丽水边城可行性研究报告.doc

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1、中国XX市大新县XX丽水边城可行性报告XX房地产有限公司编制目 录一、 前言二、 项目背景与提出三、 项目发展总体构想四、 项目SWOT分析五、 项目的布局及构思六、 项目的市场定位及市场支持七、 项目的组织和计划八、 项目社会效益概要一、前 言XX风景区位于广西大新县内景色秀美的喀斯特石灰岩地貌区，拥有壮观奇特的世界第？跨国大瀑布。随着XX瀑布知名度的提高和国内外游客的不断增长，广西XX市政府不失时机的提出了XX跨国大瀑布旅游区核心景区旅游开发战略，力图将该风景区从一个单纯的“景点”转化成为一个集休闲、旅游、商业、“度假度假圣地”，促进旅游经济的发展，吸引更多的海内外游客，达到经济和旅游产业

2、的高速。隘江区域在XX风景区开发战略中作为主要的开发区域，它的开发工作将成为地区经济发展的催化剂和发动机。而“XX丽水边城”项目作为该区域的重点开发项目，它的定位及策划关系着隘江区域开发工作的成败。本文通过对XX丽水边城的开发经营环境分析，依据凭XX丽水边城状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了分析，以期探讨该地块进行开发经营的可能性。二、项目背景与提出（一）项目名称XX丽水边城（二）承建单位简介1、 开发公司简介XX房地产有限公司XX房地产有限公司是由南宁东方园物业有限责任公司和南宁宝资诚集团合资成立的专业房地产开发公司。法人代表陈梦

3、。经营范围涉及；房地产开发经营、旅游开发经营、建筑材料、装潢材料的销售。（1）南宁东方园物业有限责任公司南宁东方园物业有限责任公司成立于1996年10月16日，是一家具有独立法人资格的房地产开发三级企业。公司以房地产开发为主，兼营建筑材料、办公自动化设备等业务。公司下设有工程部、开发部、财务部、经营开发部等职能部门。公司办公地点：青山路6号东方园小区8栋911923号。（2）广西宝资诚房地产管理集团有限公司宝资诚集团成立于2004年，由宝资通联行体系与宝资诚地产组合而成。宝资诚集团总裁秦枫，土木工程学士、经济管理研究生，国际MBA。现任南宁市人大代表、广西青联常委、广西民建济济委员会委员、广西

4、大学商学院MBA联合会会长。宝资诚地产坚持“诚信为基，建筑生活新空间”的发展理念，以大房地产的主导业务领域，面向广西区域房地产市场的需要，结合项目的个性及客户特征，提供最新的房地产项目全程管理运营技术与组合发展的服务模块。2、管理团队南宁东方园物业有限责任公司法定代表人陈梦，大学学历，工程师。长期从事房地产开发和建筑工程施工管理，有丰富的房地产开发和建筑施工管理经验，现兼任阳光100集团广西项目总经理。公司现有员工30多人，具有大专学历以上学历、有各种专业技术职称的人员占80%以上。其中有：高级工程师 2人，高级经济师1人，项目经理5人，其它还有一批工程师、会计师、经济师、策划师等，是一家朝气

5、蓬勃、务实高效的企业。3、历史业绩南宁东方园物业有限责任公司：1996年，建设南宁市东方园小区：占地36亩，建筑面积6.5万平方米，集住宅、商务、办公、商铺、地下停车场为一体的8栋楼宇的综合性小区。公司自筹资金建设，1998年1月开工，2001年全部建成，竣工工程质量验收达100%优良，其中综合楼工程获南宁市建筑质量验收评定有史以来最高分87.74分。东方园小区销售良好。1999年，建设东方园白沙苑住宅楼：占地面积4.78亩，建筑面积为3186.22平方米，是一栋15层高的住宅楼。1999年4月开工，2001年10月竣工，工程质量验收优良。1998年，建设东方园园中园项目：占地6.9亩，建筑面

6、积为9945.28平方米，属于围合式连体住宅楼。1999年2月开工，2000年9月竣工。竣工工程质量验收优良。1998年与广西万通房地产有限公司共同开发的“阳光100 澳洲丽园”项目。建筑面积13万平方米，占地近70亩。南宁市第一个引进海外设计，成为南宁市房地产一个典范，销售良好。2003年与广西万通合作开发“阳光100阳朔西街广场”项目，总建筑面积约1万平方米，是阳光100置业集团进军旅游商业地产的倾心力作，坐享阳朔西街最繁华地段，阳乐100西街广场，将民俗风情与时尚业态至佳组合，人、商业、建筑、传统文化实现能动的交替，填补老街商业空白，全面提升西街旅游商业模式。2004年与广西万通公司合作

7、开发“阳光100半山丽园”项目，位于南宁市青秀山英华路，占地约143亩，建筑面积约9万平方米，由澳大利亚DCM建筑设计事务所首席设计师约翰丹顿亲自主持半山丽园的设计，2006年全部售罄。2006年与广西万通公司合作开发“阳光100上东国际”项目，2007年面世的上东国际，位于南宁琅东新区凤岭片，总用地面积4万多平方米，集居信、商务、办公、休闲、酒店于一体的城市综合建筑体，即将成为南宁之门的标杆之作。2006年6月与广西万通公司合作开发“柳州阳光100 城市广场”项目，总投资开发投资20亿人民币，在柳州市河东新区文昌桥头，总共7.5万平方米的建筑面积，将建成柳州第一家五星级酒店，3星级酒店，高档

8、写字楼，高尚住宅，商业配套设施一体的城市大型建筑综合体。期间也参与了南宁阳光新都、太平洋世纪广场的合作开发，均取得了良好的效益。宝资诚集团服务项目：南宁阳光新都：位于南宁市民主路6-6号，项目用地：7628平方米，建筑面积：55350平方米，建筑形式：商场、公寓、住宅综合体。新都市主义的开发理念，第五代的居住设计，中国居住设计，中国十大建筑师之一陈世民执笔，南宁楼市首幅大师的作品。宝资通的规划设计引导文件，成为大师事务所留存的范本，阳光新都，则成为大师开创南宁高层住宅新时代的经典之作。南宁阳光新城：位于南宁市大沙田经济开发区，项目用地：483亩，建筑面积：60万，建筑形式：多层、小高层。宝资诚

9、看准市场结构性调整契机，从项目定位开始就瞄准城市中低收入购房者，借大盘优势规划理念先行，致力创造一个集居住、生活、就业、发展为一体并激发出新鲜活力的复合型城市新区，在邕城掀起一阵阵平价风暴。 阳光新城新城建设模式发展的大规模经济型综合居住集合社区发展企划，对2003年的南宁楼市影响最深远的楼盘。目前，项目已经连续9次开盘热销，开发进程过半。南国花康城桂林天下桂林：位于桂林市机场路，项目用地130亩，建筑面积：8.6万 ，建筑形式：商业文化步行街。天下桂林商业文化步行街项目，是在服务城市新居民上的一个创举。1300余米的步行商业文化街，集商业、居住、旅游为一体，商居1+1的物业方式、有天有地的联

10、排商铺、灵活弹性的商业主力店等基本私有空间，与步行街、广场等城市空间交融，集约新居民个体的能力，形成整体的精彩的新型城市空间，全面解决城市新居民的居住、就业、发展、抗生存风险等诸多问题。2003年销售总值占临桂市场1/2多，占桂林市场近1/10的骄人业绩，是天下桂林成功的最好诠注。华商国际：位于玉林市江南区，项目用地600亩，总建筑面积80万，总投资30亿，建筑形式：多层、小高层住宅、商场、会展中心这是一个深度结合新城市中心发展的集商业、商务、居住、体闲、会展为一体的超大规模综合地产发展企划。在广西以南宁为中心的房地产业刚刚开始启动时，宝资诚集团就敏锐地认识到广西二线城市玉林在房地产发展中的战

11、略趋势，与玉柴集团、中环保公司联合组建了世纪京华房地产公司为组合载体，谋求玉林房地产市的低门槛与高成长性机遇。通过BT模式，世纪华商公司与玉林市政府达成协议，将玉林市会展中心引入华商国际项目用地内，从城市运营商的高度整合区域市政城建的综合发展要素，建设玉林的“新中心、现化城”。通过组合发展，华商国际项目不仅是玉林市，也是广西区内首屈一指的城市中心区超大规模地产项目，华商国际之欧景嘉园已竣工交付，上海城、香港城、会展中心等子项目已在全面建设之中。田东百通世界：位于田东县城，项目用地300亩，总建筑面积：17万 建筑形式：天地楼。发展商：田东县政府和广西宝资诚房地产项目管理集团，由广西地产实力派宝

12、资诚锐意打造，总投资1.5亿元，代表着广西县级城镇最新规划成果和最高建设水平。项目融城镇居住、旅游商业、文化休闲、农贸集市为一体。百通世界的开发建设，将掀开田东县城历史性的新一页。通过规模化的片区开发性改造，以现代化的都市规划设计融合本土文化特色，“水、城、街、市”一体，商业、文化、居住、生活共融，塑造完善的配套基础设施和优美的居住生活环境，为田东县带来巨大的经济与社会效益，树立田东形象新名片。南国花园康城：位于南宁市圭贝路，项目用地67亩，建筑面积7万 建筑形式：多层住宅小区。作为宝资诚在南宁第一个独立全程运营管理的项目，全面应用PMP项目管理控制技术，在目标设计、资源配置、品质保证、执行控

13、制等环节，进行全面的优化，园满地达到项目的预期目标，在中价位地产楼盘，实现高环境及居住品质，实践宝资诚集团“建筑生活新空间”的企业理念。南国康城项目，在全部竣工前实现100%住宅销售，成为南宁中价位住宅的典范，也为各参与组合发展方获取满意的回报。宁明百宁国际商都：位于宁明县城南新区，项目用地：238亩，建筑面积15万 建筑形式：天地楼。 整整一年零五个月，从荒芜草地到人间美景，百宁人创造了历史，创造了宁明的“南泥湾”！正是眼前这片绽放在国门重镇的美丽建筑，代表了宁明乃至XX地区城镇化建设的风向标，代表了当地居民对生活空间追求的潮流风尚。(三）可行性研究报告编制依据 阿特金斯XX跨国大瀑布旅游区

14、核心景区旅游开发战略 大新XX瀑布风景区可行性研究报告 大新XX瀑布风景区自然环境生态环境保护规划（四）项目建设的可行性1、 发展生态旅游具有良好的发展机遇生态旅游是“生态与旅游所组成的一个复杂系统,其实质就是运用生态学思想指导包括旅游目的地、旅游者、旅游业在内的旅游系统的有序发展。生态旅游是一种依赖当地资源的旅游,旅游对象是原生、和谐的生态系统；是一种带责任感的旅游；是一种高品位性的旅游活动。早在1999年，我国国家旅游局就确定该年为“生态环境旅游年”，各地也借机推出了一些生态旅游产品，在我国展开了轰轰烈烈的生态旅游实践活动。随着环保观念的日益深入人心和我国可持续发展战略的实施，生态旅游也获

15、得了长足的发展。 特别是近年，很多开展生态旅游的区域地处西部或者边远贫困山区，旅游业被资源禀赋良好的西部和贫困地区当成了优势产业，成为产业结构调整的重要替代产业。生态旅游这种兼顾经济、环境、社会效益的旅游形式更是倍受推崇，成为西部地区和边远贫困地区脱贫致富、坚持可持续发展的重要选择。生态旅游在我国的快速发展，其中有着深刻的发展背景和原因：首先，我国可持续发展战略的实施为生态旅游提供了坚实的社会基础。生态旅游的发展不可能脱离我国整个可持续发展的进程而一枝独秀，事实上，生态旅游这一概念也是在1992年里约会议之后，作为旅游业实现可持续发展的方式之一而在国内得到广泛接受的。目前，可持续发展不仅是我国

16、的基本国策也是全人类追求的理想目标。我国可持续发展战略的实施必将为生态旅游的发展提供坚实的社会基础。 其次，环保意识和绿色消费潮流的兴起，为生态旅游提供了广阔的市场空间。目前在我国，环保意识不断增强，绿色消费也已初见端倪。人们开始更多地关注自然、热爱自然、走进自然、保护自然，提倡绿色消费，倾向于选择不受污染的生态产品。这种市场需求的转变为生态旅游提供了广阔的市场空间。 最后，环保技术的不断进步和革新，为生态旅游提供了良好的产业基础。随着我国环境产业的兴起，人们在保护环境的同时，致力于不断探索合理利用环境的新技术和新方法。环保新技术也将被应用到生态旅游的开发和经营过程中去，为生态旅游产品的生产者

17、提供了生产上的可能性，为生态旅游的进一步发展提供了良好的产业基础。 我们有理由相信，随着国家可持续性发展战略的深入及消费者环境意识的提高，这种旅游形式将在未来获得更加广阔的发展空间。2、旅游地产具有广阔的发展空间和市场潜力我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：（1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。 （2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国

18、旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。 据统计，到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220 万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636 万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。 （3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对

19、于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。 （4）市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。（5）大新县位于广西西南部，行政区域面积2742平方公里，2004年末人口35.79万。大新物产资源丰富。矿产资源有锰、铅、锌、铜、金、朱砂、重晶矿等20多种，其中锰太蕴藏量1.35亿砘，藏量大、品位高，居人国首位。农作物方面素有“龙眼之乡”美称，是全国六大龙眼生产基地之一。是苦丁茶的原产地，苦丁茶之乡。立足沿边优势，结合边关旅游开发，把边贸业作为第五大支柱产业来培植，加大硕龙口岸和XX等边民互市点的基础设施建设，加

20、强边贸业规范化管理，全年实现边贸进出口交易量9065吨，进出口交易额2470万元。大新县积极实施项目投资带动战略，继续完善桃城、下雷工业集中区，构建吸引投资平台。加大招商引资力度，组团参加“泛珠三角”和两广合作投资环境及重大项目推介会、首届中国东盟博览会，到北京、广东、浙江、湖南、山东等地考察推介项目，招商引资成绩喜人。年内全县与投资客商签订合同、协议的招商引资项目37个，协议投资总额达164400万元，实际到位建设资金23000万元。在建项目建设进度较快，全年新开工和续建重点项目49个，平均每月开工建设项目3个以上，累计完成项目投资44858万元。其中投资500万元以上的重大项目31个，占新

21、开工项目总数的63.30%；年内有伯特利锰业有限公司年产2万吨电解金属锰等33个项目竣工投产。大新旅游景点众多，主要自然景观有XX瀑布、明仕田园风光、龙宫仙境、黑水河风光、沙屯多级瀑布、乔苗平湖和恩城山水。国家特级景点XX瀑布位于硕龙镇归春河上游，在中越边境交界处， 与越南板约瀑布连为一体，气势磅礴，雄伟壮观。大力发展旅游和边贸经济，支柱产业进一步壮大。成功承办2004XX（XX）边关国际旅游节，XX旅游品牌继续得到提升，旅游产业对全县经济增长的拉动作用日益明显。XX瀑布等旅游景区全年接待国内外游客35.20万人次，旅游综合收入7170万元，同比增长23.60%。 市场经济向来遵循：先介入，早

22、开发，先受益的原则。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。（五）项目的提出本项目的建设是发展当地支柱产业的需要旅游产业是大新县的支柱产业和新的经济增长点。项目定位为集旅游、休闲、商业、食宿等一体的综合旅游度假集群生态园。通过项目建设及科学运作，充分发挥当地的区位和地理优势，深度挖掘当地的旅游资源，将改变当地旅游环境滞后的现状，打造成为当地乃至区内知名的旅游项目品牌。三、项目发展总体构想（一）项目概况该项目建设用地位于大新XX瀑布旅游区内，归春河走廊景区中段。XX瀑布风景区位于中越边境中国广西大新县，为国家特级景点

23、。XX瀑布是亚洲第一大跨国瀑布横跨中国、越南两个国家，是亚洲第一、世界第二大的跨国瀑布。整个项目占地约450亩，其中水体约47793，已批准的一期红线范围内土地面积约73973。一条中越的跨国河流，归春河由西至东流淌，蜿蜒的支流穿过本地块，地块南侧岜岩石陆山背后有一段靠归春河边。地块内风景优美，水系发达，并存留有多颗大树。（详见附表一）附表一：XX丽天边城项目（一期地块）主要经济技术指标总用地面积73973总建筑面积60657建筑基底面积226129建筑密度30.50%建筑层数1-5层（大部分1-2.5层，酒店主楼5层，商业步行街1-3.5层）建筑最大层高18米容积率0.82绿化率60.5%（

24、包括水体）停车数量450辆（其中大客车60辆，小车390辆）（二）项目地块现状分析1、 项目地块周边环境分析项目位于大新县城XX大瀑布旅游景色区，通往XX瀑布的二级公路紧靠地块，可为项目提供快速便捷的机动交通。2、 项目地块内部环境分析项目内部地势较为平坦，局部靠山边有一些高差，地块内以水体为主，发达的水系是其最好的自然景观特色。（三）项目定位根据本项目的自身地形特点、区位特征及规划要求，定位为集旅游、休闲、商业、食宿为一体的综合度假集群生态园。（四）项目开发目标通过一系列接待设施的修建，增加游客的游览景区，提高游客的兴奋点，从而延长游客的停留时间，最大限度的开发游客的消费潜力，并为当地提供就

25、业机会和促进旅游经济持续增长。（五）项目设计原则1、尊重场地生态环境，提升原有环境质量。充分考虑自然环境和大新地方文化特色，在继承传统文化和尊重自然环境的基础上，塑造现代旅游商业建筑空间形态。2、尊重地方文化，发扬中国传统居住文化，使建筑具有民族特色、大新风格。3、利用地方材料，在保持原有建筑风貌的同时，节约工程造价。4、功能布局充分适应使用者行为模式，营造休闲度假气氛。四、项目SWOT分析（一）项目优势（1）项目用地紧靠通往XX瀑布的二级公路，并有大量的平坦土地，使其易于与XX瀑布的一体化开发，成为XX瀑布景点的配套区域。（2）水在该区域起到主导的角色，从稻田到灌溉渠，到沿南部和西部边界的归

26、春河，这一特色带来了建设主题公园的机会。（3）该区域有已建成的基础设施，使建设难度相对下降。（4）狮子山是当地的著名地貌，可以通过宣传包装，成为该区域景点之一。（二）项目劣势（1）项目用地围绕于狮子山脉北部，使开发受到了一定局限性及约束。（2）项目用地内的水域将地块切成大小不一的数个整体，使得连片开发存在困难。（3）道路的过境特色必须保持，使得封闭区域和入口的管理复杂化。（三）项目机会（1） 项目用地内有大量的平地，具有良好的发展潜力。（2） 项目用地内丰富的水域资源和乡村景色，具有视觉方面的开发机遇。（四）项目威胁 （1）项目的发展在相当大的程度上依赖于政府对XX瀑布风景区的旅游扶持政策及重

27、视程度，其进程容易受到国家和地区的宏观调控的影响； （2）项目的资金收益主要来源于游客的旅游消费，在相当长的一个时期内将会处于收支不平衡状态，对资金储备的要求较高。（3） 项目邻近越南边境，容易受两国外交关系影响。（4） 河岸的低势区域存在洪水的危险。（5）项目属于XX瀑布景点的经济辐射范围，因XX瀑布旅游人数容易瀑布的季节性水位变化而变化，因此项目经营也具备一定的季节性。（五）提高项目竞争力的关键1、对旅游资源价值和市场潜力以及旅游开发将会造成的环境影响等方面进行调查和评估，制定符合生态旅游目标的土地利用规划、景观规划、水资源和能源规划、环境保护规划等各种专项规划。2、在开发经营过程中，尽量

28、采取对环境影响最小的一种开发方式和经营方式，实现绿色经营。例如住宿问题的解决上可以考虑投入较小、对环境影响较小的青年旅馆和家庭旅馆等形式的适用性。3、建立项目从业人员的培训体系，吸纳当地社区参与。项目的开发要带动地区经济的可持续发展，就不可能在开发和经营中把当地人排除在项目开发之外。吸纳当地人参加项目开发和经营，这不仅是项目发展的群众基础，也是当地就业和经济来源的替代选择，是决定项目开发成败的关键。4、建立项目与生态旅游研究机构之间的良好联系。聘请这些机构和专家担任项目的顾问或者组建智囊团，提供指导和咨询服务。从项目的规划开发前期考察开始就不断地为项目的发展提供建议，定期为项目的管理部门提供必

29、要的环境情况报告，并不断对现实发展中的偏差提出纠正意见。五、项目的布局及构思（一） 项目总体布局如何吸引人气，提高地块的利用价值，由建筑构成的开敞空间设计是关键。开敞空间设计是组织人流，聚集人气活动的重要手段，本案力求开辟形式多样的丰富趣味性开敞空间。1、中心广场：为中外文化交流和大型商业娱乐活动提供场所，填补大新无大型广场的空白。庙会集市、国际民间艺术汇演，成为最大限度吸纳全球游客的融合之所。2、街道：百米长步行街，街宽与楼高呈1：1，古典式方正构图和韵律的统一美。左右两侧建筑高度基本一致，空间尺度上最舒适的街宽，人流既不拥挤也不稀疏。适中尺度的街道完全避免了车流的干扰，营造休闲逛街购物情绪

30、。1.5米宽的台阶，保持本土原有的商业韵味，更为店铺门前适度的经营空间。3、里弄：共同特点是大门置于房屋的中轴线上，大门内有一横向长方形或方形天井，屋正中为客堂间，左右为次间和厢房间，横向扶梯在客堂的后面通向二楼。扶梯间之后有横向长方形天井，最后排为单层灶披间等。4、庭院： 一个个散落于街旁的精巧庭院，与小街、小巷外通透，动静结合，萦绕古典园林的层层温柔同时，更为游人提供休憩公共场所，汇聚人流。5、滨水广场：由滨水小径、小广场以及小桥流水组合而成，烟波浩淼、花影重重，营造江南水乡式宜人尺度的商业步行空间，酒吧咖啡，尽情享受亲水、观水、听水、戏水之乐。6、屋顶花园平台：使用现代建筑层顶花园设计手

31、法，巧妙利用二、三层的层次平台和水面，地面组成立体多层次竖向开敞空间体系，为各种业态提供自由组合空间。7、连廊：在二、三楼的连廊之间，在二楼连廊与三楼、顶楼阳台之间，在楼上连廊与地面露台、庭院、广场和街区之间，处处是流动的风景。（二） 项目产品构成根据XX跨国大瀑布旅游区核心景区旅游开发战略关于项目地域的战略规划，及本项目的旅游、休闲、食宿等一体的综合旅游接待体系定位，项目产品包括以下几种类型：1、 狮子山假日酒店拟建设于狮子山下，符合国际标准的4星级以上酒店，可以观赏河流及越南景色，通过该酒店的建设，最大限度的吸引游客到项目停留，拉动项目的其它设施的接待能力，由品牌酒店管理公司统一管理。2、

32、 会议中心利用项目所在地的景观优势及XX瀑布风景区内的旅游资源，充分发挥会议旅游的拉动效应，为商务人士提供高级会议场所。3、 度假型酒店类似于家庭旅馆的小面积酒店，供背包客或小团体游客住宿，以传统民居“四合院”的形式组成。4、旅游工艺品商铺及食街独立产权商铺以小面宽长进深及大面宽短进深等产品类型，以及“下店上住”，前庭后院，中天井结构，定位小型商铺或旅游纪念品商铺、食肆、大型餐饮品牌店，可弹性变更用途为家庭式旅馆。5、原生态国际文化艺术中心建成后的XX丽天边城将建成中越文化艺术交流中心，常年举办艺术文化演出和巡演、文化研究论坛，成为对接中国东盟各国文化交融的旅游圣地。六、环境影响分析及节能措施

33、1、项目对生态环境的影响及防护措施（1）施工期生态影响施工期由于施工区域堆满砂石、水泥管、弃土，对景观造成不利影响，施工中使用的机动车辆产生的废气和使用沥青以及各种装修材料产生的废气会对周围民众的身体健康产生不利影响，施工期使用的设备和机动车产生的噪声，将会对该区域声环境造成一定的影响。但施工期的这些影响是短期的，局部的，可逆的。通过对施工人员进行污染控制教育，专人负责施工污染控制工作，实行项目工作责任制，可有效减少施工期对生态环境的影响。（2）营运期的生态影响项目设计绿化率达到60.5%，项目建成后能形成较好的生态景观。项目绿化以乔、灌、藤、草结合，种植高大乔木，树种以用本地种为主，注重防止

34、外来物种入侵。尽量减少硬化地面，采用透水地砖，利于雨水补充土壤，以便植被生长。2、项目节能措施项目节能设计严格按照中国节能规范以及广西居住建筑节能的设计规范要求进行设计。建筑朝向尽量采用南北向置，各门窗洞口尽量设计遮阳构件。设计在立面上采用部分漏空，以利于通风。3、项目节水措施项目卫生洁具全部选用节水零配件，经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。公共卫生间的洁具采用红外线感应冲洗设备，对节约水量及防止交叉卫生污染起到很大作用。充分利用城市管网压力，以便于节省水泵能耗。每个止回阀都设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合格者可及时检修更换，避

35、免失灵时所造成的水量及能源浪费。七、项目的市场定位及市场支持（一）项目的市场定位项目定位为旅游、休闲、食宿等一体的综合旅游接待体系，市场价值在于对XX瀑布景点的旅游接待的全方位支持。通过增设各种不同旅游设施，减轻游客对瀑布景点基础设施的压力，延长游客的停留时间，挖掘游客的消费潜力，拓宽XX跨国瀑布的旅游品牌的知名度，从而促进当地的经济发展。（二）项目的市场支持21世纪初游客到访数量的激增。2003年略有下降，很大程度上是由于SARS爆发的影响。到访游客数量以平均43%的比例逐年增长，为项目的提供了可持续发展的市场基础。（详见附表二）附表二：到访XX的游客数据（1994-2006）年份总数增长百

36、分比本地游客海外游客日最多到访人数数量比例数量比例199435003500100%199530000757%30000100%19965000067%50000100%19976000020%60000100%1998650008%65000100%19998500031%8350098%15002%12002000180000112%17300096%70004%2800200128000056%301020023000007%46702003283000-6%3026200435000023%31900091%2005438900254%40690092%2006530000207%498

37、00093%平均增长率43%（三） 项目物业的经营模式对项目的度假型酒店、采取售后返租的形式：将度假型酒店的使用权进行出售后，将管理权收回，统一交给专门的酒店管理公司进行经营，并对度假型酒店经营所得与客户进行分成。一方面避免了度假型酒店分散管理，导致服务质量参差不齐；另一方面可以实现项目的迅速回款，减轻项目资金压力。对独立产权商铺以出售为优先原则，以市场竞争调配项目内供应的旅游纪念品或商品是最符合游客需要的。狮子山酒店及会议中心，建设后将借鉴国际流行的项目开发管理模式：由XX房地产有限公司聘请专业的酒店管理公司统一管理。（四）项目市场预测根据项目发展的总体构思，以及本项目在外部的资源禀赋，再结

38、合项目通过投资开发后形成的项目内部竞争优势，进行综合的分析评估，我们认为，XX丽水边城度假园项目开发具有足够的市场支持力。八、项目的组织和计划（一） 项目的组织管理 1、本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方XX作为本项目的直接业主单位。2、项目的开发建设推动深度的专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。（二） 项目的建设计划 1、根据项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化

39、进行弹性控制的推进模式，并在推进的节奏上遵循如下原则： 基础设施与区域环境整治先行。先启动基地内的改造工程，为项目的整体的开发奠定基础；项目旅游、商贸物业及配套设施逐步实施。 2、本项目计划的主要开发建设周期为2.5年，项目进程的粗略年度计划纲要安排如下：第一年，完成项目的立项和项目公司的组建；完成项目的前期理念规划及规划性建设设计工作，启动并完成部分区域基础设施和环境整治工程，道路及道路的市政配套工程。10月初，狮子山假日酒店正式运营。第二年，启动旅游、商贸物业及配套设施。九、投资收益估算（一）项目成本计算指标（详见附表三）1、土地费用项目估定受让面积为110.963亩，地价款协定为2.8万

40、元/亩，契税为3.6。2、项目前期费用项目前期工作费用包括项目规划、勘察、设计、项目咨询等项费用按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算，按50元/建筑平米预计。3、建安工程费建安工程费，按目前的工程成本水平，对本项目内的各类建筑的建造成本，估定为框剪（毛坯）结构，均按900元/建筑平米预计。 4、基础设施及配套设施费 按目前的工程成本水平，对项目的基础设施及配套设施的投入成本，以300元/建筑平米预算。5、管理及财务费用包括行政支出、人员固定成本、财务等费用，以150元/建筑平米预算。6、销售费用为项目发展商为开发本项目的营销推广费用，按房地产行业的经验以150元/建筑平米预计。7、

41、不可预见费不可预见费按项目总成本的5%计。附表三：成本概算表序号费用内容工程量指标单位支出备注一土地费用110.963亩（73975.4平方米）2.8万元/亩 万元322已含契税契税3.6%二项目前期费用6065750元/万元303.3设计费（含施工图）60元/万元364三建筑安装工程费900元/万元5459.1一）土建工程费700元/万元4246二）安装工程费180元/万元1091.8三）工程监理10元/万元60.7四）其他费用10元/万元60.7四基础设施及配套设施费（含总平景观施工）350元/万元2122一）基础设施费250元/万元1516.4二）配套设施费100元/ 万元606.6五管

42、理及财务费150元/万元910六销售费用150元/万元910七不可预见费总成本的5%计算万元501.3总成本为10026.4总合计万元10527.7（二）销售收入预算根据当地的经济水平和房地产市场行情，对本项目的各类物业进行销售预测，以均价1850元/为宜，预计项目销售收入为11221.6万元。（三） 税前利润及利润率税前利润=项目销售收入-项目总成本即：11221.60-10527.7=693.9万元税前利润率=（项目销售收入-项目总成本）/项目总成本即：（11221.60-10527.7）/10527.7=6.6%十、项目社会效益概要从多角度多层面分析，本项目开发的社会效益是广泛而显著的，

43、包括如下几个方面：1、 综合配套，加快当地的发展本项目为较大规模的旅游、休闲、食宿等一体的综合旅游接待体系。本项目的开发，将为广西大新县XX风景区的全面发展提供旅游配套，提供优美的旅游环境，提升XX风景区的形象及投资环境、促进XX风景区开发进程加快。2、拉动地方经济的发展项目的开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济的发展，项目的旅游物业，必然带动旅游人数的剧增，必将给地方带来强劲的购买消费力，带动一批相关产业的兴起，从而促进地方经济的快速增长。3、示范性的开发效应通过规模化的综合旅游接待体系的开发，以国际级的规划设计融合本土的文化特色，促进外贸业发展，提升XX风景区的旅游地产开发水平，按照国际通用标准，为XX风景区国际一流水准的旅游项目开发，积累经验并摸索出一条可行道路。