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1、深圳星联地产2009.07.08,碧湾雅园商业整合市场攻击策略Strategy Ad.Planning 众“旺”所归，“金”喜不断,谨呈：深圳市恒豪实业有限公司,星联地产,报告背景,开发商目标：,实现项目价值最大化；,项目经济技术指标：总建筑面积:34101.30 住宅面积：20400 商业部分面积（1F-2F）:6908.8 车位：195个，商业车位69个 街铺层高：6米,快速实现资金回笼。,本报告重点解决商业部分的销售,报告核心内容,第一部分：市场现状下的问题解析,现状与目标之间的差距,项目核心价值点及形象统领,第二部分：客户定位与形象定位,第三部分：营销策略体系建立,营销执行的指导总纲,
2、TARGET,星联对目标的理解,核心：实现商业价值最大化,01,星联对碧湾雅苑商业街目标的理解：,价值最大化,！,目标的分解：1、价值最大化：最大化的挖掘商业部分价值；2、刷新片区价格：扼准商业定位，刷新片区价格3、提升品牌价值：通过项目的成功进一步提升品牌形象,项目属性判定,02,商业市场现状,项目问题界定,区域属性判定,本案,本案位处宝安中心区商圈与西乡碧海商圈黄金交点，拥有广阔的区域发展前景,西部滨海商业中心、航空新城商圈、沙商圈共同组成一条独具特色的黄金海岸商贸带，西部滨海商业中心作为商贸带的龙头，集聚了宝安中心区商业区、新安湖商业区、新安商业区以及西乡商业区，形成众星拱月之势，未来发
3、展前景十分可观。本案处于宝安中心区商圈与西乡碧海商业区交汇处，周边配套日益完善，商业氛围也随着各大品牌商家的入驻该片区而变得成熟。,区域属性判定,本案位于城市主干道海城路与宝源路交汇处，紧邻宝安大道、西乡大道，交通优越。,滨海物流中枢成形地铁1号线、深港西部通道、广深高速、沿江高速、大铲湾港口、深圳机场等共同构成海、陆、空、地铁多位一体的立体交通网络，使宝安中心区碧海片区成为未来珠江三角洲物流与人流的重要枢纽。本案未来将坐享每日数计万计的人流车流。,地铁1号钱地铁1号线在宝案中心区和西乡片区共有7个站点，建成后能使罗湖、世界之窗、宝安中心区、深圳机场一线贯通，极大提升区域价值。本案离地铁口仅2
4、00米之距。,滨海物流中枢,本案,产品8大亮点两大核心商圈黄金交点，前景巨大；依托两大主干道，商机无限；两面临街，展示性好；大开间商铺，商业价值高；层高6米，买一层送一层；紧临地铁口，大人潮带来大钱潮；配备商业广场，易聚人气；与人人乐、肯德基相对，商业氛围浓厚；,项目属性判定,关键词：社区型商业、独立产权临街商铺,项目属性判定,关键词：社区型商业、独立产权临街商铺,商业现状特点,从规模上看，周边不乏大型商业，大型商业中的高楼层空置率高，难以有效推出,项目临近的商业购物以低档为主，购物环境恶劣，租金大约50-100元/平方米，以售卖服饰及日用品为主流,项目所在片区处于宝安中心区与碧海湾中心区的交
5、汇处，属于政府擎力打造的黄金海岸商贸带，有着广阔的发展空间；,项目周边商业业态重叠现象较为严重，多为中低档的服装、餐饮等业态，所以所在商圈的竞争压力较大。,区域核心2：门户价值,深港联合：西部通道畅通接驳香港，两地相互融合,城际交通：沿江高速联通广东、东莞，跨江隧道（桥）直连珠江西岸,周边布局：深圳机场、西部港群和大铲湾港，深港城际轨道和地铁一号线也经过此地，内外交通便利。,城际交通与区域交通的迅猛发展，每天数以万计的为城市输送人流，区域交通价值，成就了该区域的门户价值。,区域核心3：便利生活,目前，南山后海片区扎堆开了许多大型购物中心，人们的日常生活已变成非常的便利,随着政府将后海片区纳入深圳的新中心区，这一片区不久将不断出现百货公司、购物中心、购物广场,“前海中心区”的出现将催生深圳南山的“湾区经济”时代，成为深圳西海岸深港生活圈的生活方式代表和深港双城生活者的青睐之地。,“前海中心区”的横空出世，将吸引更多投资者及商家入驻，区域配套将不断成熟，人们获取便利生活指日可待。,从城市规划中审视区域价值,
