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1、典石广告,永 怡 新 都广告推广策略,目 录,一、项目生存空间分析二、竞争对手分析三、项目SWOT分析四、项目住宅部分推广策略五、项目商业部分推广策略六、我司商业推广案例示范七、平面表现,一、项目生存空间分析,东山区以传统商业、高级商务和教育强区著名于广州楼市，但这些特点在本项目区域中表现程度不高。随着黄花岗高科技街建设的成熟，先烈路的商务功能逐渐得到提升，将有助于项目进行区域定位时纳入商务核心的概念。本区域楼市一直以来供不应求，消费者的知识层次和经济能力均在较高水平线上。结合项目销售价位定位恰当以及较好的产品优势，因此，不会存在大的销售压力。,二、竞争对手分析,富力御龙庭 新货推出时间预计在
2、8月初，总货量156套，均价为（含豪华装修）6300元/，3梯6户的户型布局。其中75-80占1/3，106-110占1/3，120-140占1/3。因为历史原因，对于熟悉本地块沿革的本土人士来说，吸引力不大。新货推出的概念将是“御龙庭CLASS，东山上层生活定义者”。,城启波尔多庄园 城启波尔多庄园以80以下（一房、二房）为主，走法式风情路线，目前销售已近尾声，不会对本项目的销售产生影响。,三、项目SWOT分析,优势所在：区域地标 先烈路与永福路交界处，交通便利，可以成为该区域地标性建筑，对于投资者和商业经营者无疑是强大的吸引。美景常在，视野开阔 拥有动物公园大片绿化美景和武警军区广场的开阔
3、视野，且景观稳定性强，消费信心相应增强。名校网中心 项目周围诸多名校环绕。,安全感强 毗邻警备区，安全保障不言而喻。朝向与景观的完美结合 东望动物公园，北对警备区广场，南向为广州最好的朝向选择，无西向单位。景观与朝向的完美结合，弥补了因临马路而产生的部分缺陷。优越、新颖的户型 合理的户型设计和5楼、9楼空中花园户型，必能吸引买家。户外停车位 周边众多户外停车位的拥有，为商业部分的招商与经营奠定了坚实的基础。,劣势分析：规模小，在目前大盘行销的大背景下，给销售造成了一些难度；功能混杂：公寓、住宅、写字楼、商业裙楼合为一体，功能定位混杂，广告推广难度加大。,市场威胁：小资阶层置业郊区化的倾向对项目
4、小户型销售冲击严重；大盘行销对单体楼产生了不可忽略的影响；消费者追捧品牌发展商，对中小发展商关注不足，信心不足。,机遇尚存：郊区化置业人群开始回流；众多新楼盘在此区域出现以后，区域形象得以迅速提升；环市路核心商务区魅力不减，黄花岗电子科技街日渐成熟，汽配一条街的规划出现，不仅为产品的商业部分带来了机遇，更多因此出现的从业人员也会有意在此置业。,四、永怡新都的住宅部分广告推广思路,确定目标消费群 大户型部分：东山权贵家庭，天河区、白云区崇尚东山老城区生活者，项目周边不愿离开东山的老居民；小户型部分：在东山区工作的高级白领，投资者；,消费群印象 东山区是广州传统的“红色贵族”聚居地，消费者一般都具
5、有军政背景，要么是豪富新贵。尽管事业的成功，时时处处被人景仰的社会地位，养成他们以俯视姿态为人处世的习惯，但又含蓄内敛，潜意识里依然希望被尊重、被注目，同时又不会太过张扬。,形象定位 大户型部分：东山公馆 小户型部分：珍宝公寓,以大带小，以快打慢，迅速消化住宅，集中力量主攻商铺的销售策略 根据我们多年的操盘经验和对东山区地产市场的了解，以大带小的销售策略无疑是省心省力省财的最佳方案。东山区的小户型一直畅销不衰，被众多投资客追捧，既可保值，又可出租获利，因此基本不在广告主攻范围之列。只要做好大户型的广告推广，在广告中插入小户型的促销信息，小户型自然而然随之被消化。,广告调性 根据目标消费群的特点
6、，我们选择的广告调性为：文化味、尊贵感、沉稳厚重的风格。,大观20万平方米风景俯首恭迎！（风景诉求）大雅从来巅峰阶层都只选择与少数人在一起！东山人文大宅，只为80位品位人士预备（人群诉求）大成驻足永怡新都，如果不是品位的享受者，就是品位的 缔造者！（产品品质诉求）大安警备区旁，东山人文大宅威仪俨然！（安全诉求）鸣谢一周之内热销过半，本周加推18套，还不捷足先登？（销售造势）,大户型广告示例（910月）,爱在东山的日子珍宝公寓矜贵上市（小户型上市）推广策略集中天河区、东山区写字楼的宣传 DM直邮、夹报。,小户型广告示例（11月）,五、项目商业部分的广告思路,东山区是广州传统的商业区域，有着良好的
7、商业经营环境和营商风尚。就本区域而言，黄花岗高新科技街建设的成熟，先烈路的商务功能逐渐得到提升，永福路属于广州市著名汽配商业街。2003年东山区提出全面提升汽配商务档次，市政府也同意将此一带规划成国际汽贸城。永福路、恒福路已经涌现出定位高、规模大的新一代汽配城，周围有着超过两千家同类连带性商户。随着市政计划的逐步实施，其中一部分商户必定面临拆迁问题，那么，对于已经拥有相对稳定客户资源的商户来说，我们的产品肯定是他们的第一选择。可以预见该区域以汽配为主题的商业将进一步升温。另外，“一铺养三代”的观念在市民心中根深蒂固，商业部分的首层推广难度应该不大，难度在于如何吸引客人往二至四层是关键。,区域商
8、业环境分析,命名：永怡国际汽贸城市场定位：国际地段的龙头商城推出时间：1112月 每年8月份是汽贸市场的黄金时期，当商户选择进入这一市场的时候，我们给他们一个提前量，即：购买产品后到交楼的一段时间，正好作为商户入市的准备期，一旦交楼，即可马上投入使用，不会错过来年8月份的黄金时期。,推广主线 围绕市政府对此地段的国际化汽贸中心规划展开主要推广形式 主要以平面广告投放为主，媒体主要选择广州日报，再辅以南都或羊晚，运用缮稿的炒作配合硬性广告的强攻。,定向营销方略,向全市各大汽贸、汽配市场的经营商户派发宣传单张，单张形式选择为以最新车型为主题的日历，内含本项目的宣传资料内容；同时，还可以在这些专业市
9、场制作户外灯箱广告，吸引目标人群注意，以点对点的行销方法，达到以最少的广告投入争取最大广告效果的目的。,若能以优惠的条件吸引一些较大的汽贸商进驻二、三、四楼，并以他们为题材做相应的定向营销将更事半功倍。划分好租、售区域，边租边售，以最快的速度营造浓烈的经营氛围。建议第三层作为过渡层，即：整层统一由一个买家租或售。,定向营销方略,六、商铺推广阶段的广告配合,前期招商：利用宣传单张的定向派发和定向的户外媒体，吸引目标客户到场成交；,中期加温：以大型客户的进驻作为广告噱头大肆炒作，增强散户的购买和租赁信心，形成羊群效应；,后期开业：选择汽贸行业的黄金季节八月作为开业时间，加强现场营业管理，形成热烈的营商气氛，继续鼓动观望者成交。同时向汽贸专业市场、各大停车场、各大修理场派发开业的宣传资料。,七、敝司住宅及商业推广案例示范,住宅部分,城启荔港南湾,富力现代广场,富力御龙庭,商业部分,正佳广场,富力商贸大厦,THANKS 感谢认同！,
