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1、,湖北长投实业“后湖地块”前期发展概念定位,事业二部 2013年7月,前 言：基于项目目前所处的阶段及长投公司的要求，本报告重点不在市场研析或极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述浦江（中国）基于对地块的发展环境和市场规律的把握、以及对区域板块的认知分析，从而得出对于地块的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。,首先从“地王”说起,4110的楼面地价，在目前区域住宅8500元/M2的市场背景下，如何实现利润及溢价？,区域市场能否承受9000以上的价格,在能实现以上价格的基础上，能否实现更高溢价,区域价值研判,区域初步研判,项目区域属性研判：该区为城市核心区北向拓展辐射区域，并据守城市三
2、环。区域目前归属于后湖居住新城板块、距离汉口核心区最近的大型居住板块功能和优势。以金桥大道为界划分为东西2大板块,后湖作为“和谐生态居住新城”，是武汉四大居住新城之一，功能结构完善，居住潜力巨大。,后湖新城规划结构图,后湖新城产业重心位于西部片区，而居住商业重心位于东部片区，同时辅以生态与文化中心，营造生态宜人、布局合理的居住氛围。而项目地块处于规划的副市级商业金融中心,后湖新城规划用地图,后湖总体规划为“一城、两区、三心、四轴、五基地”，由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。,区域初步研判,百步亭,新世界常青花园,海昌极地海洋世界,新世
3、界梦湖香郡,地产集团汉口花园,城投金色雅园,新地东方系列,体育公园,市民中心,统建同安家园,中环商贸城,城中村改造,城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖，未来供应量大，发展潜力强,晋合金桥世家,万科城,城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运营后湖新城，后湖城市价值日益显现；目前进入中后期开发，多个成熟大型居住社区形成,早期后湖板块商业开发多为社区和专业市场，形象低端，多为基本生活配套；目前进入综合体的集中城市级商业发展阶段,基本生活配套为主：6000医院，4000酒店，大型超市、银行，生活便利店，教育,区域典型项目开发阶段与区域发展：,街铺和教育配
4、套：业态略有升级,幸福时代3万街区商业,2006,2008,百步龙庭,百步华庭,4000,6000,8000,价格（元/平米）,怡和园（北苑）,3000,2004,2012,现代城,2010,5,幸福时代,百步亭开发历程：,金桥大道以东发展：经过6-8年时间，区域从启动到进入成熟期；目前项目开发处于区域城市高溢价阶段,区域开发历程：2000年以前以经济适用房开发为主，代表项目后湖生态花园2003年以后武汉宏宇实业，武汉城开中鄂联、武汉安居工程等品牌房企多个代表项目的开发，使后湖居住新城的概念深入人心2008年区域地产开发开始走中高品质路线，也开始强调社区配套类商业的建设；此后区域发展一直受制于
5、交通等市政配套，价格也处于洼地。2012年金桥大道的开通，同时区域多个大体量开发项目进入尾声，从后期物业开发来看集中型区域商业项目将逐渐增多，区域将逐步进入成熟期,类比区域发展：在名士一号达到1万元/M2后，区域内部目前价格已经突破9000元大关（武昌府、水域天际）,结合目前区域发展及类比区域价格体系，区域在未来1年内将突破9000元/M2大关,作为地王在解决项目的成本问题后，我们将关注利润的最大化及溢价的实现问题,项目的基本资料,地块技术指标：1、净用地面积：37302.5平方米2、容积率：不大于 3.34 3、建筑密度：25%3、建筑面积：12.46万M2，其中公建占40%（约5万M2）;
6、住宅占 60%(约7.5万M2)4、土地成本：楼面地价4110元/M2,项目的开发问题推导,7.5万M2的住宅在在区域目前市场下不存在去化问题，价格可以保证一定利润，是项目主要的现金流来源因住宅物业自能实现一定利润，但难以保证溢价，5万M2公建物业将成为项目实现溢价的主要渠道但区域面临公建类物业的集中放量期，如何实现高溢价成为关键,项目核心问题界定,如何在高成本的基础之上平衡风险并获得一定的开发利润成为项目定位的关键问题,焦点1.,焦点2.,抗风险能力需首先考虑稳定的现金流入问题,利润期望要求必须寻找（创造）价格实现的机会,A.住宅物业的市场销售热度，实现盈亏平衡及资金回笼,A.公建物业价值最
7、大化，实现最终的高溢价,基于核心问题，我们将提出针对性的解决方案,价值最大化根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值的手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的定位方向,优化限制条件结合项目自身限制条件分析，规划可利用的产品价值优化点,销售去化速度通过不同发展方向的产品组合，运用差异策略塑造市场竞争优势,核心问题一:实现公建物业价值,后湖区域发展金桥大道以东商业发展,区域目前商业多为基本的生活配套商业，以社区底商的形式出现，经营业态单一,区域商业目前存在着分布较为分散、体量小、经营业态缺乏规划性以及辐射消费范围狭窄等制约现象。除去少量社区供配套商业外，居民的购物场所仅局限于极个别的中
8、百仓储、武商量贩及社区的便民商店。区域社区底商租金多在30-45元/M2/月，一般不超过60元/M2/月。,后湖区域发展金桥大道以东公建发展,百步亭商业发展进入高峰期，其商业将集中于百步亭花园路和后湖大道交汇处,武商量贩5000平米,幸福时代商业7万M2,华庭商业4万M2一层0.5万M2商业二、三层1.5万M2超市四、五层为LOFT产品,新生活摩尔城商业3万M2,总建筑面积约8.7万平方米，其中商业面积约5.5万平方米集精品时尚百货、中百仓储、天河院线、电玩、KTV、美食餐饮一条街为主导；建材家居、家电及金融网点为一体的大型商业综合体,后湖区域发展金桥大道以东公建发展,金桥大道沿线目前多以中小
9、规模的集中商业裙楼形式的小体量项目开发,2#总建面：5.7万M2住宅：2.7M2 商业：1.9M2 写字楼：1.1M2,1#总建面：4.4万M2住宅：3.8万M2 商业：0.6万M2,另待开发的K11、K12地块，也类似于以上项目的小规模开发物业供应；（绿色新都5期的1栋公建物业）,嘉锦苑：2.8万M2住宅：2.2万M2 商业：0.6万M2,K11、K12,1#,2#,嘉锦苑,绿色新都5期,后湖区域发展金桥大道以东公建发展,在板块中心区将形成超过25万M2的集中商业体量，成为城市商业副中心,同安家园5期总建筑面积约5万平方米，其中商业面积约2.8万平方米独立商业，一块为大型超市，另一块独立商业
10、设置为餐饮（设置两到三家大型餐饮商铺，其余为独立散铺）同时配备3层楼的底层商业,城开后湖综合体公建物业分为AB地块A地块：总建面约14.4万M2 其中：办公约4.7万M2 商业约9.7万M2B地块：总建面约6.3万M2 其中：办公约4万M2 商业约2.3万M2,幸福时代总建筑面积约35万M2其中住宅29万,商业6万方2.4万M2商业街幸福里由住宅底商和独立商业街组成，主要分为生活配套、儿童天地、餐饮休闲另有3.6万M2的集中商业,项目商业发展判断区域早期处于小规模社区型商业开发阶段，但未来区域将成为城市级商业副中心项目存在集中式商业开发机会，但较有风险，销售型沿街商铺发展成熟，可根据规划具体落
11、实体量，原则上尽可能的控制商业体量,考虑汉口城市广场及周边环境对本项目的影响，本项目商业条件介于集中型商业和街区商业之间,商业作为项目实现溢价的重要来源，如何在保证足够体量的情况下，实现可变现性及高溢价功能,商业发展模式：街区洋房商house,Why?商house是将别墅建筑形态应用于商业功能，他的优点在于：p 保持统一的洋房风格，给整体项目以历史厚重感p 创新的建筑风格形成差异化竞争，用以消化5万方商业体量p 商house可以起到居住、商务、办公、展示、商业的多种功能，作为弹性空间，可抵御风险，实现利润,How?时间与时尚的冲突，将历史厚重感和现代时尚标志感融合p 建筑形态：商业外部建筑形态
12、为排，沿街排布p 单体：进深控制在12-15米，开间为4.8米，以两层（2.5）为主，局部做到3层p 外立面：主体建筑形态体现历史厚重感，偏英伦，暖色调，可采用真石漆；建筑内饰以及部分的商业街区和外观建筑形态运用创新的时尚元素,有天有地，独门独院,商HOUSE:建筑为2层(局部3层)纵向排式的别墅，每户一院。每层层高为4-6米，即可保证可以隔成二层，保证附加值,每单元2层，面积115米左右。独门独栋，有天有地,三层商业解决方案商业功能转化商HOUSE功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有效降低风险,充分融合1F、2F商业与上层物业的功能，商House作为小型工作室或企业小型的展示橱窗，并赋于居
13、住功能,商House在整个项目中起的作用是“吃掉”部分商业面积，并且通过其丰富的外立面设计及功能模糊化特征作为非住宅功能使用产品，同时其价值高于传统二层商业价值，风险得到有效的控制。,优,街区洋房商house,结合项目具有一定的公建体量，公寓产品是实现其面积转化的主要手段，但应控制体量,产品总结,均为商住楼，产权40年，无法落户。但不限贷限购水电费按照商业用地计算，不通煤气。无法使用公积金，首付至少五成。,自住客户：高首付、商业产权、户型不宜居,客户总结,投资客户：目前市场及项目区位都不适合,普通公寓产品并不是区域的市场需求物业,尽量避免和压缩该类物业总建面,通过LOFT产品，提升其附加值,T
14、IPS:考虑LOFT产品的计容及实用性问题，建议层高设为5.2米.在价格方面可达到普通公寓的1.3倍以上,平层公寓客户多为大客户多套购买办公需求，而LOFT产品多为小型投资客户单套购买,核心问题二:实现住宅快速去化,基于区域作为一个人口导入的住宅区，且片区作为武汉市场重要的住宅供应板块，每月消化量占据武汉整体市场近15%的份额,因此住宅物业的开发不存在去化问题，而是如何实现量与价的平衡,所以我们关注的是采取何种户型面积，实现去化速度与利润,思考背景：,根据项目区位、与各区距离关系以及项目所在区域产品价格与各区的差异等因素，我们将本项目的主要竞争市场界定为后湖板块，金银湖常青板块与百步亭板块与本
15、项目形成次要竞争关系。,1,2,15,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,14,13,16,17,25,26,27,18,19,20,21,22,24,23,杨汊湖板块（10000元/M2）,后湖及百步亭板块（8500元/M2）,13000元/M2以上,常青板块（8500元/M2）,新华下路板块（7500元/M2）,二七后湖片市场：在售楼盘的普查表明：满足刚性需求的两房、三房户型为主打，面积紧凑有利于楼盘的销售，考虑在受楼盘主力空间，增强项目信心,两房、三房是市场高层项目的主流户型，所占套数比例较大；自住型购买中的首次置业，对面积需求更偏紧凑；户型面积紧凑消化速度更快，更有利于达成本
16、项目快速去化的目标，并且减少风险。,区域项目户型面积及市场表现,二七后湖区域市场：舒适性的四房、三房是区域成交的主体，但仍整体看，户型面积需求趋小。,各户型各面积段的成交顺序：二房：80-9070-8090-100三房：120-130110-120100-110四房以上：180以上150-160160-180、140-150,“2极化”的户型产品结构是项目产品发展方向,住宅市场结论回顾：项目面临高供应的市场竞争；但同时区域的价格带来了相对稳定的刚需客群及城市中心的价格挤压型客户。,机 会：,普通住宅市场是区域主流，但价格面临瓶颈,针对市场刚需的产品将不缺市场出路少量的高端产品面临市场空白及发展
17、机遇,市场主流产品市场热销产品热销产品市场供应,总价段在60万-70万的88-92平的两房，总价段在80万-120万的110-140平的三房为区域内及区域周边的主流产品。区域的80小两房和120左右的三房去化好于95M2的小三房。目前市场上88平两房市场同质化竞争激烈区域内及周边高赠送户型去化较好，但目前已不太可能实现未来项目区域内产品供应充足，如何进一步优化户型面积，提升其竞争力是关键。,本区域的潜在客户与幸福时代、万锦江城一致，以刚型首置客户及刚性改善客户为主，对紧凑型产品需求凸现，未来市场发展此类需求将继续放大。本项目高层产品应规避风险，保证去化速度，复制区域主流项目的产品线，但应对去化
18、难点89平米产品提升产品力,产品策略,如何实现产品定位的市场竞争力,区域的刚需产品表现，价格因素是客户关心的第一要素，在不降低单价的情况下，控制总价是吸引客户的重要手段产品功能性的要求是关键，在同等面积下，实现更多的功能诉求是关键,更小的面积，更多的功能,在90/66的限制下，我们必须做到的,2房产品在目前市场主流的背景下下浮5M2，做到75M2的2房区域紧凑型的功能3房是市场需求的主体，但依照目前区域96M2做三房的标准，我们难以打造区域热销产品我们必须打造89M2的三房区域紧凑三房产品多为1卫，我们同等面积必须做到96平米三房2卫,刚需型市场：,综前所述，结合项目溢价、供应、销售速度，建议
19、本项目各产品线发展思路：刚需产品继续紧凑化，首改三房舒适化，面积定位如下：,高层产品线综合对比,同时为了能实现较高的土地使用率及经济型，建议改变区域目前的2T4，而局部采用2T6的产品布局,2T6,2T4,1-4,1-2,1-2,1-4,8,8,1T4 118+88+88+118,高层房型,1-5,1-5,1-6,1-6,1-6,1-6,1-6,1-6,2T888边套+75中间套,高层房型,核心竞品汉口城市广场,项目总规分析,项目由5栋LOFT公寓、大面积34层群商、后部高层住宅组成。是大型城市综合体物业。,公寓产品,公寓塔楼19层，4梯22户。梯户比82:1。公寓物业产品面积42.862.9
20、。公寓层高5.2米。公寓毛坯交付，甲方提供现浇楼板。毛坯LOFT公寓物业。拥有大面积赠送，赠送面积达1:1。,核心竞品汉口城市广场,目前实现销售均价13000，去化率80%,商业产品,本案商业三区通过连廊连接，拥有14部手扶电梯（含超市手扶梯），多部垂直梯（2部景观电梯）、大量消防疏散楼梯分布于项目ABC区中，构成了完善的立体交通动线，基本做到项目无商业死角，大幅提升高楼层商业价值。在业态上，商业高楼层引入大型仓储式超市、大型电影院，划分铺面可共享排烟、排油井，保障餐饮、娱乐业态的无障碍引入。项目业态丰富，主力店布局有利于牵引人流向上。,项目商铺划分分为平均建筑面积100，局部有复式商铺。,核
21、心竞品汉口城市广场,公寓部分核心价值点：5.2米层高，LOFT物业，40性价比户型，1:1赠送面积，优质交通条件、大社区环境、超大体量商业配套，居住办公两用，不限购、不限贷。,商业部分核心价值点：南国品牌强经营能力、5.5米层高，完善卖场交通动线，大型品牌主力店扎堆入驻，完善业态覆盖，核心区位价值，8.7万商业聚集效应，优质交通条件，商业物业，不限购、不限贷。,产品价值点总结,万锦江城住宅基本信息,武汉万锦江城是中海地产在武汉地区的开篇之作，也是中海地产联手中国水电地产的中高端精品代表项目。万锦江城项目产品主要以高层为主，拥有超阔楼间距、建筑立面采用经典ArtDeco风格，周边环绕着百步亭陆续
22、开发的十多个小区，居住氛围与教育、生活配套十分醇熟。园林以奥地利萨尔斯堡为原型，潜心打造皇家雍容礼仪与自然浪漫情趣的融合。,本月加推,项目近周边竞争个案,万锦江城产品分析,万锦江城共有住宅2820套，产品面积段80-160，主力户型为80-128的两三房。两房均价8200元/平方米，小三房均价8600元/平方米，一栋和三栋基本售完；目前2号楼加推，现推售以80-95两三房户型为主，其户型总体设计南北通透，南面设置宽阳台，公摊小，得房率高。项目内有4个足球场大的品质园林。楼间距最宽达到150米。,优点：户型方正，面积紧凑南北通透，无暗房卧室有观景大飘窗缺点进户门正对卫生间。北面卧室采光较小,优点
23、：动静区分合理主卧设飘窗次卧面积达14客厅宽敞朝南缺点南北不通透次卧采光差,95三房两厅一卫,80 两房两厅一卫,项目近周边竞争个案,鼎盛华城住宅基本信息,鼎盛华城由多层、小高层(11号楼和18号楼)和高层(32号楼)住宅楼以及商业街和酒店等组成的复合式地产项目。户型面积在79192平方米之间，该项目是建设大道唯一板式小高层。,已售,在售,二期,在售,一期,竞争个案分析,项目近周边竞争个案,鼎盛华城产品分析,鼎盛华城共有住宅2443套，产品面积段70-190，主力户型为70-110的小两房。高层均价7900元/平方米，小高层均价8400元/平方米，一期现已售出300套；目前户型无赠送面积等优惠
24、活动，销售情况良好，现推售以70-140两三房户型为主，其户型总体设计南北通透，公摊小，得房率高。,优点：户型方正，面积紧凑南北通透，无暗房卧室有观景大飘窗缺点进户门正对卫生间。北面卧室采光较小,优点：动静区分合理主卧设大型阳台客厅宽敞朝南缺点南北不通透卧室与卫生间过渡过远进户门对卧室隐私小,88.58 两房两厅一卫,113.09 三房两厅一卫,项目近周边竞争个案,尚都一品住宅基本信息,尚都一品地处体育中心旁，总建87576.3，其中在售一期建筑面积69295.6平方米，西侧地块2-3层的别墅以围合的方式错落排布在地块内部，东侧地块为30-32层点板结合纯高层住宅，二期为别墅与商业。,已售,在
25、售,一期,二期,项目近周边竞争个案,尚都一品产品分析,尚都一品共有住宅764套，产品面积段84-138平方米，主力户型为92-138平方米的两三房。现售一期全都是高层电梯楼，7800/平方米起价，均价8400元/平米，一期现已售出50%左右；目前均价8000元，全款享受98折，按揭享99折优惠，项目物业形态多层次，属区域稀缺别墅项目，户型设计基本都南北通透。,优点：户型方正，面积紧凑双卧都朝南卧室与卫生间距离近缺点：南北不通透 进户门与餐厅过近 卫生间功能设计过小,优点：干湿区分合理设多个生活阳台主卧朝南缺点南北不通透卧室与卫生间过渡过远,84.25 两房,93.10 两房,项目近周边竞争个案
26、,晋合金桥世家住宅基本信息,项目占地376亩，规划总建筑面积42万平米，由18栋30-33层的新加坡式建筑单体，纯板楼设计，外立面挺拔俊朗，气势恢宏，与城市的天际线完美融合一体。,3期未售,1期在售,2期在售,由于地铁3号线的通过将3期原定的6栋住宅项目定为4栋住宅，另外2栋用地将作为商业用地。,项目近周边竞争个案,晋合金桥世家产品分析,晋合金桥世家共有住宅约3000套，在售产品面积段为90-455，主力户型为225的四房两厅两卫；全部为精装，225均价为15000元/，455复式20000元/起价，每套1000万以上，现复式楼存量较多，225高层基本售完。3期原定的6栋住宅项目定为4栋住宅，
27、另外2栋用地将作为商业用地。,优点：动静分区卧室有观景大飘窗缺点走道过长，浪费空间。,99二房,优点：门口设置玄关动静分区卧室有观景大飘窗缺点：走道过长，浪费面积,144三房,项目近周边竞争个案,百步亭现代城2区住宅基本信息,百步亭现代城二区位于百步亭花园解放大道入口处的门户地带，建筑面积为20万方，是以小高层、高层为主的绿色都市住区。,1期售,2期在售,3期未售,百步亭现代城二区采用现代与生态自然相融合的总规布局，建筑自然错落有致，路径、树池、花钵、水体交叉有序，强调丰富的视觉层次和原生的自然感受。,项目近周边竞争个案,百步亭现代城2区产品分析,百步亭现代城二区共有住宅1600套，产品面积段
28、为80-180，主力户型为95-120。均价为8200元/。面积段为90-178，均价未定。百步亭未来城15万方的商业项目现暂未具体规划。,优点：南北通透动静分区主卧有阳台，卧室有观景大飘窗缺点走道过长，浪费空间,179四房,优点：客厅尺度较大，气派舒适户型方正，无浪费面积卧室有观景飘窗缺点：卧室、卫生间动线设计不合理,94三房两厅,项目近周边竞争个案,中森华国际城住宅基本信息,中森华国际城由武汉中森华置业有限公司开发，位于武汉市江岸区后湖街新荣村。占地面积190亩，总投资19亿，是一个集酒店、写字楼、娱乐休闲场所、购物中心、住宅为一体的大型商业综合体。其占地面积500亩总建筑面积约100万方
29、，总投资50亿，是一个集酒店、写字楼、娱乐休闲、购物中心、住宅为一体的大型商业综合体。,1期售,2期在售,3期未售,中森华国际城住宅建筑面积86167，商业建筑面积90万方，包括酒店、写字楼、购物中心等。,1#楼,5#楼,4#楼,3#楼,2#楼,项目近周边竞争个案,中森华国际城产品分析,中森华国际城共有住宅800套，产品面积段为80-140，主力户型为80-95。均价为8200元/。,优点：结构紧凑，无浪费面积南北通透动静分区卧室有阳台,82二房,优点：结构紧凑动静分区卧室有阳台缺点：餐厅过大，浪费空间,91三房,项目近周边竞争个案,中城国际商业基本信息,中城国际商业部分由三栋33层高层建筑组
30、成的社区底商，1-3层为商业，只租不售，4层为社区活动会所，包含游泳池、运动场等，5层以上为住宅。中城国际街区体量约5万平方米商业，聚合餐饮、购物、休闲为一体的高端业态。,项目近周边竞争个案,中城国际一期共有住宅1804套，产品面积段50-90平方米，主力户型为75-90平方米的两三房。目前均价14000元，全额付款享98折优惠，按揭享99折优惠，项目以小户型2房为主，在售户型基本都南北通透，区域性低价加上精装修优势使得颇受市民青睐。,78.35两房,49.46 一房,优点：动静分隔科学卧室飘窗设计，采光好阳台附赠面积大，可改造为两房缺点：起居饮食动线不合理厨房设计过于狭长,优点：全南设计，户
31、型方正明厨明卫，无暗房主卧大飘窗，采光佳 缺点南北不通透次卧采光差,中城国际产品分析,项目近周边竞争个案,项目周边竞争个案总表,核心问题三:保证物业价值最大化,高端,主流占位,问题1：在现有的竞争现实中选择什么样的占位？从企业目标出发级市场现状出发能够产生高价值，但是先,主流高端：,天条件（地段及区域认知）不支撑，要获得足够量客户的认同有困难竞争相对激烈，但存在自,结论：在目前的竞争现实中，立足中高端上层，贴近高端突破（瞄准西水东）是相对稳妥的占位,主流中高端：身价值再造可能，突破竞,争,本项目,主流中端：,无法实现高溢价，不支撑品牌和利润目标,中端,问 题：,后湖片区竞争中，各项目均有自身的
32、核心竞争力，在资源、规模、附加值、配套上本项目不占优势，本项目需要寻求市场机会及差异化的卖点突破竞争,如何建立自己的核心价值，跳出区域项目的价格体系？,合,雅,漫街区生活,融,优,惬意,定义自身：与汉口城市广场等项目形成反差,大规模,反 差,中小规模,容积率,城市建筑,汉口广场,本项目,街区生活,合理容积率,高,高、密,城市森林,现代感强,反 差,洋房感 街区化,“漫”街区,街区生活？,多主题融合的商业,街角功能处理,住宅、商业、园林的融合,街区生活要具备“城市的多样性”和“街道眼”，城市多样性满足不同人的兴趣、能力、需求、财富甚至口味；“街道眼”是一个引人注目的概念：在城市街区里，孩子们在公
33、共空间中嬉戏玩耍、邻居们在街边店铺前散步聊天，街坊们在上班途中会意地点头问候,美国大城市生与死，美国，简.雅各布，1916,街区生活体现的是一种新型的居住模式，其核心精神是，通过住宅、园林与商业的有机融合，创造符合人类生活天性的现代生活，给居住者以一种舒适、方便的生活。,细胞城市，日本，山本理显,在这里随心购物惬意畅谈轻松散步出则繁华，进则静谧，进退之间品位生活生活。一切都如此的随性纯正的街区生活即将开始在这里每一幢建筑都是历史历史的，饱含岁月的洗礼，中西的融合，形成其独特的魅力，犹如无锡图书馆带来的历史价值每一家店铺又都是时尚久经未来的挑战 时间与时尚的冲突，历史与现代的 结合。一切都如此耐
34、人寻味,图书馆,街区生活的四要素：广场、街道、园林、建筑,街区生活符号：幽默社区内的幽默符号，街头雕塑,雕塑广场,街区生活符号：沟通给客户一个休闲沟通的环境，街区生活意向,生活广场,游乐天地,街区生活符号：童心展现活泼可爱的你，幼儿园及文体设施设置、迪斯尼儿童街,艺术走廊,街区生活符号：欣赏懂得欣赏，懂得品味人生，商业的城市show场，品味建筑,报告核心观点小结,核心问题,竞争溢价,目标住宅产品利润最大化同时公建产品溢价的实现,“漫”街区生活 融合 优雅 惬意,核心价值点,p依托洋房街区的打造，差异化定义自己p抓住市场，实现住宅产品紧凑化,战略,价值支撑,创新产品空间及高溢价,落实,刚需产品的紧凑升级,注重人的体验和交流,商-HOUSE,LOFT-公寓,5.2米层高的高附加值,住宅,街区氛围,Add:武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A座708室Tel：86-27-82666336Fax：86-27-,END,THANKS,
