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1、上海月星环球港,上海月星环球港分析,目录,背景资料,上海“环球港”启动于2008年，旨在对大型商业综合体进行全新定义，首次全面提出“商、旅、文”三大中心功能概念奠定其商业地位，满足新时代消费提升，为消费者提供一个展示世界东西方文明和高档生活品质的绚丽舞台。该项目作为集“商业、旅游、文化”三大中心功能于一体的全业态城市中心商业综合体，总建筑面积达48万平方米，商业面积近32万平方米，高级办公楼12万平方米，五星级酒店面积约4万平方米，以特大型综合购物中心为主题，辅之以甲级办公、展览、娱乐、餐饮、休闲与健身等配套功能，立足上海，辐射长三角，连接全球市场。这座全球中心城区最大的商业综合体呈现给人们的
2、绝不仅仅是一处普通的消费购物场所，更将成为引领都市最新时尚文化生活概念的风向标。,项目定位,消费者调研,地铁人流：地铁3号、4号、11号、13号、14号线，五条轨交环绕整个项目，带来大量人群。商务人士：酒店式公寓、高级会所和甲级写字楼，成人商务人士和白领的聚集地。游客：五星级酒店将为购物中心带来大量的观光客和旅游人士。居民：周围缺乏大型业态的购物场所。此地大量具名成为长期的消费群。,构造划分,基本指标,总建筑面积:480000 占地面积:66000 建筑总高度:248 m办公楼层数:46 层商业楼层数:5 层停车位:约 2200 辆购物中心(B2-4F):320000 商务办公:80000 五
3、星级酒店(7F-25F):40000 公寓:40000,项目3.5公里范围住宅,月星环球港附近住宅楼：附近一共有22个住宅小区,项目3.5公里范围人口结构,项目3.5公里范围人口结构,项目3.5公里范围人口结构,项目3.5公里范围人口结构,人流量分析,10分钟人流统计,十分钟的人流量在250-300人之间。,人流量分析,10分钟人流统计,构造划分,建筑内部布局与业态,业态布局考量,内部动线,业态布局考量,垂直分区说明,垂直分区说明三首层概念-利用项目轨道交通的连接优势，利用大量的人流来提升各楼层的商业价值。-通常购物中心内的零售区域分布在1F-2F，但本项目的零售区域可向高低楼层分别扩大，延伸
4、至B1-3F。零售分区概念-通过主力店位置的分布与特殊的建筑条件（4层8米的层高）以及项目巨大的体量，我们必须也合适对项目垂直进行楼层主题分区。,业态组合详表（分楼层）,业态组合,业态组合,业态组合详表（分楼层）,业态组合,业态组合详表（分楼层）,业态组合,业态组合详表（分楼层）,业态组合,业态组合详表（分楼层）,租金详表（分楼层）,租金,租金详表（分楼层）,租金,租金详表（分楼层）,租金,分析总结,SWOT分析,优势,1、周围没有大型购物商场。2、休息场所非常多，老人和小孩坐在位置上，年轻人去购物。3、餐饮业态种类较多符合各个消费者的需求。4、商场拥有良好的购物环境和物业管理。5、亲民的业态
5、配比，合理化的品牌引入。扩大了消费族群.6、便捷的交通网路更容易引导消费者来此购物的心态。7、动线，分流做的非常好。,劣势,1、商场体量过大管理和业态配比较为不便。2、月星集团属于从家居行业转行，缺少百货以及购物广场、奢侈品中心的经验。3、运营团队不够专业。4、停车位都是露天的，导致对车辆本身损害很大，停车位还没有全部开放。,机会,1、周边具有庞大数量的消费人口。2、未来周边大型商务区给本案带来的庞大人口数量。,威胁,1、未来周边强大竞品开业。2、周边的商业氛围没有形成，主要是周边规划不够完善，难以形成良好的商业气氛。,分析总结,调研结束思考总结,经本次考察调研结果，主力店的比例在整个上海月星环球港的比例相当高，这样形成的结果就是很大一部分租金是比较低。经分析，这是通过对项目本身的运作模式来考虑最终决策：1、本身的运作可以能够保障政策现金流的平衡。至少内部能够平衡，这样才能继续发展。在综合体的购物中心中形成商业、公寓、酒店、写字楼、会所整体运营模式上的平衡。2、酒店公寓和甲级写字楼带来了中高端消费人群，周围的密集住宅区提供了长期的消费人群。3、目前招商进度已经全部结束，70%已经营业，30%正在装修。,完,
