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1、1,苏州上半年市场总结,2012年7月7日,2,竞品市场,宏观市场,土拍市场,3,信贷放松和地方微调促部分城市和楼盘购房恐慌情绪再现央行三年来首次降息，信贷放松信号明显。6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是2008年底以来时隔三年半央行首次下调利率；楼市微调频繁，促恐慌购房情绪再现。近期楼市微调，包括调整普通住宅标准、公积金政策松绑、减税或补贴、上调限价、户籍放松及土地出让优惠等方面，其中通过公积金政策松绑城市居多数；鼓励增加普通商品房，限制别墅用地鼓励高档房转为中小套型普通住房，增加中低价位、中小套型商品房供应。6月5日，住建部新闻发言人接受采访时表示，切实增
2、加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目。首次明确限定住宅项目容积率，限制别墅类开发项目。6月18日，国土资源部、国家发展改革委联合发文，为贯彻落实用地供应及房地产调控政策，别墅类房地产项目列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录，这一政策无疑加强了目前在售及已经出售别墅的产品价值；,政策环境,市场研判挑战,政策趋势：政策稳中趋紧，市场回升有度,预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化;供需情况：截至6月30日，苏州市可售住宅房源为35444套，可售面积高达548.56万平方米，
3、同比去年增长49.39%，按照苏州市场近六个月平均销售速度（107.24万平方米/月）计算，大概需要5.1个月才能去化库存，市场虽然仍供大于求，出清周期缩短明显，销售速度加快。竞争（国宾1号）：双湖板块高端项目潜在供应量和在售千万级存量预计未来两年内将达到约50万方，湖滨四季、御园与国宾1号已形成的直面竞争。竞争（时代上城）：全市近8成楼盘会推出90平左右刚需户型及100-120平首改户型。片区内中海国际社区、雅戈尔太阳城、路劲主场等竞品供应中小户型4000余套。,市场研判机会,进入7月份，苏州市场成交将继续上涨，部分前期销售业绩较好的公寓类项目有可能出现取消优惠折扣或者略微上调价格的情况。高
4、端市场在第二季度销售情况好转，预计也将继续跟进，迎来较好的市场时机；通过近期客户接触发现，相当一部分客户认为市场房价已经有止跌反弹的迹象，加之多城市政策微调，货币政策趋向宽松，部分客户出现对房价预期上扬的恐慌，购房意愿继续加强；苏州市场整体仍然较为健康平稳，从7月初土拍情况来看，苏州开发投资潜力仍然被主流开发商看好，楼市销售回暖已经开始影响到土地一级市场，开发商拿地热情在恢复。这种情况下预计第三季度苏州销售市场仍将继续当前态势，量价以平稳为主；,市场回顾：上半年20 个主要城市，有10 个城市成交面积同比上涨，其中苏州涨幅最大达181.07%。,2013年市场研判,苏州房地产市场一直比较平稳，
5、政府调控也将趋于平稳，2012年回暖起来的市场形势，还将在2013年持续，但由于中央政策调控之手依然高举，市场回升有度，出现爆发性反弹的可能性极小；从目前来看，2012年房地产形势好于2011年，货币政策放松，开始进入降息通道，房屋销售量上涨，开发商资金压力有所减小，而且苏州商品房库存压力相对而言是较小的，预计目前的库存量至年底能消化完毕，由于2011-2012年土地购置减少，受周期性运行规律影响，2013年新增供应将有所减少，有条件的开发商可以考虑在2013年入市一批新房源；2012年苏州开发投资潜力，在长三角地区地级市排名第四位，仅次于上海、杭州、南京；苏州城市化率目前已达到70%，房地产
6、发展也相对完善，随着政府大量保障房计划，接下来，商品住宅开发的空间将会有所缩小，有条件的开发商可以适当考虑将目光转向商业项目的开发。,7,1-6月份量价成交图（不含定销房）,1-6月份苏州量价成交图（不含定销房）,8,1-6月份成交量价，11年与12年同期比较图（不含定销房）,1-6月份成交量价，11年与12年同期比较图（不含定销房）,9,苏州公寓成交排行榜,2012年1-6月公寓成交套数排行榜,10,苏州公寓成交排行榜,2012年1-6月公寓成交金额排行榜,11,房企销售金额排行榜,2012年1-6月房企销售金额排行榜,12,存量房市场（不含定销房）,存量房市场正从2012年初成交低谷向利好
7、方向发展，2012年6月与去年同期相比涨幅近30%，成交回暖势不可挡。,13,竞品市场,宏观市场,土拍市场,数据来源：CREIS中指数据、,2012年上半年受楼市宏观调控的影响，苏州市政府推地力度减弱，1-6月共推出住宅用地87.08万平方米，同比2011年同期下滑67.88%。其中剔除保障性住房，苏州上半年仅推出三宗商业住宅用地，均为园区地块，位于阳澄湖大道以北、苏州工业园区青剑湖板块核心位置，总用地面积为11.24万平方米。,土拍分析（不含定销房）,1-6月，苏州市共成交住宅用地43.26万平方米，同比2011年同期下滑83.30%。其中剔除保障性住房，苏州上半年共成交三宗商业住宅，均为苏
8、州朗诗科技地产有限公司以底价竞得。,15,竞品市场,宏观市场,土拍市场,16,绿地华尔道,中海橙郡,海尚壹品,路劲主场,17,繁华里竞品位置图,路劲主场,中海橙郡,时代上城,海尚壹品,绿地华尔道名邸,雅戈尔太阳城,繁华里竞争环境,10月,1月,2月,4月,6月,8月,12月,3月,5月,7月,9月,11月,路劲主场3月10日推出439套8200元/平米开盘销售180套,绿地华尔道名邸4月20日推出336套9800元/平，开盘销售290套,海尚壹品3月11日推出534套10200元/平，开盘销售480套,中海橙郡5月20日推出755套，小高层9100元/平米，高层8500元/平米，开盘销售595
9、套,海尚壹品6月10日推321套房源折后均价10500元/平，开盘销售256套,路劲主场预计7月中上旬推出400余套84-143平，8300元/平米,繁华里,路劲主场4月26日推出256套7800元/平米开盘销售210套,中海橙郡6月17日推出650套，小高层9800元/平米，高层9000元/平米,开盘销售462套,绿地华尔道名邸预计下一批房源将在7、8月份开盘,中海橙郡预计7月上旬推出400余套，高层9200元/平米,时代上城主力竞品近期推盘情况,19,繁华里竞争环境 中海橙郡,中海国际社区橙郡，第一批毛坯房5月20日开盘，首期推出位于别墅区的北侧，视野较好，项目中心位置7栋小高层以及1幢高
10、层共755套，85-142平米。6月17日推出第二批，17#27#33#35#41#共650套房源，面积86、92-142平米。（此次拿到预售证房源836套）一批折后均价小高层9100元/平，高层8500元/平。二批均价小高层9800元/平，高层9000元/平。一批开盘销售595套，目前已经基本售罄。二批开盘到场约800组客户，开盘当日销售462套。,橙郡2012年6月17日加推房源位置,小高层加推南北通透小户型，户型高赠送,预计7月上旬推出2#、7#高层及别墅项目400余套左右，高层均价预计9200元/平米。,橙郡预计7月上旬加推房源位置,繁华里竞争环境 中海橙郡,户型方正实用，通透，性价比
11、高,86平米,89平米,92平米,140平米,繁华里竞争环境 中海橙郡,分批推盘房源,一批,二批,一批户型配比,二批户型配比,繁华里竞争环境 中海橙郡,一批开盘优惠构成,优惠后总价=总价*98折-48000元开盘优惠：开盘当日成功认购可享受房屋总价的98折优惠；预约优惠：即预存2万元预约金、办理汇付天下，可获得购房抵用券18000元；（注：持20000元购房抵用券的客户可在本表优惠后总价基础上再减2万元整）准时签约优惠：已认购客户在签署认购协议之日起的15日内签约可享受5000元准签优惠；“橙群结队”优惠：即以企业或个人为单位组团预约的客户，可额外享受5000元购房优惠。,二批开盘优惠构成,优
12、惠后总价=总价*98折-21000元开盘优惠：开盘当日成功认购可享受房屋总价的98折优惠；预约优惠：即预存2万元预约金、办理汇付天下，可获得购房抵用券20000元或18000元；（注：持20000元或18000元购房抵用券的客户可在本表优惠后总价基础上再减4000元或2000元）准时签约优惠：已认购客户在签署认购协议之日起的15日内签约可享受5000元准签优惠；“橙群结队”优惠：即以企业或个人为单位组团预约的客户，可额外享受5000元购房优惠。,繁华里竞争环境 中海国际社区,24,一批推盘成交价格,按产品情况分：小高层均价：9100元/平方米 高层均价：8500元/平方米按户型面积分：142平
13、方米：9200元/平方米 总价：128万元105平方米：8600元/平方米 总价：90万元85平方米：9100元/平方米 总价：76.5万元,按产品情况分：小高层均价：9800元/平方米 高层均价：9000元/平方米按户型面积分：146平方米：9100元/平方米 总价：133万元124平方米：高层8900元/平方米 小高层10000元/平方米 总价：110万元 124万元90平方米：高层9100元/平方米 小高层9700元/平方米 总价：82万元 87万元,二批推盘成交价格,25,预计下批推盘房源,繁华里竞争环境 中海国际社区橙郡,7#,2#,别墅区域,146平方米：9000元/平方米 110
14、平方米：高层9300元/平方米 87平方米：高层9300元/平方米89平方米：高层9250元/平米61平方米：高层9200元/平米别墅产品资料未出，但根据前期项目别墅价格预测均价11000-13000元/平米,预计下次开盘价格,繁华里竞争环境 中海国际社区橙郡,26,成交情况（网签数据）,繁华里竞争环境 路劲主场,一期：售完,二期：尾盘,三期2012年4月上市,路劲i主场三期7栋高层公寓12万方，户型有84、92、124、140、143。3月10日推出439套，小户型折后均价8300，大户型折后均价8000，销售180套，销售不理想；4月26日推出256套，下调价格，小户型折后均价8000，大
15、户型折后均价7500，销售210套。2012年合计供应1155套：75-85平米350套、90-100平米250套、110-120平米250套，130-140平米200套，160-170平米70套。新增供应合计1120套，库存213套。,19,22,湖东最低毛坯单价、总价,25,27,3.10第一批开盘,4.26第二批开盘,7月中上旬第三批推出,预计7月中上旬推出三期余下四栋楼400余套左右，均价预计8300元/平米。,18,30,31,繁华里竞争环境 路劲主场,三房：126平米,三房：140平米,两房：84平米,两房：90平米,三房：142平米,繁华里竞争环境 路劲主场,29,成交情况（网签
16、数据）,繁华里竞争环境 绿地华尔道名邸,海绿地华尔道名邸楼王位置36#37#还有最1套，1403房户型,单价11000元/.其他楼幢44#45#46#47#在售，户型有882房和1323房，优惠98折，折后均价10000元/左右.下批房源预计下半年7、8月份推出.,更接近CBD 核心，毛坯景观楼王，低价快速去化,繁华里竞争环境 绿地华尔道名邸,88平米,103平米,136平米,140平米,繁华里竞争环境 绿地华尔道名邸,32,成交情况（网签数据）,繁华里竞争环境 海尚壹品,海尚壹品3月11日推出534套毛坯房源。6月10日推出最后组团“尚萃”毛坯房源59#、60#、61#、62#、63#、66
17、#，共321套房源。开盘均价：上批房源折后整体均价约10200元/。本批折后成交均价在10500元/，高层折后均价在9300元/，小高层折后均价在11000元/。开盘优惠：本批房源意向金客户优惠100元/平米；开盘认购优惠100元/平米；准时签约优惠200元/平米；一次性付款付清并签约，优惠100元/平米；老业主购房优惠100元/平米，累加最高可优惠600元/。,湖东CBD核心位置，户型偏向改善，最后一批房源,上批房源开盘当天约去化340套，去化率达到7成。本批房源开盘当天约去化256套，去化率近8成。,6月10日推出位置,34,繁华里竞争环境 海尚壹品,6月10日推盘房源销售结构,60#63
18、#为10层小高层，59#61#62#66#为高层。除靠近加油站，公交站，大马路的61#、66#销售稍显缓慢之外之外，其它幢销售较快。开盘一小时后，一般仅剩下底层与顶层少量房源。,繁华里竞争环境 海尚壹品,C：2室2厅1卫1厨（95、100）,A：3室2厅2卫1厨（125、133）,户型解析：除59#、61#、66#C户型2室2厅1卫1厨，北部没有开窗之外，欠通透之外，其余均为南北通透户型。,B：2室2厅1卫1厨（106、111）,D：户型3室2厅2卫1厨（141）,繁华里竞争环境 海尚壹品,6月10日开盘优惠构成,预约优惠：意向金客户优惠100元/平米。开盘优惠：开盘认购，单价优惠100元/平
19、米。准时签约优惠：准时签约单价优惠200元/平米。一次性付款优惠：一次性付款付清并签约，优惠100元/平米。老带新优惠：老业主购房，单价优惠100元/平米，累加最高可优惠600元/。预约的客户，可额外享受5000元购房优惠。,繁华里竞争环境 海尚壹品,37,推盘成交价格,整体折后均价：10500元/平米按产品情况分：小高层：折后均价在11000元/59#折后均价9700-11500元/平米；62#折后均价10600-11800元/平米；63#折后均价10000-11200元/平米；60#折后均价10800-11000元/平米；高层：折后均价在9300元/61#折后均价9300-11000元/平米；66#折后均价8650-10600元/平米。楼层差价：50-100元/平米不等。,繁华里竞争环境 海尚壹品,38,成交情况（网签数据）,
