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1、深圳市城市更新办法实施细则解读(拆除重建类之相关规定),拆迁公司咨询服务部二0一二年二月十六日,All rights reserved,目 录,一 实施细则出台的背景二 实施细则的主要亮点三 实施细则存在的缺陷四 实施细则重点条文解读五 实施细则对公司项目的影响,一 实施细则出台的背景,1、从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对更新办法中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率。2、针对实施中发现的新情况、新问题，对更新办法未规定事项作出补充规定，推动实际问题的解决。3、与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规
2、和文件保持衔接。4、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系，创新了旧城改造的新模式。,二实施细则主要亮点,1、确认和重申了坚持市场化运作2、对计划申报的相关要求进行了细化3、关于实施主体的相关规定4、加强项目监管5、有关旧住宅区城市更新的规定,二实施细则主要亮点,1、确认和重申坚持市场化运作。坚持并强调市场化运作原则，如在实施细则第6条中鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。2、对计划申报的相关要求进行了细化。(1)实施细则明确将【深规土委(2010)
3、59号】中规定的城市更新年度计划分为城市更新单元规划制定计划与项目实施计划两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了项目实施计划的表述，并将城市更新单元规划制定计划的名称简化为更新单元计划。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。,二实施细则主要亮点,(2)强化更新单元计划的时效。实施细则规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。3、关于实施主体的相关规定。实施细则规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在
4、多个权利主体的，只有当所有权利主体通过一定的方式(以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式)将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。,二实施细则主要亮点,4、加强项目监管。实施细则以单独一章节规定更新项目的监管。明确了在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应
5、的监管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。（细则第65条-69条）,二实施细则主要亮点,5、旧住宅区城市更新的规定（实施细则第35、37、46条）实施细则明确规定了以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。至此，开发商或中介公司等
6、市场主体自发进驻小区设立各类改造办公室、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请将不会被受理。,三实施细则存在的缺陷,1、缺乏对“钉子户”的救济途径2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力 3、房地产确权的相关规定不完善,三实施细则存在的缺陷,1、缺乏对“钉子户”的救济途径 原来的实施细则（征求意稿）第63条款的规定：旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补
7、偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。而在正式公布的实施细则里删除了这一规定。,11,三实施细则存在的缺陷,2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力 虽然细则内规定开发商或中介公司等市场主体不得自发进驻小区设立各类“改造办公室”、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请不会被受理，但并未将已进入旧住宅小区的市场主体进行意愿征集的行为如何处理作出规定。3、房地产确权的相关规定不完善,四 实施细则重点条文解读,更新办法共七章51条，实施细则共七章77条。仍然延续了综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式，大
8、力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造。实施细则深化了拆除重建类城市更新的相关规定，由原来更新办法的13条到实施细则的44条，内容更加完善，逻辑更加严密。主要包括一般规定、申报与审批、实施主体、地价计价、项目监管、政府组织实施等几部份内容。重点条文解读如下：,四 实施细则重点条文解读,1、确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，放宽了更新单元拆除用地限制。（实施细则第12、13条）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。“城中村”例外，但需整村范围划入更新单元；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益
9、项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%；全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元；等等。2、明确了零星用地的处理方式及其地价计收规定。（实施细则第14、58、59条）,四 实施细则重点条文解读,3、保障公共利益，实施多方共赢。（实施细则第15条明确规定更新单元规划的编制的基本原则）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；有效实现参与城市更新的各方主体利益的平衡等。4、细化、深化了符合城市更新的情形。（实施细则第30、31条）符合拆除重建类城市更新的情况：符合办法第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改
10、变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。办法第二条第二款的细化。5、明确了拆除重建类城市更新的实施方式。（实施细则第33条）主要有四种方式：权利主体自行实施；市场主体单独实施；合作实施；政府组织实施。,四 实施细则重点条文解读,6、申报主体的确定方式和申报更新单元规划应符合的条件。（实施细则第35、36条）7、城市更新意愿应符合的条件。（实施细则第35、36条）强调三个三分之二。建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上权利主体同意进行城市更新。8、细化申报和审批的相关要求。（实施细则第38
11、-43条）一次申报和常态申报、统一申报口径：细则明确，市、区政府相关部门作为计划申报主体的，直接向市规划国土部门进行申报；其他单位作为申报主体的，向区城市更新职能部门提交申报材料。缩短工作时限，加强进度监管。细则第38要-44条在审批时限上大幅压缩，基本上5个、10个、20个工作日这样的规定。,四 实施细则重点条文解读,9、更新单元规划突破了法定图则的限制，更新单元规划批准后无须修改法定图则，按规划要求实施。（实施细则第44条）10、更新单元实施方案的制定及其内容。（实施细则第45条）11、单一实施主体的形成方式。（实施细则第46条）12、搬迁补偿安置协议的相关内容。（实施细则第47、48、5
12、3条）13、实施主体确认及监管的相关规定。（实施细则第49、50、51、52条）14、更新项目用地审批和土地使用出让合同的相关内容。（实施细则第54、55条）,四 实施细则重点条文解读,15、地价计收的相关规定。（实施细则第56-64条）除零星用地外，更新单元涉及用地的地价计收标准基本上按照更新办法36-39条之规定。功能改变类的拆除重建，按照办法第三十八条、第三十九条规定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补充协议、增补协议起未超过10年的，按照未改变功能前的土地用途计算地价；超出10年的，按改变功能后的土地用途计算地价。16、加强更新项目的监管。补偿安置用房不得申请预售。做
13、好安置回迁房的分户登记监管。更新项目实施主体不得转让项目。,四 实施细则重点条文解读,17、政府组织实施的相关规定。（实施细则第70-73条）为了更好的配合国有土地上房屋征收与补偿条例的实施，细则在更新办法的基础上，进一步细化了政府征收、政府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照征收与补偿条例办理；政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。对于基于城市规划需要政府强力推进的项目、由市场主体开展搬迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政府可以决定是否组织实施。18、合法推进城市更新项目
14、。（实施细则第76条）,五实施细则对公司项目的影响,风险与机遇并存 1、风险：(1)由于政府不认可实施细则出台之前未完成申报的意愿征集，导致开发商无法取得立项申报的主体资格，开发商对现进行项目的投入度、关注度大大降低，甚至可能退出，对我们公司现进行的意愿征集的签约成果可能会不予接受，造成现有项目损失。(2)各媒体对实施细则一些片面报道，造成旧小区业主对实施细则的误读，加大了我们意愿征集申报委托书的签约难度。(3)由于旧住宅区限制开发商进入，对我司近一年为大力展开旧小区城市更新而积累资源一定程度上的浪费和部分潜在项目的流失。建议：(1)加强与开发商的沟通，及时了解开发商对项目走向的态度，为公司提供对此类项目走向决策提供参考。(2)加强项目各参与方的沟通，统一对外口径。如：对待采访媒体、业主的统一说辞；宣传方式等。,五实施细则对公司项目的影响,2、机遇(1)实施细则出台规范了更新市场无序竞争，与知名开发商的友好合作，为日后公司取得旧住宅区拆迁谈判业务奠定基础。(2)多年来积累的不同类型项目的运作经验、公司技术及业务优势，成为开发商各类城市更新项目的优选服务单位。(3)公司品牌效应、良好的政府资源、旧住宅区意愿征集实操经验，成为政府旧住宅区城市更新意愿征集项目的首选服务单位。(4)整合公司资源，创新服务产品类型，拓宽项目渠道。,谢谢聆听！携手并进！开拓城市更新新局面！,
