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1、火炬路56-58号消防维保方案目录目录21.系统概况、分项功能、设备位置32.维修保养组织机构53.维修保养工作实施方案93.1.日常检查保养93.1.1.火灾自动报警系统保养标准，周期：每月93.1.2.消防电话保养标准，周期：月103.1.3.联动柜控制系统，周期：月104.故障处理方式和费用划分115.修试标准作业卡131.系统概况项目地址：火炬路56-58号，建筑面积：约70000平方米。建筑的防火分区复杂，火灾探测和灭火、救火、防火、疏散等技术措施复杂，办公大楼的消防设施性能完好，正常使用，是办公大楼安全的保障之一。办公大楼结构复杂，配套了先进齐全的消防设备，以下是系统的组成、功能、
2、设备位置。一、 火灾自动报警系统：由一台美国诺蒂菲尔N6000火灾报警机柜式联动型主机，组成大型的消防网络系统；报警地址点及输出地址点共两千多个；电脑值班系统CRT一套；联动控制柜一台，安装于一层消防控制中心，消防系统按控制中心报警系统的设计，其它自动报警设备安装情况如下：自动报警系统及联动控制：当主机接到探测器报警信号后，经逻辑，输出信号，通过模块转换信号去驱动风机、水泵、电梯、火灾广播等。二、 消防对讲电话消防控制中心安装了一套消防电话主机，联系各层的水泵房、发电机房、配电房、风机房、电梯机房等安装了多部与消防控制中心对讲的分机电话。联系各层安装有消防插孔电话，供消防人员与消防控制中心对讲
3、通话。三、 消防紧急广播消防控制中心安装了一套消防紧急广播主机。无论走到那都能清楚听到消防控制中心播出的广播。消防控制中心可以手/自动控制消防广播系统。四、非消防电源强切自动、手动、联动系统办公大楼非消防电源强切共有多个区，消防控制中心可以自动控制非消防电源强切。五、 电梯联动控制、对讲系统联动控制电梯多部，每部都与消防中心联络，分三方式联络，1、与诺蒂菲尔报警主机联络，自动联络，火灾迫降，进入消防状态；2、与联动柜联络，由联动柜手动操作控制电梯；3、与消防控制室电话联络，实现对讲通讯。消防控制中心可以手/自动控制电梯。六、 排烟风机自动、手动、联动系统排烟风机多部，排烟风机控制箱多台，办公大
4、楼多台排烟风机，由该多部排烟风机实现办公大楼的自动、手动、联动消防排烟功能。八、正压送风自动、手动、联动系统正压送风风机多台，正压送风风机控制多台，由该多部正压送风风机实现办公大楼的自动、手动、联动消防正压送风功能。九、自动喷淋水灭火系统地下室消防水水池，喷淋水泵两台，稳压泵两台、气压罐一台、电源进线切换柜一台、水泵控制柜两台、湿式报警阀多套，楼层自动感应火灾喷水灭火。楼层信号阀多套，水流指示器多套，末端压力表，排水阀多套，喷淋头约多套，稳压水泵与消防水池连通。消防控制中心可以手/自动控制喷淋水泵。十、水喷雾灭火装置水喷雾预作用雨淋阀多台，信号阀、电磁阀、压力开关、电探测、报警、联动设备各一套
5、。由烟感、温感探测火灾信号，报警确认，做与联动或手动、机械操作喷射水雾保护发电机。水喷雾泵两台，控制柜两台。消防控制中心可以手/自动控制水喷雾泵。十、消火栓给水系统消火栓大水泵两台，水泵控制柜两台，阀门若干，消火栓多套，连地下消防水池管网一套。由各层消火栓箱内启泵破玻璃按钮和消防中心联动柜，泵房控制柜三方向控制操作水泵供水。消防控制中心可以手/自动控制消防栓泵。2.维修保养组织机构一、消防设备机房管理制度消防控制中心及消防设备机房是第一广场主楼消防系统的核心部分，为确保消防设备的安全，高效运行，特作如下规定：1 消防机房的全部设备，必须由指定的专职消防操作人员管理、操作、维护、保养，非本职人员
6、禁止操作。2 无关人员必须经管理处办公室局面许可，方能进入设备机房。3 室内保持良好的清洁卫生，照明、通风并严禁烟火。4 做好消防设备运行记录工作，分析机组各种压力表，温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。5 消防值班员每天须对消防中心主机状态参数记录一次，并做分析。根据参数评估火灾探测系统运行状态并记录。6 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并做好记录。7 定期对水喷淋系统，消火栓系统进行检查处理。8 消防中心值班室消防值班员每天清扫一次，风机设备每周清扫一次，风机、水泵房每月扫除一次，喷淋、消火栓水泵每月清洁一次。二、消防设备操作规程1 按照管理处制定的消防设备操作程序、规定
7、、进行开机运行、关机等操作。2 充分了解、熟悉消防设备的性能及操作方法。3 遵照办公大楼管理工程部制定的设备运行记录表，认真准确记录机器设备的运行情况、分析异常的数据、查明原因，确保设备处于良好的运行状态。4 定期巡视设备运行情况，包括喷淋水泵消火栓水泵、稳压水泵，要求所有设备不漏水、不漏油、无异常噪音，发现问题立即处理，做到小事不过夜，大事不影响灭火消防设备正常启用，并做好事故处理记录。5 每周检查排烟风机、正压送风机的待命良好状态一次。6 接受维修班长的工作安排，及时汇报情况和存在的问题。三、系统运行记录制度1 消防系统设备运行记录工作必须由专人负责进行记录，具体人员由办公大楼部门主管安排
8、。2 记录人要本着对工作认真负责的态度，认真记录系统设备的运行情况，不得无故漏记、错记，一经发现，轻者进行批评教育，重者，视情节进行处理。3 记录人员要详细记录设备运行中的各种数据，按设备使用说明及维护保养方案中规定的项目记载，所记载的数据详实、可靠。4 文字要整洁、清晰，语言通顺、易懂。5 记录人员要注意掌握设备的运行状态，根据记录的数据认真分析设备的运行情况，发现不正常情况及时报告，必要时可紧急采取措施处理，事后应及时报告。6 记录人员对设备的各种电压表、状态显示灯以及设备自身显示的数据情况要熟练掌握，了解和掌握其性能特点，并掌握设备的一般运行规律。7 所记录的数据应收集起来，装订成册建立
9、资料档案，存档备查，并按照技术档案管理制度的要求编号、登记、造册、装订存档，档案保管年限按规定确定。四、技术档案管理制度1 技术档案包括设备使用说明书、产品资料、安装图纸、运行记录、检修记录、值班记录、维护保养记录等，凡涉及安装、使用、维护保养等全部衩列入技术档案所需要保存的资料中。2 技术档案的管理必须由专人管理，负责收录，造册、编号、登记、装订和管理。3 技术档案资料的保管年限安不同性质的资料和实用性确定，设备使用说明书、产品技术资料、安装图纸等应列入永久保存的范围；值班记录等应列入到短期保存的范围。永久保存的时间为永久性的；长期保存的时间为十五年；短期保存的时间为五年。4 档案保存要按照
10、档案局规定的要求进行，外部有标签、编号、文档条目、建档时间、保存期限、密级等明显的标志，装订要整齐、规范，手写记载的内容要工整、清楚。5 收录档案的文件、资料等档案应保存在避光、干燥、保险的地方，必要时可加锁封管。6 档案阅览、借用需办理登记手续，不得随意交给他人。7 档案管理员要妥善保管档案资料，经常检查档案的情况，发现遗漏、丢失、损坏要查找原因。8 档案中收录的文字性资料，必须使用钢笔、毛笔、圆珠笔、铅笔、传真纸等不能作为资料收录。五、工程师、项目负责人职责1 负责消防维护保养方案的制定。2 负责消防维护保养工程的技术指导和支持。3 承上启下、团结组织全班员工操作维修管理所辖楼宇内全部消防
11、设备。4 对每月工作计划的审核，制定完整的工作计划。5 负责跟办公大楼消防相关部门，关于维保问题的交接工作。6 发动全班人员共同克服工作中的困难，解决问题。7 制定维修材料备品、配件计划，报管理处及公司审批。8 收集、整理、保存设备技术落后资料，不断完善设备各项保养记录。9 作好全班员工的思想工作，提倡“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。10 尊章守纪，认真负责，严把质量关。11 对项目技术质量报务负完全责任。六、维护保养主管职责1 负责跟办公大楼消防相关部门，关于维保问题的交接工作。2 配合保养项目负责人向公司汇报检查验收内容及整理相关技术资料。3 每月工资具体布置安排班内员工的工作，监督检查
12、安全工作。4 检查员工维保工作，监督员工完整地作好各项记录。5 初步制定每月工作计划，上交公司负责人审核，并由负责人制定的工作计划进行维保工作。6 以身作则，技术精益求精，做好全班带头人。7 制定维修材料备品、配件计划，报送主管审批。8 收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录。9 负责消防维修改造工程方案的设计，施工图的设计。七、维护保养技工岗位责职1.遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻业主至上，服务第一、严格苛求，自觉奉献的标准。2.服从班长高度和安排，按时按质按量完成工作任务，注意安全操作，保证维修质量，做到以工作质量确保业主（用户）满意。3.遵守操作
13、维修技术程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。4.努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。5.发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。6.对业主及用户彬彬有礼，以优质服务为公司争取荣誉。7.维修完后，应做到工完场清，注意节约材料。8.着装整洁，进户维修、保养需佩挂员工牌，保持公司良好形象。八、安全文明施工措施1维修人员必须服从现场管理人员的指挥和安排，做到文明施工。进现场必须佩戴证明其身份的证卡，统一着装。做到现场整洁无杂物、行道通畅。2建立安全生产责任制，做好安全教育和安全宣传工作。建立定期安全检查和整改制度，定期检查和维护现场的各种安全设施和劳动保护器
14、具。3维修人员必须严格遵守安装工程安全技术操作规程和维修保养技术规程，严格执行现场防火安全管理制度，杜绝动火作业，必须事先申请经批准后进行。3.维修保养工作实施方案建立消防系统维护保养是为防范消防设备故障，使机器的劣化减少到最低限度，增长机器寿命，并使维修费得到节约。通过安全装置的保养检查，确实切除意外故障的发生根源，使消防系统正常运行，火灾时准确有效投入使用，达到安全和经济效果。以下是我公司的消防系统维护保养主要内容。A、按常规保养对整个消防系统保养组织方案和计划及说明现场技术交底或书面交办公大楼相关部门审定。B、我公司指指派专业技术人员负责保养项目，并按要求组织维护保养、保质、保量，完成任
15、务、解决由乙方负责各项事宜。C、为了做好消防系统维护工作，制定如下维保周期：一、日常检查保养；二、季度检查保养；三、年度检查保养。3.1.日常检查保养3.1.1.火灾自动报警系统保养标准，周期：每月1)火灾自动报警控制器的检查，测试和维护，并对其设备进行除尘清洁保养；2)报警图文计算机、打印机的检查及维护，并对其设备表面进行清洁保养；3)每月检查消防制室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层复示屏、控测器、手动报警按钮等是否处于正常完好状态；4)每月检查至火灾报警控制器自检功能、消间复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、报警记忆功能和主备电源自动转换功能，确认处于正常状态；5)探测器（手
16、动报警按钮）按照每个回路现场抽检模拟测试，一年后全部测试完毕试验；6)每月进行报警系统及控制线路维修检查；7)每年对系统探测器进行内核数据分析；8)模块箱内界面模块的检查及维护；9)对火灾自动报警系统升级；3.1.2.消防电话保养标准，周期：月1）固定对讲电话、电话插孔与消防控制室之间双向通话检查和试验；2）检查和测试所有电话插座，以及接端子。3.1.3.联动柜控制系统，周期：月1)联动控制的检查，测试和维护，并对其设备进行除尘清洁保养；2)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动广播控制柜的接口；3)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动非消防电源强切控制箱的接口；4)消防火灾自动报警
17、维护维修负责到自动报警联动防火卷帘控制箱的接口；5)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动电梯控制箱的接口；6)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动排烟风机控制箱的接口；7)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动正压送风机控制箱的接口；8)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动七氟丙烷气体灭火控制箱的接口；9)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动自动喷水灭火系统的接口；10)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动水喷雾灭火系统的接口；11)消防火灾自动报警维护维修负责到自动报警联动消火栓水系统的接口；。4.故障处理方式和费用划分1） 在日常应急处理、季检和年检中发现
18、的问题和故障，立即进行处理和排除，并将处理结果填写在检查表。2） 日常发出消防系统故障时，技术人员立即进行处理和排除故障。故障处理后填写火灾自动报警系统维护记录表，由贵方主管人员签字认可双方存档。3） 如因设备的损坏产生的故障，在购置前应有临时应变措施，最大限度保障系统的正常运行。4） 故障（正常检修）处理中更换的设备、材料（大于200元），必须提出报告交客户购买后更换。若更换的设备、材料费用（小于200元），则我公司承担全部更换费用。5） 以上检查原始记录必须由双方人员签字。日（季、年）度检查结果和处理意见一式二份，由双方各执一份。分部分项工程量清单报价表序号专业类别金额备注1消防栓设施35
19、00.002防排烟、送风设施12000.003通讯及广播设施8000.004自动喷淋灭火系统18000.005火灾自动报警系统65000.006火灾联动控制部分18000.007气体灭火系统设施5000.008电源强切系统3500.00合计：13300.009主材损耗配件采购55000如果有损耗，我单位上报业主方，业主方可以自行采购付款方式合同签订后预付合同款的30%，剩余部分分为4次按季度付款。5.修试标准作业卡第一广场火灾自动报警系统修试标准作业卡一、作业前安全措施执行情况确认1、辅助系统与运行系统已隔离：消防系统出口关闭，安防系统高压回路断开。2、联动控制柜已投入手动状。3、办公大楼相关
20、楼层非消防电源强切已隔离。二、修试项目1、检查项目1、主机自检报警信息指示灯及显示器显示2、操作健盘是否正常3、系统时间是否正确2、保养项目1、测试主机、感烟、感温、手动报警按钮的报警功能2、警铃、声光报警器的报警3、测试系统联动控制功能及联动控制柜的控制功能3、试验项目1、报警信息功能（CRT）2、清除灰尘，保持系统清洁和完好状态三、工作结束核查系统显示正常，各类转换开关、主机钥匙恢复到正确位置。四、系统培训：已对现场值班人员进行系统使用培训缺陷及异常记录（时间、现象、人员）结 论修试日期修试人员验收人员备注：1、在辅助系统上工作均要记录本卡，如定期修试和消缺。2、本卡一式两份，修试单位一份、业主一份。
