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1、项目初判,区位、规划,交通、配套,项目属性,区域属性,产业情况,本项目位于城市中心区，属于修武中心城区大规模旧城改造项目。,本项目,武县城市发展的重点是提升城市形象和城市环境，主要为旧城改造升级和宁城新区的建设。修武县宁城新区位于县城南部，丰收路以南、绕城南路以北、青龙大道以东、云台大道以西，规划总面积约4平方公里。城市功能以行政办公、公共服务设施、居住及教育为主。,本项目位于修武县城的中心区，紧邻修武最繁华的商业中心百货大楼和步行街，该地段是修武商业最繁华的地段。消费者对本区域的认知度高，认可区域的配套以及将来的发展前景以及项目的升值潜力。配套完善，主要有百货大楼、云台商贸城、实验小学、健康
2、路小学、城关镇一中、农村信用社、邮政储蓄、商业银行等，各种配套完善，生活极其便利。,区位、规划,交通、配套,项目属性,区域属性,产业情况,区域内主干道通达性较好，位于城市中心，各种生活基础配套完善，商贸繁荣。,项目初判,本项目,项目初判,区位、规划,交通、配套,项目属性,区域属性,产业情况,本项目区域内集聚了百货大楼、云台商贸城、电器城、家具城、电动车等各类零售批发中心等，是修武最繁华的地段。,项目南侧为修武最繁华的商业中心，涵盖金融、百货、服装、家电、家具、电动车等等各类产业，是修武商业最为繁华的地段，是修武县居民购物的首选。七贤大道和健康路两旁摊铺林立，七贤大道两旁商业档次相对较高，但健康
3、路两旁商业档次相对比较低，且路边地摊杂乱无章。云台商贸城由于是商业内街，管理不当，目前市场生意清谈，出租率低。,内部情况,性质界定,项目属性,规划情况,本项目是目前修武规模最大的项目，地块内现有居民自建房等需要拆迁，整体地块被道路分为四块，易于分区规划。,用地基本指标和要求：位置：七贤大道与健康路交汇处，位于七贤大道东西两侧。规划用地335.75亩，其中住宅用地249亩，商业用地84.75亩。容积率：FAR=1.836用地性质：商住建筑风格：中式建筑风格，住宅坡屋面，灰白色调。目前西地块内有两栋建成住宅和两栋烂尾楼，其余为净地和村民自建房，东侧为村民自建房，需要拆迁安置。,项目初判,内部情况,
4、性质界定,项目属性,区域属性,规划情况,项目位于修武城市中心、配套成熟，属于城中村改造大型城市综合体项目。,项目初判,内部情况,性质界定,项目属性,区域属性,规划情况,项目初判,项目规划为40余万大规模城市综合体，产品涵盖多层住宅、高层住宅、酒店、写字楼、购物广场、沿街商业等。,目前规划总建筑面积408510，地下停车库21860，其中住宅266545，公建30890，商业111075。规划分区业态，七贤大道以西为多层、小高层住宅和底商和商贸区；七贤大道以东为宁城明珠和宁城购物广场，宁城明珠包括酒店及写字楼、住宅；宁城购物广场为商业街。项目规模大，业态丰富，初步判断应为大规模城市综合体项目。,
5、项目承担了什么样的历史使命？,在这样一个30多万人的城市在最繁华的一条七贤大道上为一万多塔尖阶层造一座城,这是怎样的一座城？,城的规模：22公顷、333亩，在这个城市无出其右。比之之前城市最有影响力的项目山水文苑大一倍不止,城的地段：七贤大道最好的一段这个城市也许只有一条繁华的大街，就是七贤大道七贤大道最热闹的一段，就是百货大楼。我们，就在百货大楼旁,在这样的一个城市，这样的地段，这样的项目前无古人，后可能也无来者。正如城市不可能在10年内再有一条七贤大道，同样也不可能在七贤大道上再划出333亩地做住宅。,在这座城中，将会有10000多人入主，相对于修武城镇的10万人，也就是说：每10个修武人
6、中，就有一个住在这里。并且，在这样地段规模手笔的城中，必然将修武的1万多塔尖人士全部收入囊中。,30万修武人的购物习惯将由此改写,11万的商业规划，将涵盖百货、超市、步行街商贸城等几乎所有的商业业态及商品。过去修武人购物的第一选择是百货大楼以及焦作、郑州，以后，百货大楼可能只是第二选择。,本案源于城市又高于城市，是一块注定被载入城市历史的土地一块改变30万修武人生活的土地一块汇聚1万最顶尖修武人的土地,拉动城市消费，刺激经济发展,塑造修武城市新名片及修武的形象窗口,打造城市新亮点创造一个新天地,建立高度的品牌形象，带动项目可持续发展,通过滚动开发获取经济利润的最大化,项目战略发展意义,明确了项
7、目对城市的意义，我们的塑造由此开始。,项目初判,市场分析,项目价值塑造,SWOT分析,基本产品定位,项目营销推广,全案营销策略,形象推广策略,价值与价格双赢,产品增值规划,活动营销、体验营销,一、项目初判,项目概况,性质：修武城市中心区旧城改造项目，承载着城市形象升级、以及城市可持续发展的战略意义，是修武城市升级的形象标志，是代表修武形象的城市名片宗地：333亩，规模大，对资金的要求高位置：城市核心区，城市升级改造的第一站规模：建筑面积40.85万，其中住宅26.25万，公建3.1万，商业11.1万。住宅体量大，销售周期长，产品容易落伍；商业同质化严重，形象难以区隔。资源：老城中心区，配套丰富
8、现状：老旧民居、不温不火的商业、凌乱的摊位,关键词：旧城改造/老旧环境/体量大/同质产品/意义重大,项目定性,中心大盘,大盘的操作难度：1、年消化量有限，开发持续时间长。2、在竞争不断加剧，产品不断升级的市场大环境下，规划、产品容易落伍。3、环境变化难以预测。经济环境、政策环境在不断的发生变化，未来房地产市场的环境难以预测。,NO1：市场年消化量有限，项目规模大，如何提高销售进度？,项目面临的问题：按照现实房地产的销售经验，县域城市的年均消化量一般在10万左右，而修武这样人口规模小的城市，年均消化量则在5-8万，单项目的年最大消化量一般在在3-5万，项目40.85万的体量，则项目至少要有8年的
9、消化期。显然，这样的销售速度，难以满足我们开发商的预期。那么，我们如何将需要8年才能完全消化的庞大体量在4-5年的时间内开发完毕？即我们如何提高销售进度？,面临挑战,NO2：项目规模大，而修武县城市规模小，人口有限，如何抢占市场份额，快速销售？,每年新增城镇人口6000人左右新增县城人口4000人左右,城镇化率每年增长2.1%左右,项目40.85万，规划住宅部分人口7582人，商业部分人口约3-4万人,项目计划开发时间5年,年均入驻人口2000人以上，占新增城镇人口的1/3，占新增县城人口的1/2,1/30,每30人修武人就有1个人是项目业主,1/10,每10人修武城镇人口就有1个人是项目业主
10、,1/6,每6人修武县城人口就有1个人是项目业主,1/3,每新增3人城镇人口就有1个人是项目业主,1/2,每新增2人县城人口就有1个人是项目业主,面临挑战,NO3：如何不断的竞争环境中，产品不落伍？,社会的发展不断进步，人们的生活习惯在不断的发展变化，对住宅产品的要求越来高，一般二到三年产品都会出现一次颠覆性的升级，随着整体市场产品的不断创新升级，那么，大盘项目产品很快就会落伍，所以要求项目规划伊始就用发展的眼光来对待。随着河南建业集团和焦作亿祥置业的入驻，修武住宅市场产品即将面临一次颠覆性的升级。在这两大公司进驻之后，我们如何保证我们的产品有竞争优势？如何保证我们的市场份额？,面临挑战,宁城
11、未来项目,NO4：我们现在的规划和产品，是否具有竞争优势？是否具有可持续发展性？,立面简单，没有变化，虽为中式风格，但中式元素应用较少，仅仅是色彩上的迎合，难以体现现代中式建筑的精髓。两段式设计，大面积白色涂料，建成后将是中档产品形象，整体品质低，且白色涂料很容易污染，两三年后将会变得非常陈旧，从而影响后期的销售。小高层一梯三户设计，户型朝向不好，客户接受度低，一体二户户型进深大（13.6m）。,面临挑战,NO5：11万平米，如此庞大的商业体量，该是什么样的业态组合？如何销售？,发达国家人均商业面积1.2；全国人均商业面积0.8；项目规划商业11万；集中商业区占5万余；本项目县城人口人均商业营
12、业面积达到了1.83，人均集中商业面积0.83；这已经超过全国的平均水平，那么项目如何在商业市场饱和的情况下实现11万商业的快速销售呢？这是一个商业新旧更替的概念，是一个大鱼吃小鱼的过程，所以项目的商业业态规划要涵盖修武目前最好的产业，如超市、百货、家电、家具等产业，项目商业是修武整体商业的升级。,面临挑战,二、市场分析,地产宏观市场,2011趋势研判,修武市场研判,修武商业研判,城市楼盘扫描,购房意向分析,修武概况修武县是千年古县、中国优秀旅游名县、国家卫生县城、国家园林县城、全国绿化模范县、国家生态建设示范区、全国平安建设先进县、中国最美小城，目前正在创建河南省林业生态县、可持续发展实验区
13、。地理位置修武县位于河南省西北部，座落在太行山南麓，物产丰富，风光绮丽，全县总面积678平方公里，北山南川，山川各半，南北相对高差达1290米，属暖带大陆性季风气候，四季分明，日照充足，雨水充沛。辖3镇、5乡、1个办事处和1个工贸区，223个行政村，30.25万人。城镇人口10.7万人。交通条件修武县地理位置优越，处郑州、新乡、焦作三个城市的中心地带，基础设施完善，交通便利，境内郑（州）太（原）铁路横贯东西，地方公路四通八达。旅游资源修武县旅游资源得天独厚，境内大小奇峰70多处。己被列入国家级风景名胜区的云台山景区，面积约54平方公里，有茱萸峰、叠彩洞、万善寺、百家岩、禾农秀谷、灵山等10大景
14、点。其间山峦叠嶂，泉瀑争流，有大小名峰36座，天然溶洞20多个，瀑潭泉多如繁星。,宏观市场,修武是千年古县、中国优秀旅游名县、中国最美的小城，但整体城区面积和人口少，城市亟待扩张，城区迫切需要升级。,宏观市场,2009年，修武全县生产总值完成80.2亿元，增长13%；其中一产完成10.1亿元，增长4.3%；二产完成52.6亿元，增长7%；三产完成17.5亿元，增长11.4%。三次产业结构比为12.6：65.6：21.9。修武县2009年实现人均生产总值26512元，折合美元约3900美元。修武县2009年河南108个县市综合竞争力第20名！通过2009年国民生产总值对比来看，修武县在焦作四县二
15、市中最低，但修武县人口少，综合经济实力强。从河南省108个县市综合经济实力排名来看，焦作四县二市：沁阳市第9，孟州市第12，博爱县第18，修武县第20，武陟县第24，温县第26。,修武县综合经济实力在108县中处于第20位，经济实力雄厚，但2009年GDP增速骤减，经济迫切需要转型，政府必将加大固定资产投资和刺激消费。,宏观市场,修武固定资产投资迅速增加，基础设施、县城环境大幅改善，居民消费能力逐步增强，且尤其日益重视住房消费。,全社会固定资产投资完成60亿元，增长28.3。其中：城镇固定资产投资48.4亿元，增长28.4%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1.2亿元，增长0.2%；第二产
16、业30.4亿元，增长39%；第三产业16.8亿元，增长13.3%。全年房地产开发投资9170万元，增长76.3%。全年实现社会消费品零售总额19.2亿元，增长19.1%。分城乡看，县以上实现零售额10.1亿元，增长20.1%；农村实现零售额9.1亿元，增长18%。,宏观市场,修武旅游资源丰富，旅游收入和城镇居民收入水平快速提升，日益重视住房消费，潜在消费可期。,修武全年接待游客326.55万人次，增长12.1%；实现门票收入2.54亿元，增长10%；旅游综合收入达10.12亿元，增长13.7%。旅游资源进一步整合，发展空间进一步拓展，以旅游为龙头的第三产业进一步提升。修武城乡居民收入继续保持较
17、快增长。2009年，城镇居民人均可支配收入预计13327元，增长12%。银行各项存款余额39.2亿元，比年初增加6.4亿元，同比增长19.5%。其中：居民储蓄存款余额27.4亿元，增长13.5%。银行各项贷款余额23.9亿元，增长33.6%。,中央政策考量启示：政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。,宏观市场,实践表明，平抑政策出台于房地产发展的上升期，而扶持政策多出台于房地产市场下跌周期与上升的起步期。由此也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。,国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数
18、开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。,景气指数,2009年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。,超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。,两次调控背景不同，前次调控属于政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；本次调控更多是政治层面的“专项打压”，是政府解决社会民生问题的手段。,2007-2008年政策调控与2009-2010年政策调控的区别,2011年房地产整体形势预判,根据当前房地产市场状况及国家各项政策的综合分析，房地产行业在一线城市已经得到较为充分的发展，土地供应量已经明显趋于萎缩，房产价格上升潜力不大，因此在今后一段时间内，将处于
19、一个横盘调整期。二三线城市房地产行业尚未得到充分的发展，市场潜力还有较大上升空间，还有5-10年的稳定发展上升期。,2011趋势研判,2009年，修武全县生产总值完成80.2亿元，增长13%；人均生产总值26512 元，折合3900美元，全年房地产开发投资9170万元，增长76.3%。说明房地产市场正进入快速发展阶段。2009年底修武县城镇化率达到35.5%。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，我们判断修武的房地产发展已经进入高速发展阶段。,人均GDP与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,国际通用衡量标准表明：修武经济发展强劲
20、，房地产发展将进入高速发展阶段。,特征：住宅价格与房地产投资快速增长，商品房产品附加值提高，但房地产市场还处于初级竞争阶段，竞争楼盘少。,地产市场研判,修武人喜欢去焦作购物，这本身是遗憾，但对项目也是机会！,修武商业正由快速发展阶段向结构调整期演进，经营档次、结构即将发生转变，商业市场饱和的原因是市场产业供应出现结构性问题，总体档次低。,商业研判,城市楼盘扫描,山水文苑目前修武县规模最大、档次、价位最高的项目,一期占地100亩，建筑面积10万余，全多层社区（22栋），多层住宅和多层洋房，组团式设计分区明确；景观上引入水景概念，绿化率高，造景空间大；配套档次高：幼儿园、会所、商业街、中央空调、智
21、能化等均领先市场；但天然气和中央空调使用费用高，造成不好影响；总体规划引领修武房地产市场，是修武最高档楼盘。,山水文苑1期规划理念引领市场，配套档次高,城市楼盘扫描,山水文苑2期华公馆退台式花园洋房和电梯洋房，产品、价格领先市场,一期占地60亩，15栋多层住宅和多层洋房，中心组团六栋洋房，户型优势明显，存在赠送空间；绿化率高，造景空间大，园林规划设计水平高；天然气非市政供应，天然气和中央空调使用费用高，前期造成不好影响。,城市楼盘扫描,山水文苑2期华公馆户型布局合理，但面积偏大，总价高,户型布局不够合理，交通动线不够流畅，阳台在卧室，晾晒不便，且面积偏大不实用,城市楼盘扫描,阳台,入户花园,一
22、层庭院,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,多层三室两厅一卫：130.95,多层三室两厅两卫：141.68,电梯洋房三室两厅两卫：157.47,阳台,三房户型布局基本合理，客厅餐厅联通空间大，南北通透，户型阳台飘窗、入户花园等亮点明显，但整体户型面积偏大，总价偏高，无紧凑型户型,山水文苑2期华公馆户型布局合理，但面积偏大，总价高,城市楼盘扫描,银河城距本项目最近，尾盘，主卖点地段、户型、物业,城市楼盘扫描,规划：全多层社区，现代简约的建筑风格，以中心绿地轴线为社区轴心，运用小品、喷泉、广场、绿地等营造景观视觉效果。,银河城整体规划建设在2007年上市时引领市场,城市楼盘扫描,银河城功能齐全，布局合理，紧凑
23、型户型，合理降低总价,户型功能齐全、布局合理，客厅卧室联通型方阳台，实用性、私密性强，观景效果好，紧凑型户型，合理控制总价，降低单价抗性,城市楼盘扫描,幸福花园规划设计合理，价位相对较低,城市楼盘扫描,幸福花园宽景洋房、错层洋房、电梯洋房产品丰富，每期产品品质不断升级,规划：现代简约的建筑风格，一期宽景洋房、二期科技尊邸错层洋房、三期电梯洋房产品不断升级，紧跟一线城市市场潮流，产品领先。景观：以入口广场和景观中轴为主景观，合理规划布局，做到户户观景，景观均好。,城市楼盘扫描,幸福花园2期户型退台洋房设计，观景效果好，层次感强,南北双阳台设计，退台设计，阳台面积大观景效果好，立面层次感强，居住舒
24、适度高，阳台、露台、飘窗等赠送空间大，室内错层设计，空间感强。,洋房三室两厅一卫105,洋房复式三室两厅一卫150,洋房三室两厅一卫130,洋房复式三室两厅一卫180,阳台,阳台,阳台,阳台,露台,露台,露台,露台,阳台,阳台,阳台,阳台,飘窗,飘窗,城市楼盘扫描,概况：修武市场上在售项目不多，未来即将上市的项目规模大，开发商实力强。规模：大规模项目较少，最大的山水文苑一期100亩，二期60亩，其余均为50亩以下的中小型项目。容积率：均为多层项目，容积率较低。建筑形态：市场上在售项目以多层为主，目前还没有小高层、高层项目，多层花园洋房、电梯洋房引领市场，深受客户追捧。档次：楼盘档次不高，均为中
25、段中高档项目。配套：山水文苑有会所、幼儿园、中央空调，但中央空调客户的认可度不高。建筑风格：建筑风格现代建筑风格为主，立面上采用涂料和面砖结合的方式。户型：整体上户型面积偏大，布局合理、功能齐全的紧凑型户型较少。价格：目前市场上项目的主要竞争体现在地段、产品品质上，总体价格差别小，均价1800-2000元/，电梯洋房的价格在2300元/左右，明显高于多层价格。物管与智能化：客户越来越认可专业的物业管理公司和住宅安防智能化系统。后续竞争：河南房地产龙头老大建业集团和焦作亿祥置业即将入驻修武南部新区，其公司实力强，品牌号召力大，产品规划以及物业管理水平市场领先，客户认可度高，随着两个公司的进驻，修
26、武房地产市场后续竞争加剧。,产品不断升级，后续供应量大，竞争越来越激烈,城市楼盘扫描,现有楼盘客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、区县乡镇迁移到市区人群，其中公务员和企业中高层管理人员的购买力较强。,购房需求,改善型,自用型,保值升值型,城区,乡镇,公务员、教师、医务人员、金融系统、电信、电力、及其他事业单位人员，人均月收入在1500元以上，有住房但希望改善居住条件；从事各种生意的本地人，经济实力雄厚，购买力极强，且愿意在本地消费；还有一些乡镇富裕人群为了以后生活方便、子女教育，而进城置业；另外修武县外来旅游居住人群也有很强的购买力。,泛公务员,生意人,其他人群,消费者分析：泛公
27、务员和生意人（城区&乡镇）构成现阶段修武县房地产消费主力。,购房人群分析,中高端客户丰富，消费力强：全县中高端客户来源丰富，消费能力强，追求好的产品。对项目及所在区域认同度高：多数消费者认可项目的区位优势，认同项目区域未来的发展前景。客户对该区域高质素楼盘的置业意向较高，政府公务员、生意人、望子成龙的乡镇富裕家庭购买 可能性较高，其中高端客户更突出。客户追求实惠，对创新产品需求大：100-120m2的三室户型受追捧，客户对创新产品的接受度高，花园洋房、电梯洋房成为高端产品。高端客户支付能力强，追求高品质产品：大部分客户的总价承受能力在20-30万元之间，说明高端客户的支付能力较强。,购买意向分
28、析,三、项目价值塑造,SWOT分析,核心价值,产品增值建议,项目定位,城市迫切需要升级,经济迫切需要转型,消费市场迫切需要激化,房地产市场迫切需要发展,市场现状回顾,SWOT分析,发挥优势，抢占机会，减小劣势，避免威胁,房地产市场如何转型？,功能型住宅向舒适化住宅的转型,单一化产品向多样化产品的转型,社区内部资源向外部资源的转型,硬件配套逐渐向软性服务的转型,核心价值,三大基本核心优势,规模,综合体,地段,占地333.75亩建筑面积40.8万,修武县城市中心配套完善,住宅、酒店、商业公寓、写字楼,1、快速启动，抢占市场先机。,2、利用大盘优势，激发区域活力。,3、树立品牌价值，培养忠诚客户。,
29、4、时刻关注对手动态，寻找市场空白。,项目突破点,项目价值提炼,核心价值,客户需求描述：,客户定位,客户定位,1、本地富人，多为私营业主，生意人改善型居住和终极置业为主，少部分为投资。满足享受和身份的双重体验，重视子女教育和教育环境。2、政府官员、资源型商人、乡镇官员寻找与自己身份、品位、审美相互契合的高端物业，注重风格感染。3、银行职员、医生、教师因为工作便利性高，属于地缘客户。4、有类似或间接居住体验的修武籍外地商务人士、生意人父母、子女在修武，返乡购房，为了子女教育和老人安享晚年。,产品功能,产品定位,升级住宅居住、改善功能商业公建配套、消费功能星级酒店商务、度假功能 公寓写字楼居住、办
30、公功能 40万规模投资、升值功能,物业类型,产品定位,目标：结合城市发展，打造逐渐提升的价值平台，进行产品升级。,配套产品,拉升区域经济的重要产物,酒店休闲,辐射全修武的潜力型商业,一类商业,沿街底商辐射周边居民的配套型商业,二类商业,提升修武的整体办公水平,公寓写字楼,住宅产品,顺应市场发展，步步为营,高性价比多层拉升人气,电梯洋房提升生活品质,退台洋房提升文化内涵,舒适小高层远见未来,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,物业类型,产品定位,星级酒店,6层多层（长期市场考验）,主流业态,修武商业升级（掀起城市新一轮投资热潮）,多层花园洋房（过渡产品）,11层小高层（顺应城市的发展）,7层
31、电梯房（提升产品形象）,写字楼、酒店（丰富城市格局，带动商业发展）,升级业态,高档业态,发展业态,商业业态,补充业态,物业类型,产品定位,产品功能,商贸区,居住区,购物广场,宁城明珠,修武县首席大型城市综合体,住宅+商业购物广场+酒店+公寓写字楼,产品定位,独一无二的地段无与伦比的规模史无前例的配套精雕细琢的产品,形象定位,产品定位,住宅：26万地标级臻品住宅333亩地中之王，占据修武资源制高点商业：激活城市发展的商业中心为修武商业注入活力，为城市注入灵魂,40万修武首席大型城市综合体,在明确定位的基础上，如何提升产品价值？产品如何制胜,从规划、建筑、景观、户型、配套、服务等方面进行阐述,一期
32、起步区：6层多层为主、花园洋房次之、11层电梯洋房补充。,三期发展区：小高层电梯洋房，七贤大道步行街。,二期品质综合区：小高层，多层住宅，酒店。综合商业区-购物广场。,四期封山之作：小高层、高层电梯洋房为主，多层为补充。,二期,三期,一期,产品品质不断升级，实现项目可持续发展,规划,四期,三期,规划,住宅部分位置、景观最好的地方增加花园洋房、电梯洋房,花园洋房：退台、入户花园等产品赠送方式，增加了户型居住功能，能够层次感丰富，提升项目整体品质。,电梯洋房：提升4层以上价格，降低4层以上的销售难度，从而提高项目价值，增加项目的居住品质。,花园洋房：立面丰富，品质感强，居住舒适度高,花园洋房适合低
33、密度建筑，与多层相比，建安成本增加体现在立面上，增加约100元左右/，立面形象大幅提升。且从市场销售情况看，花园洋房售价却有较大幅度的提升，提升项目品质感，实现项目利润最大化。但花园洋房对景观的要求较高，建议在中心景观区建部分花园洋房。,花园洋房立面特点退台设计：逐层退台，形成多层次叠加景观效果，可以增加建筑立面的层次变化。丰富立面构图：1层花园、2层、3层、顶层借退台形式为户型增加卖点，实现户型增值。顶层特色设计：顶层可不做复式设计，小面积，减少销售的压力。,规划,多层电梯洋房：减小4层以上销售抗性，提升项目居住品质和居住舒适度,与多层相比，建安成本仅仅多了一部电梯的费用（约10万元），即每
34、户增加不到2万元，每平米增加150-200元/，但配置电梯后使生活品质和居住形象大幅提高，使居住舒适性能大幅提升，同时电梯的增加提升了四层以上住宅的售价，与普通多层相比提升均价500元左右/，从而可实现项目产品的增值。,规划,宁城明珠居住休闲服务综合区：涵盖住宅、星级酒店、快捷酒店、商务休闲中心等产品,宁城明珠区域业态规划建议：宁城明珠大酒店：修武最高档星级酒店，星级酒店装修及管理模式；快捷酒店：引进中州或锦江之星等品牌快捷酒店，作为星级酒店的补充；休闲商务中心：可作为洗浴餐饮会所，一二层大型餐饮，三层及以上洗浴会所。酒店商务楼体量过大，建议将其中两栋改为住宅。,宁城明珠大酒店星级酒店,快捷酒
35、店：星级酒店的补充,休闲商务中心大型餐饮洗浴中心,规划,酒店商务楼体量过大，且商业内街销售难度高，建议将此两栋改为住宅。,宁城购物广场增加联通性，提升二三四层的价值,规划,宁城购物广场承载者修武商业升级的历史使命，目前商业为3-4层联体单铺设计。根据市场销售经验和投资经验分析，对单间商铺的接受度，一层最高，二层开始出现抗性，三层及以上基本难以接受。根据购物者的消费习惯分析，单铺一层客群流动性最高，二层客流骤减，三层及以上几乎没有人气。即三层及以上商业利用价值很小，（餐饮、休闲业除外）。所以，建议项目增加室外楼梯、电梯，空中连廊、回廊，将单间分割的商铺改为分层分割的商铺，分层销售，从而，增加二层
36、及以上商业的利用价值，提高项目商业的价值。,一区功能分区：一层服饰区：分中高档男女装区，运动品牌区，餐饮区（美食街）；二层：精品店、妇幼用品区、鞋城等；三四层：休闲区运动区，中西餐饮区；如：台球厅、健身房、茶社、西餐厅等。,宁城购物广场分层分区，实现商业价值最大化,规划,增加电梯、连接回廊，提升二层以上商业价值,一区,二区功能分区：1-3层商业，分楼栋的整体商业，可分为家电区、小商品区、电动车自行车区。4层及以上办公区，单间30左右，可做小户型公寓，可办公。,二区,七贤大道商贸区增加形象主力店，带动整体商业发展,项目5万余集中商业区，如此庞大的商业体量，无形象主力店的带动，难以带动整体商业的发
37、展，所以建议在七贤大道商贸区增加集中商业作为形象主力店，引进引进中型商超百货，如新乡胖东来，开封三毛、焦作三维超市百货公司，实施专业化商业管理。商业街的规划上，增加回转空间，减少通透性，避免一旦经营不善，人气稀少，一目了然带来的不利影响。商业街部分功能分区，按照商业功能进行商铺的规划，建议区域功能为建材装饰灯饰区、家具区、窗帘布艺区、床上用品区等和食品区（干菜、海鲜、调味品、厨具等）、水果蔬菜批发区、生活用品批发区。,规划,现代中式建筑风格,中式建筑追求人与环境的和谐共生，主张“天人合一，浑然一体”，讲究环境的平和、建筑的含蓄，追求居住环境的稳定、安全和归属感。现代中式建筑风格保留了中式住宅的
38、神韵和精髓，又进行了必要的演化和抽象化，加入了现代元素，提高了建筑的舒适度。,建筑,建筑风格,建议建筑效果图,建筑风格创新,建议建筑效果图,建议建筑效果图,建议建筑效果图,6层多层要的就是高性价比！,底层：一层花园入户（满足人们对于私人空间的占有）顶层：三房变两房，减面积设置（转化市场对顶层产品存在抗性的问题）,中层：双阳台，空中花园设计（增加室内使用面积，满足人们爱占便宜的心理）屋面：坡屋顶设计（解决人们对顶层渗水的畏惧心理）,建筑,多层洋房、7层电梯洋房要的就是舒适！,底层：花园入户（满足人们对于私人空间的占有）顶层：180以内的小复式设计（满足人们对于空中别墅生活的追求）,多层洋房立面层
39、次化（提升项目建筑形象）7层电梯洋房（减小4层以上销售难度，提升整体价格）,建筑,建筑,立面品质化，增加立面质感，面砖涂料结合，历久不衰,项目40万的开发体量，要5年以上的开发周期，开发周期长，建议立面采用面砖与涂料结合的方式，保证立面至少在项目开发过程中，历久不衰，不影响项目后期的销售，保证项目良好的外观，提高项目的建筑品质。,1、增加中式元素，如中式窗格、缠枝牡丹花图案，屋顶挑檐等。2、在色彩的选择上，建议采用白、灰色、橘红色来体现中式建筑风格，面砖、涂料搭配使用增强立面的品质感。3、空调位空间格栅（百叶）隐蔽处理，增强立面整体性。4、顶层退缩设计，增加立面层次感。,建筑细部 兼顾功能与建
40、筑美感、细节处更见项目品质,建筑,景观设计上保证建筑与景观的和谐统一，与中式建筑风格匹配；按照项目建筑风格以及项目形象定位，建议项目打造中式皇家园林景观，通过小区景观“亭台楼阁”等中式山水园林景观的塑造，以及亭、竹、墙、小品等文化符号的应用，与现代中式建筑做到和谐统一，通过景观的精细化提升景观品质感，通过休闲空间、运动设施体现景观的人性化。,景观,中式皇家园林景观昔日皇家园林，现代百姓家园,亭子：作为中国古建筑的一种文化符号，在园林造景方面的应用更能体现项目中式特征，更能体现中式园林的皇家气派。,亭子是盖在路旁或花园里供人休息用的建筑物，面积较小，大多只有顶，没有墙，亭中国古代文化的一种语言符
41、号，在开封运用更为广泛，如龙亭等，亭子的应用不仅能够实现景观与建筑的和谐统一，交相呼应，更为业主提供了休闲小憩的场所。,景观文化,竹子：充分利用竹文化特色，结合构筑物，体现项目的人文特色,以及主人的生活意境。,竹在中国历史文化发展和精神文化形成中所产生的巨大作用，竹与中国诗歌书画和园林建设的源远流长的关系，古人把“不刚不柔，非草非木，小异空实，大同节目”的植物称之为竹。竹文化在景观园林方面的应用最为能够体现项目的历史人文气质，多数中式建筑风格项目均运用了竹文化来体现项目的中式风格。,景观文化,中国的建筑是庭院式的，“院”、“墙”中国传统建筑的主要语言，体现“藏”与“露”的辨证关系，共同构建出对
42、内的开放性，对外的封闭性，表达了大多数中国人的内敛的个性。“黑、白、灰”的色彩构成，体现了建筑的“素”的特点，给人一种清新淡雅，宁静以至远的感觉。,墙：中国传统建筑的主要语言，体现“藏”与“露”的辨证关系，体现了中国人的个性。,景观文化,小品等文化符号：通过七贤人物小品、文化柱、文化广场等体现项目的文化底蕴。,景观文化,精细化：多样化、立体感和层次性，形成景观震撼力，重硬质铺装的质感和细部处理，提升项目品质,景观,休闲：驻留空间分散排布，供人逗留，与小品和植被结合，相映成趣；充分利用园林空间和休闲广场，增加休闲运动设施。,景观,1.主力户型以三房为主，占总套数65%，并以发展眼光看待项目；2.
43、两房面积区间在70-85之间，略低于市场主流面积段；3.三房设置两个区间，一种小三房，一种为大三房；均为市场高主流面积段；4.四房面积主要是考虑项目的居住品质和档次需求，置于楼王位置。,市场主流户型尺度：目前市场上以中大户型为主，两房主要集中在80-110，三房主要集中在125-140，项目的户型设计应以舒适性和实用性兼备的中小紧致户型为主。合理控制户型面积，选择布局合理，功能齐全的紧凑型户型，来提升项目单价，控制总价。最终实现高附加值、高利润。,户型,以市场热销三房为主，适量增加功能齐全的紧凑型户型,户型创新增加户型附加值，提高居住舒适度，合理控制户型面积，提高产品性价比,引入室外景观多阳台
44、设计(观景阳台+工作阳台)顶层退台入户花园丰富室内空间多功能房设计赠送附加空间飘台设计面积增值设计特色功能主卧优化情景空间设计明厨明卫,户型,飘台设计：（具有增加使用面积的功能）飘窗台设计面积相对大的单元，采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适性。飘地台设计（落地飘窗）面积相对小的单元，采用飘地台，增加室内的使用空间。,飘窗台设计,飘地台设计,户型,面积增值设计内庭院设计 增加室内附送面积10左右，可改为房间，起到两房变三房的作用。设计要点开间进深适合改为卧室或书房，阳台半封闭，赠送一半面积，起到偷面积的效果，对客户来说增加赠送面积，能够促进销售。,2+1：97.1,1+1：62.3,3
45、+1：110.3,面积增值设计，可变户型增加户型使用面积，提升项目卖点,户型,户型解析：户型方正、布局合理，无浪费空间。客厅落地大阳台设计，空间阔绰。厨房餐厅相连，交通动线流畅。大客厅大主卧，两房小空间里的奢侈大享受。,两室两厅一卫：85左右,户型,三室两厅一卫：110左右,户型解析：紧凑三房设计，空间布局合理，无浪费空间。大客厅带大观景阳台，空间感强，视觉面积大。三卧室面积适中，适合经济适用型的家庭。主卧带飘窗，主人房宽敞舒适。,户型,三室两厅两卫：120-130,户型解析：户型方正、布局合理；交通动线流畅，落地飘窗，空间阔绰；北向生活阳台，收纳各类杂物，空间更整洁；主卧带卫生间、飘窗，主人
46、房舒适惬意；南向方正大阳台，实现空间的多功能性。,户型,小高层入户花园（内庭院）设计，通过入户花园增加了可变室内空间，可两房变三房，可三房变四房,户型,2+1：87.49,2+1：84.87,2+1：97.1,3+1：108.8,3+1：110.3,1+1：62.3,小高层创新N+1可变户型,户型,配套,泛会所：借助内置商业街、集中景观区设会所或泛会所，提升项目配套价值,双层隔音玻璃,外墙外保温材料：外墙外保温材料可保护建筑主体，延长建筑物寿命；提高建筑外围结构保温隔热性能，解决外墙、外窗漏风问题等（国家要求）。隔热断桥铝合金窗：最大作用就在于其保温性能，热阻比普通单层玻璃大2倍以上，可节省能
47、源消耗3040；气密性、水密性、隔音性以及配件的性能远高于一般窗户。双层中空玻璃:具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能，另外节能效果显著。,配套,断桥铝合金中空玻璃窗：保温隔热，降低噪声，能够起到良好的节能作用。,配套,多层太阳能采暖、供热水，小区路灯太阳能照明，降低能耗、提倡低碳生活。,屋顶隐蔽太阳能板,太阳能热水器,引进知名品牌物业管理公司（如：河南的鑫苑物业、索克物业、建业物业，外地的第一太平洋戴维斯等），以先进的管理技术，特色管家服务，突显项目品质，提升品牌知名度。,提供高品质的物管服务的确是高端社区的必备，但是当客户购买行为发生的时候往往没有全方位体验到将要受到的业主待遇，因此在项
48、目入市销售阶段，物业管理服务的前置是项目体验营销的一部分，并且是不可缺少的一部分。,物管服务的前置,物业智能化,目前智能化系统已经开始广泛应用，建议项目引入智能化系统，做好智能安防工作。社区智能化配置建议：配备智能家居网络互动视信系统，提供进入小区内联网和互联网的服务 配备智能家居自动化系统 智能化保安系统,服务,四、营销推广策略,项目营销推广主策略,产品营销线,体验营销线路,大盘推广线,建立城市地位,情景体验营销,性价比取胜,提高社会影响、市场形象，建立市场口碑，形成口碑传播,形成开盘即售罄的热销场面，建立市场美誉度，以便后期提价,通过销售道具、售楼部、样板间及实景展示，打动客户,按照安置拆
49、迁建设顺序，开发分期计划如图：,推盘步骤,二期,三期,一期,四期,三期,低价入市，高性价比取胜，强势占领市场，形成开盘即售罄的热销场面，建立市场美誉度，以便于后期提价。建议项目住宅入市开盘价2200元/抢占市场，以后每批房源不断提价，按照项目住宅体量26.5万计算，每批房源推出3万方，分8批房源推出，每批房源均价上涨150元/，最终实现价格3400元/，最终总销售额7.39亿元，项目住宅实现整体均价2788元/。价格推定过程如下：,低价入市强势营销,通过市场比较法初步得出本项目的基本参考均价为：2201元/！,关于本项目整体均价测算：,项目调性,王者之气,中式建筑,撼世大盘,推广策略,如何让本
50、案的王者地位响彻修武？一股震慑宁城的气势案名一种至高无上的高度大盘一副前所未有的画卷产品,案名解释：宁城：改变城市的项目，以城市之名建筑一种生活。皇府：皇府中式建筑的巅峰，暗合宁城建筑的巅峰。,宁城皇府,土地,建筑,居者,地中之王,居中之府,人中之龙,300亩 当代大国皇城,大宁城,案名,案名解释：大宁城一次改变城市历史的塑造、一个推动城市发展的大盘,倾城 倾天下,主推广语,媒体选择户外、短信群发、派单、道旗、飞播、报广、电视广告片等案场攻势售楼部硬包装、售楼部宣传资料,媒体说明：修武城市不大，市区人口10万人左右，几乎所有的消费购物活动都会涉及七贤大道。在这座城市中，媒体的力度都是很弱的。所
