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1、,投资决策程序优化及城市评价体系建议经营管理部,Gemdale Corporation,目 录,集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系,Gemdale Corporation,目 录,集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系,Gemdale Corporation,集团现有的投资决策体系,基于报告、调研的城市、项目综合判断,子公司投资机会寻找,集团投资决策,项目可行性研究报告,输入,该体系不足：决策流程“集中化”，城市判断与项目判断混杂在一起，没有重心，影响决策效率 进入新城市拓展，城市研究与项目
2、拓展同时进行，拓展工作没有重心，影响工作效率 编写项目可行性研究报告，城市分析与项目分析混杂在一起，报告编写没有重心,集团投资信息的发布,Gemdale Corporation,当前集团投资决策流程,工作沟通层面：集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少,彼此信息不对称，影响决策效率;集团战略制定与子公司战略执行在此流程中没有很好结合，影响执行效率；工作方法层面：项目决策“集中化”，造成集团在城市与项目判断时没有重心，影响决策效率。,困惑,困惑,困惑原因,年度、季度投资信息发布,Gemdale Corporation,集团努力建立的投资决策体系,子公司投资机会寻找,集团投资信息发布,城市机会、
3、市场初判,城市判断,项目机会、细分市场市场初判,项目判断,集团,子公司,集团投资决策,变革的目的：变决策内容的“集中化”为“阶段化”、“并联化”,YES,YES,YES,城市层面决策评审会,项目层面决策评审会,Gemdale Corporation,优化后的集团投资决策流程,优化措施概括：明确集团城市与项目判断的两阶段决策准则（已进入城市与新拓展城市同样对待）集团首先发布年度土地投资计划，同时滚动发布各季度土地投资计划颁布集团统一的城市与项目决策指标体系、可研报告模板，强调报告核心部分数据的真实性与模板使用的严肃性,YES,城市研究,城市评价报告,集团评审,Gemdale Corporatio
4、n,案例说明：办事处的成立运作方式,资源、时间的巨大浪费拓展人员积极性的挫伤,成立办事处,城市和项目综合可研报告,集团评审,成立办事处,原有流程,改进后流程,市场、投资人员考察,Gemdale Corporation,投资决策的例外处理方式,在城市评审被否决的情况下：1.对于已进入的城市 在城市评审已经否决的情况下，如果分公司认为特别好的项目，可以另行提交集团评审，但此种情况下，鉴于城市市场带来的风险，对项目的收益要求将提高。2.对于尚未进入的城市 在城市评审否决情况下，鉴于市场风险，集团将不对项目另行评审,Gemdale Corporation,优化后的集团投资计划表,建议实施新的投资政策：
5、集团承诺实现投资计划表中的投资额度的前提是：要求所在区域公司完成计划表中已投入资金的经营要求。,Gemdale Corporation,目 录,集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系,做了那么多还不行，真不知道到底要的是什么？,给了一大叠资料，我要的东西却没有,子公司,集 团,情景模拟：子公司和集团关于“可研报告”的一段对话,部分指标敏感度不高，不能及时反映市场变化，需要调整和优化；对于指标值没有给出判读的方法；没有对统计口径和数据来源进行统一规范；对于可能对城市发展形成重大影响的非定量因素关注不够；,1.原有指标体系的局限,城市评价指标体系的
6、建立统计口径的统一；数据来源的规范；城市评价参照体系的建立,2.城市评价体系研究的主要内容,3.城市评价体系与投资效率提升,集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致、便于横向比较,子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复,城市评价指标体系,数据来源的权威性,逻辑体系严密,统计口径的统一,指标的标准化,信息搜集和报告准备时间大幅减少,更迅速地对城市和项目做出判断,投资效率提升,拓展效率更高,决策效率更高,4.城市评价思路的改进,对候选城市的评价更科学,5.研究的理论基础：房地产的周期论,解决问题：房地产的周期性意味着需要对特定城市所处的阶段做出判断，看其是否处在平稳期、机会期、泡沫
7、期或者萧条期，力求实现低处拿地、高处卖楼,高敏感性数据可获得性通用性简洁性,6.指标设置的原则,7.对原有指标体系所做的调整,1.指标分类：三类 主指标：选择最能反映城市市场状况和趋势的8个指标；次指标：重要性较低或敏感度较低的指标6个指标；辅助定性指标：不能定量的一些重大影响因素；2.指标中增加一些更能反映市场实际情况的指标 投资性购买所占比例（外地人）房价收入比 租金/价格比 3.主指标增加了土地供应对后市影响的预测性指标 4.在次指标中，增加了房地产金融的指标：房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例：个人购房信贷比 5.概括了7项重要的辅助定性指标,8.城市评价指标简表,逻辑框
8、架,城市选择评价指标,市场趋势判断指标,城区常住人口,城区人口密度,运作可行性判断指标,施工面积/销售面积,新开工面积/施工面积,新增土地面积/新开工面积,房价收入比,投资性购买所占比重,预售面积/批准预售面积,商品住宅销售额,GDP总量及增幅,次指标,辅助指标,商品住宅销售面积,市场规模,政府配合效率,地价与售价比,土地机会,房地产投资额/固定投资额,城市评价报告中对指标数据采集要求：1、主指标（8个）和可行性指标（4个）必须提供数据2、次指标及辅助指标 可以根据城市情况协商选择提供,主指标,城市市场趋势判断决策程序,市场趋势综合判断,市场趋势辅助指标判断,市场趋势主要判断,趋势主指标-1,
9、趋势主指标-8,趋势次指标-6,趋势次指标-1,定量判断,定性+定量,定性判断,城市选择决策体系,市场趋势综合判断,运作可行性判断,城市是否进入决策,市场规模,政府配合效率,地价与售价比例,土地机会,10.城市评价报告成果标准,11.城市评价参照体系数据库,通过比较：迅速对候选城市建立直观概念,候选城市与典型城市的直观比较市场规模及其相关因素,相关系数为0.944（Beta系数）；散点大多落在直线附近；可见城市年销售面积与常住人口总量之间存在着高度的线性相关。因此，我们可以通过该城市常住人口数，以及人口的机械增长率来预估该城市未来的房地产市场的规模,房地产市场的规模和潜力与常住人口总量的关系,
10、候选城市与典型城市的直观比较房价水平及其相关因素,通过比较：直观认识某特定城市房价的相对水平；通过将该特定城市的影响房价的关键数据与典型城市对照，大致判断该城市未来房价的增长空间（以东莞为例，其人均GDP、人均 可支配收入的排位都比较靠前，而房价水平的排位相对靠后，因此从支付能力的角度来说，其房价还有较大上升空间）,1.施工面积/销售面积,2.基准值,3.商品住宅价格增幅,深圳：该比值连续两年偏低且逐年降低，供需失衡导致价格大幅上涨,施工面积/销售面积：该比值的异常变化将对下一年度的价格变化起到一定预示性作用,天津：该比值在2003、2004年明显较大幅度低于正常值，导致房价在2004、200
11、5出现大幅度上涨,下一年度施工面积/销售面积比值的变化取决于：新开工面积增幅新开工面积/施工面积,新开工面积增幅、新开工面积/施工面积的比值：此两指标的异常变动将对施工面积/销售面积这一指标起到预示性作用,天津：2004年新开工面积大幅增长，2004、2005年的新开工面积/施工面积的比值较大幅度增加，导致2005年的施工面积/销售面积的比值增加到2.78，供需恢复到正常状态，再加上房价收入比已达到9.7的高点，因此2006年的房价涨幅可能放缓北京：2003、2004的新开工面积增幅很小甚至负增长，导致2004、2005的施工面积/销售面积比值较大幅度减小；2005年的新开工面积继续出现负增长
12、，2006年的施工面积/销售面积仍将偏离正常值，从供需角度看，价格仍有较大上涨的压力深圳：新开工面积自2002年来持续较小幅度增长，导致2003、2004的施工面积/销售面积偏小,1.新开工面积增幅,2.新开工面积/施工面积,3.施工面积/销售面积,商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅,商品住宅价格增长空间,人均储蓄余额：支付首付的能力；人均可支配收入：支付月供的能力；人均可支配收入增幅：影响到居民的消费信心，进而影响到其消费倾向；商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅：反映了近年来房价的透支程度,房价收入比,房价收入比（商品住宅均价90）/（人均可支配收入户均人口）,计 算：,纵比：房价增长与
13、收入增长的匹配程度2003年前房价增长低于收入增长横比：各城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小,比 较：,房价增长空间的辅助判断：,Gemdale Corporation,目 录,集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系,Gemdale Corporation,集团当前项目决策评价指标体系,当前项目决策评价指标体系核心指标,项目全投资IRR,项目销售净利润率,显然，集团当前项目决策关注更多的是项目的核心收益指标。但是也要认识到项目的收益性是建立在稳健的项目前期风险控制基础之上的。没有项目获取前风险的决策，项目收益只能成为空谈。所以集团项目决
14、策评价指标体系的建立，首先应该建立项目前期风险决策指标体系，实现项目风险决策评价,Gemdale Corporation,集团获取项目途径,土地一级市场招拍挂项目,土地二级市场,获取前期要考虑的风险因素,股权合作项目,转让项目,法律风险,税费风险,拆迁风险,政府信用风险,拆迁风险,管理输出型项目,市场风险,市场风险,获取项目时要考虑的风险,Gemdale Corporation,在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：,静态收益 水平,动态效率水平,销售速度,开发周期,回款周期,成本支出现金流
15、,销售价格,建安造价,营销费用,管理费用,地价/税收,项目IRR,收入,支出,销售回款现金流,回款速度,项目现金流水平,利润主导,现金流主导,获取项目时要考虑的收益及效率因素,Gemdale Corporation,项目决策评价指标体系,静态收益指标,地 价,地价外单方成本,动态效率指标,完善后的项目决策评价指标体系,以上动态效率指标可由集团与各子公司共同讨论确定合理标准或衡量方法，新项目决策评价逐渐推行,项目决策中需单独列明的风险,项目收益决策指标体系,项目全投资IRR,项目销售净利润率,销售价格,从拿地到开盘时间,项目月均去化速度,法律风险,税费风险,拆迁风险,政府信用风险,Gemdale
16、 Corporation,在以往的项目决策中，集团更多关注项目体现出的综合IRR数值，更确切的讲是更关注项目在利润主导模式下IRR静态收益表现，弱化了IRR动态效率表现，忽略了效率提升对IRR增长的贡献，不利于公司整体开发能力的提高。这在集团与子公司签订项目开发、经营目标责任书中能够体现：,某些时候，项目在做可研时，会把项目的均价估保守，将开发效率做高。但在项目实际开发、经营中则有可能反过来，用项目实际均价的大幅增长来弥补项目开发效率不高所产生的对项目整体IRR的影响，从而人为调节公司经营压力这样虽然保证了项目IRR的实现，但多是基于市场大势的影响，这对集团突破效率瓶颈无益，加大了项目调度难度，降低了项目现金流预测的准确性，从而影响整个集团的资源调度与投资决策,Gemdale Corporation,调整后的项目开发责任书,Gemdale Corporation,项目决策中板块及项目细分市场评价指标,Gemdale Corporation,投资效率提升的效果：以2006年投资为例,谢谢！,汇报完毕,
