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1、,庞博,目 录,北屯市基本概况,北屯市老城区商业分析,龍疆小镇开业方案,龍疆小镇业态规划,总结：龍疆小镇的相关建议,龍疆小镇,2011年12月28日共和国最年轻的城市新疆北屯市正式挂牌成立,新疆维吾尔自治区北屯市原名北屯镇，于2011年12月28日正式成立。北屯市总面积4195平方公里，北屯市按照师市合一模式管理。其行政区划以现有北屯建成区为基础，以一八三团、一八七团、一八八团三个团场已确权土地作为北屯市市域行政区域范围，合计910.5平方公里，总人口7.63万。北屯市是阿勒泰地区的交通枢纽中心，也是全地区的地理中心，北屯将是未来连接欧亚大陆具有国际性交通枢纽和起到桥头堡作用的城市。是进入21
2、世纪以来新疆新建的第四座城市。北屯市被定位为“辐射带动区域发展、独具特色的宜居生态旅游城市和典型的园林城市”；阿勒泰地区的政治、经济、文化中心。北屯素称“鸡鸣闻四国”，是通往俄罗斯、哈萨克斯坦、蒙古等地的交通要道，距离红山咀、塔克什肯、吉木乃三个边贸口岸都很近。北屯是新疆最北部地区的几何中心，是多条国道、省道等干线公路的交汇点，是通往国家级天然旅游景区喀纳斯的必经之路。得天独厚的地理位置使北屯成为新疆最北部地区的物流中心和交通中心，平均年流动人口达到500万人次。,北屯市简介,北屯市最亮的旅游景点龍疆小镇项目简介,龙疆商业街.融城东临新区主干道文化路与平顶山隔路相望，南侧为军垦路距玉带河仅30
3、0米，西面靠苏州北巷，北抵政府规划路项目四面交通十分的便利！龙疆商业街.融城分为两大部分，住宅区和商业区。整个项目占地540亩，总建筑面积25万平米，其中住宅区包括保障性住房和别墅总建筑面积为10万平米。商业 区总建筑面积15万平米。商业区总共划分为四个区即A、B、C、D区。A区在文化路与军垦路交汇处的，就是我们6万平米龙疆购物中心，预计在今年六月动工，年底竣工。龙疆购物中心分为四层，地下一层，地上三层，单层面积1.5万平方；B区在我们啤酒广场斜对面，是一个总长800米，总建筑面积约21000平米，上空设计为弧形玻璃采光板的四季如春时尚步行街；C区在步行街与龙疆购物中心之间。从模型上您可以看到
4、正对啤酒广场这条街是餐饮一条街,全长1000米，均为两层；D区商业是沿文化路、军垦路、苏州北巷、规划路两层商业总建筑面积约20000平方。,老城区商业发展现状,现有老城区主要以服饰服装批发、五金建材、农贸蔬菜市场以及档次不高的餐饮业态为主，现在的业态发展适应了当地的需求，较低的可支配收入决定了购买力有限，导致对商品的需求档次比较低。,由于城市建设的不断扩展，老城区的各类用地混杂交错，相互包围，缺乏明确的功能分区和布局，已经越来越不适应现代经济建设的要求。,低端商业市场的自发形成,目前低端商业的聚集,北屯市老城区商业的现状,现有老城区老年人居多，老城区整体提前面临老龄化趋势，虽然年轻人占很大比重
5、，但年轻人外流迁移至新城区是未来的趋势。,北屯市现有商业步行街分析,Strengths（优势）1.周边消费人群众多；2.低廉商品满足当地居民的需要；3.形成了一定的集聚度和消费习惯。,Weaknesses（劣势）1.商业环境较差，缺乏有效规划管理，治理结构混乱；2.老步行街公共服务设施配套不全；3.对城市形象发展无法起到推动作用。,优化人口结构,全新业态引入,居住功能转变,增加人口数量,新城区人口发展总体规划目标提高北屯新区的整体消费能力,收入提高会推动老城区市民主动谋求居住环境的优化，逐步向环境、交通、就业良好的市区转移；,配合北屯市城市规划发展战略，在确保老城区居民生活质量提升、发展需求满
6、足、自觉自愿的前提下，鼓励、支持老城区人口向北屯市新规划城区迁移，外移常驻人口；,成败的关键在于政府能把握好对三连职工利益的补偿，既要让三连职工“安居”还能“乐业”，不仅使拆迁人口“立竿见影”地享受到生活质量的提高，更要让迁出人口从长远看到龍疆街的发展前景；,通过打造居住和服务特色，并适度提高生活和住宿成本，一方面加大对低收入人口的市场排斥率，另一方面，通过生活成本的推力和“级差地租”的引力，引导部分老街居民业主将房屋租给统一经营的公司进行管理；,重点以旅游住宿源头为抓手，提高北屯新区的住宿环境的特色和品位，吸引外地游客。,Strengths（优势）1.城市发展重心的外移，使市中心某些优势进一
7、步弱化；2.中心城区不断往外拓展，商业外移，原本居住在老城区的年轻人不断地搬到新城区，消费结构改变，分流了老城区一部分消费群体；3.目前北屯市真正意义上的商业综合体。,Weaknesses（劣势）1.需要改变整个北屯市人民的消费习惯；2.新商业体培育周期较长；3.北屯市本地消费人口有限，打造全新商业步行街需要市场认知度。,龍疆商业步行街SWOT分析,Opportunities（机遇）1.成为北屯市的地标建筑；2.全新的业态组合以及功能定位；3.阿勒泰地区的旅游业发展；,Threats（挑战）1.如何引导和改变本地居民的消费习惯；2.宣传力度和政策执行度；3.对业态的规划和定位方案的实施,龍疆小
8、镇一期开业方案,一：龍疆啤酒广场开业活动,活动名称：激情夏日 美食啤 酒嘉年华活动时间：活动地点：188团3连龙疆美食 街活动口号：激情夏日，冰爽 到底主办单位：新城房地产开 发公司冠名单位：暂定赞助单位：暂定,活动开展目的：,1：推动龍疆街一期，二期招商工作。2：为购物中心招商做好铺垫，引起投资户对新城房地产所开发项目的兴趣。3：提高项目在当地，及其阿勒泰地区的知名度。4：通过活动直接促进美食城各 餐饮店的客流量和销售率，利于商家的稳定，提高商家信心；通过活动营销促商业步行街后期的招商运营工作。,5：树立新城房产的品牌形象，提高美食城的社会品牌影响力。6：通过开业活动聚集人气、吸引行人观望，
9、形成口碑宣传、达到传播的效果，进一步扩大各进驻餐饮店品牌在当地的知名度、美誉度；7：通过活动吸引消费者进店，争取促成影响消费者进行餐饮消费,主题活动,1参与各类娱乐活动，赢代金券、VIP卡2品各地美食，赏风土人情表演3畅饮（冠名）啤酒，观精彩演出 4参与每天问答竞猜，精美礼品带回家5活动摄影留念,活动流程,第一阶段（活动准备）时间：活动内容：确定参与商户、赞助商、各类设施、礼品和人员并安排就为。第二阶段（活动宣传）时间：活动内容：在电视广告宣传主题片中加入活动介绍，各人流积聚地视频，LOGO，宣传预热。第三阶段（活动进行）时间：活动内容：活动进行当中，不定期插入二期报道性，炒作性，娱乐性内容进
10、行宣传,第一阶段操作流程（活动前一周）1拟邀请的贵宾、嘉宾名单及邀请函发送及礼品、胸花准备；2联系拱门、汽球、条幅制作公司，沟通发布内容、发布时间及价格洽谈并签 定合同；3户外沿街道旗制作发布、电视游字、短信发布。4开业礼品准备 7联系当地的大鼓、乐队、舞狮表演队、时尚模特队，路演礼仪公司等沟通确 定好相关事宜（为降低成本可考虑到当地院校找业余模特）；8剪彩的道具准备（红色段带、托盘、剪刀、白手套）；9红地毯准备（租用或购买）10主持人、领导、嘉宾发言稿、媒体通稿准备；,第二阶段操作流程（当天）,广告宣传策略：,1电视：播放项目宣传片 2电话：销售，物业，置业公司各职员全体参与并通过电话通知其
11、朋友3LED：啤酒广场，美食街 LED屏幕播放宣传片和活动内容4：广告牌：社区广告牌，马路沿街广告,活动细节,一、参与活动商户要求：1.同意并支持我公司活动方案。2.提供品牌标识（见附图）3.承认代金券和折扣卡等由其自行承担权益：1.公司统一与步行街入口设计制作导视系统，为其进行标识。2.由我公司统一制作代金券或折扣卡 3.代金券只限于在其店内进行消费,宣传造势系列活动,以之前电视台制定活动内容为主，报价见附件。,激情夏日 美食啤酒嘉年华 招商方案,啤酒,美食节总冠名赞助：*元 饮用酒赞助：*元（或酒水提供、折扣酒水提供）设备赞助：（液晶电视，音响）（1）企业商标在本次活动中使用；企业产品为本
12、次活动指定产品；（2）活动广告中出现单位名称及LOGO；（3）允许企业在活动时间内进入现场进行宣传;（4）赠送会场展位一个；（5）免费参与活动相关活动；（6）企业作为啤酒,美食节特别鸣谢单位；,龍疆小镇业态规划,一、龍疆街业态定位的理论支撑,1.中心老城区业态发展一般性共识,北屯市商业的发展和变迁，老城区无整体规划导致市中心商业环境局限，整体商业市场比较低端；,城市发展中心外移，使作为发展商贸业的重要因素的基础设施、信息流、人才流、资金流受到一定影响，使中心市区的某些优势进一步弱化；,中心城区不断往外拓展，商业外移，未来原本居住在老城区的年轻人不断搬到新城区，消费结构改变，分流了一定的消费群体
13、；,“城市贫民窟”：新城区商业迅速发展，若没有外界的政府干预，老城区的自我发展必然会形成城市贫民窟。,2.业态定位在新城区建设中重要性和必然性,业态是功能的具体表现或者承载形式、功能的定位是业态定位的指导纲领，业态定位是建立在功能定位的基础之上的；,根据对北屯市老城区商圈的分析、人流的分析、消费客群的定位等工作，寻求老城区不具备的商业功能，从而对龍疆街进行功能定位，进而是业态的定位和分布；,龍疆街的建成，北屯市的商业格局会发生重大转变，由过去老城区商居混合为主的商业转变成为休闲式的旅游商业；,新城区的商业功能定位改变了原有老城区商业的疏散和新业态的引入阻碍。,营业时间搭配消费习惯的引导,功能互
14、补性人流聚集性,业态定位的因素分析,客户一致性,3.业态定位的因素分析,基本思想,因素分析,“三个突出”,突出新城区的商业氛围；,突出北屯市旅游中转站优势；,突出龍疆街宗旨：统一规划，统一运营管理,4.业态规划应遵循的原则,立足当前，着眼未来,准确定位，走可持续发展道路,系统规划，整体定位以特色旅游步行街建设为商业规划的中心,北屯市旅游文化产业,北屯市业态规划的五大原则,科学化、合理化和 国际化,业态规划,5.业态定位的思路,打造鲜明旅游文化特色和成为阿勒泰地区旅游休闲商业中心；,龍疆小镇业态配比齐全，商业配套设施完善，各商业街区主题鲜明，融现代、传统和自然为一体，尽显舒适、人本、雅致欧式风格
15、；,大力推进以旅游商务建设和服务素质提升主要内容的新城区商业工作进程；,积极发展旅游文化经济，以旅游带动新城区的业态的发展和兴旺，以改善北屯市居民生活质量和生活水平为着力点；,积极引进新兴业态打破北屯原有商业格局，打造“北屯市文化旅游商业中心”；,扶持新型零售业态和旅游配套商业的发展，特别要发展壮大旅游、娱乐、会展等新兴产业经济；,在发展旅游经济的同时强化商业服务配套功能，促使北屯市商业的升级，使新城区成为北屯市乃至整个阿勒泰地区的旅游商业文化中心。,6.业态规划的误区,急于求成的定制招商计划，而未曾考虑填坑式招商带来的后期影响；,引进高层次高档次的业态不适应北屯当地的经济和商业体的发展；,我
16、们需要再次澄清的一点是，我们认为北屯市龍疆小镇主要针对的外地游客，改变的是北屯市当地居民的生活质量和消费习惯；北屯发展的是旅游文化经济集散中心，北屯市要打造有别与新疆其他以人文自然风光的旅游景点，同时北屯又因其先天的地理区位优势，所以我们建议北屯市龍疆小镇成为阿勒泰地区的旅游集散中心；可以使当地居民、投资商、开发商、政府利益共享。,商业步行街业态定位方案一,商业步行街业态定位方案二,总结：龍疆小镇的相关建议,1.可能遇到的困难,2.龍疆小镇相关建议,加强与商业发展密切关联的公共设施建设以及景观带的建设；处理好发展旅游业和商业之间的关系；完善旅游集散地的配套业态的建设，提高龍疆小镇的旅游服务水平；做好地产开发和商业设施建设的相互支持工作；合理有效的利用民间资金，促进龍疆小镇的整体发展；成立综合管理部门，加强商业步行街区域的经营管理。,具体分工及工作日安排：以上方案根据实际情况另行调整，细化，落实。,10月福利活动（2014年10月11日至11月10日）赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！上传好资料，速得20倍赢商币大礼活动详情：http:/,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,
