D-1 商业中心的万达模式总结？D-2 江阴商业中心市场空间及定位需求研判？D-3 本案商业中心的定位空间研判？,Document number,项目立题：物业选型研判及定位策略,1、三大类销售物业选型研判类办公单体（三幢）商业街（室内/室外/住宅底商）住宅（两大组团）2、一大类持有物业选型研判商业中心（三个商业楼集群）,核心课题界定销售物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三大类
4、办公单体：A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？,十万方办公的市场空间供应明显增大，需求缓慢上升,2009-2010年,2007-2008年,2005-2006年,09年至今办公供应量明显放大，09年至今办公成交量仅为5.44万方，市场竞争加剧，10年9月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升；
5、,07-08年市场成交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展；,2005-2006年江阴办公市场年均成交不足0.8万方，成交均价亦低于6000元，市场正处于缓慢起步阶段；,办公市场整体成交走势,办公市场目前库存量偏大，去化周期较长,10年6月江阴办公市场容量明显较小，市场库存量不超过2万平米，受此作用，市场库存去化周期亦较低，基本在10个月以下；10年6月后随着新中心、总部壹号等项目的入市，市场库存上涨极为明显，存货去化周期最高飙至112个月，截至目前，办公市场库存去化周期亦在21个月左右，市场库存压力依旧较大。,办公市场存量分析,十万方办公的市场空间未
6、来办公市场空间稀薄,08年至今成交土地中尚有15幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧,未来市场潜在供应,十万方办公的市场空间未来供应竞争增大,制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户,海澜国际大厦入住业态以国际贸易、化工为主,江苏航吉国际货运代理有限公司（12C）海澜国际贸易有限公司（21楼）江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼）捷晟进出口有限公司（18C）江阴东鹏化工有限公司（6F）江阴市金桥化工有限公司（10楼）江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F）江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司（6A-B）江阴瀚房贸易有限公司（7G）,国际商务中心入住业态以机械、
7、贸易为主,上海法尔胜达罗进出口有限公司（1706室）双华钻石工具厂（1602室）江阴联光控制系统有限公司（1709室）金蝶软件有限公司（1502室）江阴托利称重设备有限公司（1106室）信拓贸易有限公司（1508室）江阴嘉祥贸易有限公司（605室）泽达化工商贸有限公司（1809室）海澜永晟进出口有限公司（1407室）,名都国际入住业态以贸易为主,江苏中燃油品储运有限公司（2001-2003）奥登贸易有限公司（1507）宇通对外合作咨询有限公司（905）江阴东禾国贸有限公司（1602）上海创侨进出口有限公司江阴分公司（1209）,泓昇苑（鸿昇商务楼）入住业态以房地产为主,江阴嘉运房地产开发有限公
8、司（11楼）江阴市泰昌房地产开发有限公司（19B）府顺工程技术有限公司（12G）江阴鸿佳置业有限公司（10楼）,入驻公司分析,十万方办公的市场空间江阴办公客户分析,办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群,偶得客群,游离客群,重点客群,核心客群,周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业,项目周边公司、生产厂；大型企业总部；,工商局注册登记的中小型企业，各地商会、工商联合会,全市现有办公楼租用客户；广告公司、会计事务所、外地办事机构、律师事务所、金融、教育等服务类机构；软件设计企业、动画企业、服务外包企业；,经 营 客 群,核心客群,重点客群,游离客群,偶得客群,
9、客户分析,十万方办公的市场空间江阴办公客户分析,办公借鉴个案小结,主流项目均采用工建化的外立面以打造现代气息部分产品通过厚板楼的方式提供较大面积的产品，主力产品仍停留在6080平米左右智能化及物业已达到较高水平，部分项目已开始提供全装修产品,十万方办公的市场空间江阴借鉴案例小结,一方面大面积的已建写字楼空置，另一方面写字楼供给总量不断增加。特别是20112013年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力。,住宅市场价格的坚挺和不断攀升，使大量的投资者更倾向于投资住宅项目，加上江阴市第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求不足。,写字楼的营销尚处在初级阶段，对大成本投入
10、的硬件建设比较重视，但对于轻成本高回报的软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。,经市场调研的结果显示绝大多数中小型公司愿意租赁精装修的办公室，而不愿意自行装修或自行购买办公室。主要原因是大量的首付款影响了公司经营资金的流动性。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。,办公市场小结,十万方办公的市场空间江阴办公市场小结,城中,城东,城西,概述：商业商务金融文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高，写字楼品质普遍不高；代表项目：联合大厦、嘉福豪庭、新百业广场,城中,城东,城西,江阴办公项目多集中在城中、城东，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展,概述：
11、江阴经济开发区催生了本区写字楼市场的发展，区域新建办公项目品质均比较高；代表项目：海澜国贸大厦、新中心,概述：区域尚无较好品质写字楼，以商住楼代替，未来区域高品质写字楼将会不断涌现；代表项目：总部壹号、汇鑫大厦,相对成熟期,上升期,尚处于初期,办公市场分布格局,十万方办公的市场空间区域发展处于起步阶段,江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1元/平米/天,入驻办公项目概况,十万方办公的市场空间区域入住及租金情况较低,09年至今城西市场中仅总部壹号一个办公项目在售，该项目8月底开盘后仅仅成交0.65万平米，去化率明显偏低；从总部壹号开盘三月来的成交
12、均价看，价格基本保持在6500-7000元间，而同期城西高层物业的成交均价亦在此区间内，办公物业与高层物业间并不存在明显的溢价率；,10年城东办公项目是市场的主力，依旧占据市场份额的半壁江山，城中目前无较高品质办公出售，城西市场份额仅占到12%，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展,城西办公目前市场占有率明显较低，同区域内办公物业与高层物业价格无明显落差,城西成交体量分析,十万方办公的市场空间区域市场占有率低，价格与住宅形成倒挂,江阴企业通常有在城市核心地段扎堆的习惯，加上东部开发的城市客厅概念逐渐成型，很多企业将东部的办公物业作为自己在核心地段以外的第二
13、选择。本项目所在位置属于新兴的城市次中心，但城西的开发进度相对迟缓。虽然城西目前被重点定位于第三产业（商业、金融等），但办公类产品的消化将极大程度上依赖于整体发展，缺乏足够的发展主动权。,目前存量写字楼多集中于新兴区域的中高端产品，存量惊人。本项目亦进行同类产品营建。面对诸多业已先行入市、先行发售的项目，不论在市场形象、市场认可度，甚至是资金压力等方面，都十分被动。进行中高端产品建设，在规划之初，即已树立了众多强大的竞争对手。,固有的区位观念造成的影响,中高档定位产品的市场竞争激烈,城西办公市场小结,十万方办公的市场空间区域办公市场小结,市场需求有限年极限供应量为10万方，年去化量为2万方左右
14、，库存周期约为21个月，区域处于起步阶段，故不建议三幢类办公单体都做办公物业，建议设置一幢办公；办公经营客户多为产业企业及第三产业，整体定位可偏向企业总部基地结合新型国际化办公集群；继承办公市场规律，主流面积单套控制在60-80，企业总部基地部分可灵活分割，适应企业标准；整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。,十万方办公的市场空间项目办公物业选型及考量,核心课题界定销售物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三大类办公单体：A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：B-1 商业街
15、的市场空间及定位需求市场研判？B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？,在售项目极少，酒店式公寓市场容量较为有限，整体成交均价波动明显,江阴酒店式公寓目前仅有长晟豪生环球公寓、总部壹号、戴斯国际等零星项目在售，整个市场的体量较少，供应量、成交量的波动极为明显，10年4月供应量主要是由于长晟豪生环球公寓、戴斯国际共同上市所致；酒店式公寓市场成交均价波动极为明显，在长晟豪生环球公寓等高档酒店公寓成交占主导的时候，均价拉升极为明显；,类住宅整体成交,类办公市场需求空间分析
16、酒店式公寓容量有限，均价项目性明显,酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在55-70平米,从供应来看，江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间，主力户型的面积多集中在55-70平米内；在售项目中仅戴斯国际（85套）、总部壹号（126套）会有部分挑高式酒店式公寓，挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致；,类住宅供应面积分布,类办公市场需求空间分析酒店式公寓户型面积集中化,酒店式公寓市场库存多集中的总部壹号、长晟豪生环球公寓内，从面积段来看，两个项目库存的主力均在50-60平米内；目前市场中在售的三个酒店式公寓中，总部壹号、戴斯国际有部分挑高式公寓，戴斯目前仅剩余29套房源未售，总部壹
17、号由于刚开盘不久，库存量较大,市场库存集中在总部壹号、长晟豪生环球公寓，平层公寓库存量较大,类住宅库存结构分析,类办公市场需求空间分析酒店式公寓平层库存量大,1.城中板块,城市中心，目前已经初具规模，已有酒店式公寓项目交付，中心代表项目：名人国际目前价格：未来项目：江南尚城,2.城东板块,自然环境相对优势，靠近江阴经济开发区产业导入代表项目：戴斯国际目前价格：13000元/平米未来项目：嘉年华,3.城西板块,靠近临港新城，在长晟豪生环球公寓的促动下，区域内酒店及酒店式公寓市场将会得到较好的发展代表项目：长晟豪生环球公寓 目前价格：13000元/平米未来项目：新长江雅阁,城西,城中,城东,酒店式
18、公寓分布较集中，但项目量较少,类办公市场需求空间分析酒店式公寓区域分布集中,目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市，市场竞争压力加剧,起步期,萌芽期,发展期,2006,2008,2010,本时期仅名人国际公寓、丽都公寓等类酒店式公寓项目面市，市场中尚无酒店式公寓的概念,酒店式公寓项目仍不多，但戴斯国际、长晟豪生环球公寓等一批高端酒店式公寓的动工预示着江阴市场酒店式公寓的真正开始,随着长晟豪生环球公寓的销售，真正的酒店式公寓开始展现在消费者面前，而江南尚城等一批高档酒店式公寓出现，整个酒店式公寓市场扩容难免,类住宅市场发展历程,类办公市场需求空间
19、分析酒店式公寓处于发展中期,江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售，均依靠投资回报来吸引客户,类住宅产品模式,类办公市场需求空间分析高端酒店式公寓缺乏,未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、临港新城片区,未来市场潜在供应,类办公市场需求空间分析未来高端酒店式公寓供应量大,酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上服务式公寓尚未出现,类住宅运营模式,类办公市场需求空间分析未来服务式公寓市场存在空间,类住宅借鉴个案小结,目前江阴市场类住宅产品已与其他城市高端类住宅产品无异，挑高、精装、智能化系
20、统等均已得到市场认可由于缺乏旅游资源及足够的投资回报比例，相比于商业等其他形式，在江阴市场类住宅产品受关注程度并不高。,类办公市场需求空间分析借鉴个案小结,目前市场仅有2-3个酒店式公寓项目在售；但着众多品牌开发商入驻，多个酒店式公寓将进入市场，同时众多顶级五星级酒店品牌，高端酒店公寓市场整体竞争压力增加,目前市场中酒店式公寓主打户型在55-70平米间，高端酒店公寓均以五星级标准配置，在硬件方面已经达到高端酒店公寓的要求，由于目前尚无项目交付，软件配置方面仍待检验,目前市场中销售较好的酒店式公寓均主打“投资回报”牌，由经营公司统一经营，但项目交付后若无法达到购房者先前的预期，将会对购房者信心打
21、击极大，未来酒店式公寓市场发展仍存在一定的不确定性,我们建议项目酒店式公寓部分仍以55平米左右的小户型为主打产品，由于目前市场及未来市区内高端酒店式公寓量仍较大，依旧众多星级酒店的进驻，建议本项目的酒店式公寓采用低装修配置为主,类住宅市场小结,类办公市场需求空间分析市场小结,前期多个精装酒店式公寓交付，普通公寓市场亦开始有精装房源入市，市场开始步入精装房时代,长晟豪生、戴斯国际 等精装酒店式公寓入市,仅名人国际等少量小户型精装物业,1、江阴“精装”步伐滞后于无锡2、江阴人购买力强，经济基础决定上层建筑，追求个性化特征，由此也在一定程度上制约了精装修市场的发展3、10年新政以来，精装修市场成为新
22、的产品塑造点，开始逐渐出现多个精装项目，整体发展区域有所抬头，但依旧处于起步阶段,2006,2010,2012,江阴政府从上世纪90年代末期就开始推广住宅精装修，但当时正在起步的房地产开发并不具备相应的市场条件，09年前江阴仅在名人国际等小户型的商住楼中有装修物业。江阴精装房的市场需求量在逐年增大，但从目前江阴房地产市场来看，精装项目多集中一些小户型、酒店式公寓等，普通住宅类物业目前尚无精装修物业面世；但随着未来政府对低碳的倡导，精装物业的出现将不可避免；,类办公市场需求空间分析精装修市场,基本概况,戴斯国际、长晟豪生环球公寓目前已经销售，总部壹号的精装修公寓目前尚未正式推出，预计在11年年初
23、将会入市；但未来市场中确定有精装修物业的项目亦多以酒店式公寓为主,戴斯国际,长晟豪生环球公寓,总部壹号,类办公市场需求空间分析精装修市场,目前城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市，市场中精装修项目仅长晟豪生环球公寓，项目目前对外宣传的装修标准为3000元/平米，近三月销售均价在12000元/平米左右，城西毛坯高层物业目前基本成交均价在7500元/左右。扣去精装修成本，二者价差在2500元，但是加上建安成本以及未来的租金返利，作为高端的精装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。,精装修与毛胚物业对比,类办公市场需求空间分析精装修市场,江阴精装房的市场需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、单间公寓等面积
24、较小的项目，由于其一般针对商务人士、投资客和年轻人等客户群体，这些人群对精装修住宅的接受度高。目前市场中精装修产品仅在酒店式公寓中出现。,在全球积极响应低碳主义的环保趋势下，精装房无疑将成为未来市场的主流。而房产新政下，精装修房也有愈演愈烈之势。无论是豪宅还是公寓，精装修都将能够体现出其品质程度，是未来楼市发展的趋势之一，但目前并不成熟,我们建议项目的普通高层物业不求标新立异，仍跟随市场的主流，以毛坯物业入市，酒店式公寓采用较为基本的装修配置，不建议采用长晟豪生、戴斯类似的豪华五星级装修。,对于精装房的看法，完全是一个硬币的正反面。面对不好的时机，想要吸引购房者，产品最为关键。无疑，被视为高品
25、质、人居标尺的精装房未来可能成为开发商寻求销售突破的一个新卖点。,类办公市场需求空间分析精装修市场,江阴的城市经济结构比较特殊，工业特别发达，而商业与旅游业较为落后，导致酒店业结构经济型酒店（2-3星）和高端5星级酒店两部分市场的缺失。中高端酒店（4星）酒店扎推竞争激烈。高端市场与经济型酒店市场缺失。但随着喜来登、皇冠假日等一批五星级酒店的面世，未来高端酒店市场竞争将会愈发激烈,健全的酒店市场应该分为四部分：低端市场、经济型酒店（2-3星）、中高端酒店（4星）及高端5星级酒店。,五星级酒店,四星级酒店,经济型酒店,无品牌酒店,中高端酒店（4星）扎推竞争激烈，高端市场与经济型酒店市场缺失,类办公
26、市场需求空间分析酒店市场分析,江阴市场中五星级酒店仅泓昇苑一家，四星级酒店市场竞争较为激烈，市区主要有5家，现行主力市场行情：标准间400-500元。泓昇苑的价格略高于4星级酒店。喜来登将于11月1日正式开业，预计价格将会明显高于目前市场水平；各酒店都有集团公司及政府客群做支撑。各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。所以差异不大。,四、五星级酒店概况,类办公市场需求空间分析酒店市场分析,客群分布,区域协议单位,所在区域协议单位，所占比例15%,稳定客户,现有的酒店多为当地工业集团下属公司，因此每家酒店基本有自己稳定的客户群体，所占比例50%,散客,散客较少，仅占5%左右。,政府客
27、群,政府客群基本采用轮回制分摊至每家酒店，所占比例30%,四、五星级酒店客群分析,类办公市场需求空间分析酒店市场分析,未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大，目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧；,未来四、五星级酒店潜在供应,类办公市场需求空间分析酒店市场分析,目前市场主要高星级酒店均集中于城中及城东区，并有固定的政商客群，竞争压力较大城西区目前供应量非常小，但随着城西金融、商业区的形成，无论是经济型酒店还是高星级酒店，未来都存在不小的需求量,类办公市场需求空间分析酒店市场小结,未来细分市场明显，服务式公寓处于市场新兴空白领域，市场成
28、长性强，同时依托万达品牌，将成为项目价值增长点的物业类型之一，建议选取一幢单塔设置服务式公寓；酒店式公寓虽然未来竞争较为激烈，但整体处于上升空间，同时也是价值高点和认知主流的物业类型，亦建议一幢单塔设置酒店式公寓，同时依托本案的商务酒店和其他两大类办公集群，完成城西的商务价值提升；SA公寓可适当放大面积，增强居住功能，酒店式公寓面积控制在55-70之间较为适宜；在增强智能化的同时，建议设置中低端装修配置，完成市场错位竞争；考虑项目集团整体运营策略，结合未来高星级酒店市场的竞争日益激烈，本案不建议设置高投入晚汇报的高星级酒店。,类办公市场需求空间分析项目总结建议,核心课题界定销售物业,待开发区域
29、、规模大盘、少商业持有、大量去化,三大类办公单体：A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？,商业市场整体成交走势,2005-2006年,2007-2008年,2009-2010年,05年江阴商业市场容量较小，06年开始市场不断扩容，供求价均出现明显上扬，06年成交量接近9万平米；,07年随着一批专
30、业市场的入市，市场供求再度放大，08年受宏观调控等因素的影响，供求均出现回落；,09-10年是江阴商业市场开始步入迅速发展的阶段，大型商业项目开始不断涌现，成交量价亦随之上扬，商业市场扩容不可避免；,商业街市场需求空间分析商业市场整体迅速扩容,市场库存量增长相对平稳，去化周期持续回落,从09年之间江阴商业市场库存量呈现持续上扬的走势，截至目前，商业市场存量高达64.01万平米，库存量上涨约23万方，但在商业市场成交量持续回落的作用下，库存去化周期亦出现明显回落，由最高位的37月下滑至目前的21个月。,商业市场整体成交走势,商业街市场需求空间分析商业市场库存量日趋平稳,江阴环城路组成城区集中商业
31、区，其余区域构不成系统商业中心。最有可能在城区集中商业区以外形成商圈的是河北街商业街商圈。规划了西区商业区和澄东区域的东区商业区。,“一轴”是指以人民路商圈为轴；“二片”则是华联商厦广场周边集中商业片区、华地百货广场周边集中商业片区；“三线”体现在沿中山路南南北沿线组成的商业一条街、沿虹桥路沿线组成的商业街、沿青果路沿线组成的商业街；,江阴主城区人民路核心商圈分布呈现出“一轴二片三线”的商业格局,市场格局,商业街市场需求空间分析商业市场格局,09年至今城西商业市场成交波动明显，商业整体成交仅7.83万平米，月均去化0.36万平米；区域内商业整体成交均价较低，主要是永康五金城专业市场成交拉低了区
32、域内的整体均价；目前区域市场中住宅底商的价格基本在8000-10000元间；个别区域边缘项目底商价格略低，在7000元左右；,10年至今城东、城中、城西商业是城区的主力成交区域，城西市场占比仅次于城东，城西目前尚无大型购物中心等，成交主要是永康五金城（专业市场）成交支撑；,除专业市场外无大型商业项目，居民消费依靠住宅配套商业,城西商业成交分析,商业街市场需求空间分析区域商业市场依靠专业市场，缺乏大型商业项目,目前江阴市场中商业业态主要有四类：单一主体性店铺、百货商场、超级卖场、其他类型商业,单一主体性店铺,百货商场,超级卖场s、,其他商业形态,代表：大润发超市、农工商超市、麦德龙,代表：人民路
33、、虹桥路的沿街店铺,代表：华地百货、华联商厦,Shpoping mall型购物步行街，代表：澄江福地,商业业态,商业业态,商业街市场需求空间分析商业业态格局,目前主要商业集中在城市中心，其余仅有超市，无大型购物中心及百货商场之类,主要商业项目现状,商业街市场需求空间分析主要商业集中于城市中心,随着政府规划进一步落实，嘉年华、海岸城等一批大型商业项目交付，对城东、城西商业格局形成重大的调整,未来市场概述,商业街市场需求空间分析区域商业格局未来调整大,购买人群主要是江阴本地人，以中小企业主、公务员、企事业单位中高层、银行中高层为主，商业投资氛围浓厚,其他,中小企业主,客群来源,本地客群细分,50%
34、,外地,江阴,20%,银行中高层,企事业中高层,公务员,江阴本地人投资意识较强，喜欢购买临街小面积“门面”商铺收取租金，因此成熟商业地段的商铺销售情况良好；例如位于人民路步行街的“澄江福地”，09年9月底开盘，两个月不到的时间就销售了100多套。,88%,12%,30%,23%,20%,15%,12%,客户分析,商业街市场需求空间分析商业投资氛围浓,商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。大部分商场的建筑结构是地下1层至地上
35、5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。,江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区,百货市场分析,商业街市场需求空间分析百货市场集中老城区,江阴主要卖场的经营面积集中2005年前后开业，目前已发展相当成熟。江阴品牌卖场的营业面积一般在5000平方米以上；其中最大的时代超市营业面积达到18000平方米。,江阴卖场业态已相当成熟，城市东、南、西、中等各区域都有品牌卖场布局,超市卖场分析,商业街市场需求空间分析卖场发展成熟、认知主流,江阴目前品牌购物中心主要有：希望广场、澄江福地、时代超级购物中心。,澄江福地,时代超级购物中心,希望广场,集购物、餐饮、娱乐、休闲为
36、一体的购物中心正成为江阴商业发展的最新形态,澄江福地,购物中心市场分析,商业街市场需求空间分析购物中心新兴主流,澄江福地,目前形成规模的商业街有人民路、澄江福地、青果路美食一条街，未来将会打造汇智广场、珠江路步行街,汇智广场,美食一条街,澄江福地,人民路,澄江福地步行街为围合式的，街长仅取了一边,商业步行街市场分析,商业街市场需求空间分析商业步行街初步成型,商业市场呈现加速扩张态势,高级商业形态发展存在大量空间,江阴近年商业市场平稳发展，但近期呈现为加快扩张态势（相对快速增加的供应，需求增长较为缓慢）,未来江阴的各类型商业供应量较大，市场竞争将相当激烈；但高端商业物业的竞争则相对缓和,高级商业
37、形态发展存在大量的空间,百货商厦相对集中,品牌百货商厦集中分布于人民路商圈，市场竞争激烈；以华联、华地为代表，传统百货发展相当成熟；,高级商业形态发展存在大量的空间,商业步行街相对欠缺,目前江阴市场中除澄江福地外，其余的人民路、青果路均是老大步行街区，市场中欠缺新兴的商业步行街区，特别是城西片区，除珠江路外目前尚无项目规划中涉及步行街；,纯商业业种业态总结,商业街市场需求空间分析纯商业市场分析,纯商业借鉴个案小结,目前江阴集中商业市场仍停留于中小规模、业态单一的早期发展状态，除市中心老商业外，缺乏真正意义上的新型商业中心旗舰多数项目身处老城区或城东已开发区域，已相对成型的结构定位也对这些项目最
38、终的功能构型产生一定制约由于体量较小，这些项目也缺乏打造别致商业概念的基础,商业街市场需求空间分析纯商业借鉴个案小结,项目商业中心、室内步行街、室外金街、住宅底商四大商业集群出“城市T台”城西这一核心区域，附带着城西商业崛起的重要使命及可能性，其复合式商业中心能量巨大，存在较大细分空间；江阴商业投资经营意识强，可售步行街、底商市场空间大，商业中心成长空间巨大,定位能变革整个江阴商业格局；四大商业集群彼此渗透，能完成从外街向内街的人流完全导入；同时业态相互补充，定位层次从高到底（室外步行街室外金街住宅底商），不产生内部竞争。,商业街市场空间及四大商业集群之间的关系分析项目总结建议,城市整体住宅市
39、场分布格局,目前江阴房地产市场以地域划分基本可划分为城区市场和镇区市场，其中城区市场包括城东、城西、城南、城北、城中五个板块，镇区市场包括临港新城板块、华士-周庄板块、青阳-霞客板块、长泾-祝塘板块。,住宅市场需求空间分析住宅市场格局,注：Flash演示文件见附件,历年商品住宅市场成交走势,2009-2010年,2007-2008年,2007年以前,10年春节期间信贷及政策的逐步收紧及4月新国十条的出台，江阴房地产市场成交虽有所影响但依旧明显低于上海无锡等地,08年江阴房地产市场受全国楼市的影响相对较小，成交量价较07年均出现20%以上的涨幅,2007年以前，江阴商品住宅市场处于一个起步期，项
40、目较少，年度成交量均在百万方以下，月均成交量在10万方以下,住宅市场需求空间分析住宅成交市场较为稳定、夯实,城区、镇区成交体量分析,镇区成交量占优 城乡均价差距显著从成交结构来上，虽然在项目数量上城区略逊于乡镇，但是从成交量上来看，城区依旧占据了较大的比例，售价上乡镇板块存在较大的差距，两大区域之间的价差近期基本保持在3000元左右。,住宅市场需求空间分析乡镇包围城区，城乡差价明显,目前江阴房地产市场库存现状,城区房源库存量相对较低，售价相对较高目前住宅市场库存量中，镇区库房源明显较多，高出城区186%，城区目前库存为2374套40.82万平方米，城区多层、别墅的售价均在万元以上，小高层、高层
41、物业的售价在7500元左右。,城区高层为主流物业城区库存房源中，高层物业占据了绝对的主力位置，目前尚有1408套21.37万平方米待售，占城区住宅市场的52.4%。镇区则不尽相同，多层的占比相对较高，达到了42.5%。,住宅市场需求空间分析城区库低价优，以高层为主,城西板块在未来城区将占据绝对成交比重，处于量高价低的局面，是一个跑量的板块城区商品住宅库存量接近总量的6成，商业物业接近3成；城区各个板块中，城西、城东板块为库存主力，城西板块整体库存量接近总量的五成；城西板块中，高层住宅为绝对主力物业类型，占到了总量的6成以上。,住宅市场需求空间分析区域成交使命：跑量,建筑形态与房型的交叉分析,户
42、型占比呈现一边倒格局，整体占比接近60%从江阴城区09年以来的成交来看，我们不难发现，高层物业是城区市场的主要支撑，成交占比高达59.25%，小高层、多层、别墅物业次之；从房型来看，三房是消费者最青睐的户型，成交占比高达57.48%，四房的成交占比亦较高，二房的成交占比相对无锡等城市明显较低。,住宅市场需求空间分析三房绝对集中,建筑形态与面积段的交叉分析,130-180平米是市场成交的主力，高层物业中的130-144平米户型为市场主流户型从各物业形态的分面积段成交来看，130-180平米是市场成交的主力,占比高达63%左右，250平米以上的户型基本是别墅为主，在所有物业类型的面积段中高居第一，
43、高层的160-180平米以8.54%位居次席；与无锡等城市不同的是，江阴市场中80-100平米面积段成交占比较小，这与江阴消费者偏爱大户型不无关系,住宅市场需求空间分析130-144市场主流户型,房型与面积段交叉分析,130-144平米的三房占比明显较高，三房中144-160、160-180占比亦较高，小三房在江阴市场中占比明显较低，大三房、四房明显更受青睐,住宅市场需求空间分析大三房、四房绝对集中,城市化发展进程加快,土地市场支撑，旧城改造力度加大,居民收入水平不断增加,2010年江阴城市化率为58.2%左右，预计到2010年将会达到69%，每年增长将近1.1个百分点，对江阴房地产业发展带来
44、很大的需求空间,随着城市经济基础提升，人均收入的提高，居民购买能力的增强，必然能支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升,土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展。加速旧城、旧房的改造，在这一“刚性需求”的拉动下，房地产市场将出现持续的购销两旺局面，将长期拉动房地产业发展,江阴整体市场未来走势预测,随着城市化和房地产市场化进程的加速，江阴市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺,住宅市场需求空间分析未来走势预测,城西住宅项目成交量分析,江阴09年住宅市场回暖得较早，在3、4月份就达到全年成交量的最
45、高峰；10年随着政策的影响也有较大起伏；城西板块对全市的成交贡献作用较为明显，09年至今城西的成交量占全市比重达到20.07%，占城区的成交比重达到41.25%；城西板块内需求表现较为强劲。,住宅市场需求空间分析区域需求强势,城西住宅项目成交均价分析,从城西板块和全市月度成交均价对比来看，在2010年4月份之前全市的成交均价及上涨幅度要略大于城西，但进入4月份后，城西板块中价格相对较高的长江国际四期洋房房源入市大幅度拉升的城西板块的成交均价，而且保持连续五个月高于全市的水平。从城区各板块09年至今总体成交均价来看，城西板块还处于价格洼地，价格增长空间较大，目前板块内成交价格能达到8000元/的
46、在售项目主要有长江国际和苏龙苑，其中长江国际四期的部分洋房房源售价已突破万元。,增长点,住宅市场需求空间分析区域代表项目价值跳升快,城西住宅项目成交房型-面积分析,城西板块三房成交表现最好，二房和四房其次，三房130-144平米的成交表现最好，二房90-100平米成交表现最好；四房160-180平米的成交表现较好；110-120平米即可打造紧凑型三房，又可塑造成舒适型两房，成交表现也不错。,城西高层和小高层形态是主流建筑形态，价格差距不是很大，洋房价格远远高于小高层和高层。,住宅市场需求空间分析区域物业形态主流变化,商品住宅借鉴个案小结,目前受市场关注较多的项目多数为大盘复合型产品，其他的物业
47、类型及不同种类的住宅物业都给予客户较充足的选择面多数项目总建容积率均在2以下，通过围合的方式能有效降低建密率，并造就较好的景观资源精装住宅的概念已在江阴市场受到一定的接受,住宅市场需求空间分析借鉴个案小结,整体市场产品以高层/小高层的120160产品呈现，同时也是市场库存产品的重点由市区城西版块及临港新城版块将成为未来若干内的市场重点随着几大园区/开发区的发展，未来存在一定的人口导入而产生的中小户型需求，但仍无法成为城市主流需求量,住宅市场需求空间分析住宅市场小结,住宅市场空间充足，未来城西将成为成交、供应主力；江阴客群经济基础高，产品相对集中，为90的两房和140的大三房、四房，建议是项目住
48、宅主力面积段考虑的方向；未来新江阴客群及本地客群将成为项目住宅两大客群，两大住宅组团可分别以90和140为主力户型，视开发节奏和资金回笼要求而定开发及推案节奏。C-2 住宅建议居住功能加强、品质及改善性增强，和类办公物业完成需求的差异化衔接。,住宅市场空间需求及与类办公物业产品间的关系项目总结建议,核心课题界定持有物业,待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化,三块商业中心集群：D-1 商业中心的万达模式总结？D-2 江阴商业中心市场空间及定位需求研判？D-3 本案商业中心的定位空间研判？,2.3.1项目产品市场融入,住宅类产品,商业类产品,D-1 三大板块的成熟模式（综合楼+百货楼+娱乐楼
49、）的继承D-2 江阴的消费力强，外流性明显。商业中心以传统百货为主难以满足外流需求。D-3 本案商业中心的定位是引领及凝聚江阴殷实消费力的核聚点。,住宅市场空间需求及与类办公物业产品间的关系项目总结建议,项目住宅物业户型配比论证,全市城区房地产市场状况,城区高层住宅中各面积段物业户型分布：,城区高层住宅中各面积段物业户型分布：,注：90-100平米百分占比=累计占比3.58%除以所有面积段合计累计占比48.24%=7%，下同。,1、目前江阴城区的高层住宅中，主要户型主要集中在二室的90-110，三室的130-144以及四室的160-180几大面积段,由于我们未来的产品未来应以快速跑量为主，因此
50、，我们的主力面积段应该需要以江阴城区高层物业的主力面积段结构基本吻合，同时再根据城西市场实际情况进行修正,2、目前城区高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室21%：72%：7%,项目住宅物业户型配比论证,城西房地产市场状况,根据目前城西高层住宅的库存情况，三房房源严重积压，二室、四室房源库存情况相对较轻，同时，二室的库存房源主要积压在90-100面积段，而三室房源主要集中在130-144面积段，可以对此面积段进行适当分流至120-130以及144-160面积段，相对缩小三室户型占比，拉长整体产品线，与区域内项目形成差异化竞争,城区高层住宅中各面积段物业户型分布：,项目住宅物业户型配比
