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1、,Y P L M _TEAM,成功的典范,7,E,L,E,V,E,N,企业历史及简介,7-Eleven的经营理念,7-Eleven的便利性,7-Eleven的成功要素,企业简介,历史回顾,7IELEVEN,7-Eleven的历史1,7-Eleven便利店诞生于美国，前身是成立于1927年的“南大陆制冰公司”。当时由于电冰箱并未普及，冷藏用的冰块成为生活中不可缺少的必需品。在南大陆制冰公司销售冰块的约翰杰夫森戈林，非常关心顾客服务的改善，他做出了夏季店铺天天开，每天营业16个小时的决定，这项服务深受当地居民的欢迎。不仅如此，戈林通过仔细调查当地居民的购买意愿和需求，发现当地居民不仅希望他能销售冰
2、块，而且还希望他能适时地销售其他生活用品。比如：牛奶、鸡蛋、面包等等。为此，戈林提议南大陆公司为自己负责的店铺提供更多的便利商品，并得到了公司的首肯。1946年南大陆公司正式将图腾店改名为7-Eleven，从而真正的揭开了便利店时代的序幕。,企业简介,历史回顾,7IELEVEN,7-Eleven的历史2,1973年日本的主要零售商伊藤洋华堂引入7-11，作为南大陆公司的下属公司。1991年销售额已达1万亿日元，店铺数量约7000家。20世纪80年代以来，随着美国大型商店浪潮的兴起，美国“7-11”便利连锁店的销售额大幅减少，1989年1992年的4年间，南大陆公司连续出现巨额亏损，1990年1
3、月被日本“7-11”并购（后者购买力前者70%的股份）。目前7-Eleven店铺遍及全世界18个国家地区。,企业简介,历史回顾,7IELEVEN,成立经过 2004年1月2日 正式注册成立 2004年4月15日 1号店东直门店开业正式名称 柒拾壹（北京）有限公司 英文名：SEVEN ELEVEN(BEIJING)CO.,LTD.公司总部地址 北京市东城区东直门内大街5号出资状况 总投资额：7,000万美元 注册资本金：3,500万美元 出资方：株式会社7-ELEVEN日本 北京王府井百货（集团）股份有限公司 中国糖业酒类集团公司,公司概况,世界的7-Eleven,35，545家店铺,分布世界1
4、8个国家和地区,7-Eleven便利店诞生于1927年的美国，为全球最大的便利连锁店。由于最初的营业时间为早7点到晚11点，因此7-Eleven这一传奇性的名字就此诞生。目前，她的30,000多家店铺分布在世界18个国家和地区，全世界每天有超过2千万人次的顾客，接受着7-Eleven提供的24小时全天侯便利服务。,世界的7-Eleven,2008年3月底统计数字中国北京的店铺数是2008年5月底统计数字,7-Eleven的经营理念,企业历史及简介,7-Eleven的便利性,7-Eleven的成功要素,7IELEVEN,经营,理念,7-Eleven的经营理念,品牌齐全准备顾客所需要的商品,保质保
5、鲜随时摆放新鲜的食品,亲切待客感觉良好的待客服务,清洁卫生是店铺既清洁又卫生,四大准则,7-Eleven的便利性,7-Eleven的经营理念,企业历史及简介,7-Eleven的成功要素,便利性,7IELEVEN,7-11便利店“便利”三特色,“便利”三特色,进口,本土化,增值,“进口”便利,据了解，进入中国初期，给人的印象是“洋便利”。虽然主要以经营日常必需品为主，但因引进国际便利店的营运标准，主要售卖进口货，因此，选择进入购物，主要是看中里面的“进口货”。正因为以经营“进口货”为主，加上当时店面数没有现在这么多，所以营销范围远远没有现在这么齐备。,“本土化”便利,随着人们生活水平的不断提高、
6、生活节奏的不断加速，主要售卖“进口货”的经营范围也随之发生改变。针对顾客对便利店服务提出的新要求，加入了“本土化”的元素。首先在货品中逐渐加入适合本土消费者口味的产品。据悉，目前货品的采购已多数在本地采购，这样既减少了采购成本又符合本地消费者的消费习惯。除了从货品上着手以外，还力推快餐，以本地顾客的口味为发展方向。,“增值”便利,“以顾客的需求出发”则是近年来一直强调的方向。由此，展开了与此相关的一系列动作，以创意“增值”为原则，积极开发极具特色的便民服务。在传统的出售邮票、复印、传真等便利中，增添了新的便利服务，包括电讯、票务、订购以及送货上门等，细微到手机充电和代订考试教材等服务都有。同时
7、，还利用柜台交易的特点，成为首家在市场提供另类缴费途径的网络，发展缴费服务。在深圳，顾客只需到深圳分店的收银台前说出所需缴费的电话号码，付款后即完成整个缴费手续；在广州，成为首家设立“好易”自助缴费终端的小时零售店铺，该终端除了提供缴纳各类费用的功能以外，还可以为顾客购买保险及订购机票。,7-Eleven的成功要素,7-Eleven的经营理念,7-Eleven的便利性,企业历史及简介,7-11便利店的成功五大要素,成功要素,成功,要素,7IELEVEN,成功要素,7IELEVEN,7-11便利店的成功要素选址,其在店铺的选址上要求非常严格，每开一家店都要求店铺面积在120平方米以上，同时周围环
8、境必须符合其250个条件，周边收入情况、居民户型结构等也在其选址的考虑范围之内。对店址的选择，7-11的出发点是便捷，即在消费者日常生活行动范围内开设店铺，如距离生活区较近的地方、上班或上学的途中、停车场、办公室或学校附近等。任何地方都有位置优劣之分，7-11就是要让店铺在最具优势的位置扎根。如有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因为下坡时行人速度较快，坡下不易引起注意。此外，在选址方面，7-11还尽量避免在道路狭窄的地方、小停车场以及人口稀少的地方建店。,成功要素,7IELEVEN,7-11便利
9、店的成功要素时间,7-11便利店的便捷式购物承诺平均购物时间是1分55秒，即一个顾客从进店选购到选中商品再到结账，整个过程历时不会超过1分55秒。这主要得益于7-11拥有世界上最先进的便利店运营系统，特别是在商品制造和物流配送方面，日本7-11拥有成功的外托管理方式，他们还率先在零售业市场创立了高效的联网在线订货系统和计算机信息分析系统，这使上千种商品的清单在几秒钟内一目了然。,成功要素,7IELEVEN,7-11便利店的成功要素备货,7-11同共同经营的厂家和批发商密切协作，在充分协商和争得同意的基础上，以地区集中建店和信息网络为基础，根据从各中心收集的数据和经营信息，努力对厂家和批发商予以
10、指导援助，同时提供联机接受订货系统和自动分货系统，协助中心实现系统化。因此，尽管店面不大，但是7-11便利店配备的日常生活必需的加工食品、熟菜、日用杂货等却有3000-3500种之多。7-11便利店还起到信息收集的作用。因为有数量可观的店铺收集顾客的反映，这样总公司就可以及时地把收集到的信息统计汇总后反馈给厂家，以达到让小小的店铺摆满“热销”商品，吸引更多顾客关注。为了实现这一目的，7-11便利店每天都要给店里配货7-9次，靠频繁的配货使货架上的商品源源不断。在频繁配货的同时，为了让自己的店铺在残酷的竞争中吸引更多客人的眼球，店铺一天销毁的商品也多达5次。,成功要素,7IELEVEN,7-11
11、便利店的成功要素便民,除了经营日用必需品，7-11便利店还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视收视费，甚至快递费、国际通讯费等，提供24小时全天候便利服务。现在，7-11的经营技术、经营系统已得到日本及世界的公认。在销售额、毛利率、总资本周转率、自有资金比率、单位面积销售额、人均销售额等诸多经营指标中，7-11便利店都居于此类商店的首位，而销售管理费用率、设备费用率、库存、工资占费用比例却低于此类商店的平均水平。,成功要素,7IELEVEN,7-11便利店的成功要素管理,在发展加盟店的过程中，7-11对加盟者的素质和个人条件也有严格的要求。在素质方面，主要强调经营者要严
12、格遵守其经营管理原则，要做到必需品齐全、店铺保持整洁明亮、服务热情周到。个人条件不仅包括加盟者的健康状况，还细微到了其对便利店的了解程度、性格、夫妻关系是否融洽、孩子年龄的大小及本人的年龄等。这主要是由于经营便利店是一项十分辛苦的工作，特别是在没有旁人顶替或应急时经常要通宵工作，没有强壮的身体应付不了。而夫妇间的关系、孩子的大小等也决定了经营者是否有充沛的精力来从事便利店的工作。为了更好地和员工沟通，增加员工了解公司的渠道，7-11还创办了供企业员工和相关单位阅读的内部杂志，隔月发行，主要刊载该公司的经营诀窍、经营秘密、加盟店铺介绍、商品信息以及交换经营心得等，当然还有反映顾客心声的部分和星级
13、员工榜。这一举措，为加盟店铺之间，为店铺与顾客之间搭设了非常好的互动平台，对企业的经营也起到了锦上添花的作用。,团队合作，齐心协力,庞秀辉：查找资料,李龙：查找资料,蒙风帆：查找资料,杨美容：整合资料.制作PPT,Team Members:,小组成员,杨美容,庞秀辉,李龙,蒙风帆,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3
14、。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层
15、次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的
16、主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分
17、析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房
18、地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费
19、支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对
20、手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）
21、等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威
22、胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
