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1、2014.10.31,信丰县城市研究,SHANGYI ENTERPRISE GROUPWORK REPORT OF 2014,城市研究,房地产市场,（一）,（二）,专业市场状况,投资环境分析,（四）,（五）,零售商业状况,（三）,目录,一、城市经济发展,二、居民富裕程度,三、城市交通规划,四、城市研究总结,城市研究,（一）,1）城市概况,2）城市经济发展,3）小结,城市经济发展,一,1）城市概况,基本概况 信丰县，位于江西省赣州中部，居贡水支流桃江中游。东邻安远县，南靠龙南县、定南县、全南县，西连广东南雄市，西北接大余县，北界南康区、赣县。处于大赣州都市区一小时城市经济圈，广州、深圳和南昌四小
2、时经济圈，是珠三角、海西经济区的直接腹地。人口结构 2013年末全市总人口73万人，其中县城人口25.8万。主导产业 以建材、针织制衣、电子、食品加工、制药为支柱产业。,漯河市地图,江西地图,赣州市地图,行政区划 信丰县，辖于江西省赣州市，下辖13个镇、3个乡：嘉定镇、大塘埠镇、古陂镇、大桥镇、新田镇、安西镇、小江镇、铁石口镇、大阿镇、油山镇、小河镇、西牛镇、正平镇、虎山乡、崇仙乡、万隆乡。共有28个居委会、260个村委会。1个工业园管委会。总面积2878平方公里。,2）城市经济发展,人均GDP比较,2013年三产业比重,城市发展标准划分,地区生产总值：2013年信丰县的GDP为129.1亿元
3、，同比增长16.72%，占赣州市GDP总值的7.7%，在全市17个市县区中排名第3位，人均GDP19255元，排名第7位。产业结构：2013年三产比重为19.2:42.1:38.7，信丰县的第二产业占据主导地位，工业以建材、针织制衣、电子、食品加工、制药为支柱产业。城市发展：开封人均经济总量仅为一般城市水平，而第三产业占比也仅位于一般城市水平，反映出开封经济总量小、结构较为合理。,近年来，开封市经济发展保持了较快增长态势，第二产业占绝对主导地位，第三产业发展较快，城市整体发展特点为经济总量小、经济结构较为合理，但与省会郑州相比发展相对滞后。,GDP及其增幅,2）城市经济发展,户籍人口,社会消费
4、品零售总额,开封市的人口增长缓慢，且2013年户籍人口数增速现了下降。2013年开封市户籍人口为511.47万人，常住人口为464.60万人，是一个人口流出型城市，人口的流出减少了房地产的刚性需求，不利于城市整体的商贸消费规模增长。开封市人口密度为794人/平方公里（郑州市人口密度为1234人/平方公里），人口密度较高，反映出开封市的经济发展势能较为强劲。,开封市的社会消费品零售总额逐年增加，但增幅呈下降趋势。2009-2013年间开封市社会消费品零售总额从308.3亿元增加到577.81亿元，增长较为缓慢。2013年社会消费品零售结构中，批发业零售额85.90亿元，增长15.8%；零售业零售
5、额414.59亿元，增长15.9%；住宿业零售额3.91亿元，增长2.9%；餐饮业零售额73.41亿元，增长8.2%。,开封市是一个人口流出型城市，人口密度较高，经济发展势能较为强劲，社会消费品零售总额逐年增加，餐饮类社会消费品零售活跃。,3）小结,开封市经济发展水平一般，工业虽占主导但并不强势，第三产业同样发展较快，第三产业在三大产业结构中占据一定比例，产业结构相对较为合理。发展优势：距离郑州市较近，约60公里，铁路公路交通系统发达，城区人口密度高，城市经济活力强，经济发展势能较为强劲，旅游餐饮类等热点商品消费活跃，能够为项目的发展提供足够的经济基础。发展瓶颈：开封市是人口净流出型城市，人口
6、流出不利于房地产和商贸业的发展，工业基础并不是十分雄厚，经济总量小，发展状况一般。项目启示：开封距离郑州较近，受郑州的辐射影响较大，另外，人口流出不利于经济的发展，旅游、餐饮业会带动消费提升。,1）居民储蓄状况,2）居民消费状况,3）小结,居民富裕程度,二,1）居民储蓄状况,居民储蓄存款,人均储蓄存款,开封市居民储蓄存款额较低，相对保持增长，但2013年增幅下滑，2009-2013年的年均储蓄增幅为17.24%。2013年开封市人均储蓄存款为14934元，对比郑州市人均储蓄存款51853元，表明开封市经济发展水平较低，居民生活水平偏低，与省会城市郑州差距较大。综上所述，开封市居民储蓄存款较低，
7、经济基础和消费能力较差。,开封市居民储蓄存款较低，居民生活水平偏低，经济基础和消费能力较弱，消费能力越高越能支撑汽车类高端产品项目的发展。,2）居民消费状况,郑州市人均可支配收入及人均消费支出,2013年开封市的人均可支配收入为19492元，五年间增长了50%，增幅显著。开封市人均可支配收入水平在河南省18个市中排名第15位（全省城镇居民人均可支配收入平均为22398元）。比较后得出，开封市人均可支配收入水平与郑州市有一定差距，但居民消费支出倾向基本一致。,开封市人均可支配收入及人均消费支出,2013年开封市人均消费支出为15449元，占人均可支配收入的比重为79.26%。表明开封市城镇居民的
8、消费观念良好，具有适度的消费投资倾向。,2013年郑州市的人均可支配收入为26615元，比开封市高出36%，其人均消费支出占人均可支配收入的比值为70%。,开封市居民的收入水平较低，消费观念良好，具有适度的消费投资倾向，但投资能力较弱。,3）小结,开封市居民整体收入水平较低，居民生活水平一般，但消费观念良好。发展优势：开封汽车产业处于快速发展期，汽车保有量逐年增长。发展瓶颈：开封市整体经济发展水平一般，居民人均可支配收入及消费性支出都较低，居民储蓄存款较低，较难支撑耐用消费品的投资性消费需求。项目启示：开封汽车市场处于快速发展期，汽车类相关产品消费有发展空间，市场增量比较平稳，但居民投资商铺的
9、投资性需求会受到经济能力的制约。,1）城市交通状况,2）城市整体规划,3）小结,城市交通规划,三,1）城市交通状况,通许县,尉氏县,开封市区,开封县,兰考县,杞县,连 霍 高 速,大 广 高 速,郑 民 高 速,兰南高速,G106,G310,G220,陇海铁路,陇海铁路,郑州方向,濮阳市、京津冀方向,山东方向,商丘市、安徽、江苏方向,周口市、武汉、广州方向,许昌、平顶山、南阳方向,公路：国家东西交通大动脉连霍高速公路，南北交通大动脉京开高速公路（大广高速）、日南高速公路、郑民高速公路，使开封成为国内重要的高速公路密集交织的枢纽城市。铁路：欧亚大陆桥东段的陇海铁路横贯全境，郑徐高铁平行于陇海铁路
10、，将联通国家高铁东西交通大动脉郑西高铁、徐兰高铁和南北京港高铁，郑开城际铁路2013年投入运营。,衡潢铁路,朝杞线,本案,2）城市整体规划,（1）“一轴”即沿陇海-兰新铁路城镇发展轴。由中心城区、开封县城、兰考县城组成，是实施东接西联的主体区域，对市域城乡发展起到龙头带动作用。（2）“一心”即由中心城区和开封县城关镇构成的都市区，是全市经济社会发展的重心和对外交往门户。（3）“多点”即由其他县城、重点镇组成多元发展格局，配合中心城区，辐射带动广大乡村地区生产生活发展。（4）“区域联通”：以中心城区为枢纽，依托高速公路、国省道、铁路和信息网络，对内加强城镇经济联系的网络体系，支撑城市区域化发展。
11、,轴,心,轴,点,点,点,点,区域互联,区域互联,汴西 新区,点,点,点,点,本案,开封县,3）小结,开封市的城市布局为“组群式”城市结构，具体为一个老城中心区（鼓楼区）、四个副中心（禹王台区、龙亭区、顺河回族区、开封新区）。发展优势：1、项目所在的顺河回族区为城市副中心郊区，工业基础雄厚，是开封的重要工业区，在纺织、电力、化工、建材、冶金等方面具有发展优势；2、距离项目10公里范围内有4条高速，2条国道，到达豫东区域的县城交通十分优越；发展瓶颈：项目位于鼓楼区东面，而鼓楼城区用地的主要方向为向西、向南。项目启示：开封市的发展方向是重点向西发展，建设汴西新区，而项目所在地位开封东郊，与开封市的
12、发展方向完全相背离，因此，本项目的定位下游客户群体主要以市区及豫东2市4县为主，避免同郑州市场直接竞争。,1）城市研究总结,城市研究总结,四,1）城市研究总结,城市经济发展,居民富裕程度,房地产市场开发,城市规划,开封市位于河南省东部，虽然距离郑州很近，但经济发展相对滞后，工业对经济的推动作用不明显，第三产业发展相对较好，旅游业发达。开封市是人口流出型城市，但城区人口密度高，经济发展势能较为强劲，汽车类热点商品销售需求旺盛。开封市的优势产业有纺织业、化工、专用设备制造、医药、食品加工、旅游等；,居民收入及储蓄较低，生活水平一般，但消费观念较为合理，人均消费性支出较高，具有一定的经济基础和消费投
13、资能力。开封市的汽车保有量较高且连年增长，且主要以中低档车型为主，未来几年汽车购买量或将保持稳定增长，且以基础型需求为主；,开封市第三产业投资占比较大，处于城市化加速发展阶段，商品房销售情况良好。房地产市场需求以本地居民及住宅物业为主（远大于其他物业类型），其次为商业投资，办公楼比例很小，目前，鼓楼区的房地产市场开发已接近饱和，西郊新区楼盘开发集中；,开封市的城市空间布局为组群式城市，由一个中心（鼓楼城区）、四个副中心（其他四个城区）组成。城镇体系发展形成“一轴一心、多点引领、区域联通”的布局结构，加强城镇经济联系的网络体系，支撑城市区域化发展。用地主要发展方向为向西、向南；,一、房地产市场状
14、况,二、土地出让状况,三、商业状况,四、小结,房地产市场,（二）,1）房地产市场状况,历年固定资产投资,房地产开发投资,开封市全社会固定资产投资每年以高速增长，由2009年的406.22亿元增加到了2013年的979.07亿元，增涨了141%。2013年，第一产业投资14.58亿元，增长31.2%，第二产业投资513.48亿元，增长16.1%，第三产业投资413.61亿元，增长45.1%。2013年开封市第二产业投资比重较大，其次是第三产业。,2009-2013年开封市房地产开发投资稳定持续增长，2012年急剧下滑，这主要受房地产调控政策影响，环比下降46.1%。从比值看，五年间，房地产开发投
15、资占固定资产投资总额的平均值在12%以上，占有比较重要的地位。由于房地产行业涉及国计民生，受宏观调控政策影响较大，未来发展变化尚不明确。,开封市全社会固定资产投资持续快速增长，第三产业投资占比较大，房地产开发投资受宏观调控政策影响，波动幅度变化大。,1）房地产市场状况,商品房竣工面积,商品房销售面积,新建商品房销售面积增幅呈“V”型变化。2012年开封市商品房销售面积253.03万平方米，同比增长32.0%。,开封市房地产市场需求以本地居民及住宅物业为主，商品房销售面积大，有潜在装修需求，家居建材专业市场有较大发展空间，但目前家居建材市场接近饱和。,开封人口规模较大，处于城市化加速发展阶段，较
16、大的商品房销售面积预示着装修需求巨大，未来家居建材专业市场有较大发展空间。,从客群构成来看，房地产市场需求主体以本地居民为主。,从物业类型来看，开封商品房需求以住宅为主，其次为商业投资，办公楼比例很小，且住宅需求量增幅远大于其他物业类型。,老城中心板块鼓楼区是最宜居的生活区，商业及各项生活设施配套完善，但目前房地产市场开发已接近饱和，未来发展空间有限。,2）土地出让状况,（续表）,2014年以来，开封市共出让商业地块26宗，土地出让面积61.97万方，按照最高容积率3.0计算总建筑面积约185.91万方。,3）商业状况,4）小结,开封市房地产市场开发投资受宏观调控政策影响大，历年商品房销售面积
17、增减变化不一。发展优势：第三产业投资占比较高，商品房销售面积总和较大，未来市场供应量不大，市场属于良性竞争环境。发展瓶颈：项目所在地位于开封的东郊-顺河区，该区域楼盘开发量较少，比较落后，消费人群少，商业开发除了专业市场以外，零售类商业综合体可以不予考虑。项目启示：商品房良好的销量将会带动商业市场的消费需求提升，开封市房地产市场整体状况会对商业市场产生一定影响。,一、零售商业分布,二、零售商业小结,零售商业状况,（三）,1）零售商业分布,2）零售商业小结,一、专业市场分布,二、专业市场小结,专业市场状况,（四）,1）专业市场分布,2）专业市场小结,投资环境分析,（五）,投资环境分析,上亿企业集团有限公司/总部/项目拓展中心部上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋20楼021-68547912-832,报告完成时间：完成人：第一题：某某 第二题：某某 第三题：某某与政府对接人：电话：,
