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1、广州沥窖城中村改造前期建议,对核心诉求的理解,如何从广州和海珠及周边区域背景挖掘项目的发展潜力并确定主导功能？如何度身定制沥窖村改造的模式，形成广州城中村改造的标志性项目？如何从经济的角度对改造的投入与产出进行合理评估？如何寻找满足村民的近期补偿与长期保障的路径？,项目的解决思路动态开发平衡模式,以动态发展的观念，在本项目提供综合开发区域运营区域发展三者之间，探寻一种共赢、和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。,分析逻辑与框架,定位与规划,空间结构分析,区域功能板块构建,总体发展目标主题形象定位功能发展定位,2,1,3,第一阶段,运营策略,土地开发与流转,分配机制,1,开发模式,长效途径,2,
2、启动项目,开发时序与分期,实施策略,第二阶段,实施原则,破题,项目核心诉求,项目解决思路,1,2,分析：区域背景专题研究,项目发展背景分析研究,广州及海珠产业经济发展研究,1,2,定位与规划,空间结构分析,区域功能板块构建,总体发展目标主题形象定位功能发展定位,2,1,3,改造模式,城中村专题研究,改造方案比选,广州城中村改造背景专题研究城中村市场化改造模式,1,2,第一阶段,空间实施策略,土地利用规划,功能结构与布局规划,2,1,3,空间规划改造建议,开发强度分析,4,运营策略,土地开发与流转,分配机制,1,开发模式,长效途径,2,启动项目,开发时序,实施策略,经济测算,财务指标,开发收益,
3、2,1,3,投资成本,风险与规避,4,第二阶段,区域背景梳理（一）：立足广州探寻海珠的未来远景海珠区在广州的战略角色,上位规划对海珠区的定位,海珠区位于广州规划五大片区中最重要的发展区：都会区确定东部和南部作为都会区发展的主要方向，即南拓和东进，海珠区成为南拓发展承载区解读“南拓”：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会议展览中心、生物岛、大学园区、广州新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域海珠区作为广州两个转移带之一市桥“南部转移带”，是旧城人口的主要疏解地区。,在“南拓”战略下，海珠区将会成为集会展商贸、
4、教育科研、果树生态保护、信息产业、生态旅游等为一体的生态型城市,区域背景梳理（一）：立足广州探寻海珠的未来远景海珠区在广州的战略区位及交通优势,海珠区是广州唯一的岛区，东与芳村，北与越秀、荔湾、东山、天河，南与番禺区隔江相望海珠区是广州老城区与番禺区、南沙开发区联系的枢纽，随着广州市民生活水平的提升，部分回流客群选择距离番禺最近的海珠区作为置业主要场所,战略区位,交通优势,京珠高速公路和仓头至龙穴岛快速路成为区域交通的支撑要素海珠区内目前建成、在建的轨道交通线有五条,地铁2号线首期工程三元里至琶洲塔段（建成），海珠区内有10个站，跨江连通海珠与广州其他城区及海珠区横向连通地铁3号线（建成）海珠
5、区内有4个站，跨江连通海珠与广州其他城区及海珠区纵向连通地铁4号线大学城专线（琶洲塔至新造段）（建成）广州至佛山城际轨道快线（在建），海珠区内有7个站点轨道交通8号线（在建），贯穿海珠区东西新光快速路一期（海珠区新港中路番禺区光明大道）,卓然的战略区位和便捷的交通条件使海珠区成为承接广州城市商务和商业功能向南外溢的重要节点，南北向发展的轴向联动趋势凸现。,区域背景梳理（一）：立足广州探寻海珠的未来远景广州新城市中轴线开发拓展海珠辐射功能,临江区景观段主要对景节点：南部行政中心主要活动节点：双塔路南侧观景广场广州饮食文化街海珠商业文化广场南部行政中心区景观段东风生态公园区景观段体育公园景观段旅游
6、文化中心区景观段新客港及客港服务区景观段,广州新城市中轴线南段定位：为景观轴和人文活动轴，是主要的公共开放空间,对沥滘村项目有重大影响的景观段主要是旅游文化中心区景观段和新客港及客港服务区景观段,旅游文化中心区（RBD）：与南端新客港这一广州城市门户形成对接，以主题观光和地区中心为主导功能，同时作为新客港功能的延伸区。未来沥窖村改造将与RBD形成功能的衔接与互补，通过差异化的功能设置，增强整体区域的辐射功能新客港及客港服务区：规划要求强化客港的景观建筑形象。未来沥窖项目将有效承接其旅游商服功能的外溢,小结一：从广州层面看沥窖的功能角色与改造必要性,广州南拓发展战略使沥窖村所在海珠区必须快速改变
7、商贸环境、居住条件、城市景观等现状，以承载未来区域功能的强辐射效用立体交通网络的建立和完善，使海珠具备成为未来广州商务商业发展重心的优势，沥窖村的改造将推动海珠区的功能完善与提升广州新城市中轴线南段开发促进海珠区南面区域商业中心功能的形成，沥窖村的改造，将推动与区域商业中心功能的发展、融合与互通,区域背景梳理（二）：立足海珠区域经济产业发展概况海珠区产业结构合理，但经济效益偏低,2006年，广州市人均GDP超过10000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于发达经济时期海珠区三次产业结构也由2000年得1.0：45.9：53.1逐渐调整为2005年得0.6：38.1：61.3，高层次的
8、“三二一”产业结构符合发达经济发展要求,1980-2005年广州产业结构比例,与广州市各区县市相比，海珠区产业结构发展趋于合理，但是经济总量较低，列各区县市第八位，第三产业比重列第五位,区域背景梳理（二）：立足海珠区域经济产业发展概况海珠区第二产业平稳增长，第三产业经济结构有待优化,工业增加值年均增长率 5.9 12.5工业总产值年均增长率 8.8 13.7,规模以上工业企业中，股份制经济和三资企业持续快速发展，05年两大经济类型分别实现工业产值分别增长13.9和10.4，两大经济类型合计占全区规模以上工业产值的82.8,海珠区第二产业保持持续稳定增长，股份制经济和三资企业成为工业发展的主导,
9、第二产业,第三产业,海珠区第三产业发展主要依托贸易餐饮业、交通运输仓储业和邮电通信业及房地产三大传统服务业，2004年其累计营业收入占全区第三产业企业收入88.62，现代服务业发展滞后海珠区第三产业存在量高质低的劣势。其三产企业数量位居广州各区县市第三，但三产法人企业户均营业额居第11位。第三产业规模较小且市场竞争力较弱海珠区商务商业及文化娱乐较为落后，全区目前仅有一家四星级酒店，公共体育场所不足4万平米，区内尚无规模性娱乐场所，难以支撑140万常住人口的消费需求,2004年广州市各区、县级市第三产业发展情况,2004年广州市各区、县级市第三产业发展情况,区域背景梳理（二）：立足海珠海珠区产业
10、经济发展的机遇机遇一：琶洲国际会展中心带动区域“会展经济”发展,琶洲国际会展中心,占地面积（首期）：414000平米建筑面积（首期）：395000平米展示面积（首期）：130000平米室外展场面积：22000平米国际标准展位：10800（首期），15000（最终）地下停车场：120000平米餐饮设施：供20000人使用周边配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务、博物馆,会展中心的建成成为海珠区发展会展经济的前提和基础巨大的财富聚集效应（根据产业分析数据显示，展览业产业带动系数大约为1：9）对海珠区经济发展产生巨大推动力会展业配套的商务商贸需求激增，区域内商贸服务设施开发将成为未来房地产发展的主
11、要形式之一琶洲会展商圈的形成促进规模化商业中心开发，带动现代服务功能和物业的配套发展,对海珠区的作用,区域背景梳理（二）：立足海珠海珠区产业经济发展的机遇机遇二：“一岛”&“一园三区”促进海珠区“科技经济”发展,“一岛”官州国际生物岛,规划占地面积1.8平方公里综合性的生物高新科技开发项目以中医药现代化和功能基因研究为重点,对海珠区的作用,调整区域产业结构，促进其高新技术产业发展生物岛良好的区位条件吸引国际知名生物技术企业投资，带动区域经济总量提升生物岛项目推动相关配套产业发展，商业、商务需要层次提升,“一园三区”,海珠科技产业基地、琶洲园区、中大园区、敦和园区以发展电子产品、软件产品、生物医
12、药、海洋工程、广告印刷、服装服饰、食品加工、工艺品等设计、开发和加工制造为主,对海珠区的作用,成为区域发展新型工业化和新经济形态的主要载体为区域沉淀高科技及高素质人才引导高新技术骨干企业进入，带动海珠区经济快速增长带动中大布匹服装批发市场升级改造，提高专业市场档次，完善园区功能区域创意元素的聚集适宜创意产业和商务办公的进一步开发,区域背景梳理（二）：立足海珠海珠区产业经济发展的机遇机遇三：大学城推动海珠区“学府经济”的发展,规划人口：35-40万人,学生：18-20万人教师：1.5-2万人员工：3-5万人高科技产业从业人口：2-3万人村镇人口：5万人不可预测人口：3-5万人,对海珠区的作用,广
13、州大学城,广州大学城在海珠区设立成为海珠区人力资本提升的引擎大学城特定的人员构成为区域产业开发创造新的机会大学作为智力元素最为密集的区域，适宜新的产业业态的导入大学城也对海珠区消费结构的改变具有较大影响，其巨大的消费群体蕴涵巨大的消费潜力，为区域带来无线商机大学城消费群体的消费更具时尚性特征,区域背景梳理（二）：立足海珠海珠区产业经济发展的机遇机遇四：区域生态园区开发带动“生态旅游经济”发展,万亩果园保护区,区位：广州城市新中轴线上，黄埔涌、华南大道和牌坊河、仑头河之间内部自然景观特色：古火山、古海岸遗址面积：28.37平方公里发展定位：果树园艺生态公园发展目标：供市民休闲憩息观赏及城市文化的
14、弘扬主导功能：生态旅游、教育科普、农业生产等,对海珠区的作用,改善区域生态环境，使海珠区的宜居功能更加完善内部环境的优化和历史文化的沉淀增强海珠区聚集辐射功能独特的生态环境和浓厚的历史底蕴使海珠区具备发展生态旅游经济的潜力，为区域商贸业发展导入全新客群，增强区域消费能力,黄埔古港,区位：海珠区东南部历史：见证“海上丝绸之路”的繁荣,小结二：从海珠层面看产业经济发展对沥窖未来发展的潜在影响,海珠区,沥滘村,产业结构合理，但产业经济效益低“会展经济”“科技经济”“学府经济”“生态旅游经济”,改善优化第三产业内部结构，提升高端服务业对区域经济的支撑力整体区域商务商贸需求激增，需配合会展开发配套商业商
15、务功能区域人口素质提高，创意及智力元素为沥窖开拓创意相关产业奠定基础大学城消费具有“时尚性”，沥窖未来商业设置需充分考虑这一特征全新客群的导入增强沥窖消费能力，同时使沥窖未来宜居功能凸现,区域背景梳理（三）：立足周边沥窖周边竞争项目分析,周边要素分析,2,1、滨江产业带需置换更新2、广州中央发展轴成为地区发展重要契机3、轨道交通线路的延伸缩短了本地区与外部区域的联系4、客运港结合轨道交通站点使本地区成为区域性交通枢纽,5、部分已建社区为地区初期发展聚集人气6、西部现有社区公共设施的空白需要本地区公共设施的弥补7、东部规划生态空间成为本地区的重要发展优势8、相对便捷的道路交通增加的地区可达性,案
16、例：港口、园区经济与居住区的有机融合,Karup工业区依托港口优美风景和宜人气侯，在发展颇具规模的生态工业园区的同时，周边形成了港口综合服务区；工业区与外围的居民生活区、商贸经济区、商业区、旅游文化区形成互动，实现园区经济与居民生活的平衡发展；工业区内特设了工业共生生产研究院，专门研究如何协调园区企业群体结构，使之达到循环经济与保护环境的目的,丹麦凯隆堡市(Karup)港口的复合开发“游”、“业”、“居”互融趋势明显,小结：区域发展机遇与驱动力,从广州层面看海珠区未来定位对沥窖改造的驱动,1,“南拓”战略为海珠发展成为生态区域奠定基础，使海珠具备承载城市商务和商业功能外溢的条件，沥窖将依托海珠
17、发展机遇，更新区域功能中轴线开发为沥窖项目通过差异互补战略寻找发展点提供契机，同时为沥窖地块未来客群导入新鲜元素水上交通、轨道交通、快速干线、高速公路等立体交通优势,海珠区经济产业发展对沥窖改造的驱动,2,海珠第三产业结构内部需要调整，增强其经济效益“会展经济”“科技经济”“学府经济”“生态旅游经济”沥窖未来发展重要驱动力,周边经济的提升对沥窖改造的驱动,3,立足差异发展战略，在周边竞争项目中寻找新的发展契机，特色性物业产品、服务产品及具有层次分布的业态设置将促进沥窖在城市发展中的影响力,沥滘村历史文脉,沥滘村位于广州珠海区东南部，自明朝开朝以来，至今已有超过800年的历史。沥滘村是典型的南国
18、水乡集镇。建国前是番禺县的水乡重镇，粮食、片糖集散的墟市。河涌密布，四面环水，大艇昼夜穿梭，出门过桥渡河，仿如置身于苏杭水乡，别有一番风趣。沥滘村同时也是一个具有光荣传统的革命老区。第一次国内革命战争时期，沥滘人民组织了农民协会；抗日战争时期，中共党员卫国尧曾在此组织开展抗日活动。,位于沥滘村内的卫氏大宗祠已有超过400年历史,沥滘村人口特点,沥滘村现状常住人口为10370人，其中大沙村、新渔村、芒滘村和沥滘村的常住人口为1376户共计3942人；常住人口：常住城镇居民人口2966户6428人；流动人口：而由于出租屋的影响，流动人口较多，达到18550人。侨胞还乡：由于沥滘村历史较为悠久，海外
19、侨胞较多。,沥滘村人口特点：人口规模大，海外侨胞多,沥滘村人口构成,沥滘村经济特点,沥滘村经济收入情况：,商服收入：步入20世纪90年代，随着广州大道的开通，海珠区南部村落的区位条件骤然改善。沥滘村也在90年代初期利用交通便利的条件，发展了一些商业和服务业，建设了几个批发市场。出租屋经济：同时这一时期，大量外来人口涌入广州市寻求就业，出租屋吸引了大量外来工人来此租屋。出租物业逐渐取代工业成为村工业经济的主要来源，村经济结构又一次发生转型。在出租经济的带动下，面对供不应求的出租屋市场，村民迅速将原来的砖混房拆迁为六七层高的水泥楼房，村内的建筑密度大大提高，原有的水系脉络几乎不见。,主要经济来源：
20、商用物业租金和房屋出租收入,沥滘村空间演变肌理,沥滘村历史深长，原系聚族而居，每村为一族或数族，最初形成的时候，人口不多，后逐渐增加，并向四周扩张；或为一族先住，以占优势位置，他族继来，便在四周发展，故造成或佃农为了数层不同的形态，而村外孤零的房屋，则是雇农耕种上的便利而建筑。沥滘村团状形态基本延续至改革开放之前，空间形态没有发生重大改变，仅是随着人口的自然增长，村落用地在原有基础上稍有扩张。,70年代末期，海珠区在广州市的城市规划中被定位为重要的工业区，工业收入在沥滘村的村收入中所占的比例也逐年递增，村落形态发生变化，农田逐渐减少，城市建设用地锲入村周围,族居村落,增加工业用地,增加商服用地
21、,沥滘村空间演变肌理,空间肌理：村落靠近道路的土地基本上被城市征用，或被村集体出租作为厂房、商业市场等用途。内部及近道路边缘地区的景观已发生分化，尤其是北缘环城高速建成后，城中村现象已非常明显建筑密集、布局混乱，形成“一线天”和“握手楼”交通拥堵，道路不成系统,族居村落,增加工业用地,增加商服用地,现状土地利用,现状用地平衡表,2地现状用地平衡表,1地现状用地平衡表,现状用地平衡表总表注：由于权属不明确，村镇企业用地统一归入工业用地计算。,现状用地拆建分析图,已开发用地,原居民用地,待开发用地,地块一现状公共设施,地块一现状企业分布,地块一现状市政设施,沥窖村改造方向小结,改造的三个方向,土地
22、利用区位条件改善，土地集约利用与产权置换城市规划上对土地功能的统筹安排,空间梳理对建筑密集、空间超量的改建交通环境、景观环境的整治与梳理,经济与文化的提升曾经“江南水乡集镇”的文脉挖掘大规模人口的集中安置与长期生活保障,破题,项目核心诉求,项目解决思路,1,2,分析：区域背景专题研究,项目发展背景分析研究,广州及海珠产业经济发展研究,1,2,定位与规划,空间结构分析,区域功能板块构建,总体发展目标主题形象定位功能发展定位,2,1,3,改造模式,城中村专题研究,改造方案比选,广州城中村改造背景专题研究城中村市场化改造模式,1,2,第一阶段,空间实施策略,土地利用规划,功能结构与布局规划,2,1,
23、3,空间规划改造建议,开发强度分析,4,运营策略,土地开发与流转,分配机制,1,开发模式,长效途径,2,启动项目,开发时序,实施策略,经济测算,财务指标,开发收益,2,1,3,投资成本,风险与规避,4,第二阶段,SWOT分析,W,S,T,O,项目区位优越，承接广州中心区功能外溢，与番禺隔江相邻使其成为回流广州市域客群的首选区域立体交通优势，多条轨道交通、快速路及高速公路建设是沥窖未来与外界的连接更为便利,项目地块土地性质混乱，土地权属复杂拆迁规模较大，未来回迁压力大城中村改造目前缺乏明确的政策支撑，各类拆迁及补偿标准不明确，各方利益博弈造成区域城中村改造难度加大,广州南拓战略，带动沥窖商业商务
24、及居住环境的改善，增强其对外辐射功能中轴线南段开发使沥窖未来功能提升，寻求差异化开发为沥窖发展创造机会新客港、洛溪大桥北发展区开发带动沥窖周边产业发展，同时使区域消费能力增强海珠三产内部结构亟待优化，为沥窖改造带来契机会展中心、大学城等大型项目为沥窖导入新客群，未来业态开发具备多元优势,隔江番禺区发展迅速，各类设施逐渐完善，未来将对沥窖村新区域带来较大威胁沥窖所在海珠区相较广州其他核心区域发展相对缓慢，未来成为城市功能外溢核心可能性较小,WO策略（主动提升）营造体验游憩活动，增加消费人群调动资本力，规模开发，整体运营以房地产投资为核心，提升土地价值利用政府政策优惠，吸引投资,WT策略（打造引领
25、）塑造“都市休闲大客厅”形象，借滨江休闲廊道形成特色主题型商业、娱乐的都市休闲生活平台，提升区域开发价值资源整合，充分整合区域中高端流动性人群和城市发展带来的高尚生活居住需求高能级服务，借枢港口枢纽、交通站点优势，整合周边园区、大学城乃至城市的商务需求,SO策略（稳健策略）针对性开发居住物业和商业服务区，同时兼顾大众生活居住与商业消费两大类市场利用交通区位、人流汇聚的优势,理性审视下的项目发展策略-由SWOT组合策略矩阵确定功能板块,ST策略（取长补短）充分利用交通枢纽优势，差异化开发以商业服务为核心，打造区域性商业居住高端平台聚焦家庭群体，并借力休闲娱乐趋势突出都市休闲理念,总体功能定位（一
26、）,居住生活功能：原居民集中式、文化生活居住区城市精英生活居住区有闲阶层的生活居住区商业综合服务功能：广州城区著名的城市旅游地，独特的主题文化、休闲、娱乐的活动中心大社区配套、综合一站式、生活服务型的商业中心城市商务服务功能：现代独特的企业办公、营销、展示、会议等企业商务活动区,战略愿景及发展模式阐释（二）,近 期,中 期,远 期,时间,发展阶段,珠三角商务交流、商业娱乐、滨水人居生活的战略高地,深入把握项目的发展条件，把握广州“南拓”、中心“南移”的发展趋势,立足国际视野、深度挖掘都市旅游、商务交流、商业娱乐、休闲购物、滨水生活的需求,以“多功能一站式”为开发基调，以“国际会所式生活”为开发
27、主题，打造珠三角一流的：标志性国际滨水商务生活区,广州都市旅游、体验风尚文化生活的城市客厅,海珠区多功能、综合型滨水生活居住区,战略远景及发展模式阐释（三）项目形象定位,商居情境城风尚生活港,战略愿景及发展模式阐释（四）项目开发三大板块六大主题,创造游商业居有机融合、内循环式、引领广州滨水生活风尚的人居模式,Lifestyle Center商业主题,居住生活功能板块,商业功能板块,商务功能板块,滨水高尚居住主题,2,Business Park主题,概念引领,商务互动,社区配套,+,+,商业功能板块的核心内容,商业功能板块的发展定位构建具有全新“Life style center”生活理念的主题
28、式商业中心,1,2,3,4,实现大面积房地产开发与商业开发的完美融合，营造“life style center”优质生活理念,增加周边居民生活需求的可选择面，享受健康、时尚的消费方式,以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构,区别大体量、综合型商圈发展规划，形成多元化、互补型商业联动发展,Life style center,商业功能板块的构建项目功能构建,1,2,3,码头地区滨水商业案例 Boat Quay,一个多世纪以前，新加坡驳船码头是一个繁荣的贸易中心。当时，刚成为自游港口的新加坡吸引了成千上万的移民前来落户。大船来新加坡时无法靠岸，货物就得靠小驳船运载进出城。新加坡河是驳船停靠的最佳
29、点，新加坡河两岸因此建了许多仓库，其中以接近河口的驳船码头一带最著名。驳船码头可说是新加坡成为贸易中心的发源地。到了1860年，新加坡约三分之一的贸易都在驳船码头进行。随着深水码头的投入使用和货柜码头的兴起，驳船这一行逐渐没落，现已不再有驳船运货入港。,历史上的新加坡驳船码头区域 码头功能：新加坡贸易中心的发源地,码头地区滨水商业案例 Boat Quay,驳船码头区域改为城市时尚娱乐中心：而新加坡政府出于保护沿河历史风貌、提升城市人文品位的目的，同时政府要改善新加坡河的污染情况，下令保留了这一带所有的老房子，并经过科学论证将驳船码头辟为娱乐中心，如今的驳船成为运载旅客参观新加坡河的工具。驳船码
30、头岸边区域的仓库、货栈、商店都已改头换面，装修成了酒吧和娱乐厅。消费客群：驳船码头由于靠近新加坡市中心金融区，成为周围工作人群的时尚消费场所之一；同时也由于其自身具有的历史价值，更成为各地游客的旅游观光景点之一。,今天的新加坡驳船码头区域 白领及各地游客的滨水观光景点,码头地区滨水商业案例 Boat Quay,驳船码头区域改造借鉴：功能规划：把船码头转变为为饭店，酒吧，小商店聚集的区域，把滨水区域变为户外休闲和观景的最佳之处。解决的问题：传统建筑、人文景观的再保护利用。建筑特点：骑楼的设置便于滨水空间的利用，建筑鲜艳活泼的颜色使这片区域更具活力。,商务功能板块项目主题概念策划,打造企业家和企业
31、为主的顶级国内外信息交流和展示等商务一站式服务平台,BUSINESS PARK现代商务办公、商务交流、商务休闲、商务居住的领地,通过情境营造，为有闲阶层提供的酒店式CLUB区,为都市精英阶层提供的工作、创意、创业、生活、学习、交流的商住领地,通过立体交通和借助新城市中轴线南移，推动商务活动的有机结合，营造：让商务交流成为休闲方式,创智商务+创意居住+创新商业,商务功能板块元素策划,1,2,3,项目商务功能导入的可行性（一）：从城市发展维度看创新驱动阶段催生BUSINESS PARK,2006年广州市人均GDP超过10000美元，结合海珠区目前人群结构和产业发展方向，未来海珠商务人群仍然主要集中
32、在知识、文化、技术创新人群和部分财富管理及海外投资人群，创意智力将成为推动城市发展的主要动力，为广州发展BUSINESS PARK带来机遇,波特的竞争发展阶段划分,结论,项目商务功能导入的可行性（二）：从国际经验维度看BUSINESS PARK复合开发对整体项目价值的提升,第三代BUSINESS PARK产品组合,商务办公物业,商务配套,酒店/商务配套创意商业配套,项目商务功能引入第三代BUSINESS PARK模式，能够积极提升对社区品质，实现整体项目价值的飞跃,商务公寓,附：创新驱动阶段催生BUSINESS PARK-典型案例,根据国外经验，创新驱动阶段催生了商务集聚经济，大型企业职能部门
33、相对分离；创意精英阶层数量增加，对办公空间提出新的要求。体现三个特征：,居与业相对不分离的复合园区生态化的办公环境空间自由化、个性化分割,企业办公环境、生活区与的生态资源融为一体，每年吸引几百万人前来参观；园区为开放式，办公建筑与内部装修注意与树木等景观设置相结合，所有的建筑物都在4层以下；每一个建筑物都配有很大的停车场和多个入口，员工可以从家中按喜欢的路线进入自己的办公室。,居住功能板块策划主要产品类型策划,针对本项目目标客群，结合广州目前房地产发展状况，项目组建议沥窖旧村改造重点开发以下住宅项目：,原居民文化生活区YOHO CITY(MORE生态居住)滨水高尚社区和生态健康人居社区,居住功
34、能板块策划主要产品类型策划,1,2,3,居住功能板块策划解读“MORE生态居住区”,20世纪90年代末年诞生于美国硅谷的圣克拉拉县，是从SOHO演变而成的全新社区概念，是SOHO族基于人性化的延伸，因此，也被称为“后SOHO时代”，更体现人文精神，人权至上、以人为本。,“MORE”的四大标准Mobile全能移动智能Office尊贵商务服务Residential星级行政空间Edifice生态商务环境,居住功能板块策划解读“MORE生态居住区”,注册地点会议室商务中心秘书服务宽带网络信息共享资源互惠,附：“MORE生态居住区”案例借鉴北京时代之光,最“酷”的商务区,24小时随时使用住户会所内的mo
35、bile office移动商务中心免费提供商业注册、办公设备、全面的秘书服务、会议室、多媒体文仪及展示器材,最“轻”的办公室,住户注册成为MOBILE用户后，可配置专用电话号码，所有来电由专业秘书接听通过专业秘书实现真正的移动办公,最是自由奔放,工作之余可漫步大型绿化园林会所配备健身、游泳、桌球、壁球、攀岩等设备，及多功能厅,1,3,2,成熟的生态互助商务居住区每逢周末提供大型游园会、远足、竞赛等活动，实现住户身心平衡,规划结构（一）,分级邻里,规划结构（二）,滨江拓展,规划结构（三）,双带并联,结构比较,通过中央RBD核心带动两侧 邻里中心发展，形成有序清晰的分级发展模式；东西两侧相对隔离，
36、能够形成特色鲜明的社区风格；南北向拓展空间大，腹地带动优势明显。,RBD核心与港口交通枢纽核心联合成为具有更大辐射能及的地区公共活动中心，通过公共中心带动周边发展，成为居民的公共活动空间；东西向拓展空间大，滨江带动优势明显。,充分利用滨江发展带的优势，带动滨江大板块的发展，形成向两侧的滚动发展；社区中心通过空间发展带串联，形成与滨江带呼应的内部廊道；东西向空间延展优势明显。,滨江缺少贯通空间；两侧空间发展过于隔离。,公共中心功能过于复合，缺少特色；滨江关联度较为单一。,社区过于分散发展；滨江发展依赖度较强。,推荐结构,方案特点：RBD中心与枢纽中心联合形成地区的公共中心，并由此带动东西社区的发
37、展；滨江发展带将成为未来城市开发的热点，其上的诸多活动接点必将成为本地区开发的引爆点；因此规划将形成“一轴、两带、三心”的规划结构。,功能分析图,1、生活组团2、中学3、原居民文化水街4、时尚生活区5、酒店公寓6、高星级酒店7、创智商务中心8、时尚购物街区+滨水风情港湾9、主题酒店10、生活超市11、风尚演艺中心12、开放式生态公园13、健康人居组团14、滨水高尚社区组团,规划土地利用,用地平衡表,用地平衡表,2地规划用地平衡表,1地规划用地平衡表,规划用地平衡表总表,破题,项目核心诉求,项目解决思路,1,2,分析：区域背景专题研究,项目发展背景分析研究,广州及海珠产业经济发展研究,1,2,定
38、位与规划,空间结构分析,区域功能板块构建,总体发展目标主题形象定位功能发展定位,2,1,3,改造模式,城中村专题研究,市场化改造的初步经济性分析,广州城中村改造背景专题研究城中村市场化改造模式,1,2,第一阶段,空间实施策略,土地利用规划,功能结构与布局规划,2,1,3,空间规划改造建议,开发强度分析,4,运营策略,土地开发与流转,分配机制,1,开发模式,长效途径,2,启动项目,开发时序,实施策略,经济测算,财务指标,开发收益,2,1,3,投资成本,风险与规避,4,第二阶段,广州城中村现状解读经济状况,集体经济实力强，以第三产业经营为主，“出租屋经济”成为广州城中村普遍现象,广州市城中村村集体
39、收入总值统计,村民房屋出租的主要用途,村集体收入情况广州的城中村集体经济实力一般较强，集体收入总量较大产业特征大都以第三产业经营为主第二产业退居其次第一产业份额微乎其微收入及分配特征村民收入来源特征：村集体分红、出租房屋（包括住宅及商铺）、村外工作所得、村内企业工作、个体经营房屋出租包括居住、商业经营、工厂厂房、仓储用地以及其他户月收入约为3000-5000，其中出租物业收入占20-67,案例链接白云区三元里村改制后存在问题：,广州城中村现状解读现状管理制度,现状管理体制在相关政策引导下进行良性转化，但相关社会保障体系仍需完善,现状是以村党支部为核心以村委会为主体以村企业为实体各种群众组织并存
40、,问题难以有效优化资源，调动各方积极性无法享受相关社会保障及基础设施配套,改革广州市在城中村的改造试点中在制度上进行了“四改”,改制后的相关问题股份公司的运营问题配套的社区公共管理职能不到位,城中村管理体制,改制后针对农民的优惠政策缺失收入比改制前减少30左右改制后本应属于社区承担的多项公共管理职能由股份公司承担，新的矛盾产生,广州城中村现状解读现状物质空间状况,总体物质空间特征城中村总数大：广州城市规划范围内分布138个行政村分布范围广：八个行政区中，除越秀区外，均有城中村分布,单个城中村物质空间特征单规模偏大：其规模为一般约为深圳、珠海等大中城市的25倍；土地类型混杂：现状土地利用以建设用
41、地为主，农用地锐减。各类用地布局混乱土地权属多样：主要包括征用土地、村集体用的及村民用地建筑密度高：市中心区城中村建筑密度普遍在6090范围内，而容积率一般高于2.5违章建筑量大：一户多宅和一宅超面积现象普遍，违章建设和无证物业比重很高配套公共设施不完善：集中绿地，中学、小学、幼托等公建配套不足市政管线工程薄弱：市政管线配套粗糙，市政置线建设不规范，潜在隐患大,广州市城中村总体空间特征,广州市城中村内部空间特征,城市城中村总体规模大，单个城中村规模偏大、建筑密度高、违章建设严重、配套薄弱是广州城中村典型的物质空间特征,广州城中村现状解读现状对改造带来的难度,拆迁改造和利益平衡的难度较大,建筑密
42、度高，出租屋现象严重,改造转制后的公共服务及社会保障问题,与周边城区仍形成二元结构体制,改造资金需求量大,单个城中村整体规模较大,改造后的产权归属问题,土地权属多样,广州城中村特点总结,对城中村改造带来的难度,广州城中村改造解读第一阶段政策要点解析,相关政策2000年,出台关于加强村镇建设工作，促进城市化进程的若干意见 2000年，出台广州市“城中村”整治建设方案同时配合出台广州市村镇建设管理规定、广州市农村村民住宅建设用地管理规定、广州市农村房地产权登记规定、广州市村庄规划管理规定。2002年，出台关于“城中村”改制工作的若干意见2002年，出台关于加快“城中村”改造和建设的建议,广州市“城
43、中村”改造工作的开展是从2000年9月，当时广州市委、市政府召开了全市村镇建设管理工作会议，对广州市“城中村”改造工作作出部署。,七个改造试点村A类：白云区三元里村、天河区石牌村B类：白云区槎龙村、棠溪村、海珠区沥滘村、芳村区茶滘村C类：黄埔区笔岗村,（1）改造范围要点总结,将逐步对广州市城市总体规划确定的385平方公里城市规划发展区内的138个城中村进行改造,农民身份转换：逐步将农民转制为城市居民，将村委会改为居委会，纳入基本社保范围土地权属转换：将已转制的“城中村”集体土地转为国有土地集体经济转换：将村委会管理的集体经济改组为股份制公司配套设施供给：按照规划完善“城中村”的基础设施和公共设
44、施，实现城乡一体化,（3）改造原则要点总结,（4）宅基地拆迁补偿要点总结,一是政府不直接投资二是不进行商业性房地产开发,合法宅基地确认经市国土房管局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按广州市农村房地产权登记规定换发（房地产证）。今后不再配给住宅留用地。宅基地的拆迁补偿集体土地上房屋拆迁的政策法规在广州市尚属空白。目前操作办法实际是沿用以前按购买商品房的金额，扣除土地出让金进行补偿。,2000年到2003年制定的相关城中村改造政策，提出了城中村改造的范围及改制的相关内容，在改造模式上强调非市场化的集体经济主导模式，但对集体土地上房屋拆迁的政策法规尚属空白。,（2）改造目标要点总结,广州城中村改造解
45、读第一阶段政策要点解析,操作方式政府指导与支持资金来源：集体统一出资或集体出资及居民集资相结合的方式根据村居大多数居民的意愿，对旧村居进行有计划的改造并自行安置,实施前提村集体及村民筹资能力强，内部管理协调村规模较小政府支持：包括基础设施、公建设施等方面的资金支持,实施主体缺位,资金筹措压力大,优惠政策不到位,街道和居委会不具备成为改造实施主体的可能性，委托给新组建的公司是各方均可接受的必然选择，但公司受限于原村民股东的利益驱动，在法律上也没有承担旧村改造这类公益性义务村,政府不直接投资，不进行商品性开发，单采用村集体经济力量和农民自有的资金进行改造压力很大,预期各类优惠政策迟迟没有推出，现状
46、政策对于推进城中村改造并不能产生实质的推动作用,存在问题,广州市原有政策引导下的改造模式是由村集体经济为主导、非市场化的社区改造模式,广州城中村改造解读第一阶段自主改造模式解析,相关政策2006年 广州市“城中村”改制过渡期规划指引 广州市“城中村”规划整合技术规定及芳村分区“城中村”规划整合2007年 制定了新的拆迁补偿关法规政策和实施细则草案,2006年以来，广州市规划局采取从宏观统筹指导到微观具体实践落实的措施，推进“城中村”改造规划工作2007年，城市管理重点将加强“城中村”的管理。,从总的改造原则来看，改造中不再限制商业性房地产的开发同时有意引入开发商进行改造。,新的拆迁补偿关法规政
47、策和实施细则草案对以下方面做了界定集体土地房屋合法面积和权属认定的标准对于宅基地的补偿标准进行了针对性的规范，对于不同的年限和不同的地点都会有不同的补偿标准。,改造原则政策趋势,宅基地拆迁补偿政策趋势,广州城中村改造解读第二阶段改造政策解析,区域概况,区位：位于珠江新城临江的规划区内，属典型的A类城中村，具有急迫改造需求。人口：共有3000多户共7000多户籍人口,规划方案,东部：拟作为村民的安置区西部：拟进行拍卖发展商业南部：建星级酒店，支撑集体经济。改造顺序：西边保持现状，东片先进行拆迁复建。,改造规划由安置区、商业用地和星级酒店构成，拟通过商业用地出让获得改造资金。,猎德村改造,广州城中
48、村改造解读第二阶段改造模式解析,补偿标准,即按证内建基面积不足二层的补平至二层原二层及以上不足三层的补平至三层原三层及以上不足四层的补平至四层四层及以上的按证内合法面积安置回迁。,框架结构房按1000元平方米补偿铁棚上盖的超建部分不作补偿。,合法产权证明面积,猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置方案（初步方案）由村委会确定,针对不同类型住宅面积制定了不同的补偿政策。,猎德村改造,阶梯安置法增加安置面积,村民若需要则按3500元/平方米购买若选择放弃该部分按1000元平方米补偿,拆一补一,违章建筑住宅面积,广州城中村改造解读第二阶段改造模式解析,广州是城中村改造模式经历了以前的非市场化到目前的半市
49、场化模式，从现状发展趋势来看，正尝试引入完全市场化的方式，但该模式还处于探索阶段，还需要制定相关的政策以支持有效市场化机制旧村改造的实施。,广州城中村改造解读改造政策及模式总结改造模式总结及趋势分析,针对未来市场化的改造模式，需要对村民和开发商制定具有针对性地的政策措施，以有效推进市场化机制的实施,政府,地价优惠政策容积率平衡控制税费优惠政策城市土地供应量控制土地权属合理流转,社会保障政策房屋产权确认拆迁补偿政策,开发商,村民,广州城中村改造解读改造政策及模式总结改造政策趋势分析,（一）三方利益主体博弈关系分析,政府,城中村改造,开发商,诉求点对土地一次性买断所带来的级差土地价值收益损失的担忧
50、出租收益补偿，持续生产方式解决,诉求点城市功能完善景观和开发强度控制保持区域内社会稳定,诉求点以商业利益为主要目标，希望进行高强度开发,地价优惠政策,城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清,特区内,特区外,城中村拆迁和补偿标准,城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用；拆迁补偿实行货币补偿为主，对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行；补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿,其他优惠政策,城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费减半收
