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1、无锡地块市场调查报告书,无锡简介项目区域简介项目简介目标客户简介商圈分析市场分析功能建议商业租金建议住宅分析项目定位技术指标财务测算联络和查询,(1)无锡简介,1.1 无锡地处长江三角洲腹地，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，总面积4650平方公里。无锡交通优势十分突出，位于无锡高新区的硕放机场距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，将无锡与苏南城市群融为一体。,(1)无锡简介,1.2 无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。如左图为无锡市区地图，根据区域发展方向的差异，本报告将其分为五大部分，其中中心副中心是目
2、前中心商务区域，西区和南区是城市发展的方向，东区为产业支撑区域，北区为连通江阴的枢纽；项目所在区域为无锡南区的北部。,京杭大运河,沪宁高速,项目所在区域,结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。,(2)项目区域简介,2.1 无锡的南区由滨湖新城区、南长区、高新技术产业开发区三个区域的部分面积构成，项目所在位置位于滨湖新城区的北部。,滨湖新城区,南区,项目,(2)项目区域简介,2.2 滨湖新城包括西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开发区三大组团（目前仅西边的大学城开发启动），项目地块位于中部的滨湖新城生活区。滨湖新城规划人口50万（大学城10万人），其中一
3、级社区4个，每个社区人口510万不等，二级社区11个，每个社区人口2万。,人口数据来自无锡规划局一处,结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年4月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。,南湖大道,高浪路,(3)项目简介地理位置,3.1 项目位于高浪路与南湖大道的西南交汇处，目前周边环境尚未得到改善，高浪路以南地块大多尚未开发（为民宅、农田、荒地构成），略显荒凉，缺乏人气。,蠡湖大道,无锡大学城,项目,无锡新城生活区,结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注
4、入了最有效的活力。,(3)项目简介周边概况,3.2 项目北面为在建的市经济适用房和落霞小区，西面为未来的市行政中心，东面为凯德置地地块（尚未开发），南面为农田与荒地以及散落居民。项目周边的公交有36路（中南公交公司职业技术学院）。,市经济适用房,南湖大道,高浪路,项目,结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。,(3)项目简介周边开发之大学城,3.3 无锡大学城作为滨湖新城建设的第一站，规划定位为服务无锡、面向长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区，将打造成可容纳10万名在校生和3万名教职工的“人才硅谷”。,结论：1.大学城为项目带来了一
5、定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。4.大学城在05年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人/年。江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师 将成为项目潜在的客户群。,(3)项目简介周边开发之太湖镇,太湖镇,3.4 太湖镇地处滨湖新城中心位置，全镇总面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇属农场，2个居民委员会，总人口近5万。
6、镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目地块约4公里。太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域，以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日常生活设施；周新西路集中有学校，并通往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂大都集中在周新东路段，苏锡路南段、锡南路南段。,结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为4公里左右，配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的时候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目后期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。,价值,社会新锐,望子成龙,健康养老,青年之家：14.6%,青年持家：15.8%,小太阳：22.1%,后小太阳：6.5%,孩子三代：14.7
7、%,老年三代：3.8%,结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%，超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。,(4)目标客户简介,4.1 随着城市重点的南移，滨湖新城的开发已提上日程，滨湖新城生活区将吸引更多的老城区客户，根据市场调查，无锡的客户组成如左图所示，其中按社会标签分，富贵之家占13.7%，务实之家占4.4%，中年之家占3.8%。,社会标签：富贵之家13.7%,务实之家4.4%/中年之家3.8%,无锡人对待房子的态度1、财富观念 房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。2、高要求 对产品要求高，不要尾房；面积强
8、调超过户型强调。产品需求1、恋地情节 对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域。2、大户型偏好 120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积 125。3、强调教育资源 无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。4、两代或三代合居 年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。,(4)目标客户简介,结论：如上分析可见，无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高，这就对项目的住宅在户型的选择以及品质的优良方面提出了要求。,(5)项目区域总结,结论：项目地处的滨湖新城为无锡市的重点发展方向，滨湖新城的建设如火如荼，陆续会
9、吸引各类人群入住；项目发展空间较大，但未来周边的竞争项目较多，这就对项目开发的品质和创新提出了要求。,(5)商圈分析一级商圈,5.1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达金城路，南望环太湖公路，西起蠡湖大道，东至京杭大运河。目前商圈中商业未形成气候，处于培育阶段，品牌商业如位于京杭大运河东畔的金泰国际广场，是一个集商品交易、产品展示、科研服务、商业办公为一体的建材专业市场。,项目,结论：区域商业可塑性强，有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。,(5)商圈分析商业现状,5.1.2 一级商圈内的商业多为小区配套商业，体量小，无品牌，如普通宾馆、饭店等等，
10、但普遍生意不错，供不应求。,结论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，在商业的业态方面应有选择性，与时代发展同步提升。,(5)商圈分析卫星图片,京杭大运河,沪宁高速,高浪路,环太湖公路,中南路,南湖大道,5.1.3 左图为区域的卫星图片，项目交通便捷，离市中心10分钟车程，离太湖山水旅游区只有5分钟车程。,项目,落霞小区,市经济适用房,蠡湖大道,(5)商圈分析二级商圈,崇 安 区,锡 山 区,北 塘 区,惠 山 区,京杭大运河,高浪路,南湖大道,中南路,蠡湖大道,太湖大道,新 区,
11、南 长 区,蠡湖新城,滨 湖 区,太湖山水城旅游区,项目,5.2 项目二级商圈以驱车十五分钟为标准：包括中心区商圈（包含CBD商圈、火车站商圈、五爱广场商圈）、环中心区商圈（北大街商圈、丁村商圈、上马墩商圈）、南门商圈、中桥商圈、新区商圈。,CBD商圈,南门商圈,北大街商圈,丁村商圈,上马墩商圈,中桥商圈,新区商圈,(5)商圈分析中心区商圈,5.2.1 中心区商圈是无锡商业的集中地，经济的发祥地，商圈包括以中山路为纽带，解放路包围中的CBD商圈、火车站为辐射的火车站商圈、紧邻市中心的五爱广场商圈。,中山路,人民路,CBD商圈,火车站商圈,五爱广场商圈,(5)商圈分析CBD商圈,CBD商圈,5.
12、2.2 CBD商圈形成以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营，其中主干道中山路是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街；县前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；后西溪是服饰、布料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐的好去处；复兴路是手机行业集中地。,中山路,县前街,人民路,复兴路,后西溪,结论：CBD商圈为无锡商业最为高档之地，人气最旺，街道都富有特色，随着部分街道的进一步改造完善，CBD商圈将更为繁华。,(5)商圈分析业态分布,中山路,人民路,火车站商圈,(5)商圈分析火车站商圈,5.2.3 火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形
13、成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。但一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是被人视为低档次的，所以他的繁华程度远不如CBD商圈。,结论：火车站商圈人流量大，但档次低，业态单一，短期间繁荣程度提升有限。,(5)商圈分析五爱广场商圈,中山路,人民路,五爱广场商圈,5.2.4 五爱广场商圈紧邻市中心CBD商圈，地理位置优越、交通便利、商业条件成熟，人气旺，商业形态多样，能满足消费者的各种需求，且店铺租金相对市中心区便宜。但该商圈区域较小，而且商业街的某些地段发展滞后，经营品种没形成特色优势；另外，商圈内车流量大，街道比较嘈杂，滞留性人群不多，影响了消费者的休闲、娱乐、购物，对商圈的发展不利，有待
14、整顿。,结论：五爱广场商圈位置优越，但商业发展良莠不齐，上升空间较大。,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析北大街商圈,5.2.5 北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街组成，其中无锡地区闻名的旅游、餐饮一条街的青石路，又名“欧风街”。,春申路,北大街,青石街,北大街商圈,结论：北大街商圈商业氛围浓，商业街有特色，商业平均档次甚至高于CBD商圈，发展潜力巨大。,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析东区商圈,5.2.6 以沪宁铁路、通江大道为界，东区内有丁村和上马墩两个商圈，两个商圈范围比较小，商业氛围
15、不浓，人气不旺，主要为周边居民服务，难以形成影响力。其中丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路组成，上马墩商圈由上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街组成。,沪宁铁路,通江大道,江海东路,锡沪路,上马墩路,广瑞路,学前东路,长江北路,丁村商圈,上马墩商圈,结论：东区两个商圈范围小，人气不旺，随着周边新兴住宅的增多，体量会增大，但主要还是为当地居民服务。,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析南门商圈,5.2.7 随着无锡经济的快速发展，城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。特别是家乐福大卖场、南禅寺步行街的建成，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于
16、南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、兴源路、塘南路八条商业街组成，位于市中心区的东南角。,南长街,兴源路,红星路,清杨路,永乐路,永丰路,塘南路,南禅步行街,结论：南门商圈连接着老城区和新城区，为传统居民密集居住区域，商业承受力大，缺点是商圈发展失衡，随着商圈的日趋成熟，将有望成为下一个CBD商圈。,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析中桥商圈,5.2.8 中桥商圈是一个老的居住区商业圈，商圈范围小，不过商业特色比较突出，
17、有以汽车业为主的苏锡路、以装饰装潢为主的金城路。商圈内店铺许多是经营汽车业，所以店铺面积比较大。区域闲置率较低，商业较兴旺。,苏锡路,金城路,中南路,结论：中桥商圈范围小，但有特色，起着业态补充的作用，商业较兴旺。,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析新区商圈,长江路,旺庄路,5.2.9 随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。商圈内大部分是公司，纯商铺较少，只能满足当地企业部分需求，由于第三产业没跟上工业的发展，餐饮、娱乐、休闲、购物等都很不方便。商圈内纯商业店铺比较少，商业形态虽比较丰富，但选择范围太
18、小，不能满足消费者的需求。不过，市政府正在加强对新区的开发建设，特别是配套服务的建设，商业环境将日趋成熟。,结论：新区商圈为新兴商圈，随着政府对新区逐步的开发建设，新区第三产业的增多，将会成为无锡东部的另一大商圈。,(5)商圈分析业态分布,(5)商圈分析商圈比较分析,注:无锡北部的商圈,如山北商圈、河埒口商圈等，距离项目较远，参考意义不大，就暂不介绍。,(5)商圈分析商圈比较分析,结论：1.无锡商业发达，商业街密布，不少商业街商业特色明显，一般比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。2.从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街
19、经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤，严重影响了商业街的进一步发展。3.不同的商业形态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。,(6)市场分析,通过以上区域概况、人口分析、商业概况，可得出项目的如下优势：无锡传统商区发展饱和，开辟新的商业区势在必行；随着无锡城建向太湖边的转
20、移，有望打破多年来锡城老城区商业中心过于单一的现象。本项目地处滨湖新城板快的核心位置，周边有大学城、新兴小区和滨湖经济开发区，发展空间大，机会多。,本案有开辟新的商业区的机会,(7)功能建议,结论：建议项目定位为集商业和居住于一体的区域性城市广场，与时代的发展同步提升。,(8)商业租金建议,8 项目的商业部分以品牌大卖场为主，商铺为辅，其中品牌超市租约的年限为30到40年，租金水平根据城市中的位置不同而不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的为0.3-0.4元/平米/天；根据项目所在城市以及所处的地理位置，暂定为1元/平米/天。参照项目邻近三个商圈的商铺租金，其中中桥商圈500元/平米年，南
21、门商圈1032元/平米年，新区商圈1275元/平米年，由于中桥商圈业态过于单一，参考意义不大，项目平均租金暂取南门商圈和新区商圈商铺的中间值1149元/平米年。,(9)住宅分析市场情况简介,无锡房地产市场容量 无锡市场自02年起步，当年商品住宅成交量147万，03-04年市场成交量处于快速增长阶段，05-06年国八条出台后无锡市场进入平稳增长阶段。目前无锡商品住宅市场年容量在300万左右。商品住宅市场价格水平 02年4季度无锡市商品住宅的均值在2545元/，经过4年的增长到06年4季商品住宅均值达到4300元/左右。目前市场上所成交商品住宅的主力价格段在3000-6000元/，占到全部成交量的
22、约7成。市场供需情况 随着市场的逐步繁荣，土地的供应也逐年快速增长，06年底已出让待开发的土地可建住宅面积已经超过1500万。06年全年商品住宅供销比已接近2，总体供应充足。,(9)住宅分析无锡各区域综述,根据城市地图分区以及辐射源，无锡的住宅片区大致可分为北区（中心商务圈）、东区（新区产业圈）和西南区（太湖风景圈）三大辐射圈，三大辐射源将对消费者的区域选择产生重要的影响。,结论：中心区已无供给，副中心区有“中心区化”趋势。南区、西区、东区的供销比相对较低，北区严重供过于求。,(9)住宅分析无锡各区域综述,5,5,结论：东区市场供销情况较05年有很大改善，价格也出现较大增幅（约12%）。区域市
23、场呈现良好上升势头。,(9)住宅分析无锡各区域综述,5,5,结论：南区市场供销比与05年基本相同，考虑06年市场供应以存量住宅为主，市场情况尚比较乐观。,(9)住宅分析无锡各区域综述,5,5,结论：04-06年，成交量伴随着供应量的攀高逐渐上升，供销比逐渐降低，区域市场供需逐渐趋于平衡。,(9)住宅分析无锡各区域综述,5,5,结论：城市的发展和开发力度的加大，使西区、南区成为统一的西南区市场。西南区的市场容量占到全市的1/3强，06年区域市场成交量与05年基本持平。,(9)住宅分析无锡各区域综述,5,5,结论：08年后副中心将摆脱供应匮乏的境况；各区供应也将进一步增大，项目所处南区可建面积在各
24、小片区较大，竞争较激烈，这对项目开发品质的保持以及项目特色对客户的吸引力提出了要求。,(9)住宅分析06年土地出让情况,04、05年出让的商品住宅用地尚未完全释放，06年底又有大量新增供地。未来商品住宅的供应量仍将保持高速增长。,供应区域经历了由中心向四周、再到中心的放量过程，到06年底各区域土地供应都很充足。,结论：土地市场的供应将在07年后转化为一手房市场的现实供应，未来全市各区域的竞争都将更加激烈，预计08年后市场热点与机会点将集中于地段优良板块。,(9)住宅分析06年土地出让情况,(9)住宅分析住宅市场预测,07年预计仍是一个调控年，调控目标是控制房价的过快增长。预计政策手段：1、将开
25、始执行国六条“90，70”细则，严格控制中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。影响：预计07年底开始逐步影响市场供应，90以下小户型的供应将大大增加。2、将可能开征非普通商品住宅的物业持有税。影响：政策将抑制市场对大面积户型的需求。,(9)住宅分析07年宏观政策预测,预计金融手段：1、央行可能会进一步提高准备金率和发行短期票据以降低商业银行流动货币量，从而控制银行对土地开发环节的贷款。影响：小开发商将更难取得贷款，市场洗牌加快，资源将进一步向大公司整合。2、对个人购房贷款进行更严格的审核，通过对不同购房者实行不同贷款利率来控制炒房行为。影响：纯投资性购房者将会有所减少，商品住
26、宅市场容量也将有一定减少。,(9)住宅分析06年土地出让情况,(9)住宅分析房型建议,结论:根据周边楼盘的市场调查和今后可能出现的国家政策，以及无锡客户的需求喜好等众多因素，面积80-90平米的二房和120平米的三房应为项目住宅的考虑户型，其中主力户型应集中在90平方米。,万科魅力城,天鹅湖,太湖社区,湖滨一号,蠡湖一号,目前项目周边的开发楼盘主要集中在蠡湖大道一线，主要有天鹅湖、万科魅力城、蠡湖一号等，根据市场调查，附近楼盘的房型集中在90平米的两房和120平米的三房。,结论：项目所在区域房价年增长率为8%，08年项目开盘时，区域住宅均价可达到6399元/平米。,(9)住宅分析房价建议,注：
27、项目位于南区北部，房价的上涨趋势更偏向于西区，譬如周边新建楼盘天鹅湖目前的均价在5200元/平米，万科魅力城目前的均价在5700元/平米。,(10)项目定位,10.1 瞄准中高档市场，并针对目标市场日益提升的各类需求不断地作出调整。定位重点：便利 时尚 舒适 新奇 独特 物有所值 满足消费者的各种需求10.2集商业和居住于一体的区域性城市广场，与时代的发展同步提升。,55,(11)技术指标,11 项目总占地面积72000平方米，容积率暂定为2，则建筑面积为144000平方米，建议其中商业所占比例为30%，为43200平方米，以超市为主，商铺为辅，商铺业态包括餐饮、休闲娱乐、城市生活配套等；住宅
28、所占比例为70%，为100900平方米。,(12)财务测算,建议住宅总面积100900平方米，按均价6399元/平米计算，收入64565.91万元；建议商业总面积43200平方米，其中超市暂定为12000平方米，按30元/平方米月计算，年租金432万；商铺暂定为31200平方米，按1149元/平米年计算，年租金3584.88万元；商业部分年租金总计4016.88万元。项目建筑成本预计为25000万元，项目占地面积为72000平方米，合计108亩，土地拍卖价格按400万元/亩计算，为43200万元，则1年盈利382.79万元。,(13)联络和查询,电邮：电话：051265110101 传真：051265112025 地址：苏州诗巷80号 观前商务楼308室 邮编：215005,如需更为详尽的资料敬请联系：,所有资料，细则及图例均仅供参考,并不作为任何承诺和保证,敬请自行查证及进行了解,
