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1、公寓的类型划分及其市场功能比较,世联研究,2008.06.27,目前市场上公寓类型的划分,目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型,普通公寓 商务公寓 酒店式公寓,普通公寓（居住型公寓）,用地性质：一般为住宅产权类型：公寓产权年限:70年,户型面积小，3060平米 精装修交房标
2、准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平,产品特点：,普通公寓（居住型公寓）,目标客户及功能需求：高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大,商务公寓,用地性质：一般为综合性用 地（商住）或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年,产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年 产权性质为商务公寓，非纯写字楼,商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的
3、形态，又可分为soho,scho,studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。,商务公寓,目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款 均有较大吸引,关于商务公寓的注册办公功能,目前市场上，有些项目虽然号称是商务公寓，但却不能作为企业的工商注册地，主要原因是项目的用地性质为住宅，并非商业用地或者综合性用地。各地政府工商部门对住宅（包括公寓）用途的房屋能否办理工商登记的规定不同，主要基调一致为住宅用地不允许作为办公使用，但执行力度不一,目前在深圳市场上，住宅或者公
4、寓作为办公使用的例子比比皆是，但此种类型无法进行工商注册登记。住宅（公寓）用地若要作为注册办公使用，一般通过以下几种方式：,改变土地用地性质（较困难，且需补地价，商业用地一般比住宅用地地价高出很多）,目前市场上常用的方法是上面的第二条，通过2/3以上业主同意，解决注册办公的问题,备注：通过2/3以上业主同意申请办公注册的方法，并非所有类型的企业均可申请，工商局规定电子科技类、广告设计类等不扰民类型的公司可以申请，而像餐饮娱乐类、网吧、生产加工类型的企业则不能申请办公注册,经2/3以上业主同意，由在建设局备案的业主委员会盖章确认，可以向工商局申请注册办公,酒店式公寓,用地性质：一般为商业用地产权
5、类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用地性质而定，40年,产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次 较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设 计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集 团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业 管理费也较高,酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供 酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件
6、设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹,酒店式公寓,目标客户及功能需求：租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值,不同功能产品的市场启示,基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限 较复杂，需要区分不同性质和功能不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回 报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的 差异性，在定价时应有所体现不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需 要针对不同产品进行客户群体的细
7、分，体现产品和功 能营销,典型案例参考,商务公寓,海岸卡夫诺,纯商务公寓户型面积：全复式Loft，28-140平米小开间用地性质：商业用地产权性质：商务公寓贷款按揭：5成10年能否注册：可以注册价格：均价19000元/平米,典型案例参考,商务公寓,世金汉宫,规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34，C栋建面14601.47，酒店式公寓共718套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团租金：5000-6000元/月价格：目前最低23000-24000元/平米，高层最高34000元/平米，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积：31
8、-65、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务 产权性质：商务公寓贷款按揭：5成10年能否注册：可以,典型案例参考,商务公寓,宏发中心大厦,基本情况：以商务公寓的形象对外推广，但实际为住宅类型用地性质：商住用地，分为商业和住宅两部分产权性质：住宅能否注册：不能价格：均价19000元/平米,备注：该项目推广及所有样板房均为商务方向，但实际为住宅性质，不能注册，只是口头对客户表明通过成立业主委员会、2/3以上业主同意即可解决注册问题等方式进行引导,典型案例参考,酒店式公寓,金中环酒店公寓,备注：该酒店式公寓最初不能用作注册办公使用，但在目前的二手房交易中，由中环物业关管理公司
9、代为行使业主委员会权利，联合业主在购房时签署一份“业主承诺书”，同意将所购物业作为除生产、加工、娱乐、医疗、网吧等限制项目的办公使用，解决注册办公的问题,规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订35年返租协 议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修租金：9803980元/天，现为试营业，有折扣价格：21000元/平米主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租产品面积：单房：3035 一房一厅：50-55 两房：81-85 三房：100 以上溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”,典型案例参考,酒店式公寓,泰格公寓,规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：产权长期持有，只租不售物业管理公司：FRASER(新加坡)专业管理公司租金：9009999元/天；1200099999元/月，一般都有折 扣。最多8折，带精装修主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（7080），分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝 安、龙岗外企），散客以南山为主出租情况：出租情况较好，近7成，以长租客为主产品面积：单房：35-113 两房：147-171 三房：198-286 四房：248-419 溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）,
