沈阳日神广场旧楼改造公寓酒店项目投标书200581页.ppt

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1、,沈阳中原物业代理有限公司,SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,日神广场投标书,1,沈阳中原物业代理有限公司,SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,项目背景和总体报告思路,孙子曰：“知己知彼、百战不殆。”说的是在认真分析市场状况和竞争对手的同时，首先要对项目自身存在的问,题了如指掌，才能保证项目的定位及后期营销推广的一帆风顺。项目面临的主要问题有：,1、项目属于“旧楼改造”，改造难度大，市场形象较差,2、土地性质为商业用地，业态定位受到限制，增加客户购房首付层数、缩

2、短还款期限3、项目体量规模大，建设周期和销售周期相对较长,中原公司本着“因地制宜”的理念，本着为开发商专业服务的理念，在报告中对这些问题如何解决进行分析。1、根据市场实际情况赋予项目全新的概念，辅助多样的营销手段，帮助开发商在最短时间获得最大利润。2、合理对日神广场的业态进行划分，通过项目互相补充、互为促进，在户型设计和价格制定上要考虑客户的承受能力。,3、考虑长期收益项目和短期收益项目相结合，快 速、有 效 的 回 流 资 金，规 避 开 发 商 的 开 发 风 险，形成项目内部的良性循环，获得良好的经济效益。,2,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERT

3、Y AGENCY COMPANY LIMITED第一部分：宏观分析篇一、沈阳宏观经济分析主要从沈阳 GDP 发展趋势、固定资产投资总额、存贷款收入对比及居民的消费支出构成四个方面来反映沈阳的宏观经济发展状况。1996-2004年沈阳沈阳GDP总量及经济增长率变化图,2000,1900.7,18.00%,18001600,1400,1603.414.53%,16.00%15.50%14.00%,14001200,11.98%,11.34%,10.30%,1013.2,1119.110.45%,1236.510.49%,13.22%,12.00%10.00%,1000,938.8,800,764.

4、4,851.1,7.90%,8.00%,6004002000,6.00%4.00%2.00%0.00%,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,国内生产总值(GDP)(亿元),3,经济增长率（%）,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED从九年来的 GDP 总量情况看，沈阳市的经济一直保持着稳定增长的趋势，年平均经济增长率在 11.28%左右。在国家东北振兴政策的支持下，2003、2004 年沈阳的经济以平均 15%的高速率增长，是自 1996

5、 年以来增长速度最快的阶段。随着东北振兴政策的逐步深入，沈阳的经济仍将保持高速增长，而经济环境的稳定发展对沈阳房地产业发展将起到促进作用。1996年-2004年沈阳市社会固定资产投资总额及增长率变化图,1200,971.4,80.0%70.0%,1000,66.7%,60.0%80050.0%44.7%,600400,30.6%,32.9%402.5,582.6,40.0%30.0%,240.2,262.2,302.8,20.0%,200,145.16.0%,165.714.2%,183.911.0%,9.2%,15.5%,10.0%,0,0.0%,1996年,1997年,1998年,1999

6、年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,全社会固定资产投资（亿元）4,增长率%,沈阳中原物业代理有限公司,SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,从近八年来的统计数据中可以看出，沈阳市的固定资产投资总额也是呈现快速增长的势头。固定资产的高速增长反映出投资者对沈阳现状及发展前景普遍看好，其中截至到 2004 年末，房地产的投资已经占到固定资产投资总额的 36.5%，真正成为沈阳市的支柱产业，已经成为沈阳市的支柱产业。,固定资产投资额的增加印证了沈阳位列全国十大活力城市名副其实，不仅对沈阳市实现当年的经济增长目标

7、至关重要，也对今后,几年乃至相当长一个时期全市优化产业结构、增强经济发展后劲等具有十分重要的意义。,5,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED1996-2004年沈阳市金融机构存、贷款余额走势图3500320630002691.7,2500,2274.2,2172.2,2371,200015001000,904.2,1066.1998.8,1286.61147.4,14811294.1,1700.51392.2,19071547.3,1848.6,8135000,1996年,1997年,1998年,1999年

8、,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,金融机构存款余额（亿元）,金融机构贷款余额（亿元）,根据沈阳市统计数据显示，自 1996 年以来，沈阳市金融机构的存贷款余额一直呈现稳步上涨的势头，存款余额上涨幅度明显大于比贷款余额。这主要是北方居民的生活观念还比较保守，储蓄是居民主要的投资选择，因此沈阳人的投资理念的改变还需要加以引导。6,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED而金融机构贷款方面，由于国家宏观调控收紧银根，同时银行自身希望剥离坏帐，提高资本充足率，因此反映到银行层面就是短期贷款收

9、缩明显，贷款规模增速放缓，商业银行“惜贷”导致银行的贷款余额的增长速度要明显慢于存款的增长速度，金融机构的存贷款余额的缺口有增大的趋势。1996-2004年沈阳居民消费支出构成情况3500,30002500,2313.66,2603.14,2834.22451.7,3001.012741.36,2000,1923.1,1955.4,1918.9,2000,2112.261980.04,2138.85,2265.78,1500,1746.9,1702,10005000,1086.7582.7265.81996年,1341.9613.6306.61997年,601.6372.21998年,6333

10、171999年,660.91349.692000年,669.44393.152001年,698.88506.62002年,747.46572003年,785.99684.542004年,食品支出（元）,衣着支出（元）,其他支出（元）,住房支出（元）,7,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED2003 年沈阳的恩格尔系数为 36%，住房消费支出仅占到家庭消费的 9.5%，低于小康型社会住房消费占家庭消费 18.9%的标准。这些数字表明，沈阳居民的收入水平较低，沈阳居民的购房需求还没有达到大量释放的程度，2004

11、 年 1-11 月沈阳人均住房消费达到了 684 元，比 1996 年增长了近 1.5 倍。这预示着居民的住房需求进一步增加，正处在一个快速提高的门槛上，房地产行业在沈阳的发展空间巨大。二、大东区经济指标分析大东区是沈阳民族工业的发祥地，也是全国最大的机械加工区，其区内所产轻型客车占全国的市场份额达 50%以上，航空发动机占全国 60%以上。,经济指标地区生产总值固定资产投资规模工业产值,指标数值68.3 亿元78.7 亿元294.6 亿元8,同比增长率35%96.8%105%,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIM

12、ITED,社会消费品零售总额利用外资财政收入第三产业增加值,32.9 亿元1.55 亿美元6.3 亿元40 亿元,40%126%49.8%35%,大东区经济指标快速增长，说明该地区整体经济情况将得到显著的改善，对大东区房地产业快速发展是一个有利的促进，2004 年大东区的房地产业异军突起，全年实施房地产开发项目 18 项，新开工建设 76.5 万平方米，八王寺地区尚品天城一期、北海地区东方俪城一期、二期等高档次、大规模楼盘呈旺销之势，房地产业的发展呈现规模化、高档化的趋势。全年新办外资企业 61 家，完成出口创汇 1.1 亿美元，同比增长 26.7%。引进内资企业 114 家；引进内资 38.

13、2 亿元，同比增长 153%。新开工建设投资规模 3000 万元以上项目 63 个，竣工 51 个，分别为年计划的 210%和 170%。改革开放 20 年来全市投资规模和潜在效益最大的上海通用沈阳北盛汽车有限公司一期竣工达产及二期 36 万平方米扩建腾迁为主要标志，区域工业经济规模的壮大迈出了历史性新步伐。上海通用重组金杯通用的战略性调整顺利启动实施，GL8 型商务车产量逾万，9,沈阳中原物业代理有限公司,SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,德克斯米尔线束二期、上海汇众车桥、宝钢一期等大项目相继投产或开工建设，汽车及汽车零部件

14、产值占全区规模企业产值的 60%以上，汽车产业核心区的优势日渐显现。总投资 40 亿元、占地 65 万平方米、建筑面积 160 万平方米的光彩大东方物流园成功引进并开工建设，成为东北地区有史以来聚集力和拉动力最强的三产项目，全区第三产业业态水平快速提升。,一是为沈阳这一老工业基地转型为装配制造业奠定基础，二是为汽车制造业的边缘行业带来可观利润。大批购买及销售汽车及其,配套产品的外地客商将蜂拥入沈，这将为酒店及商务楼宇市场提供庞大的市场客源。,10,8,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED第二部分：房地产市场

15、分析（一）土地市场分析各区土地出让面积占总出让面积的比例,区域,出让宗数,出让面积,商业所占比例,2%4%,8%,和平区,8.3 万,100%,沈河区,4,17.38 万,100%,52%,34%,皇姑区,20,32 万,31%,和平区,沈河区,皇姑区,铁西新区,大东区,铁西新区大东区,7523,140 万220 万,12%25%,1、土地供应存在严重的不平衡性，城市中心土地稀缺严重，房地产开发重心开始向大东区和铁西区转移。,2、从土地中商业比例分布来看，金廊工程的启动导致沈河、和平两区土地供应全部为商业规划，而且明年金廊项目将集中上市，这两个区的商业地产开发有过热的趋势。3、铁西区和大东区仍

16、然是土地供应量最大的区域，政府规划的商业用地比例较大，必然会有部分商业用地规划为公寓，增加这两个区11,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED域的酒店式公寓的供应量。整体公寓市场供应仍将呈上升趋势。4、政府引导开发商向城乡结合处进行配套开发，郊区大盘化、规模化区域将加速沈阳的城市化进程。（二）沈阳房地产市场发展趋势分析房地产投资占固定资产投资比重图,800700,740.0436.5,4035,600,28.8,582.630.4,30,500400,21.7,17.4,19.4,21.6,24.4,25.8

17、302.8,402.5,2520,300,240.2,262.2,270.5,15,200,145.1,165.7,183.9,116.1,177.3,10,100,31.5,28.8,35.6,51.8,64,78.1,5,0,0,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004年1-11,全社会固定资产投资（亿元）,房地产投资完成额（亿元）,房地产投资占固定资产投资的比重%,1996 年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，2004 年 1-11 月沈阳市的房地产投资完成额达到了 270.512,0,沈阳中原物业代理有限公司SHEN

18、YANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED亿元。从 2002 年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额继续高速增长，反映出开发商对沈阳房地产市场信心十足。从房地产投资占固定资产投资比重的变化情况来看，沈阳的房地产投资也显示出强劲的增长势头，发展轨迹呈现匀速的变化。这说明房地产行业作为沈阳国民经济的主要支柱产业，对经济的拉动作用越来越重要。房地产开发情况分析图30002500200015001000500,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年截止11月,开工量竣工量销售量,740.

19、7186.176.6,648.4226.298.3,610.7238.7120.5,719.9326.1149.1,828.4349.5210.5,888.9348.8195.2,1238.2363.6206.1,1738.8585.9324.8,2497.8551.3300,开工量,竣工量,销售量,从图中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快。2004 年沈阳市的开工量达到创记录的近 2500 万平方米，13,沈阳中原物业代理有限公司,SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，供应

20、量的增长将快于需求量的增加，二者缺口的增加将使沈阳房地产空置量出现比较明显的增长，房地产竞争将进入到“白热化”。,由于沈阳城市施工队伍和购房群体基本定型，因此竣工量、销售量增长速度缓慢，且呈现同步变化。从 2004 的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。预计这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳的一些烂尾项目经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多，短期内空置量很难出现明显地减少。,（三）沈阳 2004 年房地产发展现状分析,2004 年，沈阳市房地产市场供求总量基本平衡，新建商品住宅消费需求旺盛，房价基本稳定，沈

21、阳市房地产市场正处于本轮周期,的高潮期；市场形势总体判断是规范的、健康的，处于可持续的发展状态。,但是，房地产投资增速过快、供求结构失衡和商业地产增势过猛等现象仍然存在，房地产市场产品的同质化和“跟风开发”的现,象依然没有得到改善。,为了更有效的针对本项目的商业用地性质进行系统的分析，因此将房地产现状分析分成三部分，对商品房、酒店式公寓、写字间,14,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED市场分别进行分析，寻找本项目的市场空白点，从而指导本项目的最终定位。,1、,沈阳市商品房市场分析,沈阳市 2004 年 1

22、11 月份可销预售的商品房近 950 万平方米，其中商品住宅约 750 万平方米，占商品房销售总面积的 78%，与去年同期相比，分别增长 28.9%和 19%；111 月份可销预售的商品住宅约 8 万套，与去年同期相比增长 40.3%；商品住宅的平均价格约为 2850 元/平方米，同比增长 3.2%。（1）商品房需求面积分析111 月份沈阳市商品住宅不同套内面积及销售套数分析,40%,33%34%,30%20%,20%,22%,19%,17%,22%,10%,10%,6%,10%,2%,5%,0%,60以下,60-100,100-120,120-150,150-180,180以上,销售套数,1

23、5,销售面积,0,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED100-120 平方米的面积仍然是沈阳的最畅销面积，60-100、120-150 平方米的面积也是沈阳购房者购买的集中面积，一方面说明60-150 平方米之间的户型供应量比较大，另一方面也说明沈阳大众化购房趋势导致这部分中等面积受到欢迎。60 平方米以下面积的销售比例低的主要原因是供应量少，因此导致所占的市场份额也比较少。150 平方米以上的面积仍然是沈阳房地产市场的“滞销面积”，也基本是沈阳市空置的主力面积。面积的集中导致沈阳的楼盘同质化现象十分严重，

24、各个楼盘仅依靠性价比吸引客户，销售楼盘。（2）商品房价格分析2003年和2004年沈阳市商品房销售价格对比分析图40002000,1月 2月 3月,4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2003年商品房销售价格 2754 2754 2669 2485 2748 2842 2757 3374 2544 2643 29052004年商品房销售价格 3189 3189 3042 2872 3135 2881 2764 2722 2731 2928 2840,2003年商品房销售价格16,2004年商品房销售价格,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPER

25、TY AGENCY COMPANY LIMITED2004 年沈阳市商品房价格平稳运行。这得力于沈阳市政府采取的多项调控措施，如大幅度降低拆迁量，增加土地供给量，加大商品房入市量等等，从而在确保市场商品房销量剧增情况下，房价趋向稳定合理状态。（3）、沈阳市空置商品房结构分析1-11月份沈阳市空置商品房套内面积分析图,43%,1%,6%,30%,20%,60平方米以下121-150平方米,61-100平方米151平方米以上17,101-120平方米,0,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED如按销售面积来划分空

26、置商品房的结构，那么空置比例最大的是 150 平方米以上的商品住宅，达到总空置面积的 43%；100120平方米和 120150 平方米的商品住宅，空置面积比例分别占总空置面积的 20%和 30%；60100 平方米的商品住宅空置面积比例为6%；而 60 平方米以下的商品住宅空置面积比例仅为 1%。可以看出，120 平方米以上的空置房比例占到 73%，可见大户型商品住宅在空置总量中占主导地位。（4）居民需求与供给的平衡情况根据问卷了解到的沈阳市居民需求的住房面积与在建商品房的状况对比结果如下：2004年11月底沈阳市居民住房供求面积对比图,5040,44,35,只有在 100120 平方米这个

27、面积段的供求基本平衡，,302010,14,3,25,21,17,12,20,9,100 平方米以下的商品房求远大于供，120 平方米以上的商品房供远大于求，供求结构错位仍然较大。,60以下,60-100,101-120,121-150,150以上,居民需求比例,供给比例,18,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,2004年11月底沈阳市居民住房供求价格对比图,沈阳市居民所能承受的价格与在建商品房的价格对比,50403020,47,46,45,17,32,来看，2001-3000 元价格段基本平衡，200

28、0 以下严重供不应求，3001 元以上价格供过于求。但是目前沈阳市商品房,市,100,62000元以下,2001-3000,63001-4000,14001元以上,价格“刚性”条件下，只能缩小面积降低总房款，来对沈阳商品房价格进行平衡。,居民能承受价格比例,供应比例,2、沈阳市公寓市场研究（1）沈阳市公寓市场概述沈阳市自2002年9月沈阳市的第一个酒店式公寓“当代程式”面市以来，沈阳市的酒店式公寓市场开始活跃起来，在2003-2004两年的时间里，有约20家的酒店式公寓先后入市，各个公寓都以投资、办公、自住三种兼顾的方式来更多的吸引客户。目前沈阳市酒店式公寓的总供应面积约为905184平方米，

29、市场上酒店式公寓的总套数为8500余套。19,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED（2）、沈阳市酒店式公寓基本情况列表,所在区域,项目名称,开盘,竣工,占地,建筑,总套数,建筑,媒体选择,卖点诉求,时间,时间,面积,面积,形式,腾龙国际公寓城建同泽广场皇城酒店公寓,02-11-2804-604-3-17,03-1204-1104-8,4450 11000 6000,22400 54000 37000,258 套306 套399 套,塔楼板式高层塔楼,报纸报纸、路牌报纸、路旗,享受酒店般星级服务、于高处，驭人

30、生,太原街地区,当代程式海润广场和泰（运恒国际大厦）万丽城晶座,03-3未开盘未定04-7,尚未交工04-1005-1004-4,800 7000 5000 3000,19000 10000 50000 19900,396 套288 套306 套306 套,板式高层塔楼塔楼塔楼,报纸、路牌报纸、路牌报纸、路旗报纸,当代程式、当代选择南京街 地标性传邸藏是中央不是地方,A 座 05 年,金廊工程两侧,五里河大厦二期,03-9,5 月、B座 05 年 8,14000,78000,268 套,塔楼,报纸、路牌,月20,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY A

31、GENCY COMPANY LIMITED,所在区域,项目名称,开盘,竣工,占地,建筑,总套数,建筑,媒体选择,卖点诉求,时间,时间,面积,面积,形式,地王国际白金公寓中国女人街汇宝新天地财富中心嘉兴国际,04-9-3004-7-1704-9-2504-10-104-12-9,05-1206-4-2805-805-12,10000 20000 19600 4000,60000 330000 70000 250000 41417,960 套1300 套918 套500 套公寓 364套、写字间 117 套,塔楼板式高层塔楼塔楼点式高层,报纸、路牌报纸、车体报纸、路牌、路旗报纸报纸,帝者高度、王者

32、生涯国际街区财富自赚高品质、低价格,北站 CBD铁西区,太平洋国际公寓（行宫）格林自由城博润国际大厦荣达国际大厦,04-12未定03-11-104-3,05-1205-1204-1105-5,11000 7579 12120 20000,70000 57000 59832,600 套公寓 485套403 套396 套,点式高层塔楼塔楼塔楼,报纸、路旗报纸、路牌报纸报纸,行政公寓自由成纯正私人空间已改成产权式酒店实现百年质感的豪宅品质,21,2,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,所在区域,项目名称,开盘,

33、竣工,占地,建筑,总套数,建筑,媒体选择,卖点诉求,时间,时间,面积,面积,形式,青年居易,04-9,05-9,24000,60000,1167 套,多、小高,报纸、站台,EASY-GO,中街地区皇姑区,金茂国际公寓1 世界名仕国际万和阁,03-11-2204-9-1904-8-1804-9,预计 11月份05505-905-5,3900 5712 3800 4182,30000 43000 23000 42052,380 套138 套252 套238 套,塔楼塔楼板式高层板式高层,报纸、路牌报纸无报纸、车体,且驾驭、且拥有1 世界成就梦想的至尊领地万和阁、精致的家,公寓的各区域分布情况分析,

34、沈阳市公寓区域分布图,太原街地区金廊两侧,从图中可以看出，在被调研的 22 家公寓中，公寓项目主要分布在太原街地区，有 7 家，金廊两侧为 4 家，北站区域有 4 家，铁西有 3 家，中街,3,2,7,北站CBD铁西,区域有 2 家，皇姑区有 2 家。且项目的地址均为商业氛围浓厚、交通方便、配套完善的区域。,中街,4,4,皇姑,22,沈阳中原物业代理有限公司,SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,酒店式公寓位置的选择要与酒店选址的标准看齐，优越的地理位置是它的王牌，商业中心、CBD 商圈是酒店式公寓选址的第一条件，周边多家星级酒店

35、的集聚,也是其不可缺少的地理要素。从自住的角度看，地段的优势不仅便利了客户的生活，而且更为重要的是，这里与商圈同步，机会更多，成本更低，并能利用这一区域的人流、资金流、信息流迅速走向成功；从投资的角度来看，好的地理位置能保证较高的升值空间和投资回报。,23,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED（3）公寓产品的价格分析各项目销售价格情况列表,项目名称腾龙国际公寓城建同泽广场皇城酒店公寓当代程式运恒国际大厦万丽城晶座博润国际大厦荣达国际大厦1 世界,价格区间5700-9600 元/5988-6300 元/570

36、0-7800 元/4800-7000 元/4800-10000 元/4950-7000 元/4500-6950 元/3900-4150 元/5000-7000 元/,销售均价8000 元/6100 元/6500 元/6500 元/6600 元/5500 元/5200 元/4050 元/5500 元/,项目名称五里河大厦二期地王国际白金公寓中国女人街汇宝新天地财富中心格林自由成青年居易金茂国际公寓名仕国际,价格区间7880-11000 元/平层 4680-6200 元/复式 7500-9000 元/3600-4900 元/4800-7000 元/起价 6200 元/3800-6200 元/（按套

37、销售）7200-7900 元/4600-5300 元/,销售均价9300 元/平层 5600 元/复式 8250 元/4300 元/5700 元/均价 7000 元/5200 元/3600 元/平米7500 元/5000 元/,24,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED销售价格分析图销售均价100009000800070006000500040003000200010000,腾龙,同泽,皇城,当代,和泰 万丽城 五里河 地王,汇宝,财富,格林,博润,居易,荣达,金茂 1 世界时代新居,项目沈阳市的酒店式公寓

38、的价格大多为 5000-6000 元/平方米之间。价格比较高的有：五里河大厦，项目均价为 9300 元/平方米。腾龙国际公寓，项目均价 8000 元/平方米。金茂国际公寓，项目均价 7600 元/平方米。这几个项目均是沈阳市出现较早的公寓项目，由于其地理位置优越，当时竞争性产品较少，且装修标准较高，因此导致其销售价格也明显较高。而在 03 年末以后出现的酒店式公寓，由于市场上产品的供应量明显加大，同时因为此类产品的最终的有效需求不足，且装修标准也都有所降低，所以价格明显降低。大多数项目均价在 5000-6000 元/平方米之间。25,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE

39、 PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED（4）项目户型面积分析,项目名称腾龙国际公寓,建筑户型一室跃层,对应面积49-53 69-75,占总户数比例50%35%,该户型销售率95%90%,总销售率基本售磬,106 37-40,15%20%,60%70%,城建同泽广场,1*1*1 至 3*3*2,40-50,50%,70%,60%,50-70,30%,70%,皇城酒店公寓,1*1*1 2*1*1 1*1*11*1*1,37-62 65-78 35 46,40%60%10%40%,85%70%,80%,当代程式,1*1*11*1*11*1*1,53 62 66,21%15%

40、14%,70%,海润国际运恒国际大厦,1*1*1、2*2*11*1*12*1*1,50-100 47-50 60-87,45%55%,100%10%,70%30%,26,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,万丽城晶座,1*1*11*1*11*1*11*1*1,40-50 50-60 80 103,70%15%5%5%,10%15%30%11%,11%,五里河大厦二期白金国际公寓中国女人街汇宝新天地财富中心,1*1*1 至 4*2*2复式公寓1*2*11*2*12*2*11*1*1、2*1*11*1*12*

41、1*13*2*21*1*12*1*1,75-260 41.08 48-56 60-61 81 38-70 88、99、10750-74 80-126 115 50-100,70-100 占很大比例小户型仅 20 套260 户58%28%14%90%10%75%16%9%公寓 200 套,100%30%80%80%70%20%5%1%1%,100%50%65%8%10%,27,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,格林自由城,1*1*11*2*11*1*1,48.03、64.23、51.7 52.53、56.

42、35、49.61、60.89 46,50%50%57%,40%20%70%,30%,博润国际大厦,1*1*11*1*12*1*1（越层）,63 76 96,20%20%3%,50%50%3%,65%,23-26,40%,青年居易,1*1*1-2*1*2,53 43,25%20%,各面积段销售比较均匀,82%,72,15%,1*1*1,39-53,65%,80%,荣达国际大厦,2*1*1,70-110,35%,70%,80%,该项目大面积段为以上户型自由组合,金茂国际公寓1 世界,1*1*12*1*11*1*1,40-60 93-107 30-45,90%10%85%,55%90%85%,60%

43、83%,28,15%,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,名仕国际,1*1*12*1*11*1*11*1*1,53-56 70 35-43 56.23,9%6%93%7%,70%75%40%40%,40%,户型面积分析图,40-80,沈阳市的酒店式公寓（五里河大厦除外），户型多为 40-80 平方米的一室一厅，少数有二室一厅的户型，此面积段占全部的 85%左右。而 80 平方米以上的户型仅占到了 15%左右。形成这种情形的原因主要有以下几个方面：,85%,80以上,单价较高，避免过高的总价超出客户的承受能

44、力。,产品的目标客户主要为投资客及白领阶层，对于投资客来说，小面积公寓便于出租，且适当的总价款会缩短投资回收期，减小投资风险。产品形式的限制。沈阳有一部分酒店式公寓是由原来的写字间改造而成的，固定的建筑形式限制了其面积空间。酒店式公寓是一种仿造酒店包房的建筑形式，因此其面积范围同酒店的标准房间的尺寸有一定的相似性。29,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED从各户型的销售率来看，60 平方米以下的户型销售情况较好，而 60 平方米以上的户型，销售情况较不乐观。分析其原因：总价款过高。酒店式公寓缺乏居家氛围，不

45、能满足居家生活的需求。（5）沈阳市酒店式公寓的发展新方向户型挑空2004 年推出的地王白金国际公寓，推出了复式挑空的户型。对于沈阳市公寓以往的平层户型来说，这无疑是一个创新，在销售过程中发现，此户型也十分受欢迎。,项目名称地王国际公寓博润国际公寓腾龙国际公寓未来城1 世界,挑空户型数量（套）260203-6 层、16-18 层3、4 层约 60 套,层高（米）4.95.14.854.5,面积划分（）41.951、6253、69、10643、83未定,价格（元/平方米）8250670087006800未定,销售情况100%100%90%20%,30,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CE

46、NTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED增加功能以前的公寓项目在功能上缺少居家氛围，且在基础设施中均没有铺设煤气管道。而在 04 年推出的地王白金国际公寓及格林自由成中，配套了煤气管线，这在酒店式公寓中是个新鲜事物，也大大增加了对自住型客户的吸引力。装修标准逐步降低,项目名称腾龙国际公寓金茂国际公寓皇城酒店公寓博润（酒店的装修标准）,装修标准1000 元/1000 元/800 元/1500 元/,项目名称地王白金公寓汇宝国际公寓中国女人街1 世界,装修标准800 元/600 元/580 元/1100 元/,从上表中可以看出，2004 年推出的项目的装修标准

47、普遍有所降低。这样可以降低房地产的销售价格，有的还推出了装修菜单，即购房者可以根据自己的需要选择装修方案，由开发商代为装修。31,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED物业管理及费用收取,项目名称腾龙国际公寓金茂国际公寓皇城酒店公寓博润（酒店的装修标准）,物业管理费3 元/月3 元/月1.8 元/月2 元/月,项目名称地王白金公寓汇宝国际公寓中国女人街1 世界,物业管理费1.8 元/月3 元/月1.8 元/月2.5 元/月（含电梯费）,在物业管理方面，早期面市项目的物业管理公司比较重视与知名的物业公司或者酒店

48、管理公司合作，进行物业管理，物业管理费也比较高。但是在后期项目的物业管理中，已经很多选用普通的物业管理公司，且物业管理费用也有所降低。消费客群分析在对前期的客户构成进行分析的时候，我们会发现前期项目的客户群中投资者占绝大多数，基本达到总数的 60%。而在前期项目的运作中，因为公寓项目的投资市场并不景气，有效需求不足，导致投资回报率并没有宣传的那么高。同时公寓市场上大量新项目的出现，致使项目的客群发生了变化，投资者的比例有所减少，而自住的比例有所增加。下面以金茂国际公寓、地王国际花园皇城酒店公寓、万丽城酒店公寓的客群构成为例进行分析。32,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALI

49、NE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,客户构成投资客自住办公,金茂国际公寓60%30%10%,皇城酒店公寓75%15%10%,地王国际公寓50%40%10%,万丽城酒店公寓50%45%5%,（6）潜在的酒店式公寓项目这些潜在的供应主要来源于金廊工程。金廊工程项目规模均比较大，规划业态多为综合性项目，以写字间、酒店、购物及酒店式公寓为主。而且各项目在启动过程中，均采取先建酒店式公寓的开发方式，现在金廊工程已经开始启动，这样明年将有大量的酒店式公寓涌入市场。这对现在并不成熟的酒店式公寓市场来说，将是一个很大的考验，且对现在即将上市的酒店式公寓项目来说，也将是一个潜在

50、的威胁与冲击。33,1,2,3,4,5,沈阳中原物业代理有限公司SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED,序号,项目名称银河国际金融大厦金廊地标昌鑫置地广场东北金融广场圣世豪林广场,项目地址沈阳肛肠医院原址青年大街及文体路交汇处青年大街及文萃绿交汇处北京街及北站路交汇处青年大街东侧，南临大西路,项目规模（占地面积）9983.1 平方米11 万平方米2.94 万平方米3.2 万平方米,上面所列举的项目已经开始开工或者正在内部积累客户，且先期项目均为酒店式公寓，预计将在明年上市。这对现在的公寓项目以及即将上市的公寓项目来说，都是一个潜在的