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1、格林 花园 二零一零年度 营销推广计划,大角联盟 房地产经纪有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归大角联盟机构所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,E-MAIL:DJLM8888163.COM,2,提纲,1,3,4,2,5,营销策略,2010年度营销目标,销控、定价及回款计划,年度推广计划,销售体人员架构,3,2010年度营销目标,4,营销目标配合公司战略需求,实现年度销售额：3亿 销售套数：600-700套 单价（均）：4600元/平方米,销控、定价及回款计划,6,定价原则,市场原则成本原则现金流原则,7,定价策略,对
2、于本项目产品的单位定价，根据成交客户对户型方面的意见和最关注指标的资料，从位置、交通、户型、景观、面积与总价的关系五个客户最关注因素对本项目进型专业测评，最后在项目定价的基础上，具体制定各单位的销售价格,8,价格策略,楼盘量化定价法制定项目均价：4600元/,团购定价制定价格：起价3500元/，最高价视情况而定,9,价格调整策略,调整节点：以销售率、工程进度为调节整节点 价格（该价格为开盘前适用）统一报价：销售以套为单位报价，回避销售均价敏感度,营销策略,11,2009年经济市场风险,国际金融海啸影响，严重影响投资市场；受股市跌宕起伏影响，房地产投资市场受挫，年底回暖；受太原住宅市场价格战影响
3、，购买者更加理性；受经济市场影响，2009年多数开发商推迟用地的开发，2010年后将会集中放量，市场即将出现供大于求，逐渐演变成买方市场；销售对景观、环境、地段均好性要求较高，使得开发成本高、周期长，资金需求量大；2010年，购房者除关注产品价格外，将更加注重产品品质；,12,市 场有机会,小店区2009年纯新开盘项目10余个，在售项目约30个左右，较2008年缩水16%，2010年房地产市场新开项目数同比持平，面积供应将同比较大增长。本项目地段属泛长风商务区地区，随着商务区建设成型，区位价值逐渐显现。受河西地区周边地块新项目、品牌项目动工影响，虽然对格林花园带来一定冲击，分流部分客群，但是对
4、本区域的生活配套、住宅区功能提升均会有利好影响；2010年产品开发多元化（别墅）的发展，可加速项目品质的提升。,13,本案需要支持,项目营销所需要的有三个支持点：,1、口碑传递 客户形象,2、销售道具 现场形象,3、持续推广 市场形象,14,2010年实现3个亿回款的必要举措,100%解决项目可能发生的问题，确定交房及手续办理时间；建立良好的口碑，形成客户带客户的良性循环,开辟期房样板间展示区域，充分体现产品特质,明确推广主调，持续升温产品形象,优化付款方式，增大准客户购买承受性,15,格林花园要做的 征服市场,随着房地产市场暖冬的到来，优质位置产品的稀缺性与客源的稀缺成正比，我们没有办法控制
5、冬季的长短，但我们可以运用科学的可行的手段为项目拓展客群，加快销售速度，迎来格林花园的春天。,我们的现有条件,资 金不支持大力推广硬件设施现场（样板间）价 格与市场价格持平项目证件待完善,我们战略实施必备条件,支持点一：形象宣传,支持点二：样板间,具备战略必备条件实现销售任务,拓展客户渠道 精准营销路线 节省推广费用,19,靶心客户全省范围,有效截流 河西区客群普通住宅购买群体资源拓展 银行、单位、外阜机构等客群加大拓展 地市客群,20,完成销售额前提条件,1.低价房推广带动全盘销售 2.依据工程进度及工程 形象制定推盘计划 3.抓紧时机，占领市场,21,功能要求 体会到客户的每个细节需求。保
6、证每一位到访客户的心情保持愉悦。使客户感受到尊贵感。功能区的位置要注意销售动线的走向，配合销售流程布置。,销售形象及卖场打造,22,样板营销,样板间展示：精装，充分体现房型、小区园林及 整体优势在必行样板间装修：不同装修风格，公开征集室内设计景 观 呈现：小规模园林及休闲配套完善,23,年度推广计划,24,2010年度推广核心,结合本项目产品性质及区域特征，推广策略须结合推广核心：,形象推广团购资源拓展渠道开发,25,活动接触点,（汽贸）车主题,现场包装,网络专业媒质,老客户论坛,样板区体验,健康生活,置业顾问系统专业讲解,看房路线实景体验,楼书DM派发客户通讯等,新旧晋祠路户外宣传指引,楼体
7、POP,整体品牌媒体宣传,短信群发,购房送XX,购房抽奖,户外广告牌,团购活动,报纸分类广告,26,大区域：以新旧晋祠路为主轴，对进入河西向南的车流进行指引 以项目及现场工地悬挂户外POP 为主要形象，截流本区域客群 在项目现场及道路沿线增设路 引及指示系统立体宣传攻势展开，直击客群建议样板区开放，作形象展示,擎天柱,楼体广告,网络,报纸分类,路引,户外宣传指引,其他宣传,短信,销售场所,售楼处,样板间,广告和现场,27,网站内容架构,flash,网站首页,物业,项目介绍,最新动态,格林花园,强调企业品牌和文化，可与企业网站相连,介绍项目最新进展。发布项目信息；实景照片赏析,包含项目位置、网上
8、沙盘、户型产品、景观绿化、样板示范、工艺展示、交房标准、公示文件,长风,格林会,展示格林会（业主会所）的特有文化，格林花园的调性延展，组建网上俱乐部，搭建会员沟通平台。,发布事实要闻及最新动态,宣传长风商务区发展理念与文化,28,购房优惠政策,送金卡,物业费,精装修,折页20000份；楼书5000份,客代客，活动中，一次性等送物业费,直投有效购买力客户，直接邀请参观项目,各宣传渠道展开推广，报纸、网络支持,促销手段,抽奖送车,高档商场巡展,30,年度推广支出明细,31,销售体人员架构,人员架构,销售体采用经理负责制，设一名主管，八名销售员每月评选销售冠军，销售成绩最差者予与淘汰年人员流动率25%,初次沟通结束，谢谢！,
