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1、洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,尴尬的复制，还是精彩的创新？,60余亩的用地，几万平的商业体量，对商业地产发展方兴未艾的洛带古镇而言，无疑是个大项目；作为成都近郊“周末型消费”的重要景点之一，以当前常规消费模式，市场是否有足够的消费容量去消化本案的商业体量？因此，对本案的产品规划思路而言，是承袭现有商街格局，在常规消费模式下分流当前市场客源；还是通过创新产品规划，激活与创造新的消费市场？基于此，本次沟通我们带着问题去思考最佳解决方案,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,现有市场调研,项目特点解析,本案可能性分析,解决对策,思维脉络,洛
2、带亿手美食娱乐城项目沟通思路,一、现有市场调研,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,洛带镇幅员面积43平方公里，是成都近郊保存最为完整的客家古镇。洛带古镇占地接近1000亩，总建筑面积达20000余平方米。,洛带古镇简述,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,古街格局,古镇老街主要交通呈”一街七巷”格局，形成“五馆一园一寺”景点；“一街”由上街和下街组成，宽约8米，长约1200米，东高西低，石板镶嵌。街衢两边纵横交错着的“七巷”分别为北巷子、凤仪巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,当前古镇业态分布,洛带古镇老街商铺主要以经营餐饮、服饰饰品和土特产为主；另有
3、茶楼、酒吧、住宿和娱乐业态辅助；,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,当前古镇租金水平,租金方面因店铺口岸位置和面积大小而不同，大部分店铺经营情况较好，仅街尾有少量小面积铺面在进行转让，约19-40平米之间，转让费3万元;当前整体租金水平约在50-90元/平米/月之间，街中位置较好的商铺租金分别为50-200元/平米/月不等；,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,导致现状周末度假游客流量高，但消费力偏低,问题何在？,古镇本身资源优势明显,但未采用原住民、外来人群分离经营模式,古街整体商业水平、业态层次偏低端,面对当前整体商业环境，本案如何寻求突破？,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,二、项目特点解析,洛
4、带亿手美食娱乐城项目沟通思路,本案,休闲娱乐一条街（现洛带公园及农贸市场）,成 洛 路,步行街,车行街道,地块示意,地块位于现有古城东北部，处于古城拓展区域；四面临街，其中西侧临近古城景点燃灯寺，人流基础较好；东侧直面城市干道成洛路，商业展开面较宽。,城市干道,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,项目两大特点特点一：项目规划体量较大，产品形态及业态定位至关重要。项目占地60余亩，以一般经营商业容积率0.8计，可规划体量约为3.2万平米，如以50%的建面作为营业区，也高达1.6万平米；因此，对本案而言，如何规划产品、选取业态，将直接决定项目后续的盈利能力以及经营状态。特点二：周边待开发旅游商业多，后
5、市供应量较大，竞争激烈。在地块南侧，现有的洛带公园及农贸市场将改建为休闲娱乐一条街，加之地块周边尚有较多存量地块，结合洛带古镇扩展的市场趋势，后续必将有更多旅游商业本开发，巨大的市场放量将导致后市经营压力较大。,项目解析,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,本案如果采取现有商业规划模式，借用古镇现有消费客群，在消费人流被稀释之后，上座率和消费额能否保证餐饮类商业的维持及盈利？,我们面临的问题？,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,三、本案可能性分析,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,保本经营情况下，哪种商业业态能维持较低翻台率？,本案占地60亩，以0.8容积率计，总建面约为3.2万平米，设定经营面积约占
6、50%，则经营面积为1.6万平米；据统计，洛带古镇常年游客数量约为300万人（以2008年洛带古镇年旅客流量计），则每月游客数量约为33万人；在此设定约有七成的客户会游经本项目，则本项目客源流量约为约为25万人/月；其中进入本案消费人群设定为游经人数的四成，则约为9万人/月；结合当前市场50-90元/平米/月的租金水平，初步设定本案平均租金为60元/平米/月，按整体商铺开发量3.2万计，则项目月租金收益约为192万元；,对本案而言，选取怎样的商业业态，方能维持较低翻台率，依靠目前的客源流量，实现项目自身的盈亏平衡？,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,经营者承受力分析,我们分别选取了四种商业业态进
7、行对比分析，以探寻符合本案特点的最佳商业业态业态一：低档餐饮（当前市场主流业态）；业态二：中档餐饮业态三：特色餐饮（如伤心凉粉等）业态四：高档餐饮（如公馆菜、柴门等）业态五：休闲餐饮（茶楼、酒吧、咖啡厅）,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,一、低档餐饮（人均消费10-20元）,1.每月经营费用前期投入资金回收（如以3.2万商铺统一做低档餐饮经营）这部分资金包括：店面装修费用、餐具及店内设施采购费用以及其他费用等，估计花费不超过1200万元。预计经营时间4年，则每月成本折旧费用约25万元左右。员工工资低档餐厅因规模较小，客人对服务质量要求不高。就本模型而言，按实际营业面积2.2万计，可同时容纳就餐
8、人数应在20000人以上，以人均20客/人和50客/人配比营业人员，则需1000名服务员、400名厨师。以服务员800元/月，厨师1200元/月计，每月员工工资开销为128万元。物料成本：低档餐厅实际物料成本约占菜品售价的50%。房租：192万元/月。税收：计营业额的1.5%。水、电、气及其他费用：预估每月30万元计。2.设每月营业收入为x万元,则无盈亏临界点的计算方程为：x-25-128-x50%-192-x1.5%-30=0可得：x=773.2万元。即：低档餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，月营业收入达到773.2万元时即到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,按照人均消费1
9、5元计算，即每月需要有773.215=51.5万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而不能达到无盈亏状态。,低档餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,二、中档餐饮（人均消费40-50元）,1.前期投入资金回收A.店面装修费用：500元/平方米16000平方米800万元；B.装饰品及店内设施采购费用：计200万元；C.餐具采购费用：计80万元；D.厨房设备费用：计600万元；E.其他费用：计200万元合计：1880万元按5年直线折旧法计，每月折旧金额：31.3万元。员工工资中档餐厅员工配置以满足客人基本舒适要求为准，就餐人
10、数与其员工人数之比为5比1左右。参考一般中档餐厅，可以发现：每一位在中档餐厅用餐的客人平均需消耗2以上的实际经营面积。就本模型而言，最多可同时容纳8000位客人用餐，与之相应就需要员工1600人。人员及工资构成如下表：职务人数月工资合计职务人数月工资合计经理38人3000元11.4万元服务员760人1000元76万元领班76人1500元11.4万元其他人员270人1200元32.4万元厨师456人厨房外包，计30万总计161.2万元物料成本：中档餐厅实际物料成本约占菜品售价的40%。房租：192万元/月税收：计营业额的4%。水、电、气及其他费用：以每月35万元计。2、设每月营业收入为x万元，则
11、无盈亏临界点的计算方程为：x-31.3-161.2-x40%-192-x4%-35=0可得：x=749.1万元。即：中档餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到749.1万元时即到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,中档餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况,按照人均消费40元计算，即每月需要有749.140=18.7万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要18.725=74.8%的客源率转化率才能达到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,三、特色餐饮（人均消费35-45元）,1.前期投入资金回收A.店面装修费用：400
12、元/平方米16000平方米640万元B.装饰品及店内设施采购费用：计150万元C.餐具采购费用：计60万元D.厨房设备费用：计500万元E.其他费用：计150万元合计：1500万元按4年直线折旧法计，每月折旧金额：31.3万元。员工工资特色餐厅中食客多为“品味”而来，一般员工与顾客服务人数比达到1：8即可；另一方面，特色餐厅因生意火爆致使其桌椅摆放密集，参考以上餐厅，我们可以发现：每一位在特色餐厅用餐的客人平均仅能使用1.5左右的实际经营面积。就本模型而言，最多可容纳10666位客人同时用餐，与之相应就需要员工1333人。人员及工资构成如下表：,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,物料成本特色餐厅
13、实际物料成本约占菜品售价的45%。房租：192万/月税收计总营业额的2.5%。水、电、气及其他费用以每月30万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-31.3-136-x45%-192-x2.5%-30=0可得：x=741.5万元。即：特色餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到741.5万元时即到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,特色餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况,按照人均消费40元计算，即每月需要有741.540=18.5万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要18.525=74%的客源率
14、才能达到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,四、高档餐饮（人均消费90-100元）,1.前期投入资金回收A.店面装修费用：600元/平方米16000平方米960万元B.装饰品及店内设施采购费用：计300万元C.餐具采购费用：计150万元；D.厨房设备费用：计700万元；E.其他费用：计300万元合计：2410万元按6年直线折旧法计，每月折旧金额：33.5万元。员工工资中档餐厅员工配置以满足客人基本舒适要求为准，就餐人数与其员工人数之比为3比1左右。参考一般中档餐厅，可以发现：每一位在中档餐厅用餐的客人平均需消耗3以上的实际经营面积。就本模型而言，最多可同时容纳5333位客人用餐，与之
15、相应就需要员工1777人。人员及工资构成如下表：,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,物料成本中档餐厅实际物料成本约占菜品售价的35%。房租：192万元/月税收计营业额的4%。水、电、气及其他费用以每月50万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-33.5-225.1-x35%-192-x4%-50=0可得：x=820.7万元。即：高档餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到820.7万元时即到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,高档餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况,按照人均消费90元计算，即每月需要有820.790=9.1万人在餐厅就餐的情况下
16、，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要9.125=36.4%的客源率就可以达到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,五、茶楼、会所（人均消费30元）,1、每月经营费用前期投入资金回收这部分资金包括：店面装修费用、装饰品及店内设施采购费用、杯具采购费用以及其他费用等，估计花费不超过3000万元。预计经营时间5年，则每月折旧资金50万元左右。员工工资茶楼、会所上客时间分散、服务程序较为简单，因此，客人人数与其员工人数之比应为10比1左右。另一方面，清馨、雅静的环境是茶楼、会所生存的基础，桌椅摆放较稀疏也就理所当然，一般来讲，每位客人需消耗2.5平方米以上的实际营业
17、面积。就本模型而言，最高可同时容纳6400位客人消费，与之对应，需要员工640人。人员及工资构成如下表：,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,物料成本茶楼、会所实际物料成本约占茶水售价的20%。房租：192万元/月税收计总营业额的5%。水、电、气及其他费用以每月20万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-50-61.6-x20%-192-x5%-20=0可得：x=431.4万元。即：茶楼、会所在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到431.4万元时即到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,茶楼、会所无盈亏临界点状态下的成本费用情况,按照人均消费30元计算
18、，即每月需要有431.430=14.4万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要14.425=57.5%的客源率可以达到无盈亏状态。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,结论通过对比分析，可以发现对本案而言，高端餐饮、特色餐饮以及休闲餐饮、会所等业态比较容易生存。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,四、解决对策,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,如何实现本案持续健康运营，我们认为主要从两个方向把握其一，控制业态规模；其二，创新规划产品；,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,高端品牌建议公馆菜、私房菜等餐饮；凯德会馆类商务会所等；操作模式建议高端餐饮主力店引进品牌
19、持有经营；特色餐饮通过招商解决。,解决对策1通过“高档餐饮主力店+部分中档、特色餐饮+”等翻台率要求较低的商业业态，创造目的性消费客群。,不能单纯依赖老街客流，必须在老街人流基础上通过产品组合和业态创新，创造新增的客源流量。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,以本项目体量，高规格定位将直接改变当前古镇中低端游玩、消费的市场形象，激活区域市场的高端消费力，同时实现本案的持续稳定经营。,解决对策2通过项目高规格定位，改变区域高端人群消费结构，激活潜在高端消费市场。,“高端餐饮+特色餐饮”可行性分析市场是否存在？,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,区域中高端住宅物业聚集，形成潜在高端消费力,洛带古镇临近
20、龙泉阳光城片区，该区域发展较为迟缓，目前区域内有6个在售项目，其中4个为别墅项目，多层项目阳光印象为尾盘销售，林溪美城为近期新开电梯项目，其一批次85套房源目前已售出43套；区域内多层和电梯的售价在3600-4089元/，而别墅部分的售价在7000-16000元/之间。,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,解决对策3通过调整物业供应结构，丰富产品配比，以化解项目商业体量较大的风险，同时增大项目整体利润厚度。,丰富物业配比：结合当前项目周边高端住宅价位较高，与古镇2F商铺售价呈现倒挂之特点，因此本案产品规划可考虑适度增加居住类物业配比，一方面减小商业租售压力，一方面也可增大利润空间；空间意向调整：改
21、变古街当前常规格局，重新演绎空间结构，以“街”、“院”、“坊（多层）规划物业形态；成功案例参考：锦里、宽窄巷子、安仁古镇、万科第五园；,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,街,街,院,街,街,街,街,街,街,主 街,店,店,店,店,城市空间结构改变示意图,院,院,院,院,院,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,成功案例参考1锦里,街 院 坊,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,成功案例参考2宽窄巷子,街 院 坊,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,成功案例参考3安仁古镇,街 院 坊,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,成功案例参考4万科第五园（深圳）,街 院 坊,洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路,本次沟通思路仅就区域市场现状、本案可经营业态以及物业规划三方面作出方向性探讨，由于时间匆忙，其中尚有诸多未尽之言，待双方深入沟通之后，再做具体产品优化、户型优化等工作。,THE END,THANKS!,
