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1、,合肥2012年5月份商业项目价格走势报告 万憬不动产机构（市场部）,前言概述 商业项目个案分析 月度总结,2012年5月合肥楼市开始逐渐回暖，再加上开发商趁热打铁，推出多重优惠、折扣等促销活动，各类节日优惠吸引了购房者促进了合肥楼市的回暖。在住宅地产限购、限贷的影响下，以及近期央行下调准备金率，商业地产众望所归，部分开发商开始转移目标，看好商业地产，从土地市场供应来看商业地产将成为2012年合肥土地市场的主题曲。以下是五月份合肥几个重点商业项目的价格走势情况。,前言,案例一 温商国际汽车生活广场,项目总建筑面积25万平米，由安徽温商集团着力打造集涵盖汽配专业市场、商业、住宅、酒店、公寓等多种
2、物业类型的城市综合体。,交通位置项目位于城市主干道长江东路与天长路交口交口;人流量大长江东路为双向八车道，流畅的交通带来较大的人流量;投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达40%，投资安全有保证;小面积，低总价;专业市场定位项目为合肥老汽配城改造工程，项目前身合肥老汽配城在合肥已经有较好的认可度和影响力，所以客户投资风险相对较小;自身配套物业形态涵盖高层住宅、高端写字楼、时尚公寓，不同的物业形态在规划上依长江东路错落有致的分布，价值互为哺育聚合的内外在联系。,项目概括项目于2010年12月25日开盘，推出B区和C区一层至三层共200套房源，当天去化率40%，目前
3、去化率80%;面积区间一层二层连体街铺为68-150平方米，三层内铺为25-50平方米;销售均价项目B、C区一层二层连体街铺均价为3-3.7万/平方米，三层内铺均价为2.5万/平方米;销售政策项目属于产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中一二层连体街铺为返祖3年，每年年回报率9%（以合同价计算），前3年租金抵房款；三层内铺返祖10年，也是前3年租金抵房款，年返祖回报率分别为 7%、7%、7%、8%、8%、9%、9%、10%、10%、11%（以合同价计算），满10年后，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价150%回购;总价区间75-450万元;客户分析60%以上客户为以投
4、资为置业目的，其余部分用于自营使用，主要来自老汽配城商家；其中 90%左右客户来自合肥本市，外省市区的客户较少，主要为商人居多。,目前在售情况目前在售B区、C区商铺，1、2层为连体商铺，面积为68-150平米，均价2.5万4.5万/平米，商铺大约还剩10套房源。三层为商场内铺，面积为25-50平米，目前剩余3-4套;销售优惠购买一二层连体街铺：一次性付款9.7折优惠，按揭付款9.8折优惠；购买三层内铺：一次性付款9.6折优惠，按揭9.8折优惠;价格走势概括本月售价与上月相比无变动。,案例二 豆瓣汇步行街,项目总建筑面积13万平米，由三亚国光投资置业有限公司着力打造，项目集写字楼、住宅、公寓及商
5、铺为一体的城市综合体,本案,位置好该项目位于繁华的北一环与合瓦路交口，坐拥濉溪路商圈，承接宿州路商圈、四牌楼商圈及元一商圈新老商圈交汇，地段价值显著;人流量大项目位于北一环（濉溪路）拥有双向8车道，东侧和西侧分别为城市主干道阜阳路和蒙城路，直通市中心，人流量较大;自身配套齐全项目自身整体业态齐全，写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体，且周边配套较为完善;开发商以往开发经验;投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证;小面积，低总价;市场环境合肥商铺价格出现不断上升趋势，且北一环濉溪路商圈正在升级中，未来物业升值空间大。,项目概括项目与于2
6、010年9月24日上午开盘销售，200多套8-30内铺，100多套40-360外铺，有商铺将会上下连体出售，当天去化率40%左右；项目主要业态百货,服饰,箱包鞋帽,餐饮,KTV,健身会所,美容SPA,酒吧,沐足桑拿,珠宝首饰,化妆品,眼镜,药妆店,运动用品,床上用品,图书音像等；项目商铺数量共440间，其中A、B座，1F门面40间，2-3F内铺350间；C、D、E座一拖二为50间；户型区间整体为20-80平米，其中A、B座1F门面主力户型为40平米，2-3F内铺主力户型为20平米；C、D、E座一拖二主力户型为80平米左右；销售政策其中A、B座内铺十年包租，1-2年6%的年回报，3-10年8%年
7、回报，前3年租金抵房款.超额部分80%分红。10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方；A、B座门面和C、D、E左一拖二，包租2年，每年6%的年回报，前2年租金抵房款，2年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方；客户分析70%以上客户来自合肥本地区，30%左右来自其他省市，80%客户为公务员或商人，主要都是用于投资使用。,目前在售情况目前国光万豪广场方兴巷子2楼3楼商铺在售，20-130，2-5万元/，一次性付款98折，还有10间左右商铺可售;优惠活动一次性付款98折，按揭付款优惠99折。认筹优惠1-2%，按时签约优惠1%;价格走势概况本月价格与上月相比无变化。,案例三 福乐
8、门国际广场,项目总建筑面积15万平米，由汇福置业（安徽）有限公司着力打造，项目集住宅、公寓、shopping mall多种业态为一体的城市综合体。,40年,产 权,700个,车位数,商铺、住宅、公寓,物业类别,长江西路与西二环交汇处（十里庙交口）,项目位置,52亩,占地面积,15万M2，其中商业面积约为4万平米,总建筑面积,街铺2%、内铺22.9%,公摊,北京东方华太,建筑设计,1-3层20-500平米商铺,主力户型,浙江宝业集团施工建筑,施工单位,三景划置业,代理公司,香港汇福投资集团,投资商,汇福置业（安徽）有限公司,开发商,蜀山区,产证归属,福乐门国际广场,项目名称,本案,主力店带动乐购
9、、KFC、屈臣氏、安徽国际电影城等品牌主力店进驻强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；地段交通项目项目长江西路与西二环交汇处（十里庙交口），紧邻长江西路高架、轨道交通2号线，路网发达，交通便利；投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证；小面积，低总价；开发商实力及以往开发经验；自身配套项目规划建设集高层住宅、公寓和商业为一体的城市综合体，将居住、办公、商务、休闲、娱乐、购物有机整合起来，价值互为哺育聚合的内外在联系。,项目概括项目与2011年1月3日商业部分正式开盘，共有四层组成，共有1358套房源;户型面积
10、面积区间为20-500平米，主力户型在20-50平米;销售政策项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中，返租10年，前3年按商铺总价的21%计算租金，直接抵扣房款；4-7年回报率为8.5%，8-10年回报率为9%，按总价计算。第10年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价130%回购;客户分析其中70%以上客户来自合肥本地区，30%左右来自其他省市，80%客户为公务员或商人，主要都是用于投资使用。,在售情况目前在售20-50平米商铺，一层销售均价为32000-40000元/，二层销售均价为25000元/，三层销售均价为17000-18000元/，四层
11、销售均价为18000元/;优惠政策一次性付款98折，按揭99折;本月售价与上月相比环比下跌900元/，跌幅为3.73%。,2011.10 四层加推,案例四 明发商业广场,项目总建筑面积58万平米，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司着力打造，项目集住宅、公寓、酒店及商铺为一体的城市综合体。,交通项目位于城市主干北二环砀山路与四里河路交汇处，砀山路横跨城市东西，双向8车道，四里河路贯穿南北，交通便捷；主力店带动苏宁电器、凯斯酒店、永辉超市等多家实力商家品牌主力店的强势入驻，提升项目人气和品质，也提高了区域商业价值，增强投资者信心;投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，投资安全有保证开发
12、商自持商业比例高达60%，投资安全有保证;开发商实力及以往开放经验;小面积，低总价;自身配套物业形态涵盖高层住宅、时尚公寓、一站式Shopping Mall，价值互为哺育聚合的内外在联系。,销售概括项目2009年1月1日推出商业广场A2区“天下美食”商铺，开盘当天去化率均约为60%，目前已基本售磬；2009年7月25日推出商业广场C2区“婚庆广场、丽人天地、运动天地、游戏动漫”商铺，开盘当天去化率约为55%，2010年3月推出商业广场B3区“品牌专卖店”商铺，当天去化率达50%;销售政策项目产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中，返租5年，前3年按商铺总价的20%计算租金，直接抵扣房款；回
13、报率依次为6%、7%、7%、8%、8%，按合同价计算，第5年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方;规划分析由于项目规划建设为商业步行街形式，所以负一层定价高于二层，这是项目定价的一大特点，另外，项目打造主力店+次主力店+品牌旗舰店辐射性联动性商业，四角设立大品牌主力店使得整个购物广场客流流动起来，使得各个方位主题商业商铺售价定位大致相同;户型区间30-200平方米左右。从销售情况看，由于购物中心销售前业态分布已基本确定，各区业态定位对销售产生一定的影响，另外，由于同区一至四层业态一致，而一层价位较高，许多客户选择了购买其他楼层;客户分析客户60%来自合肥本市，20%来
14、自安徽省周边地市，20%来自外省。客户中60%以上为公务员、拆迁户、个体私营业主，平均年龄在45岁左右，客户置业目的均为投资。,在售情况 目前推出在售的为C3区商铺，房源所剩不多，户型从40400平方米户型不等，销售价格：负一层均价15000-22000元/，一层均价22000-44000元/，二层均价12000-18000元/，三层均价10000-16000元/，具体一房一价。C2区、B3区、A2区还有剩余10个左右商铺;销售优惠一次性98折，按揭99折，每日一套特价铺活动，特价铺面约46平米，总价47.2万，前三年收益20%从房款里抵扣;价格走势概括本月售价与上月有所下跌，跌幅为17.01
15、%。,案例五 圣大国际商业广场,项目总建筑面积18万平米，由安徽中天投资集团有限公司着力，项目集写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体。,本案,项目区位项目位于合肥市东二环和裕溪路交口东200米，原运管处所在地，项目与红旗建材市场、五里庙装饰世界构筑形似三角形的财富集中区;项目交通项目西侧紧邻合肥交通大动脉东二环，双向8车道的路面，北侧紧邻已经通车并使用裕溪路高架桥，贯通东西，向西直达市中心20分钟路程。向东与合宁高速公路相连，是东部通往肥东、南京、芜湖的交通要道。投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达80%，投资安全有保证;小面积，低总价;自身配套项目规划
16、建设集星级酒店、商业步行街、酒店式公寓、顶级家居CBD、甲级写字楼、SOHO公寓为一体的城市综合体，将居住、办公、商务、休闲、娱乐、购物有机整合起来，价值互为哺育聚合的内外在联系。,项目概括从2011年8月份开始认筹，至11月7日开盘，一期开盘推380套左右，至今对外宣传去化80%左右（目前网上备案显示签约155套,去化率59%）;规划分析其中家居购物MALL，一楼为精品家饰，2楼为精品窗帘布艺，3楼-4楼为精品灯具。A1是集五星级酒店和公寓为一体，A2是国际家居馆、A3是甲级写字楼，下面的一个家居体验馆。B2区是顶级家饰灯具装饰城，目前在预约登记中；C区是潮流家居馆，是集批发零售为一体的。D
17、区是集休闲步行街、SOHO公寓商住两用房为一体;销售政策项目产权式商铺，采取售后返租形式进行销售，返租11年，前3年按商铺总价的24%计算租金，直接抵扣房款；第46年每天年回报率为10%，第79年每年年回报率为11%，第10和11年每年年回报率为12%，按合同价计算，第11年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或者按合同价的120%回购;户型区间2030平方米左右，主力户型为20平方米;客户分析客户40%来自瑶海区，40%来自合肥其他区，20%来自外省。客户以个体私营业主、公务员、附近居民为主，平均年龄在45岁左右，客户置业目的均为投资。,在售情况目前在售均价为：一层
18、25000元/左右，二层22000元/（未折前价）;销售优惠 一次性96折，按揭99折，认筹享受5千抵1万的优惠，开盘之前每天优惠100元;价格走势概括本月售价与上月相比有所上涨，涨幅为9.09%。,2011.11.7开盘,截止2012年5月31日，合肥市(不含三县)商业销售情况，成交面积53526平方米，同比-25.16%，环比28.86%;成交套数665套，同比-3.20%，环比-22.24%;成交金额839,233,500元，同比-46.32%，环比48.19%;成交均价15,679元/平方米，同比-28.27%，环比14.99%。本月商业项目整体表现为价量齐涨，主要因素为：本月份大量商业楼盘积极展开优惠活动促销，从而整体拉动本月商业用房的销售量。,总结,
