5月长沙房地产市场研究报告.ppt

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1、,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,1,2011 年 5 月长沙房地产市场研究报告,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,3,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告数字楼市：.6第一篇 市场背景篇.7第一章、政策资讯.7一、政策法规.7二、市政动态.8三、市场资讯.10第二章、经济环境.12一、GDP 增速逐步上涨，经济稳步发展.12二、社会零售总额稳定增长

2、，消费市场活跃.13三、固定资产投资快速增长.14四、开发投资大幅增加.15,第二篇,市场分析篇.16,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,4,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告第三章、土地市场.16一、土地资讯.16二、公告土地分析.17三、本月成交地块分析.21四、重点地块.25第四章、商品住宅市场.27一、市场综述.27二、供求关系分析.28三、供应量分析.29四、成交量分析.39五、成交均价分析.42第五章、营销媒体.44一、营销透析.44,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙

3、市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,5,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告二、媒体分析.44三、典型项目.50第三篇 区域数据篇.54一、开福区.54二、天心区.55三、雨花区.56四、岳麓区.57五、芙蓉区.58,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,6,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告本月导读：国土部加强地价监控，监控范围扩大至全国所有县级及以上城市5 月 26 日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有

4、关问题的函，该文件要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6 月 30 日前补充上报。这是继 2010 年 12 月，国土部对全国 105 个重点城市实施异常交易地块监测以来，首次将监控范围扩大到全国所有县级及以上城市。详情请见 P7湖南关于加强房地产市场调控工作的通知出台，坚决抑制房价过快上涨近日湖南省政府公布了关于加强房地产市场调控工作的通知，将房价控制目标的范围从长沙扩大到全省各市，并且需要将物价涨幅考虑进去；加快保障性安居工程建设，增加城市住房用地供应；并要求实行差别化的房地产税收与信贷，将应用房地产价格评估技术，开展存量房交易税收征管的各项准备工作

5、，并于2012年7月1日起全面推行。详情请见 P7,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,7,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告大河西今年土地招商近千亩 梅溪湖板块成亮点4 月 28 日上午，世茂集团董事长许荣茂、方兴地产(中国)有限公司总经理助理张志超以及和记黄埔、凯德置地、保利、华润、中海、中铁、五矿、万科、金地、金科、绿地、恒大等国际国内知名发展商齐聚长沙，参加 2011 年大河西先导区招商推介会。详情请见 P8地下奋战六个月，长沙地铁首条隧道顺利贯通5 月 7 日上午 9 时 58 分

6、，伴随着一阵低沉的轰鸣声，“开路先锋 19 号”盾构机刀盘从体育公园站预留洞口破土而出，长沙地铁首条隧道顺利贯通。详情请见 P9央行:18 日起上调人民币存款准备金率 0.5 个百分点央行宣布，从 5 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是存准率去年以来第十一次上调，也是今年以来的第五次，同时央行也继续保持着今年以来每月一调的“惯例”。在 17 日，停发近半年的 3 年期央票重启发行，并达到了 500 亿元人民币的较大规模。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,

7、8,，4,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告详情请见 P10湖南 5 月 25 日起停用公积金贷款第三套及以上住房4 月 25 日，湖南省直单位住房公积金管理中心(以下简称“省直公积金中心”)发布关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知，宣布从今年 5 月 25 日起执行新政策。本轮政策调整将执行差别化贷款政策。详情请见 P10长沙第 31 届房交会落幕，4 天成交房屋 238 套2011 年 5 月 26 日至 29 日，以“魅力长沙，宜居城市”为主题的长沙市第 31 届房交会在红星国际会展中心举行。详情请见 P11数字楼市：5 月商品住宅市场基本情况,克而瑞（中国）信息技术有限公

8、司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,9,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告关注楼盘：热销产品保利国际广场第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、国土部加强地价监控，监控范围扩大至全国所有县级及以上城市5 月 26 日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，该文件要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6 月 30 日前补充上报。这是继 2010 年 12 月，国土部对全国 105 个重点城市实施异常交易地块监测以来，首次将监控范围扩大到全国

9、所有县级及以上城市。克而瑞长沙机构点评：作为房价重要组成部分之一的土地价格，近年来与房价之间的两价互动却来紧密。随着中央及地方政府对一二线城市调控加剧，以及区域竞争激烈，拿地成本高企，各大房企向三四线城市扩张的步伐加快，导致三四线城市在政策越调越紧的情况下反而成为量价领涨的先,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,10,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告锋队伍。因此国土部此次将地价异动监测范围扩大至全国所有县级以上城市既是对过往政策力度的一种巩固，同时也传递出中央对楼市的态度还是十分坚定的。2

10、、湖南关于加强房地产市场调控工作的通知出台，坚决抑制房价过快上涨近日湖南省政府公布了关于加强房地产市场调控工作的通知，将房价控制目标的范围从长沙扩大到全省各市，并且需要将物价涨幅考虑进去；加快保障性安居工程建设，增加城市住房用地供应；并要求实行差别化的房地产税收与信贷，将应用房地产价格评估技术，开展存量房交易税收征管的各项准备工作，并于2012年7月1日起全面推行。通知要求全省各市除了要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力三个因素，还要根据当地物价涨幅作为参考要素，合理确定当地新建住房价格控制目标。对没有如期公布该目标，以及新建住房价格涨幅超过该目标的，当地政府有关负

11、责人将会被约谈或问责。“十二五”期间，全省建设城镇保障性住房和棚户区改造住房160万套，其中今年建设44.72万套。各市州政府今年城市住房用地供应计划，不得低于前2年年均实际供应总量。对贷款商品住房的贷款人家庭，执行30%（含）以上的首付款比例；对贷款购买第二套商品住房的借款人家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率水平不低于基准利率的1.1倍；暂停对购买第三套及以上商品住房的借款人发放贷款。克而瑞长沙机构点评：根据通知，房价控制目标将与物价涨幅挂钩，更加合理的明确了房价涨幅范围。保障房、增加用地供应、坚决杜绝“地,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A

12、06 室邮编：410001 电话：84426715,11,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告王”出现，意在平衡供求，避免需大于求的局面的出现，在一定程度上能降低人们对房地产价格的预期。差别化的房地产税收与信贷、预计开始存量房交易税收征管的工作，将进一步抑制投资投机性购房需求。五月长沙的供应量紧喷，而通知的出台加剧了房地产市场的竞争，开发商将面临更大的压力和开发风险。二、市政动态1、大河西今年土地招商近千亩 梅溪湖板块成亮点4 月 28 日上午，世茂集团董事长许荣茂、方兴地产(中国)有限公司总经理助理张志超以及和记黄埔、凯德置地、保利、华润、中海、中铁、五矿、万科、金地、金科、绿地、恒大

13、等国际国内知名发展商齐聚长沙，参加 2011 年大河西先导区招商推介会。按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营性用地将控制在 3000 亩以内，而今年重点推介的 12 个招商项目预计出让土地近千亩。作为大河西建设的重点区域，滨江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重点片区依然是大河西土地市场中的主力部队，洋湖垸片区的土地供应也呈现迅速增长的态势，推出的优质地块总量达到 9 宗。而在这之中，梅溪湖的国际新城成为最受人关注的热点之一。按照统计，三大片区推出的重点招商地块达到 12 宗，总面积达到 937.63 亩。克而瑞长沙机构点评：有关人士指出“梅溪湖片区是整个先导区的核心区，也是一个行使城市功能的核

14、心区。它集金融、商务、商业于一体。”梅溪湖片区是大河西先导区的一个代表。梅溪湖国际新城将被打造为具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城，汇聚企业精英、塑,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,12,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告造新城增长引擎的科技创新新城，传递低碳理念、打造低碳环保科技建筑的绿色生态宜居之城，融入产业导入、产业培养和复合功能、具备内生活力的可持续发展之城。大河西的大规模招商开发对整个长沙房市的影响可想而知，尤其体现在最近几年。2、地下奋战六个月，长沙地铁首

15、条隧道顺利贯通5 月 7 日上午 9 时 58 分，伴随着一阵低沉的轰鸣声，“开路先锋 19 号”盾构机刀盘从体育公园站预留洞口破土而出，长沙地铁首条隧道顺利贯通。本次贯通的隧道属于长沙地铁 2 号线一期工程 15 标，从桂花路站到体育公园站，全长 1800 米，隧道埋深 15 米至 40 米之间，由中铁二局城通公司承建。“开路先锋 19 号”盾构机为长沙本地生产的第一台盾构机，于 2010 年 10 月 8 日吊装下井，26 天完成拼装，2010 年 11 月 4 日实现长沙轨道交通第一台盾构始发。克而瑞长沙机构点评：长沙地铁首条隧道顺利贯通是长沙市交通规划建设一座重要的里程碑，他标志着长沙

16、市交通迅速前进，某种意义上讲，长沙市在不断的缩小，因为交通的愈来愈便捷使得到达长沙市每个地区所花费的时间也就越少，因此长沙市的区域差异在逐渐缩小。而且规划中的多条过江隧道拉近了河西与河东的距离，河西已然不再是落后区域。河西也有望建设长沙市 CBD，长沙市一体化正在加速。三、市场资讯1、央行行:18 日起上调人民币存款准备金率 0.5 个百分点,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,13,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告央行宣布，从 5 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0

17、.5 个百分点。这是存准率去年以来第十一次上调，也是今年以来的第五次，同时央行也继续保持着今年以来每月一调的“惯例”。在 17 日，停发近半年的 3 年期央票重启发行，并达到了 500 亿元人民币的较大规模。三年期央票一般被理解为国家对金融体系的流动性进行收缩的行政手段之一。站在央行的立场，提高法定准备金比率虽然比发行三年期央票更能节省回笼成本，可后者的好处在于能够更有针对性地回笼大型的流动性，对中小银行流动性的冲击也弱于法定比率。而昨天央行的公开市场操作与提高存准率“双管齐下”，再次证明了央行控制流动性的坚定决心。克而瑞长沙机构点评：距离上一次上调存款准备金率不到一个月时间，中国人民银行决定

18、，从 2011 年 5 月 18 日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 05 个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达 21的高位。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金 3700 多亿元。此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性。2、湖南 5 月 25 日起停用公积金贷款第三套及以上住房4 月 25 日，湖南省直单位住房公积金管理中心(以下简称“省直公积金中心”)发布关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知，宣布从

19、今年 5 月 25 日起执行新政策。本轮政策调整将执行差别化贷款政策。具体分三类，一、缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)名下无,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,14,，4,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告房产而购房的，贷款利率不上浮，但视具体情况，首付款比例分不同梯次。二、使用公积金购二套房的，贷款利率上浮至 1.1 倍。三、使用公积金购三套房的，停止发放公积金贷款;购商住两用住房和购别墅的，沿袭既有政策，同样实行禁贷。克而瑞长沙机构点评：本轮政策调整，目的直指抑制投资

20、性、投机性购房需求。“提取政策调整”中，除第一条是放宽提取住房公积金的时限外，其他都是收紧性条款，如严格限制外省购房提取和多套房提取，限制以子女名义或父母名义买房提取公积金等。本轮调整对市场将会产生一定影响，准备用公积金对购第三套房的职工家庭影响最大。3、长沙第 31 届房交会落幕，4 天成交房屋 238 套2011年5月26日至29日，以“魅力长沙，宜居城市”为主题的长沙市第31届房交会在红星国际会展中心举行。本届房交会上共有36家开发按企业携带46个项目参展。据组委会据组委会统计，房交会4天累计成交各类房屋238套，成交面积3.6万，成交金额2.18亿元，观展市民达26万余人次，VIP 登

21、记超过1.58万套。克而瑞长沙机构点评：房交会作为城市房地产发展风向标一直备受业界和消费者关注，但由于长沙本身没有足够规模且区位便利的展会承办场地，加上政府历来没有给予房交会期间成交以实质性的政策支持，因此长沙房交会由交易性质更多的向展示性质转变，房交会展示参展项目规模、参展品牌企业数量、房展期间成交量均呈现下降趋势，营销推广上也缺乏吸引力和创新意识。虽然本届房交会实际成交量不甚理想，有很大程度上是由于参,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,15,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告展在售项目

22、不多，可售房源量少造成的，但随着楼市调控影响仍在深入，市场交易双方趋向更加理性和谨慎，下半年市场出现拐点的可能性在增加。第二章、经济环境一、GDP 增速逐步上涨，经济稳步发展图 2-1-1：长沙市 GDP 增长速度走势图资料来源：长沙统计局2011 年 1 季度，虽然国家政策刺激逐步减弱、国家预算和国内贷款逐步紧缩，但长沙市积极搞活各种生产要素，增强经济运行的自我造血功能、招商引资的力度加大、民间投资的持续活跃，1 季度全市 GDP 为 1103 亿，同比增长 16%。继续延续平稳较快的经济运行态势。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编

23、：410001 电话：84426715,16,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图 2-2-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：长沙统计局2010 年长沙市全年实现社会消费品零售总额 1812.12 亿元，同比增长 20.0%。今年以来长沙社会消费品零售继续保持较高的增长率，4 月止实现社会消费品零售总额 625.94 亿元，同比增长 17.1%。限额以上企业实现零售额 335.81 亿元，同比增长 23.4%，限额以下企业实现零售额 290.13亿元，同比增长 11.7%。按行业分组，批发业实现零售额 51.84 亿元，增长 21

24、.2%；零售业实现零售额 506.99 亿元，增长 16.7%；住宿业实现零售额 11.17 亿元，增长 19.4%；餐饮业实现零售额 55.95 亿元，增长 16.7%。表明随着长沙经济的持续发展，长沙社会消费品零售市场增长态势稳定，消费市场活跃。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,17,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告三、固定资产投资快速增长图 2-3-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：长沙统计局长沙市 4 月止完成固定资产投资 898.86 亿元，同比增长 29.5%。

25、根据市发展和改革委员会关于长沙市 2010 年国民经济和社会发展计划执行情况与 2011 年国民经济和社会发展计划草案的报告，预计今年长沙全社会固定资产投资增长 20%，达到 3840 亿元。2011 年实施重大项目 463 个，年度计划投资 1848 亿元。其中续建项目 240 个，年度计划投资 1014 亿元，新建项目 223 个，年度计划投资 834 亿元。除继续在交通能源、城市建设、产业发展方面进行资产投资以外，政府将在继续推进保障性住房、棚户区改造等社会民生事业项目上扩大投资。从上图可以看出，长沙市的固定投资开始进入一个持续快速增长期。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五

26、一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,18,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告四、开发投资持续增加图 2-4-1：长沙市房地产开发投资额走势图数据来源：长沙统计局截止到 2011 年 4 月长沙房地产开发投资 227.63 亿元，增长 25.9%。其中商品房销售面积增长 18.5%；住宅销售额增长 46.2%。就 2011 年前4 个月的投入资金来看，尽管国家不断加强对房产市场的调控力度，但是整个市场长沙开发商投资热情不减，房地产市场继续延续着高投入的态势。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A

27、06 室邮编：410001 电话：84426715,19,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告,第二篇,市场分析篇,：5,第三章、土地市场一、土地资讯1、国土资源部：5月13日公布土地招拍挂出让新规5月13日，国土资源部下发通知，调整完善土地招拍挂出让政策，并公布了出让细则，并在成交确认书和出让合同中明确相关条件，违者将罚款。国土资源部表示，这也是为了加强土地出让政策在房地产市场调控中的作用，进一步促进地价房价合理调整。明确限价房出让条件：在土地招拍挂出让政策新规的第一条中，进一步明确了限价房的两种出让模式，即“限房价、竞地价”，或者“限地价、竞房价”。出让成交后，竞得人接受的宗地控制性

28、房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。新增出让方式：新规中与以往不同的出让方式是，规定对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人。在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,20,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告的因素作为评标条件。克而瑞点评：在此次招拍挂新规政策出台之前，国土资

29、源部在北京、深圳等 6 个城市进行调研，其中唯一的二线城市只有长沙，湖南省副省长韩永文此前对外宣布，规定以后湖南出让的商品住房用地中必须配建保障性住房，而这一新举措也被列入了此次招拍挂新规中。早在 2007 年时，就出台过“90、70”政策，但最后开发商为了规避监管，将两套小户型合成一套，即双拼房，让政策效果大打折扣。与以往的出让合同不同的是，此次新规，在合同中明确规定了详细的条件，如果出现违规，就可以按照合同法来处置。另外，虽然土地招拍挂三种方式早已存在，但通常使用的只有挂牌和拍卖，将招标作为主要出让方式，能有效抑制地价高涨。二、公告土地分析表 3-2-1：2011 年 05 月长沙市土地出

30、让情况资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,21,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告本月土地供应宗数较上月有所减少，开福区新增挂牌土地三宗、岳麓区新增挂牌土地，一宗，且这四宗土地均为工业工地。其中2011网工挂 007号工业地块为高新区麓谷工业园区地块。截至 5 月 31 日为止，今年纯住宅用地新增挂牌量仍为零。1、土地供应走势分析图 3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月共推出 4 宗土地，目前以小幅推

31、地的方式持衡供需市场，土地宗数相比上月有所减少，但总供应土地面积有 22.48 万平米，供应面积呈上升趋势。本月宗地面积均不大，均在 10 万方以下。2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析表 3-2-2：长沙市 2011 年 05 月供应土地用途结构,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,22,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月供应工业用地 4 宗，总供应土地面积为 22.48 万平米。图 3-2-4：长沙市 05 月土地供应面积结构数据来源：

32、CRIC 中国房地产决策咨询系统本月推出的土地不超过 1-5 万以下规模地块占 25%，为一宗工业用地；5-10 万中小型规模小型地块为 3 宗工业用地。3、住宅及商住综合用地供应走势图 3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月无新增挂牌商住用地。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,23,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告4、商业、办公用地供应走势图 3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC 中国房地产

33、决策咨询系统本月无新增挂牌商业、办公用地。5、工业用地供应趋势图 3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月供应工业用地 4 宗，一宗为岳麓区麓谷工业园片区的地块、其他三宗来自开福区。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,24,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告三、本月成交地块分析表 3-3-1：2011 年 5 月长沙市土地成交情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月共计成交四宗土地，有一宗土地流拍。其中，2011网工挂 004 号

34、、2011网工挂 005 号、2011网工挂 006 号三宗土地分别于 5 月 17 日成交出让。值得一提的是，2011网工挂 004 号、2011网工挂 006 号两宗土地虽然成功出让，但是均为底价成交，2011网工挂 005 号地块在 41轮出价后成交。2011网挂 008 号土地为商业、住宅用地，位于岳麓区梅溪湖片区 A-28、32 地块，该宗土地仅经过一次出价，便被旭辉集团股份有限公司以 43873.0 万元的底价成交。2011网挂 007 号土地因无人报价而最终流拍。该地块为岳麓区梅溪湖片区 B-06 地块，规划用于商业、金融业。1、土地成交走势分析,克而瑞（中国）信息技术有限公司长

35、沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,25,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告图 3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月成交土地共 4 宗，成交土地面积 17.38 万平米，四宗均为 10 万以下的中小规模土地。2、本月成交结构分析表 3-3-2：长沙市 2011 年 5 月成交土地用途结构本月成交 4 宗土地，其中 3 宗为工业用地，一宗商业住宅用地。3、成交地块溢价率分析表 3-3-3：长沙市土地成交溢价率分析,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456

36、号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,26,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告本月只有 2011网工挂 005 号地块在 41 轮出价后，以 31.72%的溢价率成交。其他三宗土地均为底价成交。4、住宅及商住综合用地成交走势图 3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月成交 1 宗商住用地，土地总成交面积为 4.39 万平方米，成交总金额 43873 万元。5、商业及办公用地成交走势图 3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代

37、 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,27,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月仍然无商业及办公用地成交。6、工业用地成交走势图 3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月成交三宗工业用地。均为岳麓区麓谷工业园区地块。四、重点地块1、地块指标分析数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,28,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告图 3-4-1

38、：地块位置图数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、拿地企业分析此地块是被旭辉集团股份有限公司摘得，旭辉集团股份有限公司成立于 2000 年，是一家以开发中高端精品住宅为主营业务的全国性房地产开发企业。旭辉总部设在中国上海，集房地产开发、建筑施工、物业管理于一体，具有“中国房地产开发企业一级资质”，连续 5 年稳居中国房地产企业百强，名列百强企业“成长性 TOP10”“运营效率 TOP10”“华东品牌价值 TOP10”，为“上海市房地产开发企业 50 强”、“中国房地产协会城市开发专业委员会”和“中国城市房地产开发商策略联盟”会员单位。旭辉恪守“诚信守法、稳健发展、以人为本、永续经营”的

39、经营理念，立足以上海为中心的“长三角区域”和以北京为核心的“环渤海湾区域”，同时将主营业务向具有成长潜力的二、三线城市拓展，开发项目覆盖北京、上海、嘉兴、苏州、重庆、长沙、合肥、廊坊、福州、厦门、镇江等多个地区，涵盖普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅、写字楼、商业综合体等多种业态。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,29,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告3、发展前景分析本次成交的这宗地面积 97493.74 平方米，是一宗具有 40 年商业权限、70 年住宅权限的商住两用地，容积率 3.

40、0，起始价 43873 万元，最终成交价为 43873 万元，无溢价。该地块位于整个大河西先导区的核心区梅溪湖片区，是一个行使城市功能的核心区，集金融、商务、商业于一体。目前梅溪湖片区已有沙坪企业集团、万科城市花园项目、达美 D6 区项目、惠天然地产、航天集团地产、深振业地产、方兴地产等企业项目入驻，梅溪湖片区总面积 23 平方公里，将按照“未来河西城市中心”的定位和“两型社会”的理念来开发建设这个片区，用 3 年左右的时间，将其初步建设成为放大智力资源的园区、对外开放的平台、国际会议会展中心、金融后援基地和文化旅游新区。第四章、商品住宅市场一、市场综述图 4-1-1：2010 年 5 月至

41、2011 年 5 月长沙市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为 57.75 万平米，同比减少 29.54%，环比减少 41.7%。5 月份市场供应较上月有大幅减少，本月全市有 35 个开盘项目，开盘数,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,30,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告量比上月有所增加，印证了开发商在五月房交会这个节点上集体发力，引发长沙楼市一个反弹，这也使本月开盘数量成为了上半年的一个最高点。虽然月末有众多项目开盘，同时配合房交会推出各类优惠

42、促销，但是长沙房地产总体供应量依旧下滑，成交方面也没有强有力的爆发，原因在政策调控影响下，银行收紧银根，加息、利率上调、上调存款准备金率、限购、限贷、上调首付比例、房产税铺开一系列已经或即将推出的政策在给市场回归理性，而开发商一方面对房交会欢欣鼓舞，期待出现一波房地产成交高峰，一方面对购房者政策下的观望表示担忧，长沙房地产市场供应量来看，在经历了 4 月的一个供应小高峰之后，5 月开始逐步的回落。本月长沙商品住宅市场成交 95.18 万平米，同比增长 77.54%，环比增长 44.06%。长沙市场成交量保持了一段时间稳定后，在五月房交会这个传统旺季里还是迎来了一个小高峰，但本月房交会的成绩单相

43、比以往也少了很多亮点，4 天累计成交各类房屋 238 套，成交金额 2.18 亿元，相比去年秋季房交会情况，在成交数量、成交金额上分别减少了 805 套、12.58 亿元。造成市场成交量低迷的原因，除开限购令影响外，房贷申请难成为了目前最重要的限购手段。在政策影响下，绝大部分成交是刚需的力量在支撑目前的房市前行。本月商品住宅成交均价为 7028 元/平米，同比增长 41.69%，环比上涨 5.16%，成交均价维持上涨态势，如此大的涨幅，在一系列政策出台后依旧没有放缓，表明长沙市房地产的价格上升空间依然很大，5 月 1 号起施行的价格新政“一房一价”明码标价的情况，迄今“满月”，在目前看来开发商

44、落实得不够到位，公布情况参差不齐，标示信息不全，而政府监管也还没有有效施行，价格不透明，这也看出开发商对此政策不太愿意接受。而房,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,31,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告地产开发商在申报销售价格上也一致往高位拉升，政府大力实施的保障房建设目前也没有对目前房地产市场价格凸显任何实质影响。在未来的几个月，长沙房价会依旧维持上涨。而“一房一价”新规推行，时下小量多推也成为开发商对政策的应对措施，从而有效避免放量踏空的风险。表 4-1-1：长沙市 5 月商品住宅各

45、类指标变化表二、供求关系分析1、整体供求结构图 4-2-1：2010 年 5 月至 2011 年 5 月长沙市商品住宅供求情况资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月整体市场供求比为 1：1.65，成交量有大幅提升，供应量则是大幅滑落，市场状况出现了一个供应量的落点，而最近不断上升的成交量也可以逐步消化原有供应和本月新推的量。本月开盘项目数量较多，成交良好，没有出现爆发。随着六月份到来，淡季凸现明显，预计六月开盘的项目会迅速减少，房价方面可能放缓涨幅。三、供应量分析,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：8442

46、6715,32,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告1、供应走势分析图 4-3-1：2010 年 5 月至 2011 年 5 月长沙市商品住宅供应量走势图资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为 57.75 万平米，同比减少 29.54%，环比减少 41.7%。5 月份市场供应较上月有较大幅度回落，在 5 月房交会这个楼市“小阳春”，开发商的集中发力，众多项目开盘，意在力促 5 月成交高峰，但是供应量的下滑，给楼市打了一个折扣。尽管本月成交量较上月有大幅的增长，但从整体供应成交走势来看，5 月的房交会没有给这个月带来惊喜，由于购房者出于对房地产市场的观望等待，成交量依旧

47、维持在一个保守的增长的状态。一系列楼市调控政策，以及五月的数据统计显示，长沙的房地产市场充满了不稳定性和不确定性，预计下半年出现拐点。此外，据不完全统计，6 月长沙有 20 个左右项目开盘，数量比 5 月锐减，淡季效应已经显现。2、各区供应走势图 4-3-2：本月长沙五区商品住宅供应量走势图,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,33,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月市场供应量 57.75 万平米，全市供应大幅滑落，其中开福区没有供应，其余四区情

48、况不一，雨花区环比上月增加 11.06%，岳麓区环比供应与上月基本持平，天心区与芙蓉区环比供应都大幅减少，分别减少 62.14%和 45.76%。全市占比来看，开福区为零供应；本月天心区供应量 13.41万平米，占比为 23.22%；雨花区占据本月全市第一供应量位置，供应量 23 万平米，占比为 39.83%；岳麓区供应量 12.89 万平米，占比为 22.32%；后是芙蓉区供应量为 8.45 万平米，占比为 14.63%；表 4-3-1：本月商品住宅区域供应面积表数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月供应 57.75 万平米，滑落较大，具体表现在五区除雨花区有所上升外，其他四区一个是

49、开福区出现零供应，岳麓区持平，而天心与芙蓉的滑落幅度都较大。其中供应最大的是雨花区，供应量 23 万平米，环比增长 11.06%。区域来看，天心区主要是长城雅苑、长房南屏锦源、城南故事、翡翠云天、山水嘉园；而芙蓉区，主要由于该区鑫科明珠楼盘保持供应；雨花区供应主要集中在弘欣公寓、鸿基橄榄君庭、湘府十城、鑫天御景湾、尊邸华庭几个项目；岳麓区供应主要集中在中房 F 联邦、万科城市花园、阳光 100 国际新城。,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,34,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报告3、新盘数

50、据分析表 4-3-2：2011 年 5 月新开盘项目信息表数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统（注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数）五月新开盘共计 9 个。从供应结构来看，各个房型均有发售，而 90-120 平米的二三房成了主力，这也表明市场供应在顺应刚需。从新开项目成交情况来看，鸿基橄榄君庭，英祥春天，开盘当天近乎售罄，主要原因是项目位置极好，周边配套齐全。而新开的其他项目去化也均较好。4、加推项目分析,克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：84426715,35,2011 年 4 月长沙房地产市场研究报