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1、项目背景,区位分析宁波市轨道交通1号线是宁波市交通主轴线路之一，承担着城市东西向重要的交通需求。大卿桥站是1号线第八个车站，是1号线和4号线的换乘站，西临环城西路站，东临西门口站。位于中山西路与翠柏路交叉路口。1号线沿中山西路东西走向，4号线南北方向走向，沿翠柏路方向设置。站位周边现状西北侧为邮政大厦、东北侧为后河小区、南侧为西塘河及假山新村居住小区。本站位南北侧及东端已发展为成熟的居住小区，现状客流基本为居住客流，车站500M服务半径能满足对现状客流的吸引。,现状用地发展优势轨道交通1号线和4号线在此设站，带来地价的增值，激发该处土地利用往高利润产业发展，如商业、服务、办公等。双地铁优势，与
2、其东面的三江口商贸商务核心区的辐射作用，吸引大量人流，有利于促进该区的发展与繁荣。基地位于宁波市中心城海曙区，周边居住人口密集，有利于地块的集聚化、规模化和立体化发展。存在问题：周边区域现存住宅建筑陈旧，需要进行改造整合。中山西路作为海曙区的重要一轴，天一广场为轴线的起点，由东往西，商业规模和品质逐渐降低，需要一定的提升，从而与三江口区域错位经营，相互呼应。,规划分析,区域功能研究,项目用地与轨道交通,区域功能研究 综合分析，本项目地块应设置为社区居民提供服务的商业、娱乐配套设施以及为办公人群提供服务的会议酒店及相关配套实施。同时考虑到双地铁优势和三江口商务区的辐射作用，将项目定位升级到作为片
3、区内商业副中心。,功能定位 本项目地块应设置为社区居民提供服务的商业、娱乐配套设施以及为办公人群提供服务的会议酒店及相关配套实施。同时考虑到双地铁优势和三江口商务区的辐射作用，将项目定位升级到作为片区内商业副中心。用地布局调整 为使地铁沿线地块得到更合理有效的开发，体现地铁对周边区域的带动作用。现将原规划沿地铁线居住住用地,调整为商业金融用地，形成区域配套商业中心。具体措施包括：调整周边用地性质;提高用地开发强度;完善周边交通组织。,用地条件分析 根据宁波市 要求建筑退缩如图所示，为最大限度开发土地，高层塔楼宜设于南地块；北地块为多层商业。,设计构思,设计理念一体化开发构想结合轨道1号线以及4
4、号线控制规划，重新定位该区开发利用方向，使之形成以办公、商业、休闲等功能为主商务中心，成为中山西路中端新地标。建立广泛的地面和地下联系，把各种商业综合活动连成一体，有利于开放经营，也便于解决地块之间的相互联系；在功能的布局方面，根据人流车流合理布局，同时地面和地下功能互相对应。设计范围本项目位于中山西路和翠柏路的交汇路口。地块整体为长方形，从中间被花池巷分为两个正方形地块。地块的两边与1、4号线的大卿桥站相接。地块周边目前是比较成熟的区域，周边有银海花园、后河小区、假山村住宅区以及宁波外经贸幼儿园等。设计面积共计8000平方米。,城市商业网点布局规划宁波市的商业体系规划策略为:“一主作辅”为基
5、础，以“多点”为补充2020年中心城商业营业面积控制在350万平方米左右，目标是形成以“一主八辅”为基础，以“多点”为补充的结构合理、布局完善的商业体系。“一主”指一个城市商业中心，“八辅”为八个区域商业中心（另有九个商业集聚区）“多点”为30个左右的社区（居民区）商业服务设施。大卿桥站位于城市商业文化规划体系中的沿中山西路的发展轴上，4号线前一站的又为宁波市级海曙西区商业中心区，周边现状建设比较成熟，因此，大卿桥站周边区域的功能既是西河街区域商业中心商业功能的延伸，又要与之形成区域互补，错位竞争的发展格局。大卿桥站发展地位应以地铁建设为契机，整合区域开发资源，综合发展高水准、复合型、体验式文
6、化休闲商业商务中心，形成中山西路与翠柏路交叉口的新地标。,商业业态构成分析,商业业态构成分析,商业业态构成分析,商业业态构成分析,商业业态构成分析,商业业态构成分析,实例分析,南海地铁金融城,设计地点：佛山南海占地面积：45131m2总建筑面积：347164m2高 度：170m国内最大的在建地铁上盖物业开发项目，集公交枢纽、商场、甲级写字楼、四星级酒店、住宅等功能于一体。,南海地铁金融城,设计地点：佛山南海占地面积：45131m2总建筑面积：347164m2高 度：170m国内最大的在建地铁上盖物业开发项目，集公交枢纽、商场、甲级写字楼、四星级酒店、住宅等功能于一体。,南海地铁金融城,地铁站及
7、区间东西横穿地块，地铁跟公交、物业无缝对接，给各部分的人流组织提供最有利的条件。,南海地铁金融城,南海地铁金融城,南海地铁金融城,广州地铁运营指挥中心,设计地点：广州占地面积：38235m2总建筑面积：306460m2高 度：200m,集公交枢纽、商场、甲级写字楼、企业总部、线网指挥中心等功能于一体大型地铁上盖综合体。,广州地铁运营指挥中心,地铁站位于地块东北角，地块开发通过地铁站厅改造，结合下沉广场与地铁连接，形成舒适的空间效果。,方案设计,停车设施规划停车场库的布置集中化。规划在地块内结合建筑设置地下停车库，位于地块的地下二、三层，满足地块内部配建停车的需求。规模控制：按照宁波市规划局的规
8、定车位配套计算：考虑到该地块位拥有轨道交通1号线以及4号线的交通优势，人们出行方式以轨道交通为主，所以配套标准取主要取下限。A1与A2地块的商业总面积为18970平方米，所需车位=24535x0.5/100123辆A1与A2地块的办公/公寓总面积为19431平方米，所需车位=19431x0.5/10097辆两地块内总共有车位254个(地下二层100个，地下三层154个)，满足停车需求。,车行流线分析,人行流线分析,日照分析,日照退缩分析该区为旧城改造区，取冬至日进行日照分析，周边住宅基本可满足大寒日日照1小时的规定。,景观分析,下沉广场分析,下沉广场作为一个交通换乘空间与购物、餐饮、娱乐休闲、
9、办公与酒店等功能部分形成良好的，具有吸引力的联系。公共场所的出入口与地铁互通，产生对商业和饮食业的巨大商机，并形成地下商业街，使地下商场与上层的商业连接，有利于开放经营。,规模控制以及开发强度根据规划结构和土地利用规划，可初步确定各地块的开发原则和开发强度：形成以公寓、高层办公区及商业区为主的高强度开发区域商业中心，综合容积率约为4.01A1地块为商业、公寓或办公，容积率约为5.42A2地块为综合休闲商业区，容积率为2.34,消防分析,遮阳百叶 遮挡西边的阳光，同事营造出丰富的光影效果；,屋顶绿化 减小日夜的温差变化，化解顶层热胀冷缩对建材的影响，增加绿化面积；,节能玻璃 降低热辐射，减小热交换；,节能分析,外立面外墙设计在每个特定朝向均考虑到不同节能和景观效果作出相应的处理，达到外观和功能的和谐统一；,节能分析,表现图,
