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1、项目定位,WT战略谋求与有资源优势(如资金)的公司的合作，扩大规模和品牌影响力，充分利用东湖的自然资源，打造一个具有国际视野的旅游区。,ST策略发挥周边环境资源潜力，打造休闲度假产品，面向荣昌客户为主形成项目独特差异化卖点，以快速回收现金流，且树立品牌,T威胁1.周边旅游市场对客户产生的分流，不能很好吸引重庆主城区的客户2.房地产市场宏观调控可能带来的潜在威胁3.目前市场环境不利于项目开发,WO策略利用现有资源形成一个以湖为主体的旅游项目，带动房地产开发以及区域的发展,SO策略利用项目自身优势，挖掘潜在价值增长点，打造高品质高端产品，形成热销，实现价值,O机会1.荣昌房地产发展空间较为广阔2.
2、客户对稀缺资源产品较为追捧3.板桥工业园区，北部新城建设可极大提升项目区域价值4.所在区域项目档次较低，有利于树立市场标杆,W劣势1.区域热度较低，地产开发滞后；2.项目区域生活配套极不完善3.进入区域形象较差4.荣昌旅游业并不发达5.成渝铁路以及周边企业带来的污染,S优势1.较好的自然资源2.位于新城区，发展潜力大3.开发商在荣昌的品牌效应,SWOT矩阵,项目条件梳理,东湖,区域形象,景观资源,开发商品牌,产品,位于板桥工业区附近，城市建设正在启动中，有一定的认知，但现状环境较差。,在荣昌当地有相当知名度，开发了多个地产项目,项目条件梳理,东湖,区域形象,景观资源,开发商品牌,产品,拥有东湖
3、水资源以及周边自然环境，但原生植被较差，且周边存在环境污染源,通过SWOT以及市场研究，结合基地拥有的资源我们认为开发方向有以下2种类型：湿地生态公园或大型水上旅游主题公园,实现资源最大化，体现创新价值是产品打造的核心部分,我们的观点：,发展模式研判,大型水上主题旅游公园：优势：重庆目前缺乏大型主题公园，利用市场空白点，形成影响力，辐射全市范围；对房地产项目拉动显著，有利于提高区域品质；现在面临的问题：大型主题公园投资巨大，后期维护管理难度加大，荣昌居民不能满足公园的需求，需要面向整个重庆市，竞争巨大，开发风险高；,湿地生态公园：优势：利用基地现有优势，差异化竞争，低成本，少投入，迅速形成效应
4、，带动区域发展；现在面临的问题：严格意义上的湿地公园同样存在投资大，需长期经营管理才能形成很好的经济效应，对维护管理也有很高的要求。同时湿地公园由于和当地现有自然景观较为类似，识别性差，可能导致对客户效应度不高；,所以，我们认为：,结合目前现有条件，最为合理的开发方向为：以休闲度假酒店为核心，辅以五星农家乐，以会议旅游，家庭度假为目的，以荣昌为主的休闲度假旅游区，并带动房地产项目的发展！我们的目标：城市新名片，骄傲荣昌！,项目总体定位,基于以上关键点总结得出本项目的最优化定位,城市核心.滨湖高档社区,城市核心、复合生态、原生地貌、精精品住宅,城市上游生活,湿地公园功能建议,建议将酒店搬迁到这个
5、区域但酒店不必立刻建设，可待整个市场环境成熟后再做打算,湖西侧的区域将作为整个湿地公园启动区,设置一些特色集中型餐饮，作为湿地公园的配套，吸引大众消费,本区域先做保留，封山育林；,特色餐饮街,市场需求环境的研究,需求来源,周边现有及未来企事业单位工作人群。现在和未来周边商业、产业区从事活动人群。观音桥商业区高收入私营企业主舒适居住需求地缘居住客户改善升级需求,项目主要客户来源分布及需求分析,的客户需求特征,项目主要客户来源分布及需求分析,产品设计建议,建筑风格,通过研究，我们认为本地房地产项目建筑风格相对单一，缺乏亮点；以主城区房地产为背景，我们发现中式、美式、西班牙、意大利、德国等建筑风格尽
6、有在荣昌，却是空白，这是市场的机会！那么，我们可以做什么风格的产品？,超越本地市场的设计，占领市场,进一步分析,我们认为欧美风格的产品更容易被市场所接受，往往消费者认为“外国产品”就是一种优秀的产品，在房地产行业同样如此，我们就是要提供一种让消费者觉得“高档”，能够提高生活品质的产品,所以，我们建议，选择美式风格作为开发方向因为：西班牙风格外观过于复杂，对工程要求更高；德国风格高耸挺拔，但不适合国人的审美习惯；中式风格给人一种陈旧，缺乏创新的印象，市场接受程度低；而美式风格保留了欧洲建筑的贵族气质，同时又相对简练，市场接受度高，在主城区，龙湖蓝湖郡等项目就是采用的这种风格，销售情况良好；,给项
7、目取个名字吧,凤凰城一湖、一山观天下湖景花园大宅升级地段价值，生活魅力永恒,产品组合建议,1,2,3,4,5,1-2花园洋房,3联排别墅,4小高层,5花园洋房,开发顺序：住宅产品由西向东开发，待整个区域发展成熟后，最后建议可开发小高层产品，以实现利益最大化,花园洋房产品设计建议,花园洋房拼接方式：在考虑地形地貌的情况下，洋房拼接方式最多不超过三联（单元）；为了保证项目的舒适度和档次，建议不采取围合的处理。,电梯成本费用概算,例：以5+1建筑形态（10户）每户145平米为例，所以：电梯成本约为138元/平米。其中：电梯成本：20万/部（800公斤/10人）空调费用：4200元/台（1P非中央空调
8、）电梯总成本：204200元建安成本：800元/平米 新增公摊面积：（电梯公摊6平米+楼梯公摊2平）/2=4平米/户建安总成本：3200元以9500元/平米售价为参考 每户新增公摊总价：38000元增加销售价格：约425元/平米,从以上公式可以概算出洋房配电梯，需要增加的销售价格约为425元/平米，相对成本增加有限；如全部花园洋房产品加上电梯，不仅可以提升项目品质，突出项目核心竞争力，而且可以更大的提升产品价值，提高产品售价，但将增加后期使用维护费用，主城区电梯花园洋房物业管理费为4元/平方米，所以从使用的角度来看，请开发商斟酌,一层和二层结合地形设置地下室，作为私家会所，地下室设置一个卫生间
9、；中间层，每户都设置露台、阳台，且露台进深尽量做到2.4m；顶层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值。体现出退台、露台等花园洋房元素，,第一层三花园加负一层私家会所,第二层三花园双露台加一层私家会所,案例：金科10年城,中间层双阳台露台花园设计,顶层四露台带私家花园设计,案例：金科10年城,空中院馆,空中院馆,三房户型面积区间为100110，占总户型比例建议为：40%；三房半户型面积区间为130140，占总户型比例建议为：50%；四房户型面积区间为140150，占4+1洋房总户型比例建议为：10%,同时，从市场接受度出发，也可以考虑少量两房以及小三房的产品，以低总价进入市场，实现快速销售,两房户
10、型面积区间为6080，建议占到洋房总比例的5%小三房户型面积区间为90100，建议占到洋房总比例的5%,3.2.4 花园洋房赠送空间建议,空中院馆,空中院馆,案例：金科廊桥水岸套内面积：147.84,案例：金科廊桥水岸套内面积：121.26,洋房的赠送空间 一层和二层赠送露台、下沉花园、阳光房/私家会所/入户花园半面积；中间层赠送空中院馆半面积、露台；顶层赠送私家花园；,第一层和第二层设计为三房半底跃户型，套内面积控制在140-150，并赠送私家花园50露台20 私家会所24；第一层底跃需设私家会所（包括工人房、卫生间、第一层地下室内车库，可直接入户）；主卧和一个次卧需各设衣帽间、卫生间；入户
11、花园、生活阳台、私家会所、阳光房/书房均以半面积计;,第一层/第二层底跃户型,两房户套内面积控制在60-80，并赠送露台或空中院馆；主卧需设置卫生间、衣帽间；,两房户型,三房户型套内面积控制在90-100，并赠送露台或空中院馆；主卧需设置卫生间、衣帽间；,小三房户型建议,花园洋房车户比为1:0.7,联排别墅产品设计建议,联排别墅是项目最高档次产品，如安排4联或多联别墅，中间别墅价格势必较低，建议尽量安排双拼别墅，提高总价；,联排别墅采用地下一层，地面3层的竖向设计；顺应坡地形成地下空间，获得更多容积率；单层层高3-3.3米，地下室层高2.6-2.8米；客厅采用挑高设计，建议不低于6米；,1.地
12、下室设立横向双车位,若因地形条件限制,建议至少保证一个室内车位；2.地下室设立私家会所,工人房,次卫等功能房,私家会所的面积应大于40平米,以满足主人对娱乐生活的需求；3.面宽建议达到或尽量接近于8米,客厅不小于45平米,并有挑空设计；4.一层还应设置独立餐厅,老人房,次卫,厨房等,花园面积不小于50平米；5.二层设置两间独立客卧其中一间,建议为带卫生间,独立衣帽间的套房,并另设次卫,多功能房,露台面积应大于30平米；6.三层为主人房,开间不小于4.5米,面积大于23平米,并设立独立衣帽间(面积大于7平米),书房或阳光房.露台面积不小于50平米。,双拼别墅供应量相对较少、价格较高，4联6联是联
13、排别墅主流的拼接形式，最多的11联，还有3联或4联一大栋的形式。,四联排别墅,龙湖蓝湖郡,六联排别墅,市场资料,协信TOWN城,三面联构成了几家围合的后院，符合中国传统民居习惯，得到怀旧客户的喜爱。,作为联排别墅的分支，协信TOWN城三面联的四合院式别墅产品，迅速拉开了与市场上联排别墅的差异化竞争，以产品、性价比作为卖点，在同质化竞争严重的别墅市场占领了一席之地，取得了较好的销售成绩。,市场资料,地上楼层超过三层，将会大大降低别墅居住的舒适度，就目前来看，地上23层，带一层地下室，是供应的主流产品，而客户对地上楼层控制在3层的产品也较为接受。,坡地特色，降低容积率,顺应坡地形成的地下空间可充分
14、得到使用，与平地运用同样的容积率进行开发，可获得更多地下面积。,案例分析,市场数据：花园设置（室外露天花园）调查,受联排拼接形式的影响，露天花园的面积大部分集中在80平方米以下，也有不少项目利用地下层以及端头户型做出了80平方米以上的花园，如天湖美镇；长青湖在双联别墅做出了200平方米的环绕式花园；天江常青藤也利用端头户型做出了达500平方米的环绕型花园；客户对大花园赠送的形式也非常接受。,赠送空间研究,一般有地下或半地下空间，予以赠送或者顶层层高予以改造，一般占到总面积的20%,协信TOWN城,金科天湖美镇,建工未来城,配置室内单车位（案例）,车库直接入户，配室内单车位，车道作备用车位,高层
15、产品设计建议,高层低密度，湖景豪宅具有现代感不落后于时代潮流，又不失传统中国元素的高贵典雅。,龙湖水晶郦城,同创国际,龙湖水晶郦城,融科海阔天空,高层产品设计建议,高层客厅开间三房4.2-4.5米,主卧室开间3.6米;两房客厅开间3.9米;高层设计尽量保证明厨,明卫;高层建议不超过一梯六户;公摊率不大于20%;根据最大化利用景观资源的原则,局部位置100米高层可考虑设计为板式结构,单套面积可适当加大;,公共区域以及会所建议,全智能化的保安、家居装置，服务遍及全社区,围绕湖形成多重景观，最大限度挖掘景观价值,环湖形成原生态的景观资源,无边际游泳池与跌水瀑布结合,中央湖一隅可设计为码头，放有小船，供住户乐,亦可采用经济型植物配以草坪，增加亲和力,组团景观除水景外，应尽量减少硬地面积，使日后维修费用减少。,商业配套,商业宜散落分布在项目各个组团内 方便住户 增加项目商业面积,
