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1、兆翔置业-使用权房市调报告（营销部2012年12月）,我司有较多使用权房，作为一线员工，你对使用权房了解多少？,一、谓使用权房？,使用权房的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。但是现存市场上很多是使用权人违背土地使用初衷而私下进行“出借”使用权的，有点类似于长期租赁。,二、产权与使用权的根本区别？,产权与使用权的根本区别在于：拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权，产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋；而使用权仅仅是所有权的权能之一，不是完整的所有权，使用人只能依
2、法占有、使用房屋而无权处分房屋。购买使用权房屋的买受人只能依法占有居住房屋，房屋的最终处分权在房屋的产权单位。,三、使用权房优劣势,优势一不受宏观调控影响 优势二交易方便手续简单优势三单价较低总价不高优势四投资出租风险不大,使用权房优劣势,劣势一不可以贷款，付款压力较大劣势二不可以抵押，资金不灵活劣势三不可以在房管局登记备案个人信息劣势四只能更名或者公证方可过户，交易较无保障劣势五受开发商资质影响较大，小开发商较无保障劣势六只能享受部分拆迁补偿利益,案例思考：开发商资质？,近日，厦门市公安局破获了一起特大经济犯罪案，涉案金额上亿。为此，厦门市公安局召开了新闻发布会，通报了“联盟一号”楼盘诈骗案
3、的侦破情况，目前，郭某、王某等5名主要犯罪人员已抓捕归案。据悉，此案涉及金额上亿元，部分赃款已追回。同一地段房价16000元/平方米，“联盟一号”只售6000元/平方米，价格极具诱惑力的小产权房，吸引了众多买家。然而，原本打算买房的300多名群众一夜梦碎，他们没想到，自己竟然卷进一场涉案近1亿元的惊天大骗局中自2011年以来，郭某、赵某等人编造厦门城市联盟房地产开发有限公司竞拍取得东浦路122号西侧地块50年使用权，打着出楼盘售的名义，诱骗购房者签订房屋使用权转让合同，并以每平方米6000多元的价格购买“联盟一号”的小产权房，从中骗取购房者50%至80%的购房款或定金，甚至还出现部分房产一房两
4、卖和一房多卖的情况。据了解，当时郭某英等人通过与部队公开竞标的方式，以每年498万元的租金竞标成功。有股东算了一笔账：“即便是用于出租，每年也可获利五六千万元。”,四、厦门有多少使用权房？,1海怡半岛 2015年交房，8.61万，观音山CBD营运中心2都市新巢二期 2013年底交房，8.76万，侨福城后3雪梨星光 20072008交房，累计11万，湖里大唐世家旁4源泉海景公寓 2011年底，1.8万，前埔城市大学旁5天成花园 2011年交房，1.5万，乌石浦6森景华庭 2011年交房，1.8万，东浦路,1、海怡半岛,位置环岛路七匹狼大厦对面开发商福建远嘉投资开发有限公司物管及费用1.7元/平方
5、.月+0.3元/平方.月简介：简介：项目位于环岛路边上沿海第一排，处于观音山CBD营运中心，规划中的两岸金融中心。占据了绝佳的景观和配套优势。,1、海怡半岛,1、海怡半岛,综合优劣分析优势：1、户型设计优势。麻雀虽小，五脏俱全。2、地段优势。占据了无敌的海景资源，和完善的商务配套。3、规划优势。围合式封闭社区，人车分流，公摊小。4、带2000元/平方的精装修标准，业主免去二次装修的麻烦，可以拎包入住。劣势：1、部队小产权房，无法办按揭，客户购买压力较大。2、项目工程进度较慢，目前处于挖基础阶段。3、销售审批没有走正常的商品房审批程序，客户比较不放心，觉得没保障。4、楼层公共过道都很小，住起来舒
6、适度不高。5、项目容积率太高。,1、海怡半岛,1、海怡半岛,1、海怡半岛,1、海怡半岛,1、海怡半岛,2、都市新巢二期,位置：洪莲中路开发商：厦门洪文社区居民委员会物管及费用：暂未定简介：项目位于瑞景商圈，距加州商业广场只有500米，生活非常便利，闹中取静。且本身配有一个五星级酒店及配套商业街、会所。,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,3、雪梨星光,位置：兴隆路与新丰路交汇处开发商：厦门坤城房地产开发有限公司物管及费用：1.1元/平米简介：8分钟轻松抵达SM城市商业广场 开放式的空间布局，更多户型组合更多机会选择 大型绿色园林中庭，让生活
7、更贴近自然 ABB、厦华、松下、火炬园高薪白领数量有增无减 共享大唐配套宜住、宜居。,3、雪梨星光,优：成熟社区，生活配套齐全，交通便利，周边的大企业较多（如ABB、DELL、松下、厦华、联想移动等），宜住宜租。劣：容积率偏高，户型配比紧凑，比较杂乱拥挤；无产权，小孩读书无保障。,3、雪梨星光,以上为2008年的价格，现在二手市场上大约价格为9000元/平带简装,3、雪梨星光,3、雪梨星光,4、源泉海景公寓,位置：思明区前埔南路磨鑫山度假山庄旁开发商：风行地产物管及费用1.3元简介：“抗通胀、不限购、名校学区房、投资自住两相宜，24万起作中央山海资产的主人。”项目旱地绿化，连接后山磨鑫山山顶公
8、园，山海景观，傍山而立；海风习习，天然氧吧。出入闹中取静，专属通道；小区独立隐蔽，安全看护；后方缓坡绿化带，将公园融入小区；与厦航源泉山庄、机长别墅为邻，配套齐全高端，厦航2000多名飞行员及家属承租。旁边厦航宿舍一平方要2万左右，也是无产权项目。,4、源泉海景公寓,4、源泉海景公寓,4、源泉海景公寓,5天成花园,位置：厦门市乌石浦二里1号至7号开发商：厦门扬成事业有限公司物管及费用：2.1元/平米简介：部队用地70年使用权房。小面积公寓式住宅。由于地处黄金地段，交通便捷，定位于适合投资与自住的小面积户型。主要户型一房型居多，也有二房、三房户型。09年开盘11年交房，户型多样，地段佳，位于SM
9、大商圈之内，与SM城市广场仅一路之隔，与吕厝天虹临近，商场云集，配套成熟。江头公园、江头蔬菜市场等生活配套齐全，满足各项生活需求。出行交通十分便捷。9000-10000元/平，毛坯或简装。,5天成花园,单身公寓 261房1厅462房1厅743房1厅86面积组合灵活，视野开阔、采光充足，可以充分享受到自然景观，多种户型，小面积一房型户型居多，适合自住与投资，两房与三房的面积也介于传统面积之间，适宜投资。,5天成花园,5天成花园,6森景华庭,位置：思明区东浦路58号开发商：浙江八达 物管及费用：1.1元/简介：项目位于东浦路，浦南片区，地处寸土寸金的厦门城市核心：火车站商圈、富山商圈，拥有优质的各
10、项配套资源，拥有良好的自然资源、生态资源和景观资源。项目占地2000多，共2栋33层建筑，为岛内罕有的精致中小户型，41 126 单身公寓/一房/二房/三房；市中心山景名宅，一户一森林。,6森景华庭,6森景华庭,6森景华庭,五、厦门使用权房综述,五、厦门使用权房综述,1、价格比较：集中在9000-10000这个价位，主要受地段影响，典型的有岛内东部CBD中心占据一流配套及景观的海怡半岛。,五、厦门使用权房综述,2物管比较物业服务较为不规范，较专业开发商的产权楼盘而言，没有专业的物管公司，物管费用集中在1.1-1.7元/平。,五、厦门使用权房综述,3户型面积单身公寓面积25-35之间一房一厅型面
11、积45-60之间二房型面积60-90之间三房型面积100-120之间叠加别墅面积500-700之间,五、厦门使用权房综述,4付款方式多为一次性+分期付款的组合方式本次调研的6个楼盘中，除了源泉海景公寓本身都是小户型强制要求一次性付款外，其余均可选用分期付款方式。分期时间长短视个案而定，典型的有海怡半岛依工程进度方式付款。都市新巢二期（海德公元）可按揭，其方式是开发商作担保允许客户向信用社贷款百分50，五年内还清。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4E
12、pZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUK
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