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1、赤峰锦绣大地房地产开发有限公司管理咨询项目第二阶段战略规划分析报告,把握区域行业发展机遇，提高自身核心能力，实现三阶段跨越式扩张,二OO四年六月二十一日,此报告仅供客户内部使用。未经新华信公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,机密,2023/3/2,保密文件 版权所有,2,重要声明,本报告是基于新华信项目组对赤峰锦绣大地房地产公司的内部访谈、管理问卷调查、对现有内部资料的审阅，以及对政府有关政策、规划的研究、外部行业资料的分析而提出的对赤峰锦绣大地管理诊断和内外部分析初步结论。这些初步结论是新华信进行后续工作的分析起点。在继续工作的过程中，新华信会不断修正这些初步的思路，并逐
2、渐形成切实可行的适合赤峰锦绣大地的解决方案。本报告旨在分析问题，不针对任何部门和个人。除非特别说明，货币单位均为人民币。,2023/3/2,保密文件 版权所有,3,1 报告内容:第二阶段项目进展回顾,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析,赤峰锦绣大地融资战略分析,第三阶段工作计划,2023/3/2,保密文件 版权所有,4,在赤峰锦绣大地房地产公司通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，顺利完成了第一阶段的工作内容,第一阶段：内部管理诊断和外部环境分析,第二阶段：战略规划的制定,第三阶段：管理模式和组织设计,第四阶段：人力资源规划,计划中的工作,实际完成工作
3、,超额完成任务,明晰锦绣大地发展战略和规划 明确锦绣大地的经营计划 对锦绣大地未来融资战略进行了深入研究,对 赤峰锦绣大地进行了企业文化研讨的培训对赤峰锦绣大地进行了会议管理技巧的培训,完成了赤峰锦绣大地发展战略和规划报告 完成了锦绣大地经营计划分析报告 完成了锦绣大地融资战略研究分析报告,2023/3/2,保密文件 版权所有,5,在制定各项方案的过程中，新华信项目组关注的重点是方案的科学性和可操作性,资料收集,内部访谈,调查问卷,外部分析,从内部重点收集公司原有的工作方案、各项规章制度等，使新方案在体现新思想的同时，能够保持工作的延续性,对大地基础和锦绣大地中高层管理人员和员工进行进一步访谈
4、，与各层级共同研讨新方案，确保方案有较强的可操作性,项目组针对公司战略、组织、人力资源、项目管理等方面的问卷结果进行分析，在方案制定过程中确保新方案具有较强的针对性,对国内房地产市场和相关区域市场的发展趋势和主要供求关系发展趋势进行分析，确保在战略规划过程中的客观性和科学性,2023/3/2,保密文件 版权所有,6,同时新华信认为，在制定方案的过程中,新华信的责任是.与锦绣大地一起找出答案经常向锦绣大地领导汇报项目进展，以获取及时指导和支持帮助锦绣大地建立起解决问题的流程，并保证严格的标准及时地与各层级管理人员及员工保持沟通和交流，交换各自意见和建议，共同完善新的方案提供外部观点和普遍适用的经
5、验，使之与锦绣大地的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法,新华信的责任并不是.将自己的答案直接告诉锦绣大地到项目结束前才向锦绣大地领导递交报告替代锦绣大地人员来操作业务流程要求锦绣大地的管理层创造奇迹无视锦绣大地的专业知识和经验，无视锦绣大地当前的客观条件和现实状况采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法,2023/3/2,保密文件 版权所有,7,2.1报告内容:赤峰锦绣大地战略核心观点汇总,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标
6、及实施分析,2023/3/2,保密文件 版权所有,8,宏观环境对房地产行业的四大影响,房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局,中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济发展前景广阔,京沪穗三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和社会发展的核心区域,居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和住房需求出现升级趋势,房地产行业现状,我国房地产业处于新一轮发展阶段，市场成熟度加强,房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性,当前房地产市场供需基本平衡，市场前景广阔,2023/3/2,保密文件 版权所有,9,中国的房地产行业在未来将出现以下主要趋势,房地产行业整合加速，竞争
7、更加激烈,房地产企业竞争更趋向专业化运作,房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场,金融将继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化,2023/3/2,保密文件 版权所有,10,从当前锦绣大地的业务区域及资源基础来看，京津唐、辽宁、内蒙三大城市圈是最主要的扩张备选区域,以沈阳为核心的辽宁城市圈，作为振兴东北老工业基地的龙头区域，在老城区改造和新产业发展的双重推动下，房地产开发开始腾飞，具有很大的上升空间,以呼和浩特、包头为核心的内蒙城市圈，在国家西部开发政策下经济迅速增长，房价也稳步上升，而且当地房地产竞争环境较为宽松，具有良好的开发前景,以北京、天津为核心的京津唐城市圈，一直是中国房地产的主要市
8、场，近年随着一线城市的不断扩张和环渤海经济圈的形成，二三线城市的房地产开发开始起步，与一线城市形成紧密的互动关系,赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资,2023/3/2,保密文件 版权所有,11,地区发展优势评价,好差,赤峰锦绣大地发展地区可进入度评价,2023/3/2,保密文件 版权所有,12,赤峰锦绣大地在管理方面实施了一系列的改进，自身管理水平有所提高，但还不能应对快速扩张的需求,赤峰锦绣大地内部资源与管理能力评价,注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认,良好：能够对满足公司和项目对职能的要求，但不包括在区域扩
9、张中的复制能力和集团运营能力中等：基本达到公司正常运营要求，具有较大的提升的空间较差：公司经营中亟待提高，将对公司区域扩张带来较大的障碍,人力资源管理能力战略规划能力产品策划、设计、开发能力产品创新、管理创新能力资金保障、财务管理能力,公司还需要增强的能力,2023/3/2,保密文件 版权所有,13,从赤峰锦绣大地在价值链各环节的竞争优势表现来看，公司在设计理念上具有领先的优势，但各环节都需要加强投入,赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况,弱,强,赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和营销售管理这些对利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。价值链的环
10、节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。,2023/3/2,保密文件 版权所有,14,公司具有的市场资源分析,赤峰锦绣大地的市场资源状况,弱,强,注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认,目前，一级城市竞争激烈，竞争对手多而且实力强大，进入此市场对公司实力、项目经营专业性要求较高。二、三级城市竞争较少，对进入公司的要求较低，赤峰锦绣大地需抓住时机积累公司实力、项目运作的专业经验以及公司管理经验。,2023/3/2,保密文件 版权所有,15,大地基础在近年将大力发展房地产业，并充分利用基础产业的融资能力为房地产业筹备资金，对二三
11、线城市住宅开发，形成自身的独特模式，快速为持续发展积累实力和资金,基础产业,大地基础,总资产约30亿左右，净资产12亿左右,非金属产业,房地产业,提高管理，不再做过大投资。,与基础产业并行，利用基础产业作融资平台，是最近五年重点打造的产业，加强盈利能力。,稳定完善基础产业,大力发展房地产业,积极培育非金属产业,利用赤峰附近是东北资源储备基地的资源优势，开发非金属产业。,2023/3/2,保密文件 版权所有,16,SWOT分析,机会-O,O1 房地产行业成长性好、收益率高O2 中国城市化进程加快，住房需求稳定增长O3 土地易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低 了异地开发成本O4 行业
12、产业集中度低，普遍规模较小，进入壁垒低O5 二三线城市房地产竞争不太激烈，为新进入者提供了机遇O6 西部大开发及东北老工业基地的振兴促进了区域内的房地 产的快速发展,优势-S,S1 专业性强且团结进取的管理团队S2 先进的设计理念S3 良好的地方政府关系（项目开发地区）S4 丰富的住宅开发及销售经验S5 相对规范的管理体系S6 相对的品牌优势,威胁-T,T1 行业、金融政策的调整加大了房地产企业融资的难度T2 一线城市竞争日趋激烈，进入壁垒大大提高T3 土地政策的调整，减少了土地的供应量、并提高了房地产公 司的土地成本T4 房地产业整合加速，将面临产业巨头的竞争T5 异地开发将面临较大的当地政
13、策变动风险T6 各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战,劣势-W,W1 公司成立时间短，规模较小，实力较弱W2 缺乏部分专业人才，人才配备、储备不足。没有有效的人 才获取平台W3 公司管理水平难以适应快速的区域扩展W4 缺乏良好的融资平台及有效的融资手段W5 未形成自身的核心文化W6 公司在投资规划、项目策划等环节的能力有待提高,2023/3/2,保密文件 版权所有,17,赤峰锦绣大地愿景、使命以及价值观,愿景：成为中国最杰出的区域性城市塑造者,经过5-10年的艰苦奋斗，将赤峰锦绣大地建设成为中国最杰出的区域性城市塑造者，为国人提供超越想象的生活空间,使命：为人们提供日趋完善的生活空间,
14、核心价值观：存在，高于存在，永恒存在,满足需求,超越需求,创造需求,在解决企业生存问题的同时，实现员工个人价值,在解决企业发展问题的同时，实现企业价值,在将企业打造成百年老店的同时，实现客户价值,2023/3/2,保密文件 版权所有,18,赤峰锦绣大地房地产公司的战略定位,加大房地产投入，快速扩大规模,产业选择,区域选择,产品选择,客户选择,以二三线城市中高档住宅建设为核心业务，分阶段多区域快速发展,异地开发，进入二三线城市；基于自身资源，以内蒙、辽宁、京津冀三区域为主,产品以中高档住宅为主,以中高收入阶层为主要对象,2023/3/2,保密文件 版权所有,19,总的来说，未来锦绣大地的发展可分
15、为短期、中期和远期三个阶段进行，每个阶段区域、产品、客户均有相应变化,时间安排,价值,短期（2005-2006）,中期（2007-2009）,远期（2010-2014）,两年,三年,五年,充实提升期,区域扩展期,战略布局期,区 域,产 品,客 户,赤峰、呼市，建立北京平台,中高档住宅,当地中高收入人群,以北京为中心，向内蒙、河北、沈阳区域内二三线城市,以中高档住宅为主，形成自身的精品品牌,当地中高收入人群,中高收入人群为主，根据区域特点调整,以北京为核心，以多个城市为二级区域中心，多区域扩展发展,形成自身的品牌体系，具备多业态开发能力,2023/3/2,保密文件 版权所有,20,根据赤峰锦绣大
16、地实力增长，进入区域不断进行扩展，逐步从局部扩展更大的范围，成为区域领先的核心房地产企业,第一阶段进入区域,第二阶段进入区域,第三阶段进入区域,2023/3/2,保密文件 版权所有,21,根据锦绣大地发展阶段的不同，所采用的战略模式也会逐步变化,区域撇脂模式,区域复制模式,区域扩张模式,时间安排,价值,两年（2005-2006）,三年（2007-2009）,五年（2010-2014）,抢占市场高端，建立区域市场地位快速积累资本，迅速壮大企业建立良好的融资、人才平台建立专业团队形成高效的项目运作模式,成为区域市场的领先者，占有较大市场份额建立以北京为核心的运作管理中心形成在区域内具有相当知名度的
17、品牌形成有力的区域管控模式,成为区域细分市场的领导者，其他细分市场的有力竞争者建立全国意义上的战略规划与投资中心拥有数个区域营运中心，形成统分有序的全国战略布局形成在全国具有相当知名度的核心品牌，建立相对完善的品牌体系,主要内容,2023/3/2,保密文件 版权所有,22,最终实现赤峰锦绣大地在综合实力上的三大跨跃，从项目策划走向企业战略管理，建立企业的核心竞争力,时间安排,价值,充实提升期,区域扩展期,战略布局期,两年（2004-2005）,四年（2006-2009）,五年（2010-2014）,运作手段,区域分布,阶段目标,项目运作,城市布局,专业化,区域管理,区域布局,品牌化,规模化,战
18、略管理,全国布局,阶段特点,核心能力,快,项目管理，项目策划，土地获取,稳,投资策划、风险管理、区域控制,战略规划、融资能力,强,2023/3/2,保密文件 版权所有,23,区域城市定位,市场需求分析,企业实力评估,经济现状分析,经济区位分析,竞争情况分析,市场结构分析,供需状况分析,融资实力评估,公关能力评估,人才储备实力评估,区域房地产进入模型,区域房地产进入分析包括区域城市定位、市场需求分析和企业实力评估三个层面,对区域房地产情况进行评估，一是要判断该地区城市经济的未来走势，这是该地区未来房地产发展的基础；二是要判断该地区房地产市场的发展状况，进而确定该地区房地产市场进入的可能；其三则是
19、结合当地状况对自身实力进行评估，以判定是否将该城市作为企业拓展的目标。,目标区域选择,可能性分析,运作方案选择,2023/3/2,保密文件 版权所有,24,然后对企业自身资源的评估应与当地市场环境、政策环境和金融环境相结合，从而确定企业在该地区的进入方案,土地政策,产业政策,执行状况,开发商贷款状况,居民购房贷款状况,执行状况,政策环境,金融环境,人才储备评估,融资实力评估,公关能力评估,融资创新能力,自有资金状况,企业融资能力,项目运作人员能力,政府资源状况,公关人员能力,设计人员能力,工程管理人员能力,市场结构,供需状况,竞争对手状况,市场环境,确定进入方案,区域环境,2023/3/2,保
20、密文件 版权所有,25,结合赤峰锦绣大地战略规划，可以明确以下战略目标,长期,中期,短期,管理目标,市场目标,财务目标,2023/3/2,保密文件 版权所有,26,为了达到上述战略目标，赤峰锦绣大地在各阶段应采取以下主要战略措施（短期）,以赤峰、呼市为核心开发区域，提高项目策划、管理能力快速抢占中高档住宅市场,初步形成与薪酬挂钩的绩效考核体系、形成体现优胜劣汰的人才竞争机制,建立并宣贯适合公司发展的统一的企业文化，促进公司文化融合,加大成本控制和资金管理力度、在降低成本的同时保证现金流持续稳定,完善人力资源管理，包括招聘、培训流程和人员配置，形成一定人力资源储备,短期战略措施,完善现有组织结构
21、，初步建立北京中心，发挥融资、人力资源平台作用,1,2,3,4,5,6,2023/3/2,保密文件 版权所有,27,各阶段主要战略措施（中、长期）,以区域复制为主进行跨区域开发，加强与目标二三线城市相关企业进行资源合作,加强总部的管理控制体系，形成总部对各子公司的战略操作型管理模式,加强战略规划能力,增强投资规划及项目策划能力，在迅速实现规模扩张的同时降低投资风险,实现大范围跨区经营,1,2,3,1,2,中期战略措施,长期战略措施,提高资本运作水平,2,2023/3/2,保密文件 版权所有,28,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰
22、锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,2023/3/2,保密文件 版权所有,29,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,内部资源分析,SWOT分析,外部竞争环境分析,大地基础的战略要求,2023/3/2,保密文件 版权所有,30,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第
23、二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,内部资源分析,SWOT分析,外部竞争环境分析,行业现状分析,行业发展趋势分析,宏观环境分析,区域行业前景分析,大地基础的战略要求,2023/3/2,保密文件 版权所有,31,宏观环境对房地产行业的四大影响,房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局,中国经济处于新一轮周期性增长的上升阶段，经济发展前景广阔,京沪穗三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和社会发展的核心区域,居民
24、收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和住房需求出现升级趋势,2023/3/2,保密文件 版权所有,32,从宏观政策来看，财政政策、金融政策、产业政策和土地政策等房地产调控政策的出台使房地产行业出现了整合发展的格局,积极财政政策逐步向温和财政政策过渡，投资方向上向西部和东北老工业基地进行倾斜,人民银行进一步收紧货币政策，抓紧金融调控制度性建设，对货币信贷总量及结构进行调控,增加普通商品住房供应，加强房地产贷款监管，完善市场监管制度是产业调整的主要方向,财政政策,金融政策,产业政策,土地协议出让制度出台，对地方开发区进行大力整顿，中央对土地一、二级市场的管控力度加大,土地政策,总体上国家建
25、设投资降低，但区域上会有倾斜，使西部和东北地区面临较好的发展机遇,金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右，房地产企业贷款难度加大,房地产企业的资金压力加大，市场对外开放程度增加，竞争激烈,土地供应总量减少，房地产商拿地难度加大，但总体市场趋于规范,房地产企业资金压力增大，许多中小房地产公司面临淘汰，房地产金融产业脱颖而出房地产企业格局发生重大变化，房地产业逐步进入资本实力和品牌竞争的时代土地、资金、人才资源的再分配，资金将更多地流向效益好、有实力、讲信用的优秀企业二线城市的丰厚回报和快速变现成为对房地产开发商的强烈吸引,2023/3/2,保密文件 版权所有,33,总体经济来看，目前中国经
26、济处于新一轮周期性增长的上升阶段，居民消费结构和工业生产结构出现良性调整,经过2000年至2001年的盘整，2002年中国经济再次提速，新的增长态势已经形成。当前我国经济处于新一轮经济周期的增长阶段,居民收入持续提高，投资和消费概念进入升级阶段固定资产投资整体发展良好，但局部有过热倾向物价在经历几年的下跌后开始复苏，在经济增长的强势推动下又面临通胀压力,当前中国经济基本面良好，但有局部过热倾向,物价指数持续5年下跌后开始复苏,2023/3/2,保密文件 版权所有,34,在区域上，长三角、珠三角和京津唐三大都市圈构成了当前我国经济增长的核心以及城市建设和社会发展的核心区域,长三角都市圈,珠三角都
27、市圈,京津唐都市圈,以市场服务业中心及制造业高地为其发展目标，在科技发展方面，主要瞄准产业发展的系列技术创新突破为主。在市场服务业方面，主要建设和发展以金融和航运（资金流和物流）为主体的市场服务体系。,结合区域内各方的优势，以创新、创业中心及高科技加工生产基地为其发展目标，尤其是以外向型经济为主要特征。产业发展向“轻（轻型产品）、新（新型产品）、外（外向型出口产品）”发展。在市场服务业方面，借助香港的优势。,以政治、文化、科学中心为其发展目标，以环境营造为抓手，建设和发展与大国地位相适宜的首都景观和氛围。制造业功能适当减轻，并向周边地区、尤其是向天津转移和集聚。在科技发展方面，主要是以形成全国
28、性的科研体系，组织科研项目，瞄准重大基础性技术突破为目标。,2023/3/2,保密文件 版权所有,35,从社会生活上来看，居民收入持续提高和城市化进程的加快使居民生活形态和需求内容出现升级趋势,居民收入的增长对生活形态发生巨大影响，居民生活正由以吃饱为标志的温饱型生活，正在向以享受和发展为标志的小康型生活转变。,2023/3/2,保密文件 版权所有,36,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施
29、分析,内部资源分析,SWOT分析,外部竞争环境分析,行业现状分析,行业发展趋势分析,宏观环境分析,区域行业前景分析,大地基础的战略要求,2023/3/2,保密文件 版权所有,37,房地产行业现状,我国房地产业处于新一轮发展阶段，市场成熟度加强,房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性,当前房地产市场供需基本平衡，市场前景广阔,2023/3/2,保密文件 版权所有,38,目前我国房地产业处于发展阶段，从99年以来，房地产投资持续增长，2003年房地产建设继续保持较快的增长速度,在历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整 阶段（1993-1998）后，1999年房地产业步入复苏
30、阶段、近几年来增长迅速，持续维持较高增长速度。房地产市场发展波动幅度减小，市场成熟度日益加强,1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析,2023/3/2,保密文件 版权所有,39,从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势地位,资料来源：新华信中国上市公司行业资料分析库,2023/3/2,保密文件 版权所有,40,从供给来看，自97年以来，我国房地产总体施工、竣工面积一直稳步持续增长，保持了良好的增长趋势,2003年全国商品房供销总量基本平衡，销售面积增幅大于进攻面积增幅，空置面积减少，商品住宅空置面积出现负增长，全国房地产需求旺盛。,2023/3/2,保密文
31、件 版权所有,41,从需求看，估计2020年之前，国内住宅开发总需求将达到159.1亿平方米，平均每年的住宅需求都保持在9.3亿平方米左右,2023/3/2,保密文件 版权所有,42,目前全国房地产的供给与市场需求基本平衡，东部每年商品住宅开发量占全国比例较高，中西部地区商品住宅需求增长较快,2003年东中西部住宅竣工面积比较（万平方米）,东部与中西部发展不平衡：中西部则有待发展，东部沿海局部地区出现房地产过热的迹象：房地产业主要集中在东部沿海地区，我国房地产业的总投资以及销售额东部沿海12个省市占到了总量的72.5%和78.7%，而东部地区GDP总量不到全国的60%。,中西部地区需求增长较快
32、：中西部各省区近年来的房地产销售状况开始启动，增长率大都超过了40%，伴随着国家的政策倾斜有着较好的发展潜力。,中西部需求增长率高于供给增长率：商品住宅销售，中西部地区在2003年中住宅销售增长率都超过了40%，均远高于投资增长率。,2003年东中西部住宅销售增长率比较（%）,2023/3/2,保密文件 版权所有,43,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,内部资源分析,SWOT分析,外
33、部竞争环境分析,行业现状分析,行业发展趋势分析,宏观环境分析,区域行业前景分析,大地基础的战略要求,2023/3/2,保密文件 版权所有,44,中国的房地产行业在未来将出现以下主要趋势,房地产行业整合加速，竞争更加激烈,房地产企业竞争更趋向专业化运作,房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场,金融将继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化,2023/3/2,保密文件 版权所有,45,从产业来看，房地产业的产业集中度低，主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低，,2003年房地产百强销售额分布,房地产行业产业集中度较低，排位第一的万科的市场份额不超过市场总容量的0.5%，前10强的市场份额约为3.43%
34、。,行业调整政策出台，明确对大型企业予以扶持,规模化,信贷规模的控制，房地产企业资金压力增大,我国房地产企业数量为三万多家，普遍规模较小，竞争能力较弱，整体来看行业进入壁垒较低。,土地招标拍卖制度实行，土地成本增加,产业出现整合，企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模，提高自身的融资能力及抗风险能力,百强企业的经营业绩来看，销售额超过亿元的有家，在亿元之间的有家，在亿元以下的百强企业有家。,2023/3/2,保密文件 版权所有,46,房地产企业竞争走向对项目运作及更高层次的战略管理的竞争，使房地产公司更趋向专业化运作,政策的调整对企业操作水平和实力提出更高要求竞争不完全是产品竞争，更多的表
35、现在企业的操作能力、品牌、服务、信誉等综合实力上房地产企业要规模化扩张，必须坚持专业化发展道路,政府资源运作型,项目专业运作型,过去房地产公司更多通过政府关系运作获取低成本土地资源来盈取暴利，实现快速扩张在房地产运作过程中，更重要的是拿地，再通过土地的开发或转让获取超额利润，项目运作能力不是最核心的竞争能力,2023/3/2,保密文件 版权所有,47,从区域来看，房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线城市，二三线城市房地产竞争不太激烈,从房地产的开发地区集中度上来看，在开发前十位的省市中，东部沿海占到8个，前10位占到全国总开发量的72.2%。,企业的区域分布具有较高的集
36、中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的 12 个省市中。西部地区不仅开发商数量相对较少，而且企业规模也普遍不大。北京、上海等少数地区房地产企业已初现规模化，市场进入壁垒较高。,房地产开发投资完成额前十位示意,2023/3/2,保密文件 版权所有,48,进入二三线市场，跨区域化发展成为当前房地产企业发展的新热点,中东部沿海地区局部过热，竞争更加激烈，市场利润率降低二三线城市房地产企业规模较小，水平不高,进入不同区域市场发展的土地政策壁垒将被打破土地交易公开及各地政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本,二三级城市住房需求的增加二三级城市人均可支配收入
37、的增加二三级城市人均消费的增加,在一级城市保持快速发展，竞争激烈的情况下，二三级城市需求增长，进入壁垒降低，为房地产企业的区域发展带来新的机会,从供给来看,从需求来看,从政策来看,一线城市房地产水平较高，项目运作能力要求高目标客户分散，销售费用较高,从市场来看,2023/3/2,保密文件 版权所有,49,房地产企业融资渠道多元化是当前金融紧缩势态下的必然选择,目前，我国2.5万家房地产企业仅有不到100家实现了证券市场融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。通过资本市场融资或再融资，成为缓解来自房地产项目资金需求方面的压力的好办法。,到2003年5月份，获准登记的信托公司有52家，已投向市
38、场的有57支，其中投向房地产业的有19支，募资总额超过27亿元。房地产信托将成为除银行以外房地产业全新的融资平台，将会对房地产业的产业发展起到越来越大的作用。,房地产基金的出现及发展将会对房地产业的持续健康发展产生深远的影响。对房地产企业来说，可以通过获得房地产投资基金而大大拓宽融资渠道，解决资金瓶颈问题。而对于投资者来说，不仅可以从房地产基金中获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。,上市融资,房地产信托,房地产基金,金融紧缩政策的出台，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，出于行业整顿的目的，中央在规范房地产信贷的同时，将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股
39、权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。,2023/3/2,保密文件 版权所有,50,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,内部资源分析,SWOT分析,外部竞争环境分析,行业现状分析,行业发展趋势分析,宏观环境分析,区域行业前景分析,大地基础的战略要求,2023/3/2,保密文件 版权所有,51,从当前锦绣大地的业务区域及资源基础来看，京津唐、辽宁、内蒙三大城市圈是最主要的扩张备
40、选区域,以沈阳为核心的辽宁城市圈，作为振兴东北老工业基地的龙头区域，在老城区改造和新产业发展的双重推动下，房地产开发开始腾飞，具有很大的上升空间,以呼和浩特、包头为核心的内蒙城市圈，在国家西部开发政策下经济迅速增长，房价也稳步上升，而且当地房地产竞争环境较为宽松，具有良好的开发前景,以北京、天津为核心的京津唐城市圈，一直是中国房地产的主要市场，近年随着一线城市的不断扩张和环渤海经济圈的形成，二三线城市的房地产开发开始起步，与一线城市形成紧密的互动关系,赤峰锦绣大地当前在赤峰和呼市正在进行房地产业务投资,2023/3/2,保密文件 版权所有,52,河北、内蒙古、辽宁、北京和天津五个区域经济基础较
41、好，具有较高的增长性,GDP总额,固定资产投资增长率,单位：亿元,单位：%,北京和天津作为直辖市具有很大的经济总量，辽宁和河北全国GDP排名中位居前列，内蒙虽然排名靠后，但近些年增长迅速，居全国之首,数据来源：中国统计年鉴2003中国经济统计快报,2023/3/2,保密文件 版权所有,53,国家、地区政府具有相关的政策发展地区经济，各个地区具有其不同的资源和产业优势，提高城市的持续发展能力,河北省,内蒙古,辽宁省,北京市,天津市,河北几市也有一定的工业基础。唐山廊坊等城市，拥有低成本的土地、劳动力等生产要素，可根据自身的比较优势，承载北京等发展水平较高地区的产业转移，成为生产加工和产业配套基地
42、。,内蒙古被列入国家实施西部大开发战略的十二个省区，享有国家西部大开发的有关优惠政策。内蒙古具有丰富的农畜产品地和能源原材料的资源优势，培育出一批知名企业和驰名品牌,近年经济增长迅速,带动房地产业快速成长。,“振兴东北老工业基地”国策的提出给辽宁的发展带来了良好的历史机遇；辽宁政府计划在2010年实现初步振兴，全省GDP达到11800亿元人民币，人均GDP达到27000元；城镇居民人均收入达12500元，农民人均收入达到5500元。,北京市我国的政治、文化、经济中心，同时北京具有良好的亚太区域性商务中心职能，又是中国教育、科技最发达和人才最集中的地方，越来越多的企业选择在北京设立总部和企业研发
43、中心。,“大北京“方案，提出以北京、天津“双核”为主轴的规划模式，为天津的发展带来了机遇。天津是北方最大的工业基地，北京“总店”、天津“后厂”成为大企业集团的最成功的运营模式；天津港成为北京和河北货物进出的重要通道。,2023/3/2,保密文件 版权所有,54,地区房地产开发投资的增长较快，均超过20%，商品住宅的需求增长幅度较大，高速增长的需求和供给，给房地产业带来了飞速发展的机会,2003年地区房地产开发投资完成额、住宅销售情况,注：排名为全国范围的省区,辽宁、北京、天津的住宅销售位于全国的第7位、第2位和第10位，这些地区的住宅需求极其旺盛；而河北和内蒙古两个地区商品住宅的需求增长较快，
44、分别排名第2位，第10位，具有较大的增长空间。,2023/3/2,保密文件 版权所有,55,跨区域扩张是房地产企业规模化经营的一种有效途径，国内较大规模的房地产公司进入的主要目标为一线城市和二线城市,主要房地产公司主攻城市及拥有开发项目的城市情况统计,注：数据来源企业网站,2023/3/2,保密文件 版权所有,56,国内较大规模房地产公司跨区域发展，地区内、地区外房地产企业共同形成地区的竞争格局,河北省,内蒙古,辽宁省,北京市,天津市,统计的17个房地产上中只有顺弛集团进入了省会石家庄，廊坊、保定、唐山、秦皇岛、张家口、承德、沧州城市还没有其他地产上进入,没有国内跨地区的房地产上进入,万科集团
45、进入沈阳、大连和鞍山市场，大连万达集团已进入沈阳开展业务,全国较大规模的地产商60-70%进入，房地产市场竞争激烈，产品理念、营销方式等领先国内其他地区,统计的17家公司中万科集团、大连万达、顺驰集团、阳光100、珠江合生进入天津地区，市场进入激烈竞争阶段,2023/3/2,保密文件 版权所有,57,地区发展优势评价,好差,赤峰锦绣大地发展地区可进入度评价,2023/3/2,保密文件 版权所有,58,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规
46、划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,内部资源分析,大地基础的战略要求,外部竞争环境分析,SWOT分析,2023/3/2,保密文件 版权所有,59,管理内部资源分析,自身管理水平有所提高，但还不能应对快速扩张的需求,专业人力资源严重不足，没有有效的人力资源获取平台,缺乏良好的融资平台及有效的融资手段,专业性强且团结进取的管理团队,相对先进的设计理念、丰富的住宅开发及销售经验,2023/3/2,保密文件 版权所有,60,赤峰锦绣大地在管理方面实施了一系列的改进，自身管理水平有所提高，但还不能应对快速扩张的需求,赤峰锦绣大地内部资源与管理能力评价,注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对
47、手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分讨论后确认,良好：能够对满足公司和项目对职能的要求，但不包括在区域扩张中的复制能力和集团运营能力中等：基本达到公司正常运营要求，具有较大的提升的空间较差：公司经营中亟待提高，将对公司区域扩张带来较大的障碍,人力资源管理能力战略规划能力产品策划、设计、开发能力产品创新、管理创新能力资金保障、财务管理能力,公司还需要增强的能力,2023/3/2,保密文件 版权所有,61,当前公司专业人力资源不足，没有有效的人才获取平台，对下一阶段的地区扩张不利,赤峰锦绣大地要想进行区域扩张，需要在人力资源方面加强专业人员的配备，增强企业的核心能力,项目策划部
48、法律事务部,部门缺失,设计部，由副总一人负责材料部，由工程部资料员兼任,专职人员缺失,营销部人员配备不够，且专业能力不足人力资源职能，只有一人，无法承担人力资源的大部分管理工作,人员不足,2023/3/2,保密文件 版权所有,62,目前公司缺乏良好的融资平台及有效的融资手段，需要探索其他有效的融资渠道,提高项目的运作效率缩短项目周期，减轻对资金需求的压力建立新的融资平台积极寻找新的融资方式,在区域扩张中需要采取相应的措施，满足后续项目的资金需求,目前企业没有适当融资渠道赤峰的金融机构极度不发达,房地产项目资本金要求提高，房地产企业对资金的需求增加企业跨区域开展新的项目需要相应的资金支持,资金供
49、给,资金需求,2023/3/2,保密文件 版权所有,63,从赤峰锦绣大地在价值链各环节的竞争优势表现来看，公司在设计理念上具有领先的优势，但各环节都需要加强投入,赤峰锦绣大地的价值链实际能力状况,弱,强,赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中表现不一。投资策划、项目策划和营销售管理这些对利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。价值链的环节中公司在设计理念上具有领先的优势，需要保持。,2023/3/2,保密文件 版权所有,64,公司具有的市场资源分析,赤峰锦绣大地的市场资源状况,弱,强,注：上述评价是指赤峰锦绣大地与竞争对手比较结果，新华信项目组在访谈和收集的信息基础上，经充分
50、讨论后确认,目前，一级城市竞争激烈，竞争对手多而且实力强大，进入此市场对公司实力、项目经营专业性要求较高。二、三级城市竞争较少，对进入公司的要求较低，赤峰锦绣大地需抓住时机积累公司实力、项目运作的专业经验以及公司管理经验。,2023/3/2,保密文件 版权所有,65,2.2报告内容:赤峰锦绣大地战略规划基础分析,第二阶段项目进展回顾,赤峰锦绣大地战略规划报告,赤峰锦绣大地经营计划分析报告,赤峰锦绣大地融资战略分析报告,第三阶段工作计划,战略核心观点汇总,战略规划基础分析,战略定位及规划分析,战略目标及实施分析,内部资源分析,大地基础的战略要求,外部竞争环境分析,SWOT分析,2023/3/2,
