《天水南湖地块商业部分策划.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天水南湖地块商业部分策划.ppt（97页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、激扬思想的生产力！,天水南湖地块商业部分前期策划报告,委托：天水市兰天房地产开发有限公司策划：深圳市时代昆仑工程管理有限公司,市场分析,1、商业设施大型化趋势放缓,在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。商业设施规模2006年可能出现的变化有：一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型ShoppingMall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。
2、即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。另一方面，2005年商务部发布了社区商业指导意见，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。,2、新型社区Mall更引人关注,由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区
3、型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其他社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall，以更加完善的配套、丰富宜人的景观环境特色而具有吸引力。以北京朝
4、阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活，是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。,3、对国际零售巨头的期待趋于理性,国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。
5、这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大国际品牌带动项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。不能认识以上问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨
6、头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，目睹无数失败，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。,4、商业项目的功能构成将更全面,随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。
7、人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50%将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。,5、商业规划、设计逐步国际化和专业化,从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商
8、业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其他商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其他商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资
9、源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。,（由于我司在南湖地块住宅部分前期策划市场研究部分，对宏观、中观市场环境作了概述，此处不再重复。）,从天水的商业中心布局来看，主要集中于秦州区籍河北区域，呈多条状排开，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显，其中中心商圈和兰天商圈为天水主要两大商圈，辐射力较远；而新华商圈、成纪商圈、商圈片区发展相对较
10、晚，商业氛围不是很浓厚，一般只解决片区内居民的消费购物。麦积区以金都商圈影响力最大。而七里墩、桥南商圈较为特殊，地处市郊，主要经营家具建材等专业市场，辐射力相对较大。,从天水商业分布的格局来看，天水市商业中心可由市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心三级商业体系构成：1、市级商业中心1个中心商圈：中心广场及周边商业群；2、区级商业中心3个位于麦积的金都商城。位于秦州中心区的金龙商厦。位于秦州大众中路的兰天商厦。3、居住区级商业中心7个南湖 伏羲庙 解放路 绿色市场 建设路、新华 大众南4、副食品市场在各组团、片区内均衡布点按每13万人设1处，服务半径500800米，在各组团、片区内基本均衡布
11、点。,5、区域性批发市场3处分别位于七里墩和麦积区的桥南，按照大市场、大流通的需求充分发挥天水加工、物流优势和交通设施优势，建立具有区域甚至全省影响的、体现区域中心城市功能的物流中心，成为陇右地区最大规模专业物流市场之一。另一处为秦州区大众北的亚都家居城。,（天水商圈分布图）,第二节 天水商业地产研究,三,天水商业地产近年来的发展特征中心体系,1、供应量大起大落，市场发展很不成熟2、商业物业销售量逐年下降3、商业物业总体销售价格略有下降，但局部地区升值较为明显4、商业物业空置面积总体上逐步下降2006上半年的天水商业地产，可谓蓄势待发的一年：新建项目比去年多，开发面积趋于规模化、运作方式趋于规
12、范化，消费者对商业物业的投资热情逐渐升温。勿容置疑，2006年商业物业的表现势头稍逊于商品住宅，商业广告投放量明显增多，市场需求量也明显增大，谈论商铺投资话题的多了，投资者的投资热情加大，但推出的商业项目开盘业绩都表现一般。至07年底，将集中巨量入市的商业项目，如新亚购物中心、天河商贸城、宏达新都市、嘉乐广场、鑫海城市天地广场等，都是体量大的项目，必将引起新一轮激烈竞争。,1、东达大厦,天水市青年南路和中华西路交汇处总建筑面积25000，其中住宅15000，商业面积3500。总投资5000万元。系天水市政府招商引资重点项目。东达大厦拥有现代公寓所必备的配套设施。定位于高端商住大厦 售价：一楼柜
13、台17000元/，一楼临街21000元/，2层商铺8100/元。三层商铺5000/元。10月开业，812返租租价：69的2500元/，2层商铺8100/元。三层5000/元。物业管理费用：首3年，物管费低于0.35元/月/平米,2、鑫海城市广场,甘肃省天水市解放路与双桥北路交汇处（伏羲庙对面）由五栋仿明、清建筑群组成，一层（局部二层）为商铺、二至六层为住宅，建筑面积17000（商铺可自由分割，住宅面积104161。）商铺价格：中心位置12860元/m2，中心稍侧位置12830元/m2，边缘位置11080/m2和11060元/m2。面积分别为32 m2、50 m2、80 m2、100 m2。一层
14、商铺83个，二层商铺22个（价格11060元/m2）。销售情况：住宅已售出33左右，商铺售出6个,4、今天花园天水市秦州区成纪大道北侧，长途汽车站斜对面由A、B、C三座楼盘组成，整体设计采用典雅欧式风格。C座为141层框剪结构，南北朝向，落地阳台。底层一楼为商铺，售价：8200元/m2,3、嘉乐广场秦州区成纪大道总建筑面积：6万平方米一期：114720平米，地下2层，地上14层，局部15层；3住宅楼9018平米，地下1层，地上12层，局部13层。商业售价：后面8500/M2，前面街商铺16000/M2,5、秦宝斋商城秦州区中心广场西侧，西临南方商厦、大同路。总建筑面积3818，全框架结构，8度
15、抗震，地下一层，地上五层，一层层高4.5米。仿古建筑铺位数18个售价：12000元/；D3售价为8200元/，A1-A2售价为16000元/。租金：一楼1200，其中：A1-1/A1-2面积52.07，B1-B8面积为19.5-31.85，D1-D3 为22.8-45.4，A2为104.13。B1-B8、D1-D2二、三楼683.23，租金20元/（平台面积123，），四楼540.67，租金19元/（平台面积123）；五楼437.68，租金15元/（平台面积102.99，优惠：免税首半年；无物业费，电费照表每户自交。,6、水晶悦城天水市秦州区籍河北路西段，市建设局东侧板式住宅，南北通透，一梯两
16、户。户户挑高5米，高层住宅底层商铺：18000元/m27、毓秀苑解放路中段，大众路西 总建筑面积19000。1、2、3共3栋综合楼 底层为商铺，一楼商铺售价；10000元/m2 二楼：4500元/m28、金宇花苑天水市秦州区大众南路底商街铺。一楼（只有一间街铺）198，售价9880元/二楼1000，售价4000元/m2,9、信和小区秦州区大众南路与羲皇路交会处。底层共35-38个商铺，每个面积28 m2。一楼商铺售价；7800元/m2 二楼：3500元/m2车位15个，售价：55000-65000元/个 不等。10、天伦嘉园项目名称：天伦嘉园项目地址：天水市秦州区新华东路（市五中西侧）项目简介
17、：高层住宅底商售价：6000元/m2,从上面统计可以看出，中心区商铺售价远高于其他商圈。2006年上半年，天水商业物业推盘相当分散。秦州中心片区占据了较大的推盘量。除中心片区外，其余各区原有商业配套较为落后，无法满足现在规划所带来的商业格局。一些在建商业物业，处于蓄势和前期售价探测阶段。从7月份房交会显示的信息看，来年商业物业的推盘量较大而且相当集中。（参看：天水在售商业物业分布图）,万佳时尚服饰基地,地下。层高约3.4米，约2000平方米，曰字形通道，宽1.5米。地面地板，每间铺位大约18平米，总计约104个铺位，6月28日开业。免物管费1个月，租金80元/月/平米。老板承包再分租。内部装修
18、自理，外部由租房。押金124，租期为半年一年。公摊费用过多，租户不满（4元/月/平米）。管理处电话：4986659,2、天水商业大厦,大众中路，中心广场南，天水大酒店西，交通便捷。一楼东面临街商铺8间：数码、鞋、小饰品、糕点、药房、眼镜、每铺15平米左右。一楼：烟酒糕点柜及超市，总面积1600平米左右12楼步行梯一个，自动扶梯一个。另品牌家电城800平米，其中，中国联通商厦手机通讯广场联通店400平米，小家电400平米。层高4米，日光管照明。电扇通风，东面2个出入口，宽各约7M，北面1个入口，宽约7米，楼梯转角平台，设8张休息椅。,二楼约2000平米，东西区各1000平米。东区：文具、化妆品、
19、儿童玩具、首饰、体育用品。西区：服装、童装、布匹、衬衣、领带地面：仿木地板贴，23楼步梯和电梯各一。三楼总面积约2000平米，经营被单、羊毛衫、凉席等。其中被单、床上用品区约400平米，其余为鞋子售卖区，约1600平米。品牌有：顶派、花花公子、老人头等。四楼：中老年妇女服、男女服、裤等。天水商业大厦为老百货店，建筑风格落后，装修简单，硬件设施差，经营手法较保守，业态驳杂。但由于其时间长，有相当知名度和部分中低阶层消费者。一楼北面临 路，沿街10各店铺，每个16平米左右。天水广场、地下车库，对面“中油管道燃气有限公司”项目在建。占地约2万平米，每层约2500，街铺。,3、华联商厦,(大众路和民主
20、东路交汇处)：3层，每层约700800平米。正面一间商铺（20平米左右），大门6米宽，不锈钢包边，玻璃推拉门。日光管照明2F，男女休闲服、夹克、西服、羽绒、童装、羊毛衫、衬衣、裤子。4米层高。瓷砖铺地，墙乳白，简装，日光管。散开式，边柜。不设专柜，统一收银。华联自营。人行步梯。3楼装修中。1F：品牌女装、羊绒，700平米左右，4米层高，木地板，风扇。3个内铺，42平米左右每个，1.2米宽通道。北区部分为300平米左右药房。人行步梯上2楼，楼梯间8张休闲椅。地下一层：蚂蚁网吧，1200多平米。600台左右电脑。正面左边3间铺面，每间14平米做左右。租金每年8万（7平米面积），1000元押金。依次
21、为茶叶店、手机维修店、数码冲印店。再过来2个铺面，共计5个铺面。无地下车库，无门前广场。,4、文庙商场,仿古建筑，3层。一楼每铺约12平米，二楼42个铺，三楼52个铺，边铺4个，通道1.5米宽，水泥地板。步行梯两个，中、左、右两出入口。1楼租金1600元/间2楼租金：1200元/间。物业费：50元，卫生费：10元。水电费照表收，转让费4万/年项目北是光明巷政法大楼对面，文庙北侧铺位转让，20平米左右，房租一年3万，转让费几千元，合同到期后自己交5000押金，一年一签。,5、永生商场,地下约3000平米，高4米，水泥地，顶石膏板，电扇、日光管。地下超市，楼梯踏步夏，3米宽。上下2个出入口一楼：化
22、妆品、烟、茶、珠宝、体育器材，面积3000平米左右，其中红太阳药品超市约1000平米。中约100平米。二楼：鞋、男女服装、床上用品三楼：精品女装、美容院、美甲。环形通道，宽2米，地砖铺面，3层总面积约1万平米。,6、新大新家电,2F/3F，秦州3C旗舰店，38元/月/平米1步梯，1扶手电梯2、3F总面积约2500平米，其中天井约100平米，每层24个房间，每间3070平米不等，地板铺内铺，彩石水泥地面，房间环形沿四周围合，中间为小型家电售卖区。约有3个房间作为库房，日光管照明。经营情况不佳。业态：音像、箱、抽油烟机、电脑台、电话机、数码产品、沐浴、微波炉、电扇等，布局杂乱。3F彩电、冰箱、空调
23、、洗衣机。无中央空调。1F万德隆超市约3000平米，瓷砖地，层高4M，吊顶灯照明。前厅约400平米，设烟酒柜、存包处、西饼房、公共品柜。上午10店，人流量稍，周边为住宅区。电话：8218966大雁手机城50万/年。,7、天水古玩城,大众路与解放路交汇处，对面为新天坛医院天水古玩城地下一层，地上二层，1500平米。,8、金龙商厦,地下一层：中兴通讯城地上一层：超市2F约4000平米，鞋区1000平米，书店50平米。边铺及柜台8个，每个20平米。文体及办公用品、玻璃器皿、照相器材、钟表、化妆用品、沐浴品、工艺品。首饰珠宝区300平米，中心组柜5个，每个20平米，层高5米，日光管、地砖、吊扇、12楼
24、两部上下电梯，3米宽通道。东侧一部货梯，西侧一步梯。3F总面积4000平米，男女装、商务休闲装、妇女、童装、内衣、文胸。品牌：花花公子、梦特娇、虎豹、苹果龙、欧丝路、九牧王。主通道环形2米宽，边铺9个，每个20平米。4F已停业（原为布市）约8月重新装修。浅白色，木地板，东面出租给建行约500平米，一个服装店约30平米。1上下扶手电梯，一3米宽步梯，层高4米，日光管照明。60X60瓷面砖铺地，风扇。,4个主出入口，各4M宽，其中面包屋约70平米。地下：精品家电、手机、灯饰,总面积约3600平米，层高4米，四周围合式铺石。每间4X6M（长）24平方米，地板铺，地面瓷砖。轻木架吊顶，有机灯牌，50C
25、M宽。中间区域为开放式卖场。主通道4米宽。品牌有：步步高、裕兴、惠威、新科、金正、TCL、万利达、格兰仕、国美统一收银。即将进行整体装修，装修期约3个月，据说已被一南方人买断。55元/平米/月（全包）不含电费金龙租金80元/平米 2F55元/平米天桥建筑公司，嘉X开发公司一、六、七楼2680元/平米。二、五楼2780三、四楼2880物管费0.30元左右，步梯，111平米127平米有大约6、7套。带电梯2580，每层加50元。,9、天水商业城,位于光明巷以北，箭场里以东。天水商业城经济管理试验区。由2栋楼体组成，每栋分为1区、2区，中间天桥相连。1区：临光明巷为沿街铺面，主要是餐饮、杂货店。1区
26、楼上4层，顶层为办公室，其余各层为商铺。楼前广场里为小吃街，约120米长。一、二区中间隔通道为肉菜市场，长约100米，宽约50米。,1区2楼为窗帘、床上用品、布艺、袜、电器等。共36个铺面，空置率40。1区3楼整层为网吧，面积可拆分，共6间网吧，经营状态良好，面积从20150平米不等。1区1楼：居家用品，音像、凉席、杂货31间。2区：一楼服装，每铺24平米，34间。二楼铺面34间，每间24平米，月租金500元，租期一年以上，卫生、水电等每月约50元。三楼单排铺16间，面积24平米，另一侧为成衣加工，制衣区。5个铺位。商业城4区共3楼，每层面积1万平米左右，3楼整层为布料批发零售区。2个楼梯上下
27、步行通道，宽2.5米。3F为开放式，1、2楼为店铺，面积数量同1、2、3区，一、二楼为男女服装，各68各铺位，24平米每个。中间天井（含楼道）面积100平米。,10、百货大楼,青年南路与民主路交汇处。一楼总面积1000平米左右，其中新旗糕点屋约30平米。其余为超市。二楼东区约2000平米，西区2000平米。东区鞋、服装，西区：服装、工艺品、珠宝。层高4米，乳胶X顶，日光管照明。2楼3楼之间扶手电梯相连。3楼：西服、休闲服、皮装、裤子、内衣、妇儿用品、床上用品、衬衫。地面：瓷砖铺过道2米，边铺布隔断。木地板（X木）主通道4.2米宽，统一收银。4楼：妇女服装，约1500平米5楼：名品女装城，约15
28、00平米45楼之间在西区设一双向式上下手扶电梯及东西上下楼梯。品牌：曼妮尔、斯尔丽、奥菲曼、恒源祥、千百惠等二楼品牌：花雨伞、鄂尔多斯、万里马、法国袋鼠、啄木鸟、红蜻蜓、虎都、利郎、顶派等。,11、昊泰大厦之昊泰古玩城42X4M=168平米（地下一层）地下二层约500平米。狭长通道，柜台式，通道两米，瓷砖铺。租金100元/月/柜，3个月押金。12、昊泰大厦大厦一楼总面积2000平米，半隔断，两条通道，1.2M宽，地砖，经营童装、T恤、裤、床上用品等。12M2店面1000元/月。免物管费一年。签订租期最少半年。2楼65元/月/M2，免物管费1年。外面店铺12M2/5万/年（含转让费）。4楼60元
29、/月/M25个出入口，宽4米，内两条通道，宽2米。一楼百货、二三楼服装、四楼电器。北临金龙商城，西近山西会馆，南是谊通酒店，北面一楼16个铺面，每个1220平米不等。东面14个铺子。地下2层是源峰保龄球娱乐服务有限公司保龄球馆，1200平米面积。2楼65元/月/平米，免物管费。一、二楼私人买下转租，一边铺一年5万，4楼60元/月/平米。主要针对农村。西北最大个体商业，3楼 50元/平米。16.24平米。步行梯、电梯（已停用）各一，无风扇，商品档次低。,13、新亚购物广场,（2621888、6853336）位于天水市麦积区火车站商业区内，商埠路（二马路）步行街东段。集商业、娱乐、餐饮、住宅为一体
30、。北邻二马路，南邻三马路，西邻金都商城，东邻交通路。由甘肃省供销合作联社天水土特产品公司和陕西佳恒房地产开发有限公司共同建设。,总占地面积23766平米，总建筑面积7万余平米。内“十”字步行街，各部分由空中连廊相连。全框剪结构，塑钢双玻璃窗，阳台设上下水和洗衣机位卡式水/电表，暖气分户控制，地埋Pex管，名牌电梯，外墙底层花岗岩饰面，23层为铝塑板。一期商铺面积12600平米，住宅14000平米，地下室4300平米。商铺面积1190平米不等。小高层住宅两室两厅、三室两厅93.68-123.19平米。商铺价格为900013000元/平米；住宅价格为1920元/平米，每加一层，价格加10元/平米。
31、商铺层高4.8米，可自由分割；住宅层高3米，格局方正。设有地下大型车库、休闲广场、屋顶花园、单元防盗对讲系统。周边有学校、银行、医院、商场、宾馆、娱乐、火车站、汽车站等。,14、电子科技广场,步行街东，上下2层，电脑、配件、耗材、软件等。3M层高，2M通道。2F总面积50MX7M50MX16M1150平米，西区每铺面5X3.5=17.5平米，东区每铺面11X3.5=38.5平米。共有铺面24间。东区7个铺面3F9间铺面，主要市办公室、装机、维修等，每铺50平米其中1F铺面20平米左右月租金600元150元物管费，电费税金自理2F40平米铺面，月租金2000（含物管费），电费税金自理。,15、新
32、百信鞋业,总3000平米面积，地下一层1.8米通道3个上下楼梯，1.8米宽局部仿木地板，其余全为60X60CM瓷砖铺面，层高3M，顶乳板，日光管，有空调，不定时开。两边过道1.2M宽，围合。,16、亚都精品（一楼）大约17平米，23元/月/平米。（灯饰），杂费每月7080元，一次性交半年，500元押金。1000元转让费，共21家灯饰店。,1、主要商圈业态构成调查1）中心市场商圈构成：天水大酒店、天水商业大厦、中国农业银行、昊泰商城、金龙商城、金龙大酒店、天水电力大厦、华联商城、文庙商业城、步行街、邮政大厦、邮政宾馆、肯德基、商业城小吃街、粤菜皇、秦州大酒店、谊通宾馆、新大新家电、建行、中国电信
33、、中国联通。交通：民主路、大众路等9条主干道交汇成井字。大同路、解放路2）成纪大道商圈构成：青年路、大众北路、成纪大道三路交汇及周边区域：忠华手抓大王、绿色市场、百货市场、地下街、贵族家私、住宅小区、北关民居群、亚都家私城、中国银行成纪大道南北沿街商铺林立，业态：五金、化工、建材、餐饮、摄影、修理、门窗、酒业、烟草、烧烤、药店、喷绘等。,3、项目基地周边业态：大众路至兰天商厦路段西侧沿街铺面：万家花店、蚂蚁牛仔店、数码冲印、唯美空间（太平洋音像店）、鑫豪会所2层、天水商业城2层、金运来蛋糕、68裤业、豪门老头皮鞋、王不宇音像电器、阿里杨小菜馆等10家饮食店、康妮亚服装店、雅致心语花店、百信鞋帽
34、大众路分店、兴发百货店、西饼店、仙踪林茶吧、江南茶行、3牛美味小菜馆等10家餐馆、胖妈面庄大排挡、自来水公司营业厅、XX餐馆。4、兰天精品女装街业态：北侧铺14个：九州信息、吕记干果、快餐店、和平面馆、杂粮小吃、素扁食、鲜味馄饨馆、四川赵家米粉、惠民饭馆、特色麻辣粉、搓鱼面馆、清真麻辣店、官泉小卖部、烤饼屋。每铺10平米，临时板房，月租500元/月/间，年6000（转让费）40元/月/平米。,5、兰天开发公司大厦一楼业态：七色空间、卡鑫隆、嘉维、美国金苹果牛仔、鎏恒色、K-3复式专卖等7家店铺，15平米/个兰天商厦东侧1楼：1000/平米。芮（香港）XX时装、XXX发廊、天堂伞、XX内衣、郑亿
35、精品、蓝裳、棋牌娱乐等9间，20平米/个正面：西1F，中国烟草、倩羽女装、丽人坊、红人4家兰天6F：西卡酒吧、兰天肥牛6、大众路桥头至中心广场业态：清真小吃街、民生购物中心、老马家火锅城、超市、金牧丹美食、新盛美食、清真继生牛肉面、XX小馄饨、大众服饰鞋帽超市、新世纪旅社、可佳批发部、天津小龙灌汤包店、重庆怪味鸡、永康药房、杨师父糕点坊、新华书城、中国银行、方正科技、浓浓婚纱、明星照相、金文小菜馆等5家。甘肃天水伏羲文化旅游公司。怪合味香酥鸡、正宏工贸公司、茶道香茗茶、工矿电器供应站、大众药房。,2、手机通讯类调查：1）民主路中国电信大楼西侧，手机专卖及维修3家，华联2家。2）大众北路中国网通
36、营业厅1家，手机维修中心2家，手机超市1家（鹏辉），移动约500平米3）昊泰底铺手机通讯5家。4）解放路秦宝斋、银星手机卖场、诺基亚专卖店3家，一层租金42元/平米。5）中国移动解放路营业厅：25X41=1000平米。大理石地面，槽式光管，中空调，3个大门。6）大雁手机城 2F 年租金50面积装修同上。,3、娱乐服务类调查1）金长城浴场民主路北侧，百货大楼正对面大厅面积100平米，门面在二楼，下面一楼是美发、小吃店、床上用品专卖店3家。服务项目：针灸、修脚、洗澡、搓背、按摩、洗脚等，小项收费10元/次起，按摩分不同种类价格不同，28元起。有套票出售。套票包含洗澡、搓背、按摩等，依据项目组合不同
37、，价格也有区分。估计面积1200平米。目前（7月10日开始）正在装修，暂停营业。2）响水池浴场成纪大道和青年路交汇处大厅面积40平米，营业场所在2楼，估计面积2000平米。服务项目：淋浴、搓背、洗脚、按摩、保健、修脚等。洗浴（不含用品）10元/人，女士8元/人。出售套票，60元起。套票包含洗澡、搓背、按摩等，依据项目组合不同，价格不同。一楼临街是各类商铺包括美发、干洗店、川菜、广告等,3、龙城浴室青年路和民主路交汇处，百货大楼西侧，龙城饭店楼上。五楼，步行楼梯。大厅10平米。无装修。服务项目：淋浴、搓背、洗脚、按摩、保健等，主要服务为按摩。收费28元起。估计面积800平米4、豪门（量贩式KTV
38、）民主路百货大楼五楼。百货大楼东侧一楼设一门面，2米宽。乘专用电梯上五楼。大厅面积200平米，购物面积100平米，主要供应在包房内消费的啤酒、饮料、吃的等。啤酒按种类不同，10元/支不等。包厢较多，总面积2000平米左右。包厢内设组合沙发、点歌电脑、彩电、茶几。收费分时段、分包厢大小，小包厢：10元/小时、30元/6小时；晚上19：0001：00时段30元/小时、90元/6小时，中包厢：20元/小时、50元/6小时；晚上19：0001：00时段45元/小时、130元/6小时，大包厢：30元/小时、60元/6小时；晚上19：0001：00时段70元/小时、180元/6小时，豪华包厢：40元/小时
39、、75元/6小时；晚上19：0001：00时段90元/小时、230元/6小时，包厢费不包括自购酒水费用。,5、天水市全民健身活动中心建设路南侧263号，中国银行大厦对面，电话：3675162陈旧，面积2000多平米，3栋建筑物。设有办公室、旱冰场、舞厅、青少年活动中心、乒乓球、棋苑、停车场等。青少年活动中心一楼设1个乒乓球台和2张台球桌，2、3楼是办公室；乒乓球室和棋苑设在一起，无空调、无风扇，6张乒乓桌子，比较拥挤。条件设备陈旧。收费4元/小时。旱冰场350平米左右面积，收费3.1元/小时。舞厅基本关闭。,从上面综合调查分析可知，中心区的商业租金水平仍然处于龙头老大的地位，这与中心区为天水的
40、经济中心是直接相关的，中心区片区人流量直接带动整个片区的商业发展；中心区，步行街、南湖、大众中路一带租金水平也处于较高档次，这取决于主要商场的集中性和业态的多样互补。特别是南湖一带，以兰天、民生两大商厦作区域标杆引领，其周边的商业氛围也在不断的增强。,从供应量上分析，一手商业物业的供应量相对较小，而二手商业物业供应量相对较大；从销售的价格上看，总的趋势是稳中趋升，中心区域价格上升较为明显；就成交情况来看，呈现成交价格提升，项目销售周期缩短的特点。,1、天水新推商业物业相对上年有所增加2、在微观市场上05-06年商业地产竞争激烈、部分区域价格拉升明显自2006年初来，天水市的商业物业发展迅速，多
41、个商业地产项目相继面市，成为市民关注的焦点。主要的代表物业有东达大厦、嘉乐广场、鑫海城市天地广场等等。,3、商业物业的市场需求呈逐渐上升态势由相关数据表明，虽然天水市总体市场的销售额及销售面积均低于去年，但市场的空置率也相对减少，说明市场正在逐渐消化空置商业面积，一部分位置好，客流量大的旺铺更是抢手。其中一个主要的原因是，在天水市大的经济环境的逐渐转暧，一定程度上刺激了市场的投资热情，而且目标客户已经不仅仅局限于天水市，一些有远见的企业已经陆续进入天水。4、各板块的发展差异显著，中心片区仍是最有潜力的区域中心片区是经济活力最强的一个区域，发展前景被投资者普遍看好，这几年成纪版块、伏羲版块等一直
42、没有大型在售商业项目启动，商业的发展一直徘徊；而老街版块由于竞争较为激烈，零售业利润显著下降，商铺租金也逐年走低；七里墩、桥南版块主要形成了以家装、建材为特色的物流体系；羲皇路沿线经济增长缓慢，未来几年不会有明显改善。中心片区（函盖了南湖商圈）仍将是未来商业物业的发展重点。,5、商业业态逐渐从过去单一的百货商店转入多元化的经营格局零售商业尤其以超市、连锁经营近年发展较快。天水的连锁商业企业总数近20家，门店总数50多家。这说明目前天水商业的龙头仍由传统业态把持，包括商业街在内的其它业态形势处于发展期，但有较大空间。,1、南湖新增的商业供应量为零近三年来，南湖是各板块商业面积供应最少的一个区域。
43、由于南湖区域商业的新增的供应量非常少，特别是核心商业区内的商业物业短期内租金不会大幅上扬和下降。另外，市政府计划改造籍贯河沿线景观带及其相关道路、商业格局，把南湖建成商业文化娱乐兼容区，加上天水城市地位的提升，都为南湖商圈商业的提升提供了很好的契机。,2、南湖商圈是天水中高收入阶层钟情的购物区域南湖商圈的商业主要集中在大众中路东西两侧沿街。区域除了大型商场外，与购物观光配套的饮食、酒店、交通、金融等服务业也比较发达，购物环境较好，主要吸引白领以上收入阶层消费，成为天水中高收入者钟情的购物场所。,3、南湖商圈并非真正意义上的高档购物区由于受西安、兰州、宝鸡的直接影响，本地高端消费基本分流到上述大
44、中城市，南湖商圈存活下来的实际上只是中端的品牌，鲜有著名的国际品牌进驻，并没有形成与其区域定位相符的业态布局；,1、总体商业格局发生大的变化的可能性很小从天水的商业格局来看，由于受到地理环境的制约，大部分天水的商业建筑物老化，商业设施落后于时代发展。但中心片区作为城市中重要的商业组成区域的地位是不会动摇的，而且政府也在想办法提升这里的商业档次，比如制定中心广场的改造工程等等。中心广场目前已经没有可以大面积开发的地块。这也就意味着今后中心区现有的商业物业面积不会会有大规模的增加。,2、其他片区商业项目较缺乏特色商业虽然民主路、新华、成纪等区域的商业发展时间长，但是很多商业都是为了配套周边的居民区
45、而存在和发展的，非常有特色的商业品种比较少，而且多集中在天水百货等附近。市内的几条商业街也主要以社区配套型商业格局为主，没有真正的做出商业街的特色，目前的商业幅射度比较低。,3、中心区商业竞争比较突出由于人口及环境的制约，中心区的零售额在短期内不会大幅度上升。而区域范围内商业竞争较为严重，如文庙、华联、天水商厦、昊泰等，竞争仍处于低水平价格战阶段。,1、天水商业资本的竞争越来越激烈在国有资本逐渐退出零售领域后，本地一些支柱企业也进入商业地产开发浪潮，外地实力投资者抢滩天水，在很大程度上推动了天水商业的快速发展，也促进了商业地产的升级发展。2、天水商业地产进入调整期由于前几年天水的商业环境不景气
46、，所以遗留下来较大面积的空置商业物业。从2004开始，天水房地产市场出现众多利好消息，一定程度上带动商业物业的发展，但消化空置需要一个过程。3、个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情几年前以步行街、金龙商厦为主要代表的商业改造项目及文庙纯商业项目，创造了良好的销售业绩，一定承度上带动了市场的投资信心。,1、天水纯粹意义上的商业地产项目较少主要分布在中心广场周边的金龙、华联、天水商厦、昊泰、文庙以及南湖的的兰天、民生等少数几个地方，大量的商业地产主要还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。2、主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少商业
47、地产开发整体质量不高，其开发理念不高，日后的经营管理较为不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。,3、商业幅射力较窄，经营局限在本地市场由于商业项目规模小，缺乏完善的集旅游、购物、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营势力、扩张能力弱小，竞争力不强，与现代化的流通产业的要求还有较大的差距。4、商业业态向多元化发展新兴零售业态快速发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店并举，但缺乏真正的一站式购物，以满足了城乡居民不同层次的需要。,1、临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售价格并没有影响其商铺的销售速度，而
48、且销售进度整体要好于非临街的商铺。2、底层商铺的销售速度较快底层商铺的销售速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。3、商铺的价格是层层递减一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层价格的60%，三层以上的商铺从收益上来看，甚至已经低于同楼层住宅的水平。4、小面积商业更受置业者关注就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在100 m2以上。60 m2以下的商铺为市场的供求主力。,1、商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配
49、套综合因素考虑。2、开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多（如东达的8%-10%返租回报），对投资者较负责任的投资保障条款和风险共担意识薄弱。3、商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的商业物业市场消化速度较快，临街商铺市场消化速度较快的局面。4、商业特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。,5、社区商业很不成熟，发展机会显明住宅社区的底商是天水投资者较为青睐的商业形态，然而由于多数发展商都存在急于“脱手”的心态，因此，多数社区（甚至是早期的大型
50、社区）的底商都没有经过细致的规划（为了能快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取有针对性的招商工作。很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性还明显不足。除了开发商的心态外，楼盘规模普遍较小也是造成社区商业不成熟的重要客观原因。然而从天庆、金宇、宏达等项目目前的规划来看，社区商业已开始得到越来越多的重视。,项目分析,本项目位于天水市秦州项目位于天水市大众中路与光明巷交汇处。南接要津石马坪大桥、籍河风情线，北邻天水中心广场、步行街，西望自治巷居住区，东靠景色秀丽的天水公园
