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1、塞上明珠 黄河边城 打造西北第一个黄河高尔夫小镇,银川黄河运动公园总体策划报告,王志纲工作室 2005 年 3 月,项目既定条件,位于银川城市东南部，离城市15分钟车程，紧挨城市最佳自然资源黄河以及河东旅游片区，资源价值认同度高；但目前河东片区开发程度较低，对于市民来说是未开发好的郊区概念；根据政府规划要求和对项目的基本认识，3000亩土地性质、功能和各部分规模基本已确定：高尔夫球场用地：至少用地1000亩房地产开发用地：约700亩旅游休闲设施用地：约1300亩,问题的提出,如何把握银川城市战略给板块及项目带来的新机遇，探索新的地产形态？如何深度挖掘项目的资源价值，打造引领市场消费的产品？如何
2、充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业运做的模式？是我们最需要解决的问题!,满足“三老”，具备“三性”,本项目只有充分遵循城市发展规划，承接城市发展战略，有效嫁接城市功能，满足老头子（政府）、老百姓（市场）、老板（企业）三老的需求，才能获得多赢格局。除此之外，项目还应具备“三性”：唯一性、权威性、排他性，才有成为银川具有影响力的项目，引领市场潮流！,目 录,第一部分 态势分析第二部分 项目定位第三部分 开发策略第四部分 营销建议,第一部分 态势分析,一、城市发展大势二、项目发展机遇三、地产市场剖析,一、城市发展大势,改革开放以来，银川市的社会经济发展经历了一个相对较快的增长期，城市化进程
3、也进入了一个崭新的发展阶段。随着西部大开发不断进展，银川将以其独特而关键的区位条件、丰富而博大的资源禀赋、厚重而悠远的历史底蕴、优雅兼神秘的文化风情、强劲而持续的产业力量，正蓄势待发，凸现着越来越大的竞争优势，洋溢着越来越大的城市魅力。,1、区域中心城市地位凸现2、城市发展空间不断扩张3、经济消费水平快速提高4、双宜城市战略逐步实施,银川城市发展呈现四大特点,1、区域中心城市地位凸现,银川市是宁蒙陕甘结合部最大的城市，被国家确定为西陇海兰新线和呼包银经济带上的重要开发城市，具有很大的发展潜力。随着宁东能源化工基地迎来建设高潮，银川外部发展环境越来越好。同时，随着沿海产业梯度向西部转移浪潮的加快
4、，银川的区位、人文、环境和资源等优势已对外资和东部企业产生强大的吸引力，区域性中心城市的聚集辐射功能日益增强。,（1）三线交汇 咽喉要塞,银川，是丝绸之路、欧亚大陆桥、黄河流域经济带的三者交汇之处，具备重要的区位战略优势；银川，是欧亚大陆桥西陇海经济带重点开发城市；银川，中国北方呼(呼和浩特)包(包头)、银(银川)经济三角区中心城市，呼兰开发区域核心节点城市。,银川以其咽喉要塞战略地位，历来是西北商贸重镇，影响到陕甘宁蒙毗邻地区。现在的银川，作为西北的区域性中心城市，将具有更大的发展潜力和发展空间。,（2）银川区域中心聚焦优势明显,作为宁蒙陕甘结合部最大的城市,对周边的经济影响增强,如右图，首
5、先吸引力最大的是青铜峡、灵武、平罗等地，其次是乌海、中宁、中卫等地，再就是同心、海原、固原等地，最后是鄂托克旗等地，未来与这些地区的商务、文化、经济往来会更加密切。,银川,（3）城市发展战略导向,银川在2010年的城市总体规划修编中，将城市性质确定为：宁夏回族自治区首府，全区政治、经济、文化中心；国家历史文化名城；与此同时提出建设西北地区重要的区域性中心城市的战略目标。作为区域的中心，是其地域内政治、经济、文化等方面的聚集体。新形势下，银川要打造成区域性中心城市的功能正在发生改变，城市竞争的决定因子也已转变；优化城市功能，增强区域性服务能力，成为银川做大做强区域性中心城市地位最迫切的任务之一。
6、,区域性中心城市产业功能正在改变,区域中心城市的六大功能：信息中心、集散中心、管理中心、服务中心、创新中心、生产中心。随着经济发展和后工业时代到来，区域中心城市的生产功能正在弱化，生产基地出现扩散和外移的趋势。,生产型制造中心 消费型服务中心,总量积累 聚合辐射,打造区域中心城市的必然需求,打造现代服务业平台是银川成为区域性中心城市发展的必然需求 随着银川进入城市化、工业化、现代化三位一体的城市社会转型，伴随而来的规模、人口和经济要素的聚集，必然导致现代服务业需求的大幅增长；打造高端服务平台，刺激高档消费，已经成为吸引并承载各种资金流、技术流、信息流、知识流的必然趋势，也成为银川城市发展和竞争
7、力提升的必然要求。,打造区域中心城市的必然需求,以文化立市、生态立市，凸显城市特色,是银川成为区域性中心城市发展的必然需求“塞上江南”、“回族风情”、“西夏古都”三大特色，同时也造就了银川安定、和谐、人文的城市气质。利用独特的文化和生态资源优势,形成鲜明的城市个性是银川作为区域中心城市的关键。,战略价值一,实现银川区域性中心城市的发展战略，需构筑现代化的服务平台，不断强化城市个性，树立城市形象。强化对高端服务和高档消费需求的引导，为高收入阶层打造多元化的高端服务平台，帮助实现城市功能和凝聚力的提升，本案将可为银川作为区域性中心城市的现代服务业发展注入一股力量！,2、城市发展空间不断扩张,根据银
8、川市“十一五”规划：市域城镇空间总体结构向“轴向集聚、多中心组团式”发展。到2010年，市区公用设施敷设范围扩大到135平方公里，人均GDP超过4000美元。目前，银川城市结构正处于“中银川”发展框架形成，逐步向“大银川”过渡的发展阶段。,大银川发展格局图,从银川城市格局我们发现,（1）城市发展空间：东西里聚，南北外扩 银川目前城市发展空间是从东西两个区兴庆区和西夏区向中间金凤区集中发展，城市向南北两个方向不断扩张，向北将要开发的西湖，向南的工业园区以及河东片区的改造都能展现。（2）城市南部容易形成产业聚集 在整个大银川格局中，城市南部有多个辅城以及成形的工业园区和中国规模较大的能源活动基地等
9、形态相对密集，最容易形成产业聚集区。,河东片区资源分析,河东片区在整个大银川格局中，资源优势突出，发展潜力巨大。（1）河东片区拥有黄河、沙漠、湿地等丰富旅游景观，适合休闲、居住等功能。（2）紧靠银川机场，是外地人进入银川的第一门户，是城市形象展示的最佳区域。(3)河东片区可凭借现有宁东煤炭化工重工业产业发展的契机结合河东机场有利的区位以及现有的灵武城区、工业园区、羊绒基地等资源优势，最成最先发展、发展潜力最大的产业走廊。,河东片区分析图,河东片区未来主要有两大功能：一是旅游休闲功能，以河东黄河、沙漠、名胜等景观为支撑；二是为工业园区提供服务功能，主要以永宁的望远工业园，灵武的羊绒、长红枣基地为
10、主支撑，加上宁东重工业基地，的综合服务。,战略价值二,项目正在处于两个走廊之间的节点上，承上启下,具有重要的战略地位。,3、经济消费水平快速提高,（1）经济处于快速发展阶段,在恩格尔系数方面，银川已经达到小康水平，人民平均消费水平较高，但与发达城市还有一段距离。整个银川的第三产业比重38.2，第三产业的潜力还远远没有得到释放。城市化水平已达到60，水平较高。从“十五”期间的各年度数据来看，2001年增速为10.10%、2002年增速为10.20%、2003年增速为12.70%、2004年增速为11.20%，“十五”期间平均增速为10.90%，总体表现出经济发展处于一个较高的速度。,所以，银川正
11、处于经济快速发展阶段，人们生活水平不断提高，消费能力也不断得到加强，未来以第三产业为主的服务行业为主的潜力巨大。,（2）银川消费水平稳步提升,去年1月至9月份银川市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.7%，比全国36个大中城市的平均水平高0.1个百分点。在全国36个大中城市中仍居第15位，在西部12个省会城市中，银川市的消费水平居第4位，在西北5个省会城市中排行第一。比西安和乌鲁木齐高1.7个百分点，比西宁高1.4个百分点，比兰州高1.0个百分点。（数据来源于银川市城市社会经济调查队）,注：图表数据为相对比例,西部五省会消费支出对比,消费人群分析,通过上图可以看出，银川商业、服务、生产人员占据
12、比重最大，约50，这与银川工业能源城市的经济结构是相吻合的。政府机关和办事人员占据约23的比重，跟农林鱼牧水比例基本相同。富人阶层往往集中在三产以及政府部门，通过银川的职业结构看出，银川商业、服务、政府、办事人员比例大约占据55的比重,数据来源于世界银行“银川区域性中心城市战略研究”。,银川城市消费虽然稳步提升,但由于人口规模小,高端消费市场有待培育,所以要跳出银川做项目,立足于区域市场的消费,才是项目的跟本出路。,战略价值三,4、双宜城市战略逐步实施,银川市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）明确提出，到2010年，银川市人均生产总值将达到3150美元，基本建成园林、卫生、环保、节
13、水、最佳人居城市、文明城市，建成西北地区最适宜创业、最适宜居住的区域中心城市。建设“最适宜居住，最适宜创业”战略，是关系到银川今后发展方向、发展思路的重大构想，也是实现银川经济社会快速发展的战略选择。,（1）双宜战略五年奋斗目标,在宁夏的“十一五”规划里，银川要成为西部最适宜企业发展和生活居住的中心城市之一，银川市排出了实现这一梦想确定了以下目标:2006年创国家节水型城市 2007年创国家卫生城市 2008年打造出一张环保型城市名片 2009年银川流露园林城市的气质 2010年创中国人居环境奖,2004年全国47个重点城市环境综合治理定量考核中，银川市名列第一。可见，政府对于“最适宜居住、最
14、适宜创业的区域性中心城市”是十分重视的。双宜战略不是凭空提出来的，因为银川自身具备一定资源优势。,（2）银川，西北城市环境最优,从右图可以看出，综合水平最高的是西安，银川由于城市区位规模等在经济指数和社会指数方面相对较弱，但人居指数最高。随着城市环境治理和城市改造，银川必将拥有西北地区最佳的人居生态环境。,（3）双宜战略举措,在高度上：把银川城市环境营造成具备国际性的宜居标准，争创联合国的人居奖以及举办一些国际赛事等。在广度上：努力营造好生态、投资环境，做好筑巢引凤工作，多吸引外地企业来银川投资，增加民间资本的数量。在深度上：多做一些具有示范性的、城市标志性的项目工程，起到展示城市形象、标榜带
15、动市场的作用。,双宜战略需要城市运营商,城市运营商控制大量完整成片的土地资源，并进行环境整治；以政府、企业和消费者三老满意为立足点，即充分考虑自身利益、投资者利益、所在板块利益以及整个区域板块的利益相结合、相统一的原则，着眼于整个区域经济发展的需要和区域联系，以及景区功能系统的优化；双宜战略单纯依靠政府自身的力量很难实现，只有通过民间资本力量，借助大型城市运营商，才能最快的推动双宜战略的实施。,运营商在城市运营中扮演角色,（1）土地合作或供应商（2）投资和产业引导者（3）规划管理者（4）大众舆论传播者（5）启动示范者（6）相关项目的投资者和经营者,城市运营商模式,运营商与开发商的区别,城市运营
16、商是从基础设施建设和少量启动项目入手，并充分利用企业的政府资源，旨在增值项目土地，获得资产的增值。城市运营商是土地资源的最佳利用者，能够使土地价值最大化，因此，城市运营商能够协助政府完成一些大型关键性的市政示范项目，对于推动城市化进程，加快经济发展具有重要的意义。,案例：新亚洲体育城运营商模式,新亚洲体育城位于新昆洛公路，广福路交汇处。项目所在区域位于昆明的东南方向，项目周边都是一片农田，项目净用地约2200亩，总建筑面积200万平方米，总居住人口约4万人，其中体育设施以及商业配套为1200亩，住宅用地约为1000亩。由于企业担当起城市运营商的角色，政府出政策、出土地，企业出资建场所，短短四个
17、月实现6个多亿销售额，板块价值也被激活。,项目构能组成,复合地产与运营商开发模式,新亚洲体育城是高尚居住跟大型体育设施、商业、温泉、商务、教育高度复合的地产项目。该项目开发不仅是单纯企业行为，还是政府项目、政治任务，它必须确保为2007年残运会提供赛场和相关条件。它突破了往日的复合地产功能缺位、复合不足的弊端。体育城里的大型体育、教育、医疗、商务、温泉等各种资源被有效的整合在一起，形成高度复合功能，它由此带给昆明的将是一种集成式全新生活方式。,政府出地出政策、企业出资建设，市场化运作新亚洲体育城和以往大型体育设施的建设模式完全不同，新亚洲体育城实行企业市场化运作，由政府出让土地，提供政策等条件
18、，企业出资开发建设，即把体育场馆和住宅、商业、办公等商业项目共同开发，通过商业开发弥补体育设施投资资金来源。新亚洲体育城开创了“民开发和经营大型体育设施”营企业独立的新模式。新亚洲体育城建成后，将能满足2007年全国第七届残运会比赛需要，满足云南省大型体育赛事和大型表演活动需要。,对银川的启示,城市运营商不同于一般的开发商，运营商能够最大限度的提升板块价值，能够行使半个政府的角色，统筹板块的价值资源挖掘。城市要实现快速发展，必须要有城市运营商的参与支持。（1）能够实现政企合作，市场化运作的道路，既能够整合企业与政府资源，又能够在市场上配置资源。（2）运营商能够投资大量资金，通过前期对土地的包装
19、，吸引更多的资金进入，最大增限度增加了城市的投资额度。（3）运营商能够统筹整个板块发展，通过统一规划、统一开发，能够在最短的时间内提升板块价值，实现板块的腾飞。,战略价值四,本项目将承接银川双宜战略以及区域性中心城市战略机遇，将被打造成银川城市新客厅，成为银川招商引智的超级平台，最后形成银川的新生活的示范区,成为城市发展战略抓手之一。,二、项目面临三大战略机遇,1、双宜城市战略抓手2、河东片区发展引擎3、地产市场标杆典范,1、双宜战略抓手,城市经济外向度越高，其接待功能和形象价值就越重要，就会形成自己的城市客厅、门户形象区。银川，一座正在升级换代的城市，从市容市貌到城市功能配套，都还与其中心地
20、位还有一定差距。银川作为最适宜居住、最适宜创业的区域性中心城市更需要有自己迎接来宾的客厅区，以便展示城市魅力、体现城市价值，吸引八方人气，促进城市繁荣。,打造双宜城市的“城市客厅”,双宜战略抓手,宜居城市是银川城市发展的大战略，是创造舒适宜人的城市人居环境。要真正实现宜居城市的目标，还需要有代表着“健康、生态、环保的示范城区，,打造双宜城市的“生态城区”,案例:（上海汤臣的启示）,汤臣高尔夫别墅始建于 1997 年,目前已开发至第八期,共有别墅 500 余栋.相继有 GM、INTEL、ROCHE、JOHNSON、通用电器、德国 Boehringer Ingelheim 制药公司、比利时信贷银行
21、、震旦、全友、嘉新等著名跨国公司的近百位董事长、总经理、高级主管，以及影视文艺界名人入主汤臣高尔夫别墅。凭栏远眺，一片绿意葱葱，高尔夫球场美景尽收眼底。目前，这里已成为上海一个充满生机、家庭生活情趣浓郁的上流社交圈。这里经常举办各类丰富多彩的 PARTY 聚会，每周 5 次的社区活动，150 多户外籍家庭参加的慈善义卖会；东西方节日庆祝活动；SAS 亚太地区行政会议高尔夫球赛；美国内陆钢铁集团董事会；加拿大商会比赛、住户太太联谊会；周末影院、Chatterbox,Story Time、Social Tennis,本项目作为以高尔夫为主核心，以黄河湿地生态景观为依托，具备生态生态环保、商务休闲、
22、旅游休闲等功能。未来有可能成为吸引八方来客的城市客厅和生态示范区，对于担当银川城市“双宜战略”的承接项目具有战略意义。,宜居、创业城市十大标准,2、河东片区发展引擎,河东旅游版块的综合服务平台河东产业走廊的商务服务基地,（1）银川旅游休闲格局分析,西部旅游板块：西部贺兰山、西夏王陵、西部影城、沙湖等旅游资源价值相对较高，但由于周边资源环境相较差，远离市区，只适合旅游不具备休闲接待特点。中心城市旅游板块：市区旅游只有一些市政公园、商业街、清真寺等资源，旅游服务完全以酒店的形式，缺乏特色，没有亮点。河东休闲旅游板块：河东片区，紧邻黄河和机场，交通便利，黄河、湿地、沙漠资源丰富多彩，景观具备丰富性、
23、体验性，相对而言更适合开发特色休闲旅游。,河东片区旅游：更适合开发特色休闲旅游，具备更广域的市场。,（2）银川休闲旅游市场,银川旅游局统计信息：,银川的休闲旅游综合服务设施和服务水平相对较低，导致银川旅游还处于观光旅游阶段，未能实现休闲旅游的升级换代。在这种条件下，谁最有希望担当起银川休闲旅游的服务平台呢？河东片区最有可能成为能够提供休闲、体验、度假、商务会议为一体的旅游综合服务平台的区域。,河东片区起飞需要引擎,河东片区的崛起引擎项目在哪里：横城？河东旅游项目？鸣翠湖？本案？横城位于黄河对岸发展迟于本案，单纯旅游项目不足于带动板块发展。,河东产业走廊的商务服务基地,河东产业走廊是大银川非常重
24、要的产业走廊，其中宁东能源化工基地被宁夏自治区确定为“举全区之力”予以推进的“一号”工程，国务院已明确表示要将宁东能源化工基地建设成为西部地区六大优势产业基地之一。,本案发展要与产业走廊互动发展，为工业基地和产业园区的企业提供高端的商务交流、企业接待、企业培训、运动休闲、生活居住等最佳的商务服务基地！,项目市场机遇一,本案承上启下，左右逢源,本项目是河东片区中第一个集休闲、居住、商务于一体的高档社区；本项目处于河东片区的中枢位置，将成为旅游的综合配套服务中心。项目承上启下，左右逢源，承银川城市战略及城市主城之上，启河东旅游区支撑平台之下。左右临近鸣翠湖生态区、空港区、宁东基地等资源整合优势。本
25、案最有希望成为河东片区起飞的重要引擎。,本案，能够拉动城市板块发展,通过上图可以看出本案的战略地位凸现，不仅对于整个河东板块的发展具有极大的推动作用，而且能够带动整个城市形象、经济的大飞跃。本案对项目城市板块价值的提升作用主要有三点：一、中心节点，拉动两边产业；二、招商引智，提升板块价值；三、多元消费，带动多重客户。,一、中心节点，拉动两边产业本案处于河东工业产业、河东旅游产业以及成型的鸣翠湖的中心节点位置，未来将成为这些产业的服务支撑平台；同时作为处于核心位置的项目一旦发展起来，势必也会拉动整个板块产业链的发展，本案具有拉动板块产业发展的战略意义。,二、招商引智，提升板块价值本案具备高尔夫运
26、动、高尚居住、休闲度假、文化体验等多重功能复合。而河东板块还未完全成熟，处于发展中。本项目对于带动河东板块招商引智具有关键性的意义，因为本案不仅具备河东板块招商引智的支撑平台，而且通过率先启动，会形成示范效应，使更多的投资者开发建设河东板块。,三、多元消费，吸引多重消费本案能够吸引多重消费，这是一般项目所不具备的。能够吸引房地产、商务、旅游、度假、休闲、购物、餐饮、住宿等各种各样的消费，这些消费人群代表了银川的主力消费群体，这对于刺激银川消费、提升河东板块价值、带动城市经济发展都有至关重要意义。,本案发展要与河东旅游片区统筹考虑，协同发展，最有成为银川最具吸引力的生态休闲度假目的地，成为河东旅
27、游片区发展的超级引擎！,项目市场机遇二,三、房地产市场剖析,(1)银川房地产整体发展水平对比图（2005年）,(2)价格将持续上涨,从右图可以看出：目前银川空置量相对较大，这主要是由于大量康居安置房对市场的冲击，但空置的房子多数是康居房，这对于高端市场影响并不大。2003、2004年是银川房地产最活跃的时期，竣工销售面积总量都很大，2004年下半年收到国家宏观调控的影响，市场投放量及销售量明显下降，但整体价格水平一直在上涨。按照市场趋势，未来银川房地产价格水平将继续上涨。,数据来源于房管局,(3)银川购房客群比例,同上图可看出，银川外地客源由2002的23.63增加到2005年的48.67，说
28、明银川购房外来购房客户不容忽视。根据历次统计数据，区内主要以区内的各个县市为主，省外以陕西、甘肃、内蒙省的邻近银川县市的占最大比重。我们项目是综合性项目，未来必然会吸引周边城市的购房者，这几个省的客户未来将是我们的重要客源。（数据来源来于房管局）,(4)主要市场板块剖析,（1）主城区板块：商业金融中心区（2）新城区板块：高档居住区（3）西夏区板块：中低档居住区（4）西湖板块：低密度居住区（5）河东板块：生态休闲居住区,主城区板块,定义：商业金融中心区。支撑：成熟的商业配套、生活、教育设施配套说明：该板块主要凭借兴庆老城区成熟的配套设施，商业氛围浓厚，住宅以多层、高层为主，普通住宅均价在2500
29、左右，高档别墅均价则在4000元以上。该板块土地资源逐渐稀缺，未来房价将会继续攀升，商业氛围更加浓厚。,新城区板块,定义：高档居住区支撑：政府政策引导以及良好的环境说明：未来政府的的行政中心将转移到金凤区，以金凤区为核心的新城区将会是未来最具备发展潜力的地区。目前已经有陶然水岸、森林公园等项目启动，逐渐形成氛围，未来该板块将成为银川的最高档居住区。目前高档住宅均价在5000元左右，也是整个银川价格最高的地方。,西夏区板块,定义：中低档居住区支撑：成熟配套以及工业支撑说明：该板块属于跟兴庆区基本同步发展的区域，开始主要以工业区为主，该区域由于远离中心区，重点以发展产业为主，因此，该板块将是银川的
30、中低档居住区。目前该区普通住宅均价在2300元左右，基本上没有高档住宅项目。,西湖板块,定义：低密度居住区支撑：天然的湖泊资源说明：该板块主要凭借天然的西湖资源优势，未来将大力发展低密度住宅区。目前该区域还不成熟，由于该板块距离城市较低，环境资源优势突出，未来发展潜力巨大。该板块也将会成为未来银川的富人居住区之一。,河东板块,定义：生态休闲居住区支撑：黄河、湿地、沙漠、机场等资源支撑说明：河东板块目前的休闲氛围比较浓厚，像现有的鸣翠湖、黄河湿地、沙漠等景观资源已得到银川市民的认可，根据资源特色，该板块最适合休闲度假、休闲居住。高尔夫别墅项目作为该板块发展的核心引擎，将可能打造成银川第一个生态休
31、闲居住区。,（5）典型企业销售现状,通过右图可以看出，银川的房地产企业年平均销售面积在50000平米，年平均销售套数在500套左右，中房的销售面积近10万平米，719套，可以看出市场还主要以高层、多层为主，高档住宅的销售比重较少。,2005年银川市商品房销售排行榜,(6)高端住宅结构性短缺,从上图2005第三季度统计数据可以看出，高档住宅及别墅只占据市场分额的2，高端产品严重缺乏。目前的纯别墅项目在银川也仅一两个，可见别墅市场目前还是空白，这对于项目来说是非常有利的。,（7）地产市场典型案例分析,国际城：建筑规划缺乏特色,天源名都国际城属于银川市最大的纯别墅项目，项目一期用地约400亩，有86
32、幢别墅，欧式建筑风格。项目南侧为北塔森林公园，北侧为政府大力开发，并已初步成型的兴庆科技园和德胜工业园区。按照常理该楼盘销售情况应该很好，而事实却是相反。主要原因如下：1）规划缺乏特色。整个社区规划还是常规的阵列式规划，别墅密度很大，园林也缺乏特色。2）建筑没有个性。整个别墅建筑形态依欧式风格为主，千篇一律，没有色彩对比，建筑也细节存在问题。3）缺乏配套设施。目前该项目周边还不成熟，自身没有设置足够的配套，居家氛围没有形成。,图片示意天源名都国际城,入口商业街,独栋别墅,森林公园：环境打动消费者,森林公园占地1500亩左右，另1200亩用于住宅，由10个住宅岛，一座大型娱乐购物城，3个商务岛组
33、成。该项目销售情况较好，成功的重要一点就是该项目的园林环境，整个规划模仿天津梅江南项目，让房子最大限度亲水、亲绿。项目还设置大型购物城、商务岛等配套设置，内含超市、饭食、影院、演艺大厅、专卖店、会所、泳池、壁球馆、健身房、休闲中心、棋牌室等。因此，合理的规划、优美的环境、完善的配套是该项目成功的关键。,图片示意森林公园,森林公园社区,城市花园、高尔夫花园：产品打动消费者,民生城市花园现在已经开发到六期工程，每期销售情况都非常好。该社区规划也属于混合型规划，有多层，小高层，整个社区内视线开阔，布局合理；建筑外观浅灰色调配以白色门窗，较为时尚，其样板房装修档次高；整体户型结构及面积设置合理，比较适
34、合银川人的消费习惯。城市花园则是通过优秀的产品来打动消费者，这跟高尔夫家园具有异曲同工之妙，高尔夫家园没有开盘甚至没有打广告就销售一空，该项目地段区位优势之外，产品做得出色也是其成功原因之一。,图片示意,高尔夫家园建筑立面,民生城市花园,案例启示,银川房地产市场还处于群龙无首的现状，缺乏最具有代表性的项目，还没有出现具有强大实力和公众号召力的开发商品牌。通过以上案例可以看出，银川优秀别墅项目和别墅产品还没有出现，而银川项目成功案例都属于产品特色、环境特色、规划特色能够打动消费者。可见，率先形成领导性品牌地位者必将引领市场发展潮流，成为房地产市场的标杆项目。,项目市场机遇三,本案未来将以优美的环
35、境、优质的产品、完善的配套、独特的氛围，将引领银川房地产的高端市场，打造成宁夏地区宜居典范社区，开辟银川一种新的高尚生活方式。成为银川最具影响力的高尔夫别墅项目，成为银川房地产市场的标杆项目。,态 势 分 析 总 结,二.总 体 定 位,战略定位功能定位形象定位项目构建,1、战略定位,城市大客厅 生态示范城,银川大客厅,跳出银川目前市场看项目，立足陕甘宁蒙毗邻区域市场，吸引高端人在此运动、休闲、交流、商务、居住等打造成银川的城市形象中心、商务休闲中心、高尚居住中心。,生态示范城,利用项目优美的黄河湿地生态资源环境和高尔夫球场环境，挖掘黄河文化、高尔夫文化、生态节能科技、休闲文化等在项目中体现.
36、,2、功能定位,打造西北首个黄河湿地高尔夫小镇以黄河湿地景观为形，高尔夫为特色；以现代休闲商务产业为先导；以高档居住和休闲度假为主体；整合旅游、体育、商务会议、健康养生、房地产等多个行业；具有鲜明的、浓郁的休闲度假特征和人文居住功能特征的高尔夫休闲小镇。,2、功能定位,黄河边城高尔夫小镇三大核心功能,生态人居,高尔夫运动,休闲度假,生态景观环境,黄河湿地,高尔夫,3.形象定位,塞上明珠，黄河边城,内涵说明：,（1）体现银川“塞上江南”的特色，融合高尔夫运动理念，是塞上湖城的一颗明珠；（2）黄河边城，主要体现了项目的优越区位环境优势和人文气韵，让人感受到中华黄河文化源远流长、博大壮阔的气概；（3
37、）让人们体验到一种多元文化完美融合在一起的崭新的生活方式和居住理念。,3.项目案名,顺丰黄河,高尔夫小镇,名称内涵,“黄河”是中国的母亲河，是整个华夏的灵魂。“天下黄河富宁夏”，项目紧邻黄河最优美的风光区段，项目应主打黄河概念。利用黄河品牌为项目提供无限价值。“高尔夫”代表了一种尊贵、休闲的生活氛围，生活就像高尔夫，是一种身份的象征。“小镇”是一种融居住、休闲、商业、旅游等为一体的综合区，代表一种地产复合开发模式，引领一种新的生活模式。,主题案名体系,顺丰黄河高尔夫小镇,小镇中心黄河广场,住区板块黄河边城,高尔夫板块黄河高尔夫,休闲板块黄河假日,4、功能构建,功能板块构成景观环境氛围,（1）.
38、项目功能板块构成,项目四大板块第一板块 以黄河广场为核心的小镇中心板块第二板块 以高尔夫球场为核心的高端休闲运动板块第三板块 以 运动娱乐为核心的休闲度假板块第四板块 以居住为核心的生态人居板块,第一板块 以黄河广场为核心的小镇中心板块,定位：小镇的形象中心小镇的景观中心小镇的营销中心小镇的商业服务中心联系小镇其他三大板块功能的核心休闲小镇标志性和人气最旺的区域,第一板块 以黄河广场为核心的小镇中心板块,功能：入口、集散销售、景观、商业、服务、办公消费者定位：居住社区的居民；本地及外地休闲度假旅游游客；高尔夫等休闲运动客户来到小镇的所有客户,第二板块 以高尔夫为核心的休闲运动板块,定位：成为银
39、川市乃至宁夏最高级的休闲运动、商务交流、商务休闲平台；满足日益增长的国内高端消费群对高尔夫运动的向往和需求；具有良好的景观示范作用，迅速提升区域档次。,第二板块 以高尔夫为核心的休闲运动板块,功能：运动、会议、公关休闲、商务、运动赛事消费者定位：银川及国内外高尔夫爱好者；本地政府和大型企业高层官员；本地及周边中高级企业管理人士；到银川出差的高端商务客、地市政府官员,第三板块 以休闲度假为核心的休闲度假板块,定位：以承接大众休闲娱乐消费为目标，以运动、娱乐、商业、餐饮为主要业态，成为银川市民休闲度假的胜地、休闲娱乐中心和户外运动中心；以体验宁夏、黄河、生态湿地文化和现代休闲文化为特色，成为黄河沿
40、岸风景区的游客集散中心；银川的商务交流、商务休闲平台，企业会议培训基地、健康养生中心；银川青少年生态科普、爱国教育基地。,第三板块 以休闲度假为核心的休闲度假板块,功能：大众休闲、运动、度假、娱乐商务会议、SPA、健康养生消费者定位：银川及周边旅游人群：本地及周边中高级企业管理人士；到银川出差的高端商务客、地市政府官员银川白领阶层；银川的中小学生、老师；,第四板块 以居住为核心的生态人居板块,定位：充分利用黄河湿地自然景观和高尔夫的高标准休闲配套，打造银川的富人区。,第四板块 以居住为核心的生态人居板块,功能：高端居住消费者定位：中国各地到银川打高尔夫的老板阶层陕甘宁蒙毗邻地区的“红、白、黄、
41、黑”四色老板阶层来银川创业的私营企业主及本地成功的私营企业主宁夏及银川的公务员、白领阶层以及各行各业的高管等中高收入阶层。,项目功能构成与子项目构建,功能构成,休闲度假板块,湿地公园,休闲商业,商务度假,生态人居板块,景观花园洋房,住区会所,高端休闲运动板块,高尔夫练习场,高尔夫球场,高尔夫会所,高尔夫别墅,小镇中心板块,中心广场,观景塔楼,黄河边城 黄河假日,塞江南休闲中心,四季会所,黄河边城高尔夫俱乐部,黄河边城高尔夫小镇,黄河边城黄河广场,贺兰阁观景楼,一.小镇中心板块,黄河广场,度假区,别墅区,高尔夫球场区,洋房区,观景塔楼,环形中心广场,商业服务中心,一.小镇中心板块,核心项目之 1
42、：贺兰阁观景塔楼广场中心的观景塔楼（暂名贺兰台）是小镇的核心景观标志建筑。在顶部可以一览黄河风景和高尔夫景观的观景台。核心项目之 2：黄河广场是小镇的入口和集散中心，通过水景、雕塑、园林景观展现黄河文化和高尔夫人文住区风格特色。核心项目之 3：商业服务中心聚集住区商业、银行、家居、电信等各类公共服务部门设施。,一.小镇中心板块,形象氛围,一.小镇中心板块,二.高端休闲运动板块,顺丰高尔夫布局,度假区,高尔夫球场区,高尔夫会所,高尔夫球场入口,别墅区,高尔夫练习场入口,高尔夫练习场,二.高端休闲运动板块,核心项目之一：顺丰高尔夫球场充分发挥地块的黄河湿地和湖泊众多优势，设计国内独有的黄河湿地主题
43、特色的高尔夫球场。深圳观澜的世界杯球场充份利用起伏不定和依山傍水的地势，球道看起来宽阔易打，实际上难度极高。代表球洞首推被会员称为魔鬼洞的第16洞。球洞依山傍水而建，俨然一幅出自名家手笔的山水画。由高处发球，要打过一条河才能到球道；而要打上果岭，还要再过一条河。,高尔夫示意：充分利用水岸线、坡地、植被等制造多层次景观，提高打球的难度和兴趣。,二.高端休闲运动板块,二.高端休闲运动板块,高尔夫球场的市场定位：定位于18洞的国际标准高尔夫球场，创造国内首个黄河生态湿地主题高尔夫球场，规格和档次将达到西北第一；目标客户锁定为本地政府官员、企业主、高级企业管理人士会员为主，同时吸引国内高尔夫会员为辅。
44、,二.高端休闲运动板块,核心项目之二：高尔夫会所休闲运动板块的核心部分，是商务休闲、公关交流的重要平台，为顾客提供会议、宴会、休闲、运动等功能；常规会所设施：会所健康中心：更衣室、矿泉泳池、水疗中心、SPA美容生活馆以及桑拿按摩设施；高尔夫球具、服饰专卖；少量供会员休息的客房；休息会谈的多功能厅；,二.高端休闲运动板块,三.休闲度假板块,休闲度假板块示意,休闲度假区,别墅区,高尔夫球场区,黄河湿地公园,塞江南休闲中心,黄河假日,黄 河 湿 地 景 观 带,黄河假日入口,湿地公园入口,黄河,三.休闲度假板块,三大主题区：文化生态区休闲娱乐区商务度假区,三.休闲度假板块,文化生态主题区,湿地景观保
45、护与展示、游览、教育是主要功能。以黄河湿地公园为带动，建设城市中小学生及青少年了解学习生态环保、城市湿地、鸟类物种、黄河文化、红军长征文化等科普历史文化知识、增强爱国主义教育思想的基地。,文化生态主题区,内容项目之 1：黄河湿地公园湿地，被称为“地球之肾”。而城市湿地是一个城市的“市肺”，它具有保护生态环境，调节生态平衡，维护物种多样性，涵养城市水源，改善小气候环境等作用，在改善并保护城市气候环境中起着越来越重要的作用。充分发挥地块的黄河湿地和湖泊景观优势，保护和修复这片自然生态景观湿地，打造黄河生态湿地景观公园，展示“天下黄河富宁夏”的风光美景。,文化生态主题区,内容项目之 2：科普基地利用
46、黄河湿地公园的设计，建设城市中小学生及青少年了解学习生态环保、城市湿地、鸟类物种、黄河文化等科普知识的基地。通过对湿地植被、树种等的保护再现湿地红柳、沙枣茂盛，芦苇丛生，群鸟栖息的生态和谐景观。并通过标识标牌设置增强游客对树种、鸟类的识别和湿地生态等的科普教育。,文化生态主题区,内容项目之 3：红军长征纪念广场宁夏是兰州定西会宁静宁六盘山银川红色旅游经典线路的关键节点之一，是当年红军革命和长征的重要转折节点。红军长征纪念广场是这条红色旅游线路的节点，也作为爱国主义教育的基地。以雕塑形式展现红军长征的革命气概，通过纪念广场、黄河文化、老红军收藏等为青少年提供爱国主义教育。,黄河湿地公园,黄河湿地
47、公园、红军纪念广场,休闲娱乐主题区,打造一个具有浓郁文化特色和品位的以体育运动和生态餐饮为主要功能的主题区，使之成为银川最负盛名的休闲体育运动和生态餐饮中心，成为银川休闲运动和生态餐饮体验的首选之地。,休闲娱乐主题区,内容项目之 1：撒野公园教育、童趣和野趣三种主要功能，其中以童趣和野趣作为一条主线贯穿儿童教育和运动功能。内容以户外活动为主，利用黄河湿地沙土地、小水塘、草地设置沙坑雕塑、水塘摸鱼等活动，带给孩子们一个放纵身心的地方，一个“撒野”的地方，唤回孩子们作为“自然之子”的本性，激发他们的创造力、冒险精神、自信心、勇敢和坚强的品质。,休闲娱乐主题区,内容项目之 2：运动中心以黄河沙滩、湿
48、地公园为依托，设置网球、羽毛球、篮球、钓鱼等休闲运动项目，并设有健康保健监测中心，为都市休闲、健康运动提供最佳服务。休闲、健康和运动三大主要功能，既满足别墅社区运动休闲等需要，同时也利用其风景资源优势和设施条件满足都市对于休闲运动和健康保健越来越多的需求。成为银川室外休闲运动的最佳选择。,休闲娱乐主题区,内容项目之 3：塞江南生态景观餐厅提供生态景观和生态餐饮服务。利用自然室外生态环境景观，将山、水、树木、花草与餐厅有机结合，人在其中，宛如来到了南国水乡。充足的阳光，清新的空气，绿色生态有机餐饮美食，是生态景观餐厅的特色。远观黄河风景，近食宁夏美味。是黄河岸边体验塞上江南的美食胜地。,撒野公园
49、、休闲运动中心,休闲运动项目,塞江南生态景观餐厅、休闲运动中心,商务度假主题区,以休闲旅游度假和商务会议服务为主要功能的主题区，依托黄河美景和湿地高尔夫环境，使之成为银川最有特色的休闲旅游度假胜地和商务会议交流平台。,假日黄河主题区,内容项目之 1：风车度假别墅采用风力发点方法，建造大风车景观度假别墅，形成黄河岸边特有的大风车别墅景观，配合自助烧烤和餐厅美味，度假别墅将是银川周末假日休闲的最佳场所。开发经营：度假别墅一般规模较在200平方米左右，设置46间客房。度假别墅可以卖地给客户自主开发经营，也可建设后交付给客户经营，但是都必须在总体规划的控制之下。,假日黄河主题区,内容项目之 2：黄河假
50、日酒店依附高尔夫球场、会所和黄河景观，建设一个五星级标准的景观度假主题商务会议酒店，占地80亩，约300间客房，为到银川休闲、商务、会议客人提供最便捷、最周到、最有特色的服务。酒店商务会议中心利用高尔夫球场的环境和高端形象，接待银川行业会议、论坛、演讲、接待会、以及企业培训和会议,包括以下设施：设有大小会议厅，配有10路同声传译系统。有可容纳300人的大会议厅、新闻发布厅、多功能厅、报告厅以及首长接见厅、贵宾厅、行政厅等，标准上适合国际国内各种规格的会议召开。,黄河假日商务酒店示意,黄河假日酒店示意,三.休闲度假板块,四.生态人居板块,生态人居区布局,度假区,别墅区,高尔夫球场区,洋房区,住区
