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1、2011年年度佛山市场运行态势分析提报,佛山经纬房产咨询有限公司,2012年2月,宏观经济与政策分析,第一部分,宏观背景,佛山经济,政策导向,全球经济预期下滑,各研究机构下调未来经济预期,发达国家相继爆发债务危机且有蔓延趋势,2012年世界经济预期将由发展中国家支撑。各研究机构普遍预测2012年经济下滑,至2013年有所好转,但均建立在欧、美危机备具有效解决措施的基础之上。2012年将是决定未来世界经济走向“成败攸关”的一年,要么缓慢地实现复苏,要么重新陷入衰退。,国内通胀势头暂抑制,货币政策转向,连续12个月上调存款准备金率,2011年6月28日调至21.5%,创下历史新高。CPI自8月起连
2、续5个月下跌,通胀势头暂时得到抑制。受全球经济下滑趋势影响,收紧的货币政策不可持续,2011年12月起至今已两次下调存款准备金率,未来仍有下调倾向,通胀势头或会“卷土重来”。,主动下调经济增速,为转型腾空间,我国一边优化产业结构,一边就国内通胀及房地产问题作调控,各种政策叠加之下GDP增速持续放缓,2011年全年GDP增速9.2%,同比回落0.2个百分点。”十二五规划“期间的GDP目标主动下调至7%,为调整经济结构腾出发展空间。,十二五规划,积极寻求新经济增长点,十二五经济目标,受外围经济环境影响,国内的未来走向亦不乐观,且国内的经济结构调整迫在眉捷,虽然已调整经济增速应付调整期的经济冲击,但
3、从长远来看,必须寻找新的经济增长点。十二五规划中则明确划出”七大战略性新兴产业“包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。,宏观背景,佛山经济,政策导向,经济平稳增长,增速有所回落,2011年全国GDP排名(初步),佛山2011年全年GDP位列全国第十一名,与去年的名次一样。南海、顺德两区率先冲破2000亿大关。佛山经济整体发展较为平稳,增速保持两位数增长,但从去年的14.3%降至12%。,新兴产业扎堆进驻,注入新动力,未来5年国家将对新兴的七大产业投资近10.8万亿,而在佛山,多个产业新区都计划引进新兴产业,能充分利用国家的产业扶持,推进产
4、业结构的优化升级,成为未来新的经济增长点。,内外兼修,城市化进程提速,佛山作为一个制造业大市,经济容量大,增速快,但强劲的经济实力与落后的城市面貌形成了强大的矛盾点,因此近年来佛山不断加快城市化的进程,对外方面一直积极加强与周边城市的联系,包括佛同城、广佛肇经济圈的提出,借力提升自我地位;对内方面,则采取“三旧改造”的方式迅速提升城市面貌,各项新城工程快速落实动工,广佛肇经济圈发展规划(2010-2020年)正式发布,定位:携领珠三角建世界级城市群目标:到2015年,全面实现广佛同城化,基本实现广佛肇一体化。规划中明确提出了经济圈的空间布局、产业互补、交通同城、城市增绿、空间分区等方面的内容,
5、目前部分交通工程、经济重点区已正式动工。,造城运动,城市发展的内动力,宏观背景,佛山经济,政策导向,多方调控,大力抑投资投机,至年中把限购范围扩大至二、三线城市外,中央并没有出台更严劢的调控措施,而是不断地强调巩固政策成果,楼市政策逐步见底,在政策背景下回归市场主导。,佛山:辅助政策轮番出台,巩固调控成果,限购放松令被禁后,佛山当局不再贸然出台新的地方政策,即使后来微调的城市不断增大,亦没有再度出台地方新政。,政策见底,逐渐优化微调,中央政治局20日会议:财政货币政策适时适度预调微调2012金融市场工作座谈会:加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。,政策效果,市场信心
6、大跌,一线城市大幅下滑,数据来源:搜房网,房地产政策调控历时近两年,且至今仍严把关口,打击了绝大部分的投资者,另外也直接打击了市场信心,使政策效力向二、三线城市浸透。2011年一线城市总体成交量下滑19.49%,二、三线城市总体下滑18.01%,基本抑制价格上涨势头。,发展商应对,总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下,各地公司会采取各种办法积极促进销售,具体采用什么方式促进销售由一线公司决定。,将采取相对积极的销售手段,“尽早抢占市场先机”,并会增加一些集团层面的整体促销活动。从1月1日至2月元宵节保利地产推出了在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动,涉及1
7、00余个在售项目和2万套房源。,2012年是全员营销年,绿城集团成立项目经纪公司,每个项目公司的销售任务,都由一个驻场经纪公司和非驻场经纪公司共同承担。,公司专门制定了“以销定产、以市定销”的八字方针。简单来说,就是以市场为导向,来定销售和生产,必须紧贴市场需求,把握住生产和销售的节奏。,房地产市场分析,第二部分,土地,住宅,商业,成交基本稳定,价格大幅下跌,平均楼面地价下滑。住宅、商住用地的成交面积较去年下跌193万方,同比大幅下跌16个百方点,且多以底价成交,平均溢价率仅为18%,同比下降14%。土地流拍情况加重。今年佛山市住宅和商住用地出让119宗,流拍26宗,流拍率为22%,环比去年上
8、升12%。,土地成交量体现片区城市化发展阶段及水平,开发商在中心区(禅桂新)拿地的较镇街更加审慎,导致成交面积同比下降21%,平均楼面地价下降18%。南海区经过去年大量成交后,今年有所放缓,但在桂城和大沥几块优质用地的成交支撑下,地价较去年环比升幅7%;而三水区成交面积同比大增114.7%,主要受益于三水新城的崛起。,商住、商服用地量价齐降,商住用地的成交面积下降207.5万方,同比下跌4成,成交单价同比下15%。佛山未来的商业体量多以综合体形式出现,且现在的潜在供应体量超过160万方,未来竞争十分激烈,使商服用地的成交量逐渐放缓,同比下跌近1倍。工业用地支撑整个土地成交,成交面积同比增加36
9、%,肩负产业升级的重任,都市型产业用地的出让及成交都有明显的上升。,单价地王强势回落,今年的“明星地块”的楼面地价明显较去年的低,普遍在5000元/方以下(去年的有8块是在5000元/方以上)品牌发展商高价拿地集中在成交火爆的年初,其后出于资金压力不再盲目追高。本土房企趁市场竞争程度相对弱时购入优质地块。,品牌发展商储备用地充足,2011年品牌发展商佛山储地情况,大部分品牌发展商储地步伐放缓,本年度仅保利和万科有新购置发展用地。镇街板块的崛起,品牌开发商加大在镇街中心或新兴板块的部署。土地储备量较大的开发商,面临着土地开发限期较大,小结:,中心区以三旧改造用地成交为主 禅城中心区目前可开发地块
10、较少,土地供应集中在镇街及“三旧”改造地块。保障房与商品房捆绑的方式出售 禅城区出让土地普通商品住房项目须按照不等比例配建保障房,另外其他各区亦效仿,灵活处理商品房与保障房之间的关系。定向开发项目增加,定价下调房地产市场调控令发展商拿地的热情大降,为保进一级市场的成交,政府主动下调地块的定价,并主动约谈部分发展商拿地,令下半年的地块成交多为定向开发的项目。,预测:,若一级市场成交量持续下跌,将影响未来住宅市场的供应,且会形成政府的财政压力,因此预计2012年政府会在价格上作一定让步,以促进一级市场成交。预计部分发展商加快在售项目的推货以回笼资金,在此阶段购入优质地块。部分实力较强的发展商主动勾
11、地,构建品牌生活圈,扩大区域的影响力。,土地,住宅,商业,佛山与珠三角城市对比,珠三角各市成交量最大的是广州828万,其次是中山659万,佛山为633万;价格方面,佛山位列第三,于深圳、广州、东莞之后,为8170元/,佛山各区成交对比,五区均现明显的供求于求。价格方面,禅城、高明增长停滞;南海上涨14%;顺德上涨10%;三水上涨15%,佛山年度成交量价走势,成交量同比下跌约19%;楼市的惯性增长及年初的高价支撑,成交均价同比上升约10%,但上升幅度比去年回落17个百分点,顺利完成价格调控目标。新增供应达924万方,达历史顶峰,佛山月度成交量价走势,限购后成交量大量下跌,从2010年的约65方万
12、跌至40万方以下第四季度起价格现实质性下调,但未能刺激成交放量。,数据来源:存量以网上签约数据为准,佛山未来供应预测:供应量大增,向综合竞争过渡,2011年佛山全市存量达713万方,是全年成交量的1.2倍;而明年的全市可预见的供应量约874万方,综合之下,明年的全市可售货量达1587万方各楼盘的竞争从单纯的价格竞争向综合素质、营销包装、服务质量等方面过渡。,别墅市场,政策后供应大跌,成交量低位维稳,2011年的佛山别墅市场新增供应面积52.9万,较2010年减少42%,成交面积41.7万,同比减少54%。成交均价14940元/平方米,同比上涨10%。,销售速度整体趋缓,年度成交量腰斩。别墅作为
13、稀缺型产品,具有较高的升值潜力,发展商不愿在市场低迷时随意售出。因此除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外,大部分项目并未做大范围的价格调整,年度市场价格仍然维持高位。,别墅市场,别墅成交腰斩,市场库存压力大增,合计可售货量突破2500套,其中以150-300及300-450最为突出;若从区域分布来看,南海压力最大,突破1000套大关。300-450的联排、双拼产品整体去货量略高,虽然存货量亦是最多,然而考虑市场需求,此类别墅产品仍是中上阶层自住、投资的主流产品。150-300的别墅属于改善型客户的首选,受限购影响最大,故库存压力相当严峻。400方以上大面积的小独栋和独栋别墅作为一种高端住宅,
14、是身份和成功的象征,这就决定了它们的高价格,故去化速度较慢,周期较长。,1.东华轩二期2.利海尖东半岛3.创鸿水韵尚都4.中信山语湖5.万科金色溪谷6.祈福南湾半岛7.誉江华府8.依云水岸9.君怡金湾10.容桂碧桂园11.金域天下12.丽日天鹅湖13.山水庄园14.云东海高尔夫15.御江南16深业云东海17.芭蕾雨 18.高明碧桂园,18,4,5,6,7,16,13,11,9,17,15,8,14,10,1,2,3,12,南海区,禅城区,三水区,高明区,顺德区,别墅市场,未来供应激增,挑战稀缺性,2012年重点项目存量加新增预计接近2000套,供应大增,别墅“物以稀为贵”的优势进一步受到市场供
15、应的挑战。南海里水、丹灶以及三水云东海等板块情况最为严重。禅桂中心区仅剩瑞安、利海及创鸿三个项目,预计今年均于今年推出,但产品档次不一,竞争存在较大差异化。,禅桂洋房市场,2011年禅桂中心区洋房合计成交117.05万,环比去年下降20%,共10331套,实现均价10288元/,环比去年上升2%。,价格步步下调。自限购政策后,市场的成交价格则在个别项目的带领下逐步调整,户均总价呈向下趋势,至年末普通住房均价下调幅度约15%。成交低位维稳。年内推货集中在第四季度,且观望一直持续,成交量依靠降价项目支撑,月均成交量多在10万方以下,呈现低位稳定。,禅桂洋房市场,供求结构向刚需及首改户型倾斜,受政策
16、影响,供求双方进一步向刚需及首改户型倾科,供应和需求都以130方以下的产品为主,两者均占6成左右,较去年提高约10个百分点。3.18后,150方以上的大积产品的推货几乎停滞,直到7月以后才有大户型产品供应,受政策牵引,发展商刻意减缓大积产品的供货进度,直接引起150方以上产品的供求占比萎缩。,禅桂洋房市场,户均成交总价整体下行,受成交单价走低及成交结构偏向中小面积段两方面影响,禅桂市场洋房的成交总价整体下行,总价150万以下的成交占64%,较去年增加5个百分点。大积产品成交价普降(如星星华园国际、万科金域蓝湾等),致成交总价难攀高峰,200万元总价单位主要由瑞安及中海两个项目支撑。,禅桂洋房市
17、场,2011年禅城区洋房存量:4944套,5676212012年禅城区洋房新增预计:约7000-10250套,77-114万(实际新增情况要按市场环境和各开发商推售节奏而定)供应主要以中小面积为主,市场竞争异常激烈在限购依然存在的情况下,预计改善型产品的量价会进一步走低。,部分重点项目列表,禅桂公寓市场,供应放量,成交无亮点,供应量在下半年放量。部分综合体项目陆续竣工,加上政策对住宅的诸多限制使发展商重点偏向公寓产品推货,使下半年新增近15万方公寓,全年同比激增57%。成交无亮点,价格平稳回落。虽大部分公寓产品不限购,但投资者信心大跌,所以尽管有多个公寓项目全新入市,但仍未能刺激投资资金涌入,
18、反而是成交下滑令价格开始平稳回落,年末余货约16万方,激烈竞争持续。,2011年禅桂中心区公寓合计新增21.57万,同比增加57%;成交面积为8.28万,同比下降35%,共1509套,均价12463元/,同比上升20%。,禅桂公寓市场,大积公寓供应剧增,60以上公寓产品供应剧增,成交仍然以40-60产品为主。随着近两年佛山公寓市场的快速发展,公寓产品的越渐丰富多样,出现一些多用途公寓(如办公性能增强),如碧桂园城市花园、东江国际,从而促使一些60以上的大积公寓产品(功能较灵活)供应大幅增加。受到楼市调控的影响,银行银根收紧,贷款难度增大,大部分投资者都变得十分谨慎,而40-60的产品因具有面积
19、不大、投资门槛较低等优势,仍然受到投资者的青睐。,禅桂公寓市场,户均总价整体提升,公寓市场整体价位的抬升及面积偏大,带动70万以上高总价的供应量上升,较去年增加近50个百分点,而60万元总价以下的产品多为住宅性质的公寓,如保利香槟、卓远景峰、玫瑰铂金公馆等;从成交结构来看,60-70万总价及70万元以上总价的成交却平分秋色,主要是新推货的成交都不大理想,且部分项目对其存量产品进行了较大的价格调整(如文华尚领)从而促动成交所致。,禅桂公寓市场,高价公寓供应大增,装修档次不断提高,公寓产品的价格水平不断拉高,但公寓总体发展水平与价格上升速度并不一致。如不同档次项目的带装修价格与实际装修质量区别并不
20、明显;大部分项目缺乏知名的物业管理公司,服务水平不高;一些高端项目的梯户比过高、朝向不好等问题使产品整体水平不高,并没能满足高端用家的需求。,东江国际:11000(毛坯)碧桂园城市花园:11000(毛坯),万科广场:未售恒福国际:未售怡翠世嘉:未售季华金品:15000(LOFT,毛坯)保利天玺:13000(带2500装修),星星华园国际:未售雅庭国际:未售,铂顿国际:21000(带6000装修),文华尚领:9500(带2500装修),普君新城:15000(带3000装修),玫瑰铂金:8500(毛坯),公寓分布现状,禅桂公寓市场,未来可售货量大增,市场竞争激烈,2011年禅桂区公寓存量:2800
21、套,16万;2012年禅桂区公寓新增预计:约2800-3600套,15.5-19万(实际新增情况要按市场环境和各开发商推售节奏而定)明年的可售货量将达30万,虽在产品档次有一定的差异,但在投资者整体信心不足的情况下,市场竞争异常激烈,且未来各城市综合体的公寓产品将陆续入市,公寓市场面临着市场容量的巨大挑战。,土 地,住 宅,商 业,商业市场总述,政策 信贷收紧和限购政策促使房地产热钱流入商业领域,实力品牌房企纷纷加码商业地产产业 产业发展和转型为佛山提供更多商业机遇规划 政府规划建设推动商业地产进入发展新阶段,巨量商业体入市,运营难度增大,零售商业市场,商业供应开始进入爆发期,商铺维持平稳投资
22、热度,中心区商圈动态,调整升级为旧有项目主调,百花广场,百花总汇,东方广场,印象城,凯德广场,南海广场,保利水城,家天下,东方广场,钻石城开业;中庭风雨棚整改。,百花广场,地铁铺招商;原休闲名店城升级改造为精品女装馆。,百花总汇,A馆改造升级;B馆3-4F多次调整定位。,印象城,整体改造,12月开业,H&M、优衣库。,凯德广场,股权变更,更名凯德广场。,南海广场,升级调整,信和、肯德基撤场,百佳进驻;二期工程推进中。,家天下,家乐福撤场,麦德龙进驻。,保利水城,西街招商力度加大。,中心区商圈动态,新增项目为佛山特色和高端商业拉开序幕,岭南天地一期步行街,规模:2.6万租金:均价约200元/档次
23、:高关注点:特色建筑、高端特色商户,广州友谊佛山店,规模:3.3万租金:保底分成档次:高关注点:国内外高端品牌,逸彩mall坊,规模:0.3万租金:均价约150元/档次:低关注点:免租优惠和经营辅导,旺角潮人坊,规模:1万租金:约280-350元/档次:中低关注点:主题商场、主题营销,鸿大广场,规模:8万租金:1F约200元/档次:中关注点:区域性一站式综合型商场,家庭消费,顺联outlet,规模:2.7万租金:保底分成档次:中高关注点:佛山首家outlet,迪卡侬体育用品超市,规模:0.73万租金:-档次:中高关注点:佛山首家体育用品超市,英皇时尚城,规模:1.6万租金:保底分成档次:中关注
24、点:国内一二线品牌,同质,祖庙:6.2万,旧城:1万,季华:1.6万,南海大道:8万,千灯湖:0.73万,桂城东:2.7万,本年度本年度中心区新增商业达20万,其他区域商业动态,多个镇街商业迎来转型项目,一站式消费成主流,本年度中心区以外镇街商业新增体量约15万方2012年元旦开业10万方,品牌动态,高端服饰、餐饮品牌入侵禅桂,实力中端品牌进驻镇街新增商业体,高端服饰、餐饮品牌进驻比例大幅上升,多布局于祖庙、桂城东商圈在中心区盘踞多年的中端品牌纷纷进驻新建的镇街商业体,租赁情况分析,租金增幅维持在规律性或是合同范围内增长,大型购物中心进驻率较为稳定,场内变化主要表现在场内品牌的升级;临街商铺也
25、根据自身的调整机制进行优胜劣汰,低端商家在租金和经营压力之下撤场,更多国内中端品牌和个性商店进驻。全年整体租金同比去年只是规律性增长或是在合同范围内上涨,业主并没有因为商业氛围改善而大幅提价。,销售情况分析,开发商断续推货试水市场,买家稳健投资市场反应平稳,5月份起随着新增项目的陆续入市,一手优质铺源持续热销,热钱进入商业地产市场表现明显。政策调控对中心区商铺销售影响明显,开发商在资金压力下纷纷推出商铺试水市场,但由于各项目推货量有限致使中心区一直成交平稳却没出现明显的成交高峰。住宅限购预期在2012年暂不放松,因此可预见中心区其后仍将持续有新增铺源进入市场。,未来禅桂中心区大型商业项目供应,
26、未来5年佛山禅桂中心可识别新增供应量预计将高达190万;预计佛山2012年禅桂中心约有40万商业投入市场,镇街约有38.5万;根据项目工程进度及商圈商业基础,季华及南海大道商圈会成为近两年商业发展最为迅速的区域;集中式商业供应井喷,商业巨头和实力地产商进入市场,佛山零售商业市场竞争愈趋激烈(广州友谊、广百、王府井集体圈地 提升佛山高端百货),潜力与供应,商业供应开始进入爆发期,短时间内有如此巨量的商业体空降市场,消费需求的增长与商业体的增速不成正比,市场消化力将遭受考验。商业体竞争加剧之余,其招商难度及经营难度亦会大大增加,各大发展商从住宅转投商业,缺乏一定的运营经验及招商资源,将可能为商业市
27、场的发展增加风险。,写字楼市场,销售市场供不应求表现明显,租赁市场发展趋势良好,销售情况分析,本年度新增项目集中在桂城片区,禅城断供,写字楼稀缺推动其售价稳步提升,本年新增可售写字楼项目仅有金安大厦与天安数码城四期,禅城断供;2011年优质写字楼售价均价集中1.1万-1.3万/。,租赁情况分析,乙级写字楼依然是企业进驻首选,甲级写字楼开始迎来进驻热潮,2011年禅桂平均月新设企业880间/月,进驻写字楼办公的企业平均为55间/月;百花广场、天安数码城成为禅桂企业进驻首选。九鼎国际、卓远大厦、环球国际、金海广场等新生代甲级写字楼开始备受关注;科技类、贸易类、投资类、专业服务类企业为主。,租赁情况
28、分析,禅桂各写字楼租金水平有所提升,禅桂中心区重点商办物业租赁情况,甲级写字楼平均租金70元/部分可达85元/;乙级写字楼本年度平均租金47元/部分可达55元/。效益良好,租金仍潜在较大上涨空间,短期内需求稳定。,其他区域写字楼动态,产生于区域商贸核心及有产业支持的镇街,南海(大沥):中盈广场、广佛智城、百鸿大厦、伟业国际大厦、坚美环贸中心、南海铝协大厦、华昌大厦,顺德:保利中环广场、置业广场钢贸大厦、恒捷国际广场,三水:全信大厦、捷和广场,新增的写字楼项目主要集中在区域的商贸核心以及制造业、贸易等较为发达的有产业支持的镇街;沥桂一体促使大沥写字楼市场迅速发展。,祖庙,1、岭南天地,南海大道,
29、1、南海广场2、星汇云锦,千灯湖,1、南海金融城2、南海荣耀国际金融中心3、佛山中凯文化商务港4、阳光国际广场5、承创大厦6、IFC7、景兴环球国际8、中盛大厦9、亿能大厦10、南海发展大厦11、金百福都市广场,季华路,1、恒福国际一期2、星星华园国际二期3、季华二路南侧项目4、智慧新城启动区5、万科广场6、镇安改造项目7、汤姆逊地块8、周记地块9、王府井项目,佛山新城,1、保利中心2、东平广场3、坊城4、欢乐智城5、佛(挂)2011-002地块,未来禅桂中心区大型写字楼项目供应,预计2012年中心区新增供应写字楼项目约85万,2013约185万;集中在佛山新城、季华路和千灯湖金融高新区,其中季华路智慧新城和千灯湖片区写字楼项目进展迅速,千灯湖片区项目倾向于只租不售。,潜力与供应,明后年开始大量项目集中入市,不断充实总部经济和引进新兴产业将使佛山中短期内仍对写字楼潜在一定的需求,但如果巨大的写字楼体量在中短期内同时入市,一时间市场将难以消化使部分项目陷入销售及经营困境。开发商需更注重产品的软硬件配套、租金优势、特色服务以及推售招商节点,方能有效抢占市场份额。,
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