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1、新浦江城开发启动策略及产品研究分享,新浦江城基本资料,新浦江城总平图,总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；商业配套约26 万平米；办公配套约23 万平米；,中央河道,南,工业园区,办公配套,商业配套,一 期,游艇俱乐部、医院,总占地1.8平方公里总建面130平方米综合容积率1.10楼盘属性超级大盘世博辐射区域政府重点工程意大利风情小镇华侨城品牌产品创新,一期总建23.5万容积率0.4产品复合及均衡配比降低风险独院别墅创新、花园公寓、水景公寓产品刺激点多商业、会所、
2、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用，提升品质,第一步：通过中高端产品入市，树立项目楼盘形象；第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的；第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化；,新浦江城开发启动策略,新浦江城一期的开发及营销措施,主要工程节点,推广主题,营销活动,渠道推广,电视报纸网络灯杆旗户外广告直邮短信,绿坡、入口、中意文化广场、景观道、联体样板房均已完工,源自意大利的魅力生活,小高层底层大堂和样板房完工,一院一世界一墅一天地,小高层外立面竣工，多层样板房开放,独院外立面竣工，联排样板房开放,丹桂轩开业暨联排客户答谢,中信泰富广场规划展示,楼盘规划及景观现场体验,
3、五一房展会首次亮相,起飞：何香凝美术馆暨OCAT当代艺术典藏上海展,傲人尺度宽寓生活,马当路太仓路班车接送看房,工商银行正式营业,中信泰富广场二次规划展示,靠岸回家坐院观景,上海展览中心房展会,公寓？别墅？别致洋房之享,上海市优秀住宅金奖庆祝,大城风采实至名归,家在别墅也在城市,生活之城别墅之享,第一八佰伴分展场班车看房,五一房展会二次亮相,梅龙镇展示,年底一期交房,新浦江城成功启动的营销模式,营销成果,推广重点,标杆联排产品再次入市，和普通联排产品同时销售，互相促进去化,8月-9月小高层狂销,强调产品特色提升项目品牌,创造关联市场热点，引起市场广泛关注,创新联排产品高调入市，建立大盘高端形象
4、,区域概念文化概念,社区形象总概念开发理念宣传社区文化宣传,展示细节卖点演绎生活内涵,创新公寓产品轰动市场，吸引较低层次客群,4月-7月独院别墅启动,10月-11月独院别墅和联排混合推售,11月-5月多层热卖,4月之前树立大盘形象,创新多层再次轰动市场，聚焦眼球，凝聚人气,营销措施,商业启动提升社区价值推广大盘形象,营销阶段,价格走势,8月-9月小高层狂销,4月-7月独院别墅启动,10月-11月独院别墅和联排混合推售,11月-5月多层热卖,4月之前树立大盘形象,事件营销售楼处公开,样板段展示展会营销,配套展示定向推介,商业展示展会营销定向推介,扩大品牌知名度展会营销定向推介,15800,800
5、0,13000,7800,15800,新浦江城启动模式借鉴,借鉴价值传递方式：第一、销售：稀缺型产品先行入市，创造热销氛围第二、展示：营造外环境，展示内环境，体验型样板区第三、推广：主打社区，渲染文化概念，吸引特定圈层,陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示,这种感知价值遵从的原则是：感性因素理性因素,区域价值体验：1、做足社区环境、外环境、未来规划的展示；2、区域价值与社区主题密切相连，直接支撑社区主题；产品价值体验：1、多样化样板房和样板段的展示2、强调稀缺产品特色的推广服务价值体验：1、专业销售队伍社区价值体验：1、商业及公建的体验展示2、所有营销活动均贯穿和强调社区价值,新浦江
6、城一期的成功说明了什么？,由低密度到高密度的整体开发顺序，先以何香凝艺术馆、丹桂轩、中意文化广场、中高端产品现场展示，树立整体高档形象,新浦江城楼盘包装,新浦江城,中意文化广场夜景,丹桂轩展示，中秋已开业,何香凝艺术馆,新浦江城产品创新,院墅水岸公寓花园公寓水岸联排,新浦江城一期以无可比拟的超级大盘形象出现，主打高层次豪华创新产品，面积均在145平米以上。创新点主要体现在大量的面积赠送，表现形式包括庭院、露台、夹层、地下室等，各类物业均可享受别墅景观，多层还安装电梯提高居住舒适性。因其总体供应量不多，营销又不遗余力，更加上华侨城全国知名的开发品牌，整个一期走势良好。成交人群除少部分本地私营业主
7、外，大部分为上海市中心乃至外地的高档客户。即便如此，新浦江城二期（2007年初）也将开始供应常规性的舒适及紧凑产品。,新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动,花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街,北区广场超市幼儿园,国际私立中学,开盘首推创新产品独院别墅，均价15800元/平米，面积区间220平米-300平米，以升级版联排别墅引爆市场，树立高端形象。目前只剩尾盘。,户型特点：L型联排，看似独栋，其实联排，打破了常规拼接方式，为住户创造了更私密更舒适的享受。,继独院别墅后，又推出了均价7580元/平米，150平米两房和190平米三房的豪华产品，受到了市场的热烈追
8、捧，目前所有小高层均销售完毕。,户型特点：方正实用、分享别墅景观，是一梯两户、宽厅设计、大开间、短进深的典型案例。,房型方正实用,超大面宽，营造豪华会客空间，并提供给客户自由改动的空间,更衣间设计显示主人气派,南北双阳台，前后均为别墅区，景观好,客厅和两个卧室均朝南,小高层豪华产品销售一空后，新浦江城再接再厉推出创新豪华联排别墅，均价13000元/平米，面积区间190平米-275平米，市场反应良好，目前在售最后一批水岸联排。,水岸联排将水岸、商业和别墅有机结合在一起，空间丰富，功能分区明显，设置在夹层的餐厅提高了房间实用率。,创新产品四层水岸公寓带电梯,水岸公寓包含12层的复式公寓（171-1
9、93）、3层及4层为平层公寓（145-153）。4层高度的公寓带有电梯配置，全部窗户均可观水景。1-2层的复式产品为独立楼梯入户，每一户都拥有南北向的前后双花园。3层平层公寓客厅面宽超过7米，并设有超大观景露台。4层附送一个有围合的超大阳光屋顶露台，丰厚的附加价值受到很多年轻白领的青睐。,注：近期月销售情况12月29套1月1套2月2套,豪华型多层产品均价8700元/平米面积区间148平米-223平米,新浦江城对区域产品的影响,新浦江城作为浦江镇商品房开发的开拓者，为区域形象起到良好的推介作用，使消费者形成区域价值高端认知，也为区域开发的产品形式、客户来源，以及市场反应给以先期市场验证。市场证明，浦江镇板块已在市中心高档客户群之间形成了一定的区域认同，豪华型产品符合板块形象和客户需求。市场证明，浦江镇板块客户具有追求景观资源和居住舒适度、喜好性价比高产品的特点，对赠送面积、提升景观享受等营销手段的吸引力难以抗拒。,
