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1、2023/3/1,1,青岛茶山置业有限公司,3/1/2023,2023/3/1,2,城市大爱，小户大家城市大爱，自由自宅,cofco:可乐（可口可乐 CoceCola),我们在城市中，体会一切繁华与安宁。驻守这座城，分享这座城。何其之幸。,我们共创幸福,城市给了我们一切，我们回报予城市以感恩和爱。茶山人,我们崇尚自然,我们向往亲和,我们热爱生活,念 想,2023/3/1,3,茶山集团重点打造国家4A景区“茶山风景区”茶山集团先建设景区后开发别墅别墅命名为“茶山.大院”,Step One,高举高打，茶山集团正式进军青岛高端住宅市场别墅,2023/3/1,4,确定在一期完美收官的基础上，与中国山地
2、别墅顶级设计院“重庆设计院”开展设计委托服务精心设计中西合璧的山地别墅,Step Three,茶山地产植根青岛战略得到进一步的稳步推进,2023/3/1,5,从进驻青岛开始，茶山地产未曾离开过平度。平度，茶山，渊源何在？,2023/3/1,6,平度，千年古城名片众多，大泽山葡萄、马家沟芹菜、魏碑、王舍人碑、崇德宫、千佛阁、康王坟、桃花涧、温泉、旧店冰石涧，平度水库、南村文昌阁、现河公园、荷花湾 哪一个才能真正代表现在的平度?平度城市价值何在？,2023/3/1,7,平度茶山价值所在要以世界的眼光谋划青岛，以国际的标准做好各项工作 市委书记李群城市不仅是一个景观、一片经济空间、一种人口密度，也是
3、一个生活中心和劳动中心，更具体地说，也可能是一种气氛，一种特征或是一个灵魂。,2023/3/1,8,青岛市行政区划共辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。青岛新城市规划确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，规划提出：依托济青高速、胶济铁路，形成“中心城区胶州平度济南”发展轴，重点发展胶州市，平度市并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相协调。根据规划平度为以外向型出口加工业和农副产品生产加工业为主导的次中心城市。,行政区划,2023/3/1,9,地理位置,平度市是山东省面积最大的县级市，地处山东半岛中心，是“大青岛”
4、城市框架的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，便利联接青岛、烟台、潍坊三市，具备承接三市经济要素及产业转移的优势。境内有济青、潍莱、威乌高速公路，青新（银）高速，同三高速，德龙烟铁路，804省道等多条交通要道通过。,2023/3/1,10,一环：改造城市外环路，形成大营路至外环路一流城市景观带；两轴：南北以大营路常州路为轴线，东西以红旗路为轴线推进旧城改造；三组团：重点发展以李园行政区为核心的西北部组团、以城关商务中心为核心的东北部组团、以生态商务区为核心的南部组团。,现代山水田园秀美宜居城市,建设规划,2023/3/1,11,常,州,路,红,旗,路,西南组团以规划中的海青铁路平度站为
5、核心，统一规划、集中打造占地约30平方公里的高新技术产业聚集区。,东南组团按照充分反映历史文脉与时代气息、坚持以市民需求为中心、突出科技支撑、体现绿色生态环保理念的原则，加快推进生态商务区核心区开发建设，打造集公共资源处置、行政审批服务、居民投诉受理、文化休闲博览、城市规划展示等多功能、开放式、复合型的大型城市综合体。,东北组团重点实施财政投资的市公共卫生服务中心、技工学校扩建、平度一中扩建、城关道商务中心、东部小学新建等工程及社会投资的12.6亿元的五个住宅小区建设，着力打造东部中央教育区和公共服务区。,西北组团以投资3亿元的九中整体搬迁、12.4亿元的四个集中住宅小区开发项目建设为启动，着
6、力打造西部中央教育区和生活集聚区。,“一环”就是城市外环路，投资1.62亿元综合改造东外环和天津路；“两轴”就是以常州路为纵轴、红旗路为横轴，重点推进实施红旗路西端、锦州路以西、常州路南端西侧等三大片区整体改造。,2023/3/1,12,面对青岛，怎样在即墨、胶州、胶南、黄岛的海派别墅较量中胜出？怎样在与万科和其他当地知名地产企业的角力中突围？茶山和平度，只有同步将自己的价值内涵充分释放，才是最有效的胜出之道；平度的，更是青岛的！,践行文化地产，致胜品牌之战,2023/3/1,13,之于平度茶山风景区中，唯一别墅宝地，座落于国家4A级风景区内，平度茶山风景区位于平度市城北，北接大泽，东邻崮山；
7、北靠万岁山森林公园，以“山石、山泉、山花、山寺”而闻名。,其地土资源稀缺性造就了该项目绝无仅有、不可复制的绝版价值。,2023/3/1,14,1,茶山文化的寻根之旅,强力打造新产品线,立足国情、分析天下大事,目标客户他们是谁,2,3,4,稀缺资源，价值整合,5,2023/3/1,15,平度文化,与,地产,2023/3/1,16,开封南北八十院营造街巷宅门体系和高墙院落定制的中国传统居住氛围 别具一格的栽种了一片寓意“人生最美是丰收，稻花香里说丰年”的稻谷。灰墙黛瓦间回归了中国建筑巅峰的形态。全部框架密实浇注而成4.2米院墙，把高墙深宅的权威展现淋漓尽致；庭院、廊架、露台、挑檐、花窗的渐次退落，
8、处处彰显出“高、深、大、美”之中国传统居住意境。,2023/3/1,17,万科第五园骨子里的中国情结,2023/3/1,18,“我们最熟悉的住宅，才是最亲的”第五园“中式文化符号”的塑造精准的客户定位中式产品创新具独特卖点最大限度的利用低成本网络营销万科老主业资源的有效应用文化推广的成功,成功,成功与反思,2023/3/1,19,运河上的院子“故园精彩是院落”庭院作为传统中最有价值的部分，体现出中国人心中亲土、亲自然的天性及期许和谐生活的情节。特有的街巷体系及四米高墙的宅门体系，将独门独栋独院的围合式别墅私密性发挥至极；最令人动心的，是55栋各有千秋的定制式精装庭院。,2023/3/1,20,
9、广州清华坊采用中国民居形式，每套宅院均有前庭、天井和后院，将大量的绿化和环境布置融入宅院本身，使每户拥有一片自己的绿化空间，随心所欲、各显其能、各投其好。宅院建筑、围墙、门坊、街景将完全从民居中提取元素，再辅以现代建筑材料画龙点睛，使整个院区既富有深厚的文化底蕴和清晰的历史文脉，又不失现代感和舒适感。,2023/3/1,21,上海佘山别墅板块中国豪宅的典范,在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词,2023/3/1,22,在青岛，在平度，城市仅仅有建筑历史正在逝去,城市的车轮正在前进地平线上高层拔地而起仅仅为了满足居住
10、需求富有历史感的建筑淡出视野当孩子们问起我们的根在哪里我们会不会无言以对,2023/3/1,23,沿街而建的二到三层木结构楼房，围合成一个独立的空间，一层邻街多用来开办店铺，是青岛最早典型的“商住两用房”；以城市中产阶级为主，私营业主、普通公务员、教师、公司职员等，城市的中坚力量。,大院老青岛人的人间烟火,寻找植根于青岛的传统建筑，唤醒这座城市曾经的记忆。,2023/3/1,24,山海相融，一幅美丽的画卷。微风拂面，轻拭您一天的疲劳。远望大海，春暖花开。就是这样一个如诗如画的意境，吃崂山农家宴，感受乡村生活。自家有船可提供海上游览,海上垂钓、沙滩娱乐、篝火晚会、自助烧烤、茶园观光、茶田采摘、棋
11、牌麻将等等,崂山大院新型农家乐,开放 交流 共生,2023/3/1,25,传统的人文环境与现代时尚的碰撞改变了茶山单一的景区功能赋予别墅新的新气质不只留下了企业的记忆更成为了一个城市禅意生活的骄傲,万科的园，广州的坊，成都的巷无论青砖红瓦还是回廊挑檐都回荡着这些城市延续百年的鸡犬相闻山水画廊、摩崖石刻、奇花异草诉说沧桑的故事，也昭示城市的脉动,2023/3/1,26,1,茶山文化的寻根之旅,强力打造新产品线,立足国情、分析天下大事,目标客户他们是谁,2,3,4,稀缺资源，价值整合,5,2023/3/1,27,还平度一个新茶山茶山.大院传承中国大院情结，引领山地旅游文化，从大院到大山,2023/
12、3/1,28,2023/3/1,29,2023/3/1,30,高雅运动，推动整体价值的全面提升,生态食材，体验农耕和采摘的乐趣,融汇古今，形成独特的居住文化,大院、深山，骨子里的中国情结,构建价值体系,禅意生活，诗意栖居，山地别墅只当唯一,生态,人文,潜力,升华,2023/3/1,31,一期小院别墅共29套，基本售罄，现在加推2期别墅。,2023/3/1,32,一期小院别墅共29套，基本售罄，即将加推1.2期别墅。,2023/3/1,33,2023/3/1,34,2023/3/1,35,2023/3/1,36,2023/3/1,37,2023/3/1,38,2023/3/1,39,2023/3
13、/1,40,在户型上从市场出发结合不同消费者进行可行性研究并深化设计，设置了几房型，每种房型力求功能分区合理，配置得当、寓求新意，处处体现“以人为本”的原则户型设计强调人性化，紧扣“家”的主题，套型设计紧凑、合理，具有灵活性、多样性及适用性，以满足不同客户群体的需求。房间布局动线合理，功能清晰，动静分明，紧凑大方。所有房间均设飘窗或阳台，阳光充足，视野开阔，通风良好。,户 型 设 计,2023/3/1,41,可在步行街中以最传统的方式重温山东民间文化，完善商业配套,在景区内建设传统文化商街,2023/3/1,42,一期完美私家园林（完全自我私有空间，随个人喜好而富于变化）,人居环境要与自然山水
14、形成有机的一体，在建筑设计和园林设计中体现出对人、文化、山川和历史的深刻理解居于其间，生活便不再是生活，而是诗；建筑也不再是建筑，而是画,2023/3/1,43,景 观 设 计,美感与冲击力的组合是景观打造的目标，最终达到高端社区形象。,2023/3/1,44,童真功能：儿童撒野乐园 千亩生态园健身功能：高尔夫练习场 乒乓球 健身房社交功能：水上餐厅 土菜馆 俱乐部 快餐店携老功能：医疗室 棋牌室 药店 洗衣房 家政服务休闲功能：美容美发 足疗保健 spa中心,配 套,配套不足，我们主动解决,2023/3/1,45,茶山产品设计，设私家停车库，地上采取人车分流；独门多院，体现人和自然相融的生活
15、前庭、后院和内庭院，立体下沉式院落及屋顶花园，大露台，实现私家园林最大，室内布局科学合理；,建筑构造规范合理,产品功能丰富，独门独院,多种装修风格，更多选择空间,附加值价值较高,茶山大院二期,立面风格独特，唯美大气,小 结,2023/3/1,46,我们有什么不一样！,青岛的别墅号称万国博览，异域风情比比皆是，我们需要继续模仿下去吗？青岛的别墅营销概念大多是所谓的“原乡，欧洲小镇”我们玩什么？青岛的别墅资源不外就是山景、海清、湖景、高尔夫，我们除此还有什么？为什么很多别墅初期包装的都很好，卖的却很慢，几年后被客户无情抛弃？为什么都知道别墅是精致的奢侈品，却往往把别墅盖成“普通大民宅”？为什么本土
16、开发商很多，却没有一个全国知名别墅地产品牌？我们刚入行，怎么和龙湖、海信、万科、天泰争客户？我们如何让项目支撑15000元/m2以上的价格，实现高收益？,结论：运河上的院子，万科第五园、龙湖别墅之所以为全国人民津津乐道，是因为开发商赋予了建筑独特的文化烙印。所以我们，“不争第一，只做唯一”,2023/3/1,47,1,茶山文化的寻根之旅,强力打造新产品线,立足国情、分析天下大事,目标客户他们是谁,2,3,4,稀缺资源，价值整合,5,2023/3/1,48,2023/3/1,49,“十二五”规划理解,虽然政策层面向执行层面转变，产业结构将受到影响。,2023/3/1,50,但是新政策的出台，进一
17、步印证了投资房地产存在巨大的升值空间观点。,2023/3/1,51,2023/3/1,52,2023/3/1,53,2023/3/1,54,2023/3/1,55,2023/3/1,56,2023/3/1,57,保值、增值人心所向,结论：面对每年6%左右的高通货膨胀率，面对日益缩水的银行存款，每天面临的食品安全，孩子周六、周日无处游玩的尴尬，社交产地的单一；普通市民用什么来让自己的财富不缩水，实现保值、增值 除了房子我们还能有什么？所以“房价不是问题，到那里买才是最大的问题”,2023/3/1,58,1,茶山文化的寻根之旅,强力打造新产品线,立足国情、分析天下大事,目标客户他们是谁,2,3,4
18、,稀缺资源，价值整合,5,2023/3/1,59,能否在另一种价值体系下，让我们的产品呈现出全然不同的差异气质与消费价值?是否存在另一类人,他们以不同的人生价值理解生活?,透过现象看本质,有这样一群人他们看中自身的感受更甚于别人的看法价值观体系较为成熟、坚定，不轻易为他人意志所动摇他们的价值观一旦开始被大众接受往往成为一种时尚和潮流,2023/3/1,60,目 标 客 户 他们是谁？,经过了多年的奋斗，完成原始积累，他们已是成熟的成功人士，年龄在30岁以上年收入远远高于社会平均水平，且大多蜂拥在几个黄金点：约3080万/年、约150300万/年代步工具普遍为非公共交通工具，大多为私家车，且并不
19、只有一辆对于个人家庭生活空间的私密性要求较高，安保要求高于其他人群,社会的绝对支柱成功的精英人士享受生活的先驱,2023/3/1,61,目 标 客 户 他们是谁？,私营业主、大型企业高管等均是本案重要的高端客户，而外来投资客也可作为本案的补充客群,2023/3/1,62,目 标 客 户 客群共性,根据马斯洛需求层次理论，人类需求分成五类需求，依次由较低层次到较高层次排列。人们总是在力图满足某种需求；只有在较低层次的需求得到满足之后，较高层次的需求才会有足够的活力驱动行为；,本案客户需求集中于尊重与自我实现的需求上。,根据马斯洛需求理论，本案高端客群的需求在现实产品满足的基础上，更趋向于精神层面
20、价值的满足。,2023/3/1,63,本案的目标客户正是追求高品质象征意义的精英阶层高端消费观的绝对支持和践行者,2023/3/1,64,1,茶山文化的寻根之旅,强力打造新产品线,立足国情、分析天下大事,目标客户他们是谁,2,3,4,稀缺资源，价值整合,5,2023/3/1,65,别墅共性,各种资源的相对集中，支撑了别墅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。,资源密集化,地段（城市核心地段）,配套（休闲、娱乐等）,产品（大尺度、差异化）,绿化（舒适、宜人）,品牌（系出名门）,服务（星级管理服务）,相关的和隐性的资源,规划设计,建筑设计,园林景观设计,广告,策划,营销,
21、创意和智慧,景观（稀缺绝版景观）,山地别墅中只当唯一，禅意生活，诗意栖居,2023/3/1,66,价值提升体系,产品提升,01,配套提升,02,服务提升,03,包装提升,04,客户关系管理,05,2023/3/1,67,67,成功案例分析,大盘的成功必须具备一贯的形象价值，并通过不同产品的推售完成“起势-传承-升华”的过程，同时用营销和包装来放大产品价值。,大盘操作思路,大盘成功启势的主因：客户感知形象的全程贯穿,实现价值跃升的阶段“起势-传承-升华”的过程,营销溢价举措,实现高价高速销售的模式：产品发力、展示到位,本 案,具备产品形象，项目形象完善，区域形象建立,品鉴状元井，般若寺，延续千年
22、“传承”，,立足国学精粹，中西合璧，在优山美地之间打造品质生活。,+,2023/3/1,68,推 广 策 略,“品牌营销”与“体验营销”相结合,有价值，有品位的房子，诱惑消费者内心!,2023/3/1,69,“品质生活摄影大赛”,以系列活动形式，体现本项目社区成熟度，和城市生活的幸福感：,“古玩书画鉴赏”,“车友会、同乡会”,“”,系列活动，展示成熟生活，配合网络直播，扩大影响,“乡村俱乐部高尔夫培训”,2023/3/1,70,2023/3/1,71,2023/3/1,72,2023/3/1,73,2023/3/1,74,2023/3/1,75,2023/3/1,76,2023/3/1,77,2023/3/1,78,2023/3/1,79,2023/3/1,80,2023/3/1,81,感谢聆听!我们期待与您的深入探讨以使我们的服务更加深入、明晰！THANKS!,
