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1、,荣威550 VS 雪佛兰科鲁兹,雪佛兰科鲁兹为其所属系列下的最新车系。2009.04 上市，雪佛兰Cruze科鲁兹是通用汽车以打造设计和性能紧凑型标杆车型为目标，整合全球资源开发的全新一代产品。继在巴黎车展全球首发后，即来到中国，展示雪佛兰品牌激动人心的设计风格和性能表现。,雪佛兰科鲁兹 介绍,用户评价-正面,雪佛兰科鲁兹正面评价,品牌知名度高,外观时尚动感,车内空间宽敞,缺少高科技配置和人性化配置，如没有腰部支撑调节功能、GPS导航、及人机交互系统等。,售后保修期太短，只有2年或6万公里,用户评价负面,美国车的实际油耗肯定很大。,没有经过C-NCAP碰撞认证，所以安全问题有待考证。,雪佛兰
2、科鲁兹负面评价,售后服务太短,美系车油耗大,安全性不够,人性化配置少,荣威550对比雪佛兰科鲁兹优势,安全保证,乘坐空间,英伦外形,荣威550 VS 雪佛兰科鲁兹（外形）,1、荣威550是由著名的设计大师大卫.林德里设计，源自英伦底蕴的设计理念，融合了欧洲最流行风格的中级轿车。2、车头采用双翼飞翔式镀铬格栅，不仅体现出荣威550的时尚动感，而且很好的体现了英伦血统和家族特征。,1、雪佛兰科鲁兹的整车设计与荣威550相比缺少个性、缺少世界名车的血统。2、前脸采用现在普遍的大嘴设计，与荣威550 相比缺少个性时尚的气息。,荣威550 VS 雪佛兰科鲁兹（安全）,1、荣威550采用了SCS六位一体主
3、动安全控制系统、创新的USD加固型车身及最新欧洲行人保护设计。2、制动盘智能清洗功能（BDC）。3、EBA电子刹车辅助系统。4、超大尺寸前后通风盘式制动器。5、前排高度可调预紧限力式安全带及6安全气囊。获得了C-NCAP最高的五颗星认证。,1、科鲁兹安全配备有：ABS、EBD、CBC和EDC,没有配备TCS和VSC，主动安全方面，没有550配置丰富。2、科鲁兹没有标配的BDC、EBA等安全配备。3、科鲁兹没有经过碰撞试验，安全方面有待考证。,荣威550 VS 雪佛兰科鲁兹（空间）,荣威550车长4624mm、宽1827mm、高1480mm,轴距为2705mm，营造出宽敞舒适的车内空间和乘坐舒适
4、性。,科鲁兹车长4598mm、宽1797mm、高1477mm，轴距仅为2685mm，与荣威550相比车内空间和乘坐舒适性要相对差一些。,荣威550竞品异议话术（科鲁兹）,1.荣威550和雪佛兰科鲁兹相比如何，价格没有科鲁兹便宜啊？A XX先生/小姐，我了解您的担心，确实，买车首先要考虑价格；如果是我买车的话，我也会考虑价格的。但很多客户在了解了荣威550后，都购买了550。C 科鲁兹的价格确实要比我们荣威550便宜。但您买车的话，价格只是其中的一个方面，最重要的是选择一辆适合您的车子。我们荣威550传承了百年罗孚的造车精髓，是具有纯正英伦底蕴、欧洲最流行风格的中级轿车。上市以后，销量不断攀升，
5、获得了客户的认可和好评。E 像您这样有品位、有追求的社会精英，买车的话，一定要彰显自己的个性。我们荣威550和科鲁兹相比，有三点不同：第一、品牌不一样。雪佛兰这个品牌在通用里面是最弱的一个，相对来说品牌的感觉不是特别好。而我们荣威的品牌传承了世界名车罗孚的血统，加上博通公司这个全球最好的设计公司，550是由其最好的设计大师大卫 林德里设计的，他曾经设计过著名的莲花跑车、阿斯顿 马丁这些超级跑车。所以比科鲁兹外形要时尚。您看，我们荣威550的车前方采用双翼飞翔式镀铬格栅；中间是超低风阻“豚跃”式车顶设计；后面是鹏翅状行李箱盖，前后一气呵成，外形更加的时尚、动感。,荣威550竞品异议话术（科鲁兹）
6、,第二、安全性不一样。我们荣威550和科鲁兹在安全性方面是不一样的，我们荣威550采用了创新的加固型USD车身和四向可调多级溃缩转向柱等安全配置，还有欧洲最新行人保护设计。最关键的是科鲁兹的配置也不错，但没有经过安全碰撞试验，而我们荣威550则经过了C-NCAP安全碰撞，并且获得了最高的五颗星。所以在同级车中，我们是最安全的。第三、新车质量方面的问题。从我多年来从业的经验来看，一款新车上市，在第一、二年内肯定有不少小毛病。而我们荣威550上市已经有1年多了，这些小毛病都已经调整好了，我们的客户现在反映没有任何问题。并且我们的销量持续上升，供不应求，每个月车都不够卖，所以这点也供你参考一下。除了
7、以上几方面之外，我们还特别推出在汽车行业中领先的尊荣体验服务项目。这个项目一共有四大块：第一、修补漆终身保修承诺。第二、晨曦预约接车服务。第三、维修进度及质量承诺服务。第四、进店车辆12项常规、8项深化行驶、安全性检查。在为您提高驾车的安全性及舒适感受的同时，更让您在售后服务方面更加的省心。I XX先生/女士，您看这是各大汽车杂志和专业网站对我们荣威550的评测，评价都挺高的。另外，还有车主感言，对我们的评价也非常的高，您看。,荣威550竞品异议话术（科鲁兹）,2.科鲁兹轴距长空间很大，你们荣威550的空间怎样？A XX先生/小姐，我理解您的想法，毕竟车辆内部空间的大小，决定了乘坐舒适性。很多
8、客户比较后都买了我们的车。C 科鲁兹的轴距是2685mm，在同级车中算比较长的。但我们荣威550拥有在同级车中最长的轴距，为2705mm，提供宽大的内部空间，加上软硬适中的全包覆座椅，使前排乘坐更舒适。同时也营造了一个宽敞舒适的后排空间，让乘客感受到不一样的舒展与宽松。E 荣威550和科鲁兹相比，我们还有两点吸引你的地方：第一、我们采用娱乐互动数字化；荣威有多媒体娱乐DVD影音系统 和USB接口以及SD卡，让您的旅途更轻松惬意。第二、自律航法GPS全球定位系统：集成蓝牙免提、数字全息影像倒车雷达、GPS等，确保您安心舒适的驾驶。I 如果您时间允许的话，我们可以到车内感觉一下它的宽敞空间或者我们
9、试乘试驾一下。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地
10、产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分
11、析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析
12、的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、
13、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二
14、步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住
15、宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因
16、素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规
17、划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
