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1、新梅联合广场 调研报告,项目简介,项目名称：新梅联合广场位置：浦东南路999号所属商圈：八佰伴商圈物业类别：商铺，写字楼南北两座高160米的38层塔式主楼及连接的裙楼构成占地面积：10323平方米商业面积：10.4万平方米停车位：213个开发商：鑫兆地产发展有限公司物业公司：第一太平洋戴维斯,项目位置,新梅联合广场位于浦东南路与商城路交叉口位置，区域标志很明显。东面有世纪大道，南面靠近张扬路，和上海第一八佰伴相邻。,项目交通,轨道交通：2号线东昌路站下车后步行十分钟到达本案，9号线商城路站下车步行五分钟后到达本案。公交线路：584路.783路.774路.792路.82路.119路.道路交通：西
2、面有复兴东路隧道到张杨路后五分钟到达本案。北面由高架下车到浦东南路向南，行驶十分钟左右到达本案，南面有内环高架下车后沿浦东南路向北行驶十分钟到达本案。东面到达世纪大道转向张杨路五分钟到达本案。,本案,新梅联合广场周边商业氛围很浓，在新兴起的新上海商城的核心地位，新上海商城是浦东的核心中心商圈，整个商圈，以中高档消费为主，集购物、餐饮、娱乐、休闲等综合功能于一体的多元化、时尚性、综合性商业体，各种配套的设施更能提高本区域的竞争力。新上海商业城：由张杨路、浦东南路、世纪大道3大入口，将建起标志性的入口广场，绿化面积增加，融合商业与人文、自然景观为一体，以新大陆广场为核心的外圈改造，尤其是张杨路沿线
3、大楼的外立面和路面、绿化、小品、灯光系统的改造更将使整个商圈外观焕然一新。新上海商城商圈内交通便利。各种空中连廊，方便人们在“城”中“穿行”。方便人群在整个商圈中更好的进行来往。,区域情况,新上海商城,新上海商业城由张杨路、浦东南路、商城路、崂山东路区域内的24幢已使用、在建和拟建楼宇组成。建筑总面积约112.2万平方米，规划商用面积约50万平方米，其中已投入使用的商用面积约41万平方米，商务办公及配套用面积约62万平方米。2009年新上海商业城的零售额达80亿元，占浦东新区零售总额的12%。这个数据是在南汇没有并入之前的，南汇合并之后，零售额的占比是8%。”作为新上海商业城的重要组成部分，第
4、一八佰伴近年来一直稳坐上海百货店零售额排名的第一宝座，2009年全年实现零售额34.51亿元，占全市百货店零售总额的10%以上。在高额的零售规模的背后，是新上海商业城丰富的经营业态，主要包括四大业态板块，分别是百货板块，占总额的46%；电子数码板块，占总额21%；家电板块，占总额21%；餐饮板块，占总额11.57%,周边主力商业,新梅联合写字楼,物业名称：新梅联合广场物业地址：浦东南路999号占地面积：10328平方米建筑面积：104633平方米楼层面积：1100平方米建筑楼层：38层楼层净高：2.70m租金：6元/平米/日-7元/平方/日 物业费：30元/平米/月 物业公司：第一太平洋戴维斯
5、主力租户：QAD软件公司底层：商业广场,业态分布,新梅联合广场,业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以零售服饰，餐饮为主。附加一些美容美发小商品零售，其中服饰，餐饮占的比例最大。,业态分布 F1,业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以零售服饰，餐饮为主。主力品牌有5cm，b+ab，katie judith，Tout a coup，izzue，french connection等。,业态分布 F2,业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以零售服饰，餐饮为主。28.2元/平方米天（二层）,业态分布 F3,业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以零售服饰，餐饮为主。附加有部分的美容美发。
6、,业态分布 F4,业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以餐饮为主。商家都是比较知名的餐饮。,业态比例,业态说明：新梅联合广场商业业态配比如右图所示，主要以餐饮，服饰为主，没有娱乐商家，从业态配比以及服饰商品来看，主要定位的目标消费群体以白领青年消费群体为主。,优势,1，项目地理位置优越，区域交通便捷，方便人群的聚集来往2，项目自身会不定期举行各种类型的活动，刺激消费者进行消费，增填了消费者对本购物中心的印象。3，商场的电梯很多，各种引导牌很显著，更适合消费者分流，不同层次的提升每个商家的人流保证。4，各种国际知名品牌的入驻，这种品牌的号召力更能提升本商场的入住率，使招商工作有很大的品牌择选
7、空间。商场自身的定位很明确，整个品牌的构成都符合自身定位的标准。使商场在整个商圈中有突出的闪亮点。5，项目周边有各种优越的配套设施，比如银行，写字楼，医院，高档小区，潜在有大量不同阶层的消费人群，整体提高了本项目自身价值的提高。6，业态配比主要以服饰餐饮为主，符合周边商业的需求。7，餐饮主要以休闲快餐为主，符合周边写字楼消费人群的需求。8，整个商场设计很宽广，与中间长廊形成一条宽的走廊，给消费者留下醒目的印象。9，项目所在的新上海商圈人流量很打，旁边八佰伴分流的消费者，为本商场提供了一定的人流。,劣势,1，从整个商场的业态配比来看主要以餐饮，服饰为主，没有娱乐，势必会影响其他消费者的连动消费。
8、2，商场所在的商圈，不乏有其他的高端品牌，势必会对本商场带来竞争压力。3，由于商场和写字楼连在一起人员比较混杂，管理人员有限，势必对管理有一定的影响。4，商场自身定位于青年白领消费群体，整个品牌的构成都是比较年轻时尚的品牌，这样在某种程度上就丧失了一定的消费群体。5，从目前商场状况可以看出，商场人流量还是不大，主要的人群只是周边写字楼的白领阶层吃饭的人流量，这样势必会影响其他商家的经营信心。,小结,本项目区域位置优越，交通便利，周边写字楼，商业广场，配套设施都很好，导致这里的人流量很大，可对于本项目来说部分均为过往人流，这些人群都前往八佰伴以及其他商场。这是本商场的经营一大缺陷，并没有吸引更大的人群，业态分布名牌服饰，快餐饮为主，业态比较单一，导致消费的人群为周边年轻白领阶层消费人群也比较单一。所以，从项目在该区域的位置，业态配比，消费人群的定位，以及经营状况，本人认为该项目目前根据实际情况来说项目的定位的餐饮生意是比较好的，服饰生意并不是很好。最关键的因素是人流量不聚集，所以本人认为该项目应该多举行活动，加大本项目亮点的突出，这样才能够多的吸引人群。,
