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1、,龙口佛光养生谷南山财富中心项目推介书,南山地区标志性商业中心携手南山 财富共赢,2,龙口市宏观情况介绍,3,城市总体情况,龙口市宏观情况介绍,环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、内蒙古。整个大的范围占据中国国土的12%和人口的20%。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起，在2010年左右，成为中国经济板块中乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起地带。龙口市地处环渤海经济圈东端，处于桥头堡地位。是连接环渤海地区加强对外合作的重要城市之一。,龙口市是山东省辖县级市，由烟台市代管。位于山东省东北部，胶东半岛西北部
2、，西北临渤海，东与蓬莱市毗邻，南与栖霞市、招远市接壤。总面积893.84平方千米。2011年5月公布的第六次全国人口普查数据显示，全市常住人口68.83万人。2011年全国百强县名单中，龙口市排名第11位，在山东26个全国百强县中排名第一。全国最大的地方港-龙口港是国家一级对外开放口岸，拥有码头岸线3000余米，生产泊位20个，其中万吨级以上泊位8个，设有危险品、煤炭、集装箱、客滚专用及多用途泊位和散杂泊位等，年货物吞吐能力达5000万吨，客运量50多万人次，目前已与世界30多个国家和地区及国内各港通航，并开通了龙口至东南亚、韩国、日本及国内黄浦和沿海内贸集装箱班轮航线。2010年吞吐量达50
3、00万吨，计划于2020年迈入亿吨港口行列。,4,龙口市宏观情况介绍,区位,城市总体情况,5,环境,龙口市属温带季风型气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，气候宜人。龙口境内建有全国唯一的低海拔大型海滨煤炭基地，褐煤总储量26亿吨，年开采量400多万吨；南部山区盛产黄金，花岗岩、石灰石、铅锌、萤石、石英砂等矿产资源；沿海大陆架储藏有丰富的石油，属“富集型”油区。龙口市公路交通发达，航运方便，已基本形成了水陆空立体交通运输体系。全市公路通车里程达到524.8公里，公路密度达到每百平方公里58.8公里。公交车辆达155辆，日发车600班次，遍布整个城乡区域。,龙口市宏观情况介绍,城市总体情况,201
4、0年，全市地区生产总值预计达到680亿元，是2005年的2倍，年均增长15.3%，人均达到10.7万元。完成境内财政总收入137亿元，其中地方财政收入36.7亿元，年均分别增长27%和25%。全社会固定资产投资完成410亿元，年均增长15%。全市社会消费品零售总额达到177亿元，是2005年的2.5倍，年均增长20.5%。2010年末，全市本外币存、贷款余额分别达到473亿元和323亿元，均是2005年的 2.6倍。服务业新型业态蓬勃发展。2010年，全市完成服务业增加值215亿元，年均增长17.5%；实现旅游总收入39亿元，年均增长21%。,6,经济,龙口市宏观情况介绍,城市总体情况,7,民
5、生,截止到2010年，龙口市城镇建设已形成了“东城西城相融、南山北海呼应、新区居中、组团式发展”的格局，构筑起“五区三园三带、两个中心镇、一个重点镇、八个一般镇”的总体发展框架，建成区面积70.3平方公里，人口67万人，城市化水平达到56.8%。到2015年，全市地区生产总值将达到1250亿元；地方财政收入达到77亿元，比2010年翻一番；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到4.2万元和2万元以上；确保综合经济实力全省领先、在全国位次有所前移。,龙口市宏观情况介绍,城市总体情况,8,龙口城市发展规划及趋势,总体城市发展规划龙口市将围绕打造现代化生态型港口城市为总目标，确立以新区、东城
6、区、西城区、南山、东海“五大组团”为主体，高新区、诸由工业区、滨海度假区、滨海新区“四大板块”为支撑的城镇化建设大框架。,9,龙口城市发展规划及趋势,“十二五”总体思路国民经济和社会发展的总体思路是：深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，坚持“发展第一要务、民生第一追求、稳定第一责任、党建第一保障”，以科学发展为主题，以转方式、调结构、增效益为主线，以科技进步和创新为强力支撑，以新型工业化和新型城镇化为重要着力点，以保障和改善民生为根本出发点和落脚点，进一步提高经济发展质量、社会发展水平和人民富裕文明程度，全面建设“美丽富庶和谐幸福新龙口”，提前建成更高水平的全面小康社会，率先基本实现现代化
7、。,10,龙口城市发展规划及趋势,南山组团。以建设高品位城市形态为定位，重点发展大旅游、做强大工业，全面突破、强势推进，打造全市城乡一体化的典范区，到“十二五”末，区域人口达到5万人，五年累计完成固定资产投资300亿元。,加快发展旅游产业。按照“建设大旅游、开发大市场、发展大产业”的战略要求，以建设滨海休闲度假旅游城市为发展目标，以南山省级旅游度假区和龙口滨海旅游度假区为主体，加快打造休闲度假、康体疗养、高尔夫等高端旅游产品，建设胶东半岛一流水平的休闲度假胜地。,11,龙口商业消费者需求数据分析,12,一、客户的共同特征,分析：为使调查更好的掌握本项目目标客户的消费心理，选择了25-45的年龄
8、范围。这类客户占了总体比例的61.94%。这类客户经济上基本稳定有着较强的消费投资能力，成为本项目将来的主力客群。,1.1年龄范围,13,1.2调查者的学历,一、客户的共同特征,分析：本次调研的目标客群大专以上学历占到66.41%，这为项目将来在推广层面上注入一些新概念提供了良好的客群基础。高学历意味着对新鲜事物拥有良好的接受与消化能力，同时也是社会行为的引领者，这部分高学历客户既能做为项目的卖点，也将为今后项目的推广扩大舆论声势。,14,分析：工薪阶层是本项目商业需求和消费的主力，比例41.04%，但这部分客户对总价及交通的便利程度比较在意，应从项目前景上引导消费。投资性的人群多半在私营业主
9、和机关事业单位干部及中层企业管理人员，其占本次调研份额近40%，某种程度上讲，这部分群体消费能力高，现金充裕，往往会关注整个区域大的发展趋势及升值潜力，应为本案重点发展客户。,1.3调查者的职务,一、客户的共同特征,15,1.4调查者的家庭组成,一、客户的共同特征,分析：调研对象大部分人群是夫妻俩和小孩一起居住，占到37.31%。单身及夫妻俩单独居住占到44.03%。家庭构成的相对简单化特别是单身和年轻的夫妻所占比例较高，也为本项目在业态布局方向提供了很好的客群基础。,16,1.5调查者的月收入水平,分析：1、龙口的月收入处山东省县级城市中属于中上等水平，不乏高收入者。在调查的对象中，3000
10、元以下中低等收入占到26.87%，4000元以上的中高等收入占67%以上，社会消费能力看好，为本案将来的商业消费提供了强有力的客群基础。,分析：2、高收入人群10000元以上者，占到13.43%，集中在私企业主与企业高管这些层面上。,一、客户的共同特征,17,二、消费者调查基本情况概述,2.1调查者常去的购物场所分析,分析：受访者中有64.93%的人喜欢去综合购物超市和百货购物中心，享受一站式购物。20.15%的人偏爱到大卖场购物，这部分客群基础很大，但南山目前缺乏综合性的购物场所，也就是说这部分人对于居住地到购物场所的交通时间要求较高，喜欢在居住地周围购物。,18,2.2受访者去购物场所的频
11、率分析,分析：20.9%的被调查者每周购物2-3次，17.91%的受访者表示每周购物一次。每月购物一次和每月购物2-3次的消费者分别占到9.7%和26.12%。总体来看，龙口市消费者购物频率较高，本案处于的位置并不能满足现有的商业需求，仍有较大的消费空间可以挖掘。,二、消费者调查基本情况概述,19,2.4购物花费的时间,分析：受访者中有13.43%的人的购物时间在30分钟以内，43.28%的人的购物时间在30-60分钟。结果表明龙口市的消费者的购物时间偏短，敝司认为可在后续的建设中多利用体验式营销的方式留住消费者，从而获得更大的利润空间。,二、消费者调查基本情况概述,20,2.6购物选择的交通
12、工具,分析：31.34%的人选择公交车去购物，这就决定了1/3的龙口的消费者的购物半径仅限于居所附近。另有34.33%的消费者乘坐私家车购物，这部分客户的消费能力强，多集中于行政事业单位和私营业主，是项目后期的主要消费力。24.63%的消费者步行或骑电动车自行车购物，这部分客户主要集中在项目附近是要努力争取的消费者。,二、消费者调查基本情况概述,21,三、消费者对养生谷片区的认识,3.1养生谷片区商圈应有的商业业态,22,分析：龙口市消费者认为养生谷片区商圈应有健身房和洗浴中心的占到41.8%，认为应有超市的占到35.8%，应有服装小百货类的占到26.9%，特色餐饮占到26.1%，KTV占到2
13、4.6%，茶餐厅23.1%。从结果来看，龙口市消费者认为养生谷片区的商业尚不完善，应增设综合型的生活配套，包括综合超市、休闲娱乐中心等业态。,23,3.2对养生谷片区商圈的印象,分析：龙口市消费者对养生谷片区商圈的印象总体来说相对是认可的，有38.81%的消费者认为养生谷商圈较为一般，52.98%的消费者认为养生谷商圈很好或者较好。在项目后期的宣传中，应着重塑造项目的形象，以综合性商业综合体为主题进一步引导消费者对养生谷区域的商业环境的印象。,三、消费者对养生谷片区的认识,24,3.3对养生谷片区商业配套的评价,分析：龙口市消费者认为养生谷片区商圈可以满足日常大多数需要的占到37.3%，满足一
14、般需要的占到23.88%。总体来看，养生谷片区的商圈业态尚不完善，不能让消费者感到满意，对项目后期建设商业的可行性提供了保障。,三、消费者对养生谷片区的认识,25,3.4是否会去养生谷片区商圈购物,分析：78.36%的受访者表示会去养生谷片区商圈购物。数据显示，本案所在商圈具有很好的发展前景。,三、消费者对养生谷片区的认识,26,3.6养生谷片区商圈的应增加的业态,分析：34.33%的消费者认为应增设大型百货购物中心,23.88%的消费者认为应增加特色餐饮，另外消费者对于专业休闲娱乐健身场所和知名餐饮企业和小商品批发市场的呼声也很高,在后期进行商业业态规划时应重点考虑这些业态。,三、消费者对养
15、生谷片区的认识,27,项目规划定位发展情况概述,2,28,项目夜景效果图,南山财富中心项目是由龙口三和置业有限公司和烟台海基置业有限公司联合开发。财富中心占地面积约42.65亩、总建筑面积约32399.61，容积率1.14。整体建筑结构为地上四层地下一层，中心主力店加环形商业精品店铺布局设置。项目商业定位为南山地区标志性商业中心。财富中心将服务于南山地区区域型消费需求，力争达到辐射周边地区的新型商业综合体。财富中心位于龙口市南山区南山佛光养生谷核心区位，东临黄水路（龙口到青岛、招远的主道）、南临养生谷会所，西临泳汶河景观河畔，北临养生谷住宅H区。地理位置极其优越，交通便利。据统计南山本地常住人
16、口5万人，在南山工作和学生数量超过10万人，南山周边年旅客流量超过50万人。因此，财富中心每年将收获数十亿元消费额的稳定收入，是众多商户投资经营的首选宝地。,29,财富中心项目整体情况概述,30,项目优势分析,Strengths优势,市场前景优势：南山地区住宅市场开发量已经达到近100万平米，商业配套处在空白。区域内商业多以沿街门店形式，缺少集中性综合型商业形态，市场前景良好。,交通优势：本案位于重要交通要道南山路旁，地处南山佛光养生区核心位置。交通便利，方便客流到达。,自身规模优势：本案总建筑面积近3.2万平米，可以容纳大型主力店及众多精品商铺经营，完全可以形成区域内核心商业竞争力。,31,
17、项目机遇分析,Opportunities机遇,区域开发机遇：目前南山养生谷地区已经逐渐形成以养生、生态旅游为主题的大型社区，建成楼盘规模庞大。随着入住率的不断提升，商业消费需求必将显著提高。,整体市场走势机遇：房地产调控政策短时期内难以放松，住宅市场持续低迷，商业地产市场未受政策影响，其市场发展潜力及自身优势巨大。,财富中心位于龙口市南山区佛光养生谷核心区域，项目3公里范围内工厂企业、住宅小区、旅游度假景点众多。其中有中国500强企业称号的南山集团及其下辖的南山铝业、南山纺织等龙头企业，拥有职工队伍近8万人。区域内还包括国家4A级景区南山主题公园，南山大佛、南山丹岭高尔夫、南山国际老年疗养中心
18、、老年大学等单位和南山学院等大型教育机构。仅南山大佛一年就可以带动超过200万的旅游客群。住宅楼盘包括城市花园、南山丽景园、佛光山景、文雅苑、清华园、养心苑、湖景园等30多个，全区总住宅建筑面积达到100万平米，可以容纳超过20万人居住。,32,项目分析项目周边情况分析,项目地处南山养生谷核心区域，南山路与幸福路交汇处。南山路为龙口市重要交通干道。距荣乌高速公路4公里，距龙口市核心城区黄城仅10分钟车程。地理位置优越，交通十分便利。,33,项目分析交通通达性分析,南山路,南山南路,荣乌高速公路,黄城方向2km,招远方30km,蓬莱方向,佛光养生谷,34,项目分析商业内部分析,项目规划占地面积约
19、42.65亩、总建筑面积约32399.61，容积率1.14。整体建筑风格为现代化商业形态，分为主力店、沿街精品商铺、商业内街等区域，可以容纳多种商业形态经营。,项目日景效果图,35,项目的方向问题,项目属性定位,项目功能及形象定位,项目业态定位,36,项目整体定位出路，将围绕在如何满足南山养生谷区域内日常生活用品消费需求的同时，紧紧锁定南山地区消费需求。进而树立良好的商业形象和社会效应。,37,项目的方向问题,项目属性定位,项目功能及形象定位,项目业态定位,38,项目功能定位,综合性购物（百货、商超主力店）专业卖场、专业店精品店铺特色餐饮美食休闲娱乐、健身旅游购物商业配套,时尚消费体验消费城市
20、窗口,基本功能,衍生功能,发展功能,城市新形象,39,项目形象定位,南山地区标志性商业中心,40,项目功能板块定位,一座商业中心六大功能板块,41,业态功能板块定位,42,项目的方向问题,项目属性定位,项目功能及形象定位,项目业态定位,43,项目业态定位,从项目开发业态方向时尚购物（70%）餐饮（15%）娱乐（10%）商业配套（5%）,精品百货/时尚服装/运动服饰/儿童服装/家纺布艺 家居饰品/专业卖场/IT通讯/3C产品/特色餐饮/商务休闲/健身洗浴/娱乐机构/咖啡酒吧/科技产品/旅游产品/社区配套等,招商合作范围：,44,招商合作模式：,商铺租赁、商铺销售、品牌合作等合作模式,核心主力店保
21、障：拥有核心主力商家，有利于长期经营；保障与其他商户合作的信心。人流保障：确保商户资源稳定。商户招商政策优惠保障。特色经营保障：特色经营是项目的经营特点。能够起到增强文化氛围，活跃商业气氛之作用。租赁经营的优惠政策保障，保护商户的合理利益。统一招商的管理保障。完善的信息系统保障：为广大商户提供信息技术支持服务，建立统一的信息平台。保障消费市场规模不断扩张，确保品牌结构不断优化。,45,保障支持模式：,项目名称：南山财富中心项目地址：烟台龙口南山佛光养生谷财富中心招商热线：0535-8737088,46,敬请垂询：,品牌合作负责人：聂鑫 电话：13793824614邮箱：,南山财富中心毕将成为南山地区的商业代表，为南山地区社会消费提供保障，为地区经济发展提供动力。财富中心欢迎您与我们携手，打造南山地区商业新形象，共创美好明天。谢谢观看，期待与您的合作！,47,
