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1、天津滨海湖旅游度假区A6、A7地块产品建议,报告结构,基本经济指标,宏观政策导向,临湖生态宜居社区,竞品研究,项目区位介绍,项目背景,市场背景,区域研究,区域发展,项目定位,产品建议,滨海新区发展,滨海地产格局,客户调研,规划要点,用地分析,具体建议,尾声：未来销售预估,一、项目背景,北塘片区,本项目属于滨海核心区、北塘版块的黄港旅游度假区内，北接汉沽中新生态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术开发区，向西可达空港。,项目所在位置,地块向北：距汉沽中心城区直线距离19公里；,地块向南：距塘沽中心城区直线距离16.2公里，距离开发区直线距离10.2公里，距于家堡18公里，距开发区西区3km,地
2、块向东：距北塘水库5公里,地块向西：距空港东丽区15公里；,地块向西：距天津市区35公里；距北京145公里,距塘沽中心区16.2km,距开发区10.2km,距汉沽19km,距于家堡18km,距空港东丽湖15km,距天津市区35km，距北京148公里,距北塘5km,距开发区西区3km,项目与核心区域的关系,随着天津大道的通车，市区与滨海新区的联系进一步强化，本项目所在区域直接受益；,西中环二期工程北上，河北路延长线外扩直接通达本项目所在的黄港水库二库，极大提升本项目通达核心区与于家堡金融区的可达性；,中央大道的贯通，将彻底联系起塘沽、汉沽与大港。本项目所在区域的辐射范围将有可能影响到中新生态城、
3、大港工业区；,中央大道,天津市区,天津大道,汉沽中新生态城,西中环,黄港水库,滨海湖,河北路,于家堡,杨北公路,海滨大道,区域周边交通状况,北塘板块,北塘板块内的黄港旅游度假区，以黄港水库为主体，自然资源丰富，旅游历史悠久，目前正着力打造为国家级的高档风景旅游度假区。,黄港旅游度假区,北塘水库,黄港旅游度假区与北塘板块,黄港旅游度假区是北塘板块中开发最早发展最快潜力最大的组成部分,A地块占地约4100亩，其中住宅建筑用地1000亩，规划建面约70万，划分为17个岛。内部建有高尔夫球球会会所、8万平米的酒店式公寓以及3万平米的商业小镇；其中A6、A7地块属于其中两个岛，位于滨海湖A板块的南部。,
4、B地块占地约1800亩，为规划中的深度旅游休闲度假区；C地块规划为住宅用地及高尔夫练习场,整个黄港旅游度假区总占地面积约26平方公里，分为A、B、C三个地块。,黄港旅游度假区概况,A1,A2,A3,A4,A8,A10,A9,A5,A11,A12,A13,A14,A15,A16,A17,A1:爱澜岛 A2:汐月岛 A3：碧湾岛A4：芦漫岛 A5：滨湖岛 A6：滨海岛A7：晴海岛A8：叙晴岛A9：碧湖岛A10：美岭岛A11：银沙岛A12：栖霞岛A13：银鹭岛A14：澜茵岛 A15：北月岛 A16：晨曦岛 A17：星屿岛,一期开发地块,二期开发地块,三期开发地块,后续开发地块,目前A地块内，规划有1
5、7座岛，已开发建设了三期，主要产品形式为独栋和双拼。,A地块开发情况介绍,A7,A6,A6、A7地块位置,A1,A2,A3,A4,A8,A10,A9,A5,A6,A7,A11,A12,A13,A14,A15,A16,A17,A7地块临近项目南侧入口，未来这里将成为整个项目的主入口,A6、A7地块处于整体地块咽喉，配套、资源相对集中，具备打造宜居中高密度产品的潜质,项目南侧入口，配备满足业主日常消费需求的日常消费商业配套，面积达3000平米,A6、A7地块基本经济技术指标,A6地块基础信息：,A7地块基础信息：,A6,A7,容积率低，适合做低密度的别墅产品,容积率较高，适合做高层产品,项目基本情
6、况汇总：,从项目所在区位看，项目位于滨海核心区域的北塘片区，未来发展潜力巨大；从周边环境看，项目周围有中央大道、西中环、杨北公路等多条主要交通干道；有湿地主题公园、水上运动中心、高尔夫场地等休闲水景资源；从项目用地条件上看，A6、A7依托于黄港旅游度假区内部的配套，分别适合做低密别墅和高密的高层；,二、市场背景,放松-控制交替,(1998-2010）完善规则,放开,1997-2000年97年，中国银行开始办理房地产按揭贷款业务，代表个人购房新形式的萌生98年7月，国务院发出关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，代表住房实物分配制度的终结,经历亚洲金融风暴之后，由于启动内需政策的需要，国家
7、开始运用财政政策和货币政策，促进房地产业的发展,预警,2001-2003年01年“195号”：央行关于规范住房金融业务的通知03年6月“121号文”：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知03年8月“18号令”：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,整体经济处于通货紧缩，固定资产投资增长较快。宏观调控政策以风险预警为主。,严控,2004-2007年04年“71号”：8.31大限05年“国八条”06年“国六条”：907007年5月“50号文”限外资07年8月“24号文”：保障性住房建设。07年9月，央行、银监会 共同发布新的二次房贷政策。,房地产投资过热，已影响经济正常运行。通过运用金
8、融、土地、税收等手段调控房地产市场。且调控力度逐年加大。,2008-2010年08年10月财政部、央行发出通知：减少相关税费，适当降低首付和利率08年12月”国六条”：适度减免住宅转让营业税、鼓励拓宽开发商融资渠道2010年4月，国十条2010年9月，新五条2010年11月，限购令,受国际金融风暴的影响，出口受限，扩大内需成为解救国内经济发展的主要途径，而国内房地产市场也很低迷,市场（或房价）发展曲线,政策调控方向（+）,政策调控方向（-）,国家政策由宽松向趋紧方向发展,宏观政策导向,天津2010年政策发展趋势演变：,11月3日,4月17日,跟随国家政策脚步，首次明确提出“商品房价格过高、上涨
9、过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。,9月29日,10月19日,“新国五条”出台。遏制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。,住房城乡建设部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知强调，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。,在连续3年没有加息后，央行宣布，“金融机构一年期存款基
10、准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。”两个月后，央行再次提出加息，次日建设部表态公积金存贷款利率同步上调0.25个百分点。,三个政策作用下，第三套住房贷款退出楼市金融舞台,宏观政策导向,调整结构的基调异常坚决，第三波政策走向将视岁末年初的房价而动，如果此次信贷政策效果不明显，预计2011年度内还有新的政策手段推出；,政策抑制投机购房，市场将更加健康发展,宏观政策导向,宏观政策导向预判：,政府将持续运用货币、行政等调控手段，遏制投资性需求。未来调控将呈现常
11、态化趋势；房价尤其是高端物业价格未来必然会经历局部促销、全面降价、逐步回稳的发展阶段；以别墅为代表的豪宅未来将面临着政策和市场的双重压力；而普住市场则会迎来新的机遇。,整体宏观政策前景难言乐观，高端豪宅面临较大市场风险，普住市场需求依然旺盛。,中心城区,滨海新区,城市发展规划：双核发展中心城区与滨海新区共同发展,中心城区规划为：市级行政中心、商业和商务中心、文化 娱乐中心；滨海新区核心区规划为：临海临港经济中心，重点发展高端制造 业、物流业服务业等。,中国经济第三极的核心引擎,随着区域经济的不断发展，城市的功能分工也将越来越明显：北京将发展成为政治、文化中心，天津将成为经济及现代化港口中心。,
12、天津滨海在国家扶持及政策的重大利好下，正在飞速迅猛发展：2008年滨海GDP上涨31%；2009年,滨海新区完成生产总值3810.67亿元,增长23.5%,占全市比重约53.7%；滨海新区2010年发展目标是GDP增速为24.5%,06-08年滨海新区GDP涨幅1850.18亿,06-09年滨海新区固定资产投资涨幅1638.37亿,滨海新区经济水平,年新增人口30.64万人，新增人口占全市人口增量的50.2%,年人口增长率17.8%,按滨海新区规划，预计2020年，滨海新区人口将达到550万人，是现有人口两倍,滨海新区人口增长,NO.3优化新区环境，打造现代城区,NO.1世界级重化工基地迅速崛
13、起,NO.6具备集装箱码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游“五大功能”,NO.4滨海新区CBD呼之欲出,NO.9开发区西区2020年工业产值将超过3000亿,NO.8打“海鲜”牌 走特色路,NO.2“路到哪儿，项目跟到哪儿”,NO.5打造绿色生态城市样板,NO.7打造滨海旅游业新亮点,NO.10滨海启航做足海洋文章,滨海新区十大战役,滨海新区发展情况小结：,在经济高速发展和人口快速增加的影响下，滨海新区正跨越式发展，住宅需求稳步增长；北塘作为政策重点发展区域之一，未来向好；,滨海新区在京津冀经济圈中，作为中国发展第三极，扮演着核心引擎的角色；滨海新区的经济发展速度和人口增长近
14、几年快速发展，从而带动住房需求的增加；作为滨海新区十大重点战役之一的北塘片区，在政策强力扶持下，未来两到三年内将有质的飞跃；,4.15新政,9.29新政,滨海新区伴随着两次政策来袭，全年呈现两个价量趋势；4月新政后价量齐跌经过2个月的观望，7月价量回升价格上出现了全年的最值，随后成交量逐步攀升，但价格逐步回落，其后呈现的价量关系为量升价稳，表现出较强的区域需求潜力。,滨海新区2010年商品房成交情况,滨海房地产市场,两次政策来袭，区域市场呈现出明显波动；但在整体通货膨胀由预期变为现实的宏观背景影响下，市场对政策的应对能力越来越强，成交量都呈现“v”型 变化，在价量博弈条件下，表现出较强的区域需
15、求潜力。,滨海房地产市场,东疆港港口经济、海景休闲复合型功能区,于家堡滨海中央商务区,响螺湾CBD起步区及实验区,中新生态城国家级环保生态居住区,北塘资源型低密居住区,海滨休闲旅游区休闲旅游综合服务区区,开发区高端居住区,塘沽老城原始居住区,港东新城产业驱动的居住配套区,上北新型居住区,中部商务经济,南部大型工业,北部宜居生态,滨海新区住宅市场格局,北宜居、中商务、南工业,北塘片区,滨海核心区以老城区为中心呈现内部饱和，北上南下的趋势明显，供应量外扩，需求受各片区价格挤压逐步外溢，供需关系同步升级。,“提升品质路线”,“高端精英路线”,“性价比路线”,“纯商务社区路线”,“成熟配套路线”,“快
16、速走量路线”,各板块热点不同，根据自身特点吸附对应客群，割据滨海市场。,北塘板块,中新生态城,“宜居生态路线”,“低碳环保路线”,滨海核心区房地产市场格局,重点板块市场对比,滨海核心区房地产市场重点板块,各板块供应层次明显分化，在吸纳客户上出现分级。开发区认知度最高，为实质上的富人区，价格平台最高。北塘片区2009年以前发展缓慢。进入2010年后，随着TBD规划的出台，道路和市政基础设施的改善，房地产市场发展明显提速。2011年即将入市的项目大大改变了市场、客户对北塘片区的传统认知。,滨海核心区重点板块介绍,区域供应特征：远洋城作为区域大盘，是主要供应来源,关键点：,片区潜在供应：164.79
17、万平米 高层物业放量为主流,塘沽老城、胡家园片区未来供应,各板块供需关系情况,上北区域,新港紫云区域,开发区区域,塘沽老城区域,于家堡响螺湾区域,胡家园片区,中新生态城,北塘板块,上北片区未来供应量,2010.10上北板块重点居住用地成交情况,供应特征：改善型为主流，潜在供应量即将放大,关键点：,片区潜在供应：287万平米 随供应量增加，产品形式丰富,各板块供需关系情况,上北区域,新港紫云区域,开发区区域,塘沽老城区域,于家堡响螺湾区域,胡家园片区,中新生态城,北塘板块,生态城片区未来供应量,生态城板块土地成交明细,供应特征：中低密为主，潜在供应持续攀高,关键点：,片区潜在供应：约93.2万平
18、米 价格平台逐步拉升,各板块供需关系情况,上北区域,新港紫云区域,开发区区域,塘沽老城区域,于家堡响螺湾区域,胡家园片区,中新生态城,北塘板块,北塘片区未来供应量,北塘板块土地成交明细,供应特征：中低密度为主，明年潜在供应放量,关键点：,片区潜在供应：约190万平米 价格平台低,塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西,105758.72,1.6,66099.2,18364,津滨塘（挂）2010-13-C,塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西,91464.03,2.1,43554.3,11979,津滨塘（挂）2010-13-B,塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西,126331.74,1.8
19、,70184.3,19107,津滨塘（挂）2010-13-A,塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西,142317.18,1.8,79065.1,21116,津滨塘（挂）2010-10-A,塘沽京津塘高速二线以北、唐津高速以东,98404.96,1.6,61503.1,16819,津滨塘（挂）2010-9-B,塘沽京津塘高速二线以北、唐津高速以东,107111.36,1.6,66944.6,18307,津滨塘（挂2010-9-A,地址,总建筑面积,容积率,总出让面积（）,成交价格（万元）,地块编号,各板块供需关系情况,上北区域,新港紫云区域,开发区区域,塘沽老城区域,于家堡响螺湾区域,胡家园片
20、区,中新生态城,北塘板块,开发区未来供应量,供应特征：未来供应有限，需求旺盛,关键点：,片区潜在供应约：80.3万平米 低密物业融入产品供应的行列中,各板块供需关系情况,上北区域,新港紫云区域,开发区区域,塘沽老城区域,于家堡响螺湾区域,胡家园片区,中新生态城,北塘板块,滨海房地产市场小结：,整个滨海市场供应明显放大，未来供过于求不可避免,目前滨海区域潜在供应量已超过700万平米，按目前滨海新区的年消化速度，需要消化5年左右滨海老城区板块供应有限，周边各版块逐渐成为供应主力各板块供应出现分化，区域间分布不均衡整个区域供应快速增长，未来将呈现供过于求局面。,三、区域研究,位于永定新河和海滨大道两
21、条生态廊道交汇处。黄港水库、北塘水库组成的湿地网的入海口。毗邻森林公园和高尔夫球场。,北塘区域位于滨海新区的核心地段，北接汉沽中新生态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术开发区，向西可达空港。,北塘,北塘概况,北塘板块,北塘水库,黄港水库,项目位置,文化资源历史积淀炮台文化名人倓虚、黎元洪街道格局九井八庙,渔文化：北塘海鲜、北塘海会、出海做一日渔民,北塘已经形成的“做渔民”，“吃海鲜”的特色,北塘文化资源,北塘国际会议中心滨海新区接待中心会议中心广场五星级酒店,TBD规划布局图,北塘定位TBD：旅游商务区,休闲运动会所古镇文化公园三河岛炮台遗址公园高尔夫会所,作为十大战役之一，北塘区域的基础
22、设施建设已全面展开一期“五横四纵”道路已开工，后续52条道路将陆续开工；永定新河大堤和迎宾岛的绿化工程、泵站及水系工程已于1月10日同步开工建设；北塘还迁房项目一期工程于1月16日正式启动；部分酒店公寓项目工程也已完成试桩,三河岛,永定新河大堤,区域面貌迅速改观,政策,未来的北塘将以低密生态为主要特色，打造上风上水、宜商宜住的新人文居住区,北塘发展状况小结,资源,配套,北塘板块产品供应,联发地块,滨海新塘建设发展地块,奥特莱斯地块,海泰北塘地块,滨海湖,从未来项目供应上看，黄港水库及周边的北塘区域是热点区域，未来将有大量项目分期分批入市，将快速改变目前市场对区域的传统认知，形成新的热点居住板块
23、。,联发地块,滨海投资地块,滨海新塘建设发展地块,中海油服家属区,南港轻工城建设地块,滨海欣嘉园,金隅地块,北塘滨海TBD北塘将规划建设国际会议区、北塘小镇区、生态居住区、中小企业总部区、综合配套区、休闲旅游区六大功能分区。开发商云集：滨海建投、泰达集团、海泰集团、天保控股、联发集团、新北公司6家企业，各自负责不同区域的开发。,联发滨海琴墅,天保新塘都,泰达御海,芦花庄园三期,贻成水木清华,万科锦庐,海泰北塘假日花园,北塘板块在售项目,预计第一季度开盘，总建面1.3万平,10月,12月,11年2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,10年9月,U公馆,项目入市,泰达御海,2010年12月25
24、日开盘，库存约20万平米,滨海欣嘉园,2010年9月份开盘，总建面150万平米,区域内部高层产品稀少，滨海欣嘉园为保障性住房，同本项目目标客户群有一定的区别,北塘高层产品供应量,项目位于北塘水库附近/主打生态环境和产品的舒适性,案例分析泰达御海(北塘板块),南北通透，户型方正 270观景飘台 开放餐厅，更大生活空间,高层：134平米三居,高层：103平米两居,入户玄关设置，私密性强；客厅开间6.5米,主卧开间4.2米 开阔式餐厅、厨房，生活阳台与厨房相连接，方便烹饪并做到干湿分离,超大开间,户型超大开间设计，方正舒适,在售项目主力户型介绍1泰达御海,项目位于开发区时尚广场内/主打品牌和地段价值
25、,案例分析万科海港城(开发区),6.7米-13米宽两居和三居，宽敞舒适 卧室、衣帽间、厨卫划分清晰，布局紧凑合理，得房率高，浪费空间小。优点：方正紧凑，实用合理，精装修交房。精装修标准交房，性价比高，品质高。,在售项目主力户型介绍2万科海港城,高层：125平米三居,高层：90平米两居,项目位于位于塘沽海洋高新技术开发/主打生态环境和产品的舒适性,案例分析融科贻锦台(上北板块),在售项目主力户型介绍3融科贻锦台,洋房：135平米三居,洋房：90平米两居,10.3米宽三居，居住舒适感极强 户户有景，100%朝阳，采光极好。电梯洋房，别墅级享受 户型设计布局合理，生活感更加舒适,紧凑型两居，舒适性三
26、居成为焦点,价格导向 地段改善 居住环境,客户需求面积排序,客户关注点排序,根据物业类型分析，泰达御海为本案毗邻的直接竞品，故选择它的成交客户为代表进行客群研究,竞品客户分析,刚需改善投资,客户置业目的排序,客户语录：现在开发区的房子太贵了，只能来这里买；这里挨着水库，生态环境好，就为了养老才过来的；,潜在客户调研,客户关注点排序,客户语录：现在北塘这块交通还不太好，要是能有方便的公交车就行了；环境是不错，关键是看价格，如果合适的话，买一套自己住还不错。,价格因素交通因素环境因素,潜在客户调研,潜在客户对产品形式需求调研,经济型两居和改善型三居是客户需求热点,潜在客户调研,高层,洋房,刚需 改
27、善居住 投资,高层价格预期集中在7500以下，洋房价格预期在10000左右,置业目的调研,潜在客户对价格预期调研,潜在客户调研,潜在客户调研分析,开发区,老城,紫云,上北,北塘,老城区、开发区被挤压的刚需客户；上北板块分流出的客户；北塘内部竞品项目的意向客户,本项目客户来源三个渠道：,客户流向,1、改善项目交通条件为首要任务，可通过增加社区巴士、增多周边公交线路，有效提升出行便利度；2、通过加大项目推广宣传力度，有效提高客户对区域认知度，从而提升客户对项 目认可度；3、通过增加社区商业配套，满足客户日常生活需求，进一步提高客户对区域认可度。,目前客户对于本项目的期待以刚需和自住改善为主，但是对
28、于黄港旅游度假区存在一定的抗性，主要表现在交通、区域认知度和生活配套方面,生态城,四、项目定位,环湖瞰景高尔夫公寓社区,五、产品建议,用地分析,亲水平台,商业配套,A6,用地价值分析：A6地块整体容积率为0.83，适合做低密度的别墅产品，在整个项目中，用地价值最高；A7地块北部三面临水，用地价值较高；A7南面紧邻交通公路和3000平米的商业配套，用地价值最低；中段通过临湖关系的处理，可以大大提升中段地块的价值，未来应着重打造；,用地价值较高,用地价值低,用地价值中,A7,设计要点,A7地块北段与A6地块进行综合考虑，在产品形式和档次上应较为接近，以实现对景观资源的最大化共享及利用；A7地块的商
29、业配套要在首期启动开发，计划为内向社区服务型商业形式，以提高项目整体土地价值与客户认同度；充分利用A7地块三面环水的优势，做出临湖观光景观带，与整体湖景资源自然融为一体，打造湖岸高尚社区；在高层方案排布中，充分考虑湖景、高尔夫球场景观和社区内部景观关系，保证优质地块三面有景、中段双面景观、南面最大化的享受景观；,环湖观光景观带,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,国际现代简约风格，明快而又富有时尚质感,A6产品建议,色彩及体块的穿插，增加产品的时尚感,立面细节的处理手法示意,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,高
30、层住宅的设计亮点 入口大堂,建议设置入口挑空大堂，以体现开阔、气派和尊贵的气度；公共部分大堂装修标准适当奢侈，彰显项目档次；,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,景观雕塑,大地景观,大气,林荫路,绿地草坪,静谧,休闲,结合周边高尔夫景观规划，用自然的水系和绿地渲染整体环境，与外界喧闹的形成强烈反差，令其有亲切的归属感，对内部环境有所期待。,在进入社区的过程中制造变化或营造尊贵的仪式感，如：弯曲的路、地形起伏、小桥流水等，两边辅以适当绿化，令客户感受到社区内是一个私密、专属的世界。,绿色社区路,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通
31、路线,车位配比,A6产品建议,水岸边的人行道,社区主景观要与周边环境相融合，成为社区内人人可以均享的活动场所，而非只属于某几户业主观赏的私有化景致；,景观设计融合活动功能，设置具有不同功能的活动区，提高社区的参与性，如：设置慢跑道，儿童游乐区，烧烤区等；,社区内部景观,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,产品建议,环湖观光景观带,临湖观光景观带将打造成为具有独特观赏价值的社区景观，成为本项目的一大卖点，为社区带来的是如同旅游区一样的景色；,水上会所作为项目的另一特色，可以打造为观景场所、业主休闲场所等多种用途，为业主的日常生活增加新意，拔升整个项
32、目调性；但须注意：水上会所应控制建筑面积，尽量少占或不占用地块建筑用地指标，以实现利益最大化。,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,产品建议,环湖观光景观带及节点示意,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,水上会所,部分临水高层赠送水岸庭院,环湖道路打造成观光平台,产品建议,户型配比原则：,南一期,中二期,北三期,根据客户需求，将项目分为三期开发，随着区域的成熟度和项目配套的日趋完善，产品配比做出相应的调整,开发分期,客户类型,刚需+投资+刚性改善,刚需+刚性改善+弹性改善+投资,户型配比,比例构成,40%,50%,10
33、%,30%,15%,30%,25%,20%,40%,40%,刚需+刚性改善+弹性改善,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,功能间设计要点建议,楼型进深不宜过大，控制在18m以下；起居室的面宽视户型面积而定，最小不能小于3.6m；主卧室的面宽亦应视户型面积而定，最小不能小于3.3m；保证主要功能房间的朝向和采光；保证每一户额附加值设计，强调宜居社区的特征；立面设计利用平面退台的错落性，降低楼高的压迫感，更好的呼应整体社区的氛围。,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,户型设计建议,120平三室1.全明设计，户型规
34、整，户型通透；2.双卫生间设计3.建议升级配置：主卧室带衣帽间,动静分区,95平两室1.全明设计，户型规整；2.生活空间和起居空间完全分离；3.主卧带生活阳台,南北通透，强调舒适度。,大面积卫生间,宜居类型产品注重舒适度的打造,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,精装修建议,精装修成本可计入开发成本，合理规避土地增值税，同时实现溢价统一装修提升项目品质，减少二次装修污染，放大项目的价值精装修部分可以纳入总房款贷款，节省业主时间，降低购房门槛,实现“三赢”,精装利好,“精装交房”实施动因,2002年7月国家建设部发布的商品住宅装修一次到位实施导则及
35、配套的商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点。2005年建设部住宅产业化促进中心提出，大中城市的毛坯房应在6年之内消灭；中新生态城内项目按照规划要求，作为生态住宅，生态城所有楼盘都将实施精装修，并成为天津“绿色建筑”示范区。,政府导向,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,天津市场上“畅销精装项目”类别：一、实现溢价型：采购成本控制，获取额外利润以“富力体系”为代表的项目，如：富力湾、富力桃园、富力津门湖、富力城、二、高性价比型：降低置业门槛，促进资金回笼以“万科体系”为代表的项目，如：万科盈润园、万科魅力之城、三、价值放大型：提升项目形象，加强核
36、心竞争以“价值标杆”和“生态住宅”为代表的项目。如：仁恒海河广场、远洋万和城、季景华庭,精装标准：1000-2000元/,精装标准：800-1000元/,精装标准：2000-4000元/,A方案,本项目首期入市产品做精装修，目标是：降低置业门槛，促进资金回笼，加速区域和社区的成熟！,产品建议,B方案,本项目中后期入市产品做精装修，目标是：提升项目整体品质，呼应A6高价值资源入市，最大化实现项目溢价销售,建议根据企业运营战略需要，A&B方案二选一；优先考虑选择B方案,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,产品建议,精装修A方案：有别于酒店式公寓的“拎包入住”，
37、只提供对厨卫、客厅、卧室等主要部位的简约风格装修，附赠部分家电，以控制成本，降低置业门槛，提高入住率。,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,精装修B方案：升级于A方案，提供相对完善中高档装修，附赠高品质的主要家电，用以提升项目整体品质，实现项目溢价销售,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,产品建议,产品建议,红线外商业,商业配套的及时呈现对于整个项目的形象提升和价值展现有很大的作用,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,在社区主干道与主体建筑群之间的沿街位置，增加一定规模的（建议不少
38、于5000平米）内向型配套商业设施，充分拉动整体地块价值。,红线外为滨海湖原规划的商业配套,产品建议,交通动线,主入口,采用环形交通路线，各分期之间次要交通干道方便车辆快速到达住所,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,产品建议,地块距离主要核心区域均在5公里以上，其中距离开发区10公里。目前公共交通尚不完善，未来2-3年内，入住业主以自驾方式出行的居多。从项目所处用地条件来看，因为完全是采用填湖造岛的方式形成，在规划中如按照传统方式修建地下停车位，成本上考虑极不经济。建议采用地面架空方式，建设地面停车场，实现彻底人车分流。,台地景观与停车库、大堂的结合,建
39、筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,产品建议,北美风情别墅具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,考虑A6地块与滨海湖高尔夫别墅群具有千丝万缕的关系，建议在低密产品风格上,坡屋顶,文化石,北美别墅在外立面设计上大量采用大窗、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条等北美建筑的元素。街区氛围追求悠闲活力、自由开放。,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,落地窗,户型建议双拼面积以230-250平米为主；联排以180-2
40、10平米为主，四联排或六联排设计；主要针对客户群体为别墅首置的圆梦型客户,产品建议,建筑风格,景观园林,户型建议,配套设施,交通路线,车位配比,A6产品建议,尾声：项目首期销售价格预判,与同区位北塘板块竞争,竞争对策：更宜人的产品，更高的性价比,与上北板块竞争,竞争对策：高尔夫景观资源，临湖宜居社区，更具升值潜力地段,与中新生态城竞争,竞争对策：距离中心城区更近的距离，更便利的交通,项目未来市场中占位,从各板块竞争角度看项目站位：,价格增长幅度参考依据：,目前板块内在售项目中同类型产品均价范围在：6500-9800元/,设定按区域当前均价6800元/为基数，参考相邻板块同类产品价格根据市场价格变化因素，除不可抗性因素外价格，保守估计，年度涨幅值为20%；若项目2011年底入市，高层产品售价7200-7600元/（毛坯）；静态估算，A6联排产品可实现销售均价约13500-18000之间；,首期销售价格预测,THE END,
