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1、新联康研展部,全运板块市场分析报告,2014年1月10日,宏观市场,一,区域及竞争市场,二,重点案例分析,三,2014年板块竞争市场预判,四,总结,五,目录,宏观市场,一,宏观政策,“沈八条”为过渡性政策，作为住宅市场化铺垫登场；二套房贷款首付比例上调至65%，实际对客户的影响较小；非本地户籍购房门槛提高主要看执行，如执行力不够，则会因一些中介机构投机行为，变成一纸空文；增加供地、监控价格，改善供求关系，有利于抑制房价过快上涨。,继北京、上海、广州、深圳、武汉等市公布调控细则后，2013年11月25日晚沈阳楼市调控也再次升级，颁布“沈八条”,“沈八条”作为过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台
2、做好铺垫，强制性行政手段没有过多强调，总体对沈城市场消极影响较小，利大于弊,宏观政策,沈阳将推行“限价商品住房”,2013年12月6日，沈阳市房产局、市建委、市发改委、市规划国土局已经正式下发沈阳市限价商品住房管理暂行规定(试行)的政策；政策称，今后沈阳将推行“限价商品住房”，供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、改造和城市房屋征收中的原房屋权利人及市政府规定的其他家庭；纳入保障性安居工程计划；单套建筑面积控制在90平方米以下；房价略低于同地段同品质普通商品住房价格。同时限价商品住房项目应尽可能选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善的区域进行建设，方便居住和出行。,作为“沈八条”的后继政
3、策，“限价房”政策切实履行了“市场手段逐步代替行政化调控手段”的大政方针，对沈城房价健康平稳发展起积极作用；政策对中低收入者刚需类客户利好明显，但未来政策的执行效果令人堪忧，加重了购房者年终观望情绪。,限价房政策利好有限，加重“楼市观望情绪”,2013年1月-12月沈阳土地成交情况,沈阳土地市场,2013年全年沈阳土地出让1447万，土地总出让金478亿元，沈阳土地市场整体走势较为平稳；2013年房产商拿地积极，竞争激烈，高溢价率地块频出，市场形势较为乐观；2013年12月13日，中海地产一举长白岛4宗地，总建193万，总价46亿元，创造年度地王；2014年1月2日，华润置地以12.31亿元总
4、价拍下位于皇姑区北塔钢材市场地块，地块总面积16.04万。2014年首场土拍，为土地市场取得开门红。,土地市场发展较为平稳，市场整体形势良好,中海地产总建：193万方总价：46亿溢价率：0.27%,华润置地总建：42.7万方总价：12.31亿溢价率：0.27%,沈阳房地产市场,2012年1月-2013年12月沈阳普通住宅供求情况及价格走势,2005年-2013年沈阳普宅供求情况,供求比：1.23,供求比：1.29,2013年1-12月商品住宅供应1844万平，同比上升52%，成交量1425万平，同比上升55%，供求量同比去年同期，上涨幅度较大；2013年1-12月普通商品住宅供求比1:0.77
5、，市场呈现供大于求的态势；,2013年1-12月成交均价为7189元/平，同比去年上涨6%，相比08年，年度成交量基本持平，供求比略有上升，沈阳整体房地产市场发展平稳,从2013年3月开始沈阳房地产市场量价略有回升，且走势日趋平稳，调控带来的市场影响减弱，但市场供大于求现象突出。,小结,政府年末频出新政：政策大方向呈现利好，市场持“观望”态度；土地市场繁荣：发展态势平稳，房企积极拿地，激发市场“正能量”；楼市回暖成交上扬：政策影响有限，成交量呈小步上涨的状态。,从现政府表现来看，政府在整体上秉承调控力度不松绑、持续收紧的态度，有意识的将“市场的问题交给市场”,市场手段逐步代替行政化调控手段。预
6、测未来市场主要是以平稳发展为主。,区域及竞争市场,二,板块概述,基本情况：规划范围北至三环高速，东至沈丹高速，西至哈大高铁西侧规划路，南至桃仙机场，总面积约57平方公里，规划总人口约60万。规划定位：东北亚智慧新城；国家中心城市门户；沈阳经济区核心城市；新的行政中心，商务中心，文化中心，科技中心。规划目标：以人为本，建立高幸福指数，健康、宜居、低碳、生态现代新城功能结构：依托十字形结构，建设商务中心、行政中心、文化中心、科技中心、商业中心、五大功能区。,全运板块位于浑南新城。2010年大浑南建设全面启动，并制定出浑南新城的总体规划,2014年7月政府部分南迁，势必带动浑南新城的发展，规划的落实
7、，全运板块面临新的机遇,区域市场格局,2013年大浑南区域项目成交面积排名,浑南区域成交面积前十名项目，仅有三个项目位于奥体核心板块，而位于东部板块项目占了七个之多；奥体核心板块供应逐渐枯竭，客户发生外流，从年度成交数据上看，东部板块为客户流向的主要区域；全运板块紧邻奥体板块南部，有机会抓住外流客户。但南部全运板块开发时间晚，客户认可度相对较低，竞争力较弱，浑南全年成交量排名前十并没有全运板块的项目，暂时全运板块成交实力有限；,全运板块,随着成熟去奥体刚需体量的逐渐枯竭，项目开始逐渐外拓，全运板块有机会成为外拓客户导向，但全运板块成交能力有限，导入客户数量有限。,板块发展历程,新市府,月星国际
8、城,金道城,华贸中心,保利紫薇公馆,中海康城,绿城全运村,星河湾,名仕财富中心,和鸿广场,信达尚城,府城铭邸,万锦红树湾,裕沁听月轩,藏珑1620,首创光合成,绿地项目,华新名筑,2012年入市项目,2013年入市项目,2014年入市项目,12年上市,13年上市,14年上市,2012年至今，大规模项目逐渐减少，“靠近新市府板块大规模综合体开发模式”转向“全运板块北部中小体量刚需纯住宅开发模式”,开发项目从商贸综合体向宜居生活转移，以市府为核心，北侧项目陆续启动，拉近与浑南距离。全运板块逐渐演变为奥体延伸板块。,综合体,住宅,中心部,北部,区域市场表现,2012.1-2013.12浑南区域供求及
9、价格走势,2013年1-12月，浑南新区商品住宅的量价走势较为平稳，区域市场成熟，成交量较比去年同期有所上升；2013年1-12月，浑南区商品住宅供应量为198万平，同比去年下降33%，成交量为205万平，同比上升29%，供小于；4月新政落地执行，市场经过短暂的“适应期”，5月浑南成交价格重新“抬头”；13年浑南新增供应量较少，以去化12年剩余库存为主；,浑南区域2013年新增供应较少，以去化2012年库存为主。区域市场受政策影响有限，区域成交价格呈上扬走势。,区域市场表现,2013.1-2013.12全运板块区域供求及价格走势,Ps：数据统计包含别墅和洋房,2013年1-12月，全运板块住宅
10、供应量95.5万平，成交量49.6万平，供求比1:0.53，区域市场供大于求现象明显，市场供求失衡；从各产品线市场成交份额上看，60-90平的产品是目前区域供销的主力，基本占片区整体成交的44.5%。,2013.1-2013.12区域分产品线供求情况,区域市场供求失衡现象明显；而从各产品线成交情况上看，刚需产品为区域市场主流,竞争市场详情,统计：板块年均去化量前三名：月星国际城、绿城全运村、首创光和城,板块内项目主要以高层产品为主，预计在售项目未来约有862万平的供应量，加上未售项目和已成交土地，区域供应接近1300万方，以今年整个浑南去化速度计算，预计去化需6年以上。,产品类型分析,产品,项
11、目,统计：项目皆为复合产品形式，产品线较丰富。4个项目有3种产品形式，5个项目有2种产品形式。6个项目有高层和洋房产品。多层和别墅产品比较稀缺,板块内项目以高层产品为主，其次是洋房居多。区域是以刚需产品为主，改善型产品为辅的板块,产品价格分析,高层小高层多层洋房别墅,高层产品价格集中在5200-5800元/之间，小高价格集中在6300-7000元/之间，洋房价格集中7000-8500元/之间,主力面积分析,高层,洋房,小高,别墅,多层,面积段,项目,高层：60-90,洋房：100-140,小高层：60-90,高层和小高层产品主力面积在60-90之间，洋房产品主力面积在100-140之间。高层和
12、小高以1-2室首置或首改产品为主，洋房以首改或再改的小三房和大三房为主。,重点案例分析,三,项目基本指标,营销动作,2013年12月7日，项目首次认筹，放出85-142产品410套（实际放出房源位置与数量以开盘为准）；认筹价格2.5万抵5万，当天认筹约95组。截止1月10日，认筹约135组。开盘时间未定；项目目前优惠为入中海会员享受99折，电商联动5千抵3万。,项目区位：沈中大街与白塔河一路交汇处项目占地：23.6万方项目总建：56.7万方容积率：2.0面积区间：小高层85-125，洋房89-142销售单价：小高层5900-6300元/，洋房7000-7500元/交房时间：2015年6月,中海
13、康城,板块内首屈一指的低密社区，首推产品位置一般，以小高层为主，主力面积在85-105。,产品力分析,中海洋房7层，首层赠送20-30花园，顶层7跃8，部分户型赠送30-40的“空中花园”；无退台设计，整体景观效果和品质感较差，与多层产品无异；其最南侧洋房会被首创光和城北区地块高层产品严重遮挡，客户抗性较大；,中海康城,小高层产品户型设计中规中矩，无赠送。洋房产品品质感呈现力较弱。,小高层A户型85 二室二厅一卫,优势：南北布局，采光良好，格局方正；入户玄关设计，增大收纳空间；餐厅与厨房相连，生活便捷，且为明厨设计，增加采光面；阳台约6，赠送一半面积；,劣势：虽为南北通户型，但整体通透性一般；
14、赠送空间较小,中海康城,中规中矩的标准二房设计，通透性一般，赠送面积少,小高层C户型105 三室二厅一卫,优势：南北布局，通透与采光良好，格局较为方正；入户玄关设计，增大收纳空间；明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷；东向次卧转角窗设计，采光效果优秀；阳台约6，赠送一半面积；,劣势：东向次卧通风效果不理想；进深长，北卧到南卧走廊存在浪费空间；赠送空间较小；,中海康城,通透三房，空间布局略有瑕疵，进深长，存在浪费空间，赠送面积少,114,小高层D户型114 三室二厅二卫,优势：南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理，格局紧凑方正；入户玄关设计，增大收纳空间；明厨明卫设计，增加采
15、光面，餐厅与厨房相连，生活便捷；双厅连接南北双阳台，增加采光通风面；双南卧设计，舒适性较强；,劣势：北卧入户走廊存在浪费面积，同时客卫做到干湿分离，但是近7过于“奢侈”；客厅开间小，同时餐厅面积狭小，安排位置尴尬；南向主卧、次卧距离过近，私密性差；,中海康城,通透三房，户型设计紧凑，功能性和收纳性较强，户型无硬伤,洋房A户型89 二室二厅一卫,优势：南北布局，采光和通透性良好，格局方正；餐厅与厨房相连，生活便捷；明明卫厨设计，增加采光面；阳台约6，赠送一半面积；,劣势：进深长，双厅连接位置，存在浪费空间；无花园设计，赠送空间较小；,中海康城,整体格局紧凑，空间布局合理，但舒适性一般,洋房B户型
16、125 三室二厅二卫,优势：南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理，格局紧凑方正；明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷；主卧开间3.6m，且是套卧设计，舒适度较好；,劣势：次卧空间狭小，南向主卧、次卧距离过近，私密性差；无赠送空间；,中海康城,标准三房设计，户型设计中规中矩，无明显劣势,洋房C户型142 三室二厅二卫,优势：南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理，格局紧凑方正；明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷；客厅开间4.4m，观景效果和采光效果佳；主卧开间3.7m，较舒适，显大气；南向多出空间做阳光房，增添户型观景性；,劣势：南向主卧、次卧距离过近，私
17、密性差；赠送空间小；,中海康城,大三房的布局，户型设计合理，舒适度尚可,意向客户属性,意向客户年龄,意向客户置业目的,客户年龄其中在21-40岁，意向客户整体年龄偏小；首置和首改客户居多，投资类客户较少，说明项目客户首要目的为自住需求；,中海康城,以青年客户为主，这类客户处于事业发展期，以自住型购房为主,注：针对中海康城首批认筹的95组客户进行分析,意向客户属性,意向客户居住区域,意向客户工作区域,以浑南为主，来自和平、皇姑和沈河的客户居次位；客户工作区域主要在浑南新区，和平区和沈河区次之；,中海康城,无论是生活区域还是工作区域，浑南新区、和平区和沈河区均为主要来源,意向客户属性,意向客户认知
18、途径,中海康城,认知比例最高的途径为电商（腾讯），其次为户外广告牌，中海老业主介绍、房交会和朋友介绍也为比较有效的途径,中海康城,中海康城2013年12月7日开始认筹，当天认筹95组，截止至2014年1月10日，共计认筹135组，由于蓄客不足，项目迟迟不开盘；小高层产品户型设计中规中矩，无赠送。洋房产品品质感呈现力较弱；认筹客户较年轻，年龄集中在21-40岁之间，多为自住型购房需求；认筹客户生活和工作区域以浑南、沈河、和平区居多；认知比例最高的途径为电商（腾讯），其次为户外广告牌，中海老业主介绍、房交会和朋友介绍也为比较有效的途径。,项目基本指标,项目小结,60-80产品去化情况良好，占整体去
19、化的52%；项目目前优惠交纳一万元，即可成为月星汇会员，购房全款97折，商贷99折，老带新奖励1500元；即将推出 A5#新品，68、70、78三种户型，目前蓄客20组左右，暂未销售。,项目区位：浑南新区沈中大街一号(地铁2号线白塔河路站)项目占地：70万方项目总建：200万方面积区间：高层50-103，小高层103-123销售单价：高层5400-6100元/平，小高层6100-6400元/平交房时间：2014年12月,月星国际城,项目性价比优异，客户对其有较高的认可度，全年销售业绩在区域中位于前列。年初项目无大型动作，当前以去化库存为主,项目基本指标,项目区位：东陵区全运北路70号项目占地：
20、25万方项目总建：100万方面积区间：高层42-98，洋房130-180销售单价：高层5200元/平，洋房8000元/平；交房时间：2014年8月,项目小结,50-70产品去化情况良好，去化率86%；项目目前优惠全款和商贷96折，公积金贷款98折，周末到访再享折上99折，老带新老客户减免一年物业费，新客户99折；新推10套特价房，价格约为表价打9折；当前无大型营销动作，以去化库存为主；,华茂中心,该项目产品线丰富，但区位不佳，2013年整年去化情况一般,项目基本指标,项目区位：浑南新区白塔河南路和沈本大道交汇处项目占地：42万方项目总建：186万方面积区间：高层74-108，洋房100-130
21、销售单价：高层5600元/平，洋房8500元/平；交房时间：2014年6月,项目小结,70-80产品去化相对较好，13年项目整体去化率不足30%，销售业绩较差；项目目前优惠全款97折和商贷98折，另有一成首付优惠政策；当前无大型营销动作，以去化库存为主；,金道城,该项目区位不占优，价格、外立面和户型格局认可度低，全年销售业绩较差,项目基本指标,项目区位：白塔河2路和智慧4街交汇处项目总建：29万方面积区间：小高、高层65-100销售单价：未定规划：1栋公寓，1栋写字楼，21栋17-24的高层和小高层,营销动作,初定案名“保利紫薇公馆”预计2014年8月首开北区，7万平住宅,北区,注：规划未最终
22、确定，释放信息为初步规划,保利紫薇公馆,保利项目2014年下半年入市，将进一步加重区域板块同质化竞争严峻程度,2014年板块竞争市场预判,四,重点项目2014年推售预判,金道城,华茂中心,月星国际城,中海康城,3月,7月,6月,5月,4月,12月,11月,10月,9月,8月,预计2014年上市3栋小高4栋洋房及已推房源剩余部分，面积 85-142，约650套房源,2栋高层1栋小高，68-123，约760套房源,1栋高层1栋小高，68-123，约300套房源,预计2014年上市2栋高层,2栋洋房42-99，约500套房源，预计首次加推在3月,14年预计上市2栋高层,12栋洋房，面积74-130，
23、约450套，首批预计在4月,保利紫薇公馆,14年8月预计上市小高层产品，约7万平体量,首创光和城,预计14年上市3栋高层，5栋小高层，约1100套房源，上市节点在5、8、10月,中海康城：在2014年预计入市3栋小高层和4栋洋房，预计首批在3月，之后会迎合市场再陆续加推新品；月星国际城：A区剩余2栋高层全部加推上市，B区加推1栋高层和3栋小高，洋房产品是否入市则根据市场表现；预计首批在4月；首创光和城：预计14年上市3栋高层和5栋小高，共计约1100套房源，北区是否加推视市场反应而定；华茂中心：项目预计14年会将剩余的2栋洋房全部加推上市，另外加推1栋塔式高层2栋板式高层，预计首批上市时间会在
24、3月之后；金道城：14年预计加推3栋高层，首批上市时间在4月底5月初；保利紫薇公馆：华茂中心三期地块，总建29万平，预计14年8月上市7万平体量，全部为小高层产品；,各项目同质化竞争严重，2014年营销节点遍布全年，板块开启“全年竞争”时代,2014年板块竞争市场预判,据实际可查数据显示，14年全运板块新增供应118万方，而13年板块实际去化量49.6万方，去化压力较大；14年入市项目较多，首开体量较大，且产品线部分重合，竞争形势严峻。板块项目增加势必导致项目的分化，成交差距将逐渐拉开；但是随着新项目的入市，势必启动多种推广渠道，全运板块市场声音随之放大，板块关注度空前高涨；,2014年全运板
25、块市场风云突变，机会与威胁并存,总结,五,总结,宏观政策无大起大落，沈阳房地产市场发展平稳；2014年7月政府南迁，全运板块面临新的机遇；奥体刚需供应枯竭，客户外流，全运板块为主要流向区域之一；全运板块内项目从综合体向宜居纯住宅转型，同时板块北侧项目在13年陆续启动，拉近与奥体核心板块距离。全运板块逐渐演变成为奥体外延板块；全运板块供应量过大，而自身消化能力有限，即使按照浑南整体年去化速度计算，依旧要有6年以上的去化时间。板块库存压力巨大；板块以刚需产品为主，在售项目以高层为主，主力面积区间在60-90平米，价格集中在5200-5800元/平米之间。板块同质化竞争严重。2014年项目增加势必导致版块内项目分化，成交差距将逐渐拉开；2014年板块入市项目较多，推广力度加大，放大板块声音，提高了板块关注度。,THE END,
