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1、第一章 建筑基础知识,第一节 建筑基础知识,一、建筑物的分类按建筑物的使用性质分类生产性建筑即工业建筑、农业建筑非生产性建筑即民用建筑分为 居住建筑 公共建筑（包括生活服务性建筑，文教建筑，科研建筑，医疗建筑，商业建筑，体育建筑，文娱建筑，交通邮电建筑）,2.按建筑结构及材料分类砖混结构 钢筋混凝土结构（包括框架结构，剪力墙结构）钢结构另外还有砖（石）木结构，纯木结构，简易结构,3.按层高分类多层：一层至六层小高层：七层至十八层高层：十九层至三十三层超高层：三十三层以上,二、建筑识图,一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图，建筑施工图，结构施工图，暖通及空调施工图，给排水施工图，电器施工图等,三
2、、房屋面积的测算,1.建筑面积 一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层 的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。,2.使用面积 房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算使用面积时，在1987年实施的住宅建筑设计规范中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。,3.居住面积
3、房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。4.分摊面积 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。,5.公用建筑面积的计算原则：凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚 等不应计入公用建面部分，做为人防工程的地下室不计入。6.公用建面计算方法：整栋建筑物的建面扣出整栋建筑物各套（单元）套内建面之和，并扣出已做为独立使用空间销售或出租的地下室，车棚，人防工程等建面.即为整栋楼的公用建面。公用建筑分摊系数K=公用
4、建面/套内建筑面积之和,他们的关系及计算公式：建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独 立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和,四、建筑相关名词解释,1、什么是容积率？答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。2、什么是建筑密度？答：建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。3、什么是绿地率（绿化率）？答：绿地率是项
5、目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。,4、什么是日照间距？答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。日照规定：冬至日1小时，大寒日2小时以上。日照系数=楼间距/前楼的高度（一般在1.2-1.8）5、建筑物与构筑物有何区别？答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。,6、什么是建筑“三大材”？答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。7、建筑安装工程费由哪三
6、部分组成？答：建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部分组成。,8、什么是三通一平？答：水通、电通、煤气通、场地平整。9、什么是七通一平？答：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。,10、房屋的保修内容与保修期限？（1）屋面防水为5年（2）土建为1年，具体包括：墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；（3）卫生洁具为1年；（4）电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年（5）管道堵塞为2个月；（6）供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。,11、什么
7、是横向、纵向？什么是横向轴线、纵向轴线（1）横向，指建筑物的宽度方向。（2）纵向，指建筑物的长度方向。（3）沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内。（4）沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆（其中字母I、O、Z不用）。,12、什么是房屋的开间、进深？答：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离。13、什么是层高？什么是净高？答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层 楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度。14、什么
8、是建筑总高度？答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。,15、什么是标高？什么是绝对标高、相对标高？答：（1）建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差，称 为该部位的标高。（2）绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近黄海的 平均海平面定为绝对标高的零点，全国各地的标 高均以此为基准。（3）相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面 为零点（+0.00），表示某处距首层地面的高度。,16、什么是公用设备房？答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃 圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房 屋。17、什么是红线？答：红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔 圈在图纸上，
9、具有法律效力。,18、建筑物如何划分等级？答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的。（1）按耐久等级划分，共分为四级：一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50100年 三级，耐久年限2550年；四级，耐久年限15年以下。（2）按耐火等级划分，共分为四级：从一级到四级，建 筑物的耐火能力逐步降低。,19、什么是砖混结构？答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件 采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混 结构。一般为6层以下建筑。造价低，环保及抗震差。20、什么是框架结构？答：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的 骨架作为承重结构，
10、墙体是围护结构。,21、什么是剪力墙？答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪 力墙又称抗震墙。22、什么是框架剪力墙结构？答：框架剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%30%，剪力墙承受70%80%的结构。剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计。,23、什么是全剪力墙结构？答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承 重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。24、什么是筒体结构？答：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变 和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房 屋的
11、内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是 剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼 建筑。,25、什么是钢结构？答：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的 特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。26、地基和基础有什么区别？答：（1）地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传 来的全部荷载。（2）基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑 物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传下 来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面 的土层。,27、与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？优点：（1）自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平
12、方米；框架结构 如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的 自重为400公斤 600公斤/平方米仅为砖混结构的1/3。（2）房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙 板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。（3）增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对 的增加了房屋的使用面积。缺点：（1）用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造 价偏高。（2）部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。,28、什么是基础埋深？什么是深基础、浅基础？答：（1）基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直 距离。（2）埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5 米5米之间的基础称为浅基础
13、。基础埋深不得浅 于0.5米。29、什么是防潮层？答：为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀，采 用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就是 防潮层。防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下 60mm70mm处，即标高-0.06m-0.07m处。,30、建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类？答：（1）按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝 土基础、钢筋混凝土基础等。（2）按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井 格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基 础等。（3）按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性 基础。,31、什么是勒脚？什么是踢脚？其作用各是什么？答
14、：（1）外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚 的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保 护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。勒脚的 高度一般为室内地坪与室外地坪的高差。（2）踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构 造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。踢脚的高度一 般在120mm150mm。,32、什么是散水？什么是明沟？其作用是什么？答：散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部设 置的排水沟。它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下 的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。33、什么是外飘窗答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更
15、广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。,34、什么是中空玻璃？答：它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层 玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态 故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。35、什么是露台？答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在 其它楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边 又没有屋顶（无遮挡物），所以称作露台。,36、什么是阁楼？答：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架 添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。37、什么是阳台？答：泛指有永久性上盖、有围
16、护结构、有台面、与房屋相 连可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外 活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封 闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳 台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。,38、什么是使用率？什么是实用率？答：使用率:房屋实用面积与建筑面积的比值(地毯面积)；实用率:套内建面与建筑面积的比值（即得房率）。39、什么叫“女儿墙”？答：下部墙身延伸至屋面以上的墙体。40、什么是不可抗力？答:不可抗力:国家民法通则152条，不能预见、不能避 免并不能克服的客观情况。,41、什么是期房、现房、裙楼？答：期房：项目刚开发或开发阶段。现房：项目完全建成经验收
17、合格后。裙楼：建筑体底部的庞大建筑物，常用于商业。42、什么是跃层、复式、错层、标准层？答：跃层:一套住宅占两个楼层，内有楼梯连接上下层。复式:概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高要比普通住 宅高.可在局部分出夹层安排卧室、书房等。错层:纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。标准层:平面布置相同的住宅楼层。,第二节 房地产价格基础知识,一、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个方面组成：土地取得费用有四种情况：征用农地取得土地的征地费；在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；通过政府有偿出让取得土地的地价款；通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。,前期工程费前期工程费主要
18、包括以下几个方面：三通一平费：是指为了房屋的建筑施工需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。,房屋建筑安装工程费 是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等；基础设施建设费 包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建设费用；,5.公共配套设施建设费；经营管理费 指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营
19、单位的管理人员所,销售费用是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。利息是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。,税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现 的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。,二、影响房地产价格的因素 房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类：供求状况：房地产的供给和
20、需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。,环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。,经济因素：指
21、影响房地产价格的各种经济因素，如城市 的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。,心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。,第三节 房地产交易相关税费,一、住宅交易 关键词：普通住房、非普通住房、5年以上（含5 年）、5年以内 普通住房应同时
22、满足以下条件：（1）单套建筑面积在144平以下（2）实际成交单价在5950元以下 不同时满足以上条件的为非普通住房。,A：5年以上普通住房 营业税：因为是超过5年的普通住房，免征营业税。个人所得税：5年以上，且为唯一家庭生活用房，免 征个人所得税。契税：总房款1.5%税率印花税：总房款1税率土地增值税：免征 交易手续费：单套建筑面积6元/平查档费：100元/件 工本费：80元/本,B：5年以内普通住房 营业税：总房款5.55%税率 契税：总房款1.5%税率 印花税：总房款1税率 土地增值税：免征 个人所得税：税率差额20%（交易价格-原值-其它税金-装修费）20%交易手续费：单套建筑面积6元/
23、平 查档费：100元/件 工本费：80元/本,C：5年以内非普通住房 营业税：总房款5.55%税率 契税：总房款4%税率 印花税：总房款1税率 个人所得税：差额20%计算（交易价格-原值-其它税金-装修费）20%土地增值税：税率为30%60%交易手续费：总房款1%查档费：100元/件 工本费：80元/本,D：5年以上非普通住宅 营业税：总房款5.55%税率 契税：总房款4%税率 印花税：总房款1税率 个人所得税：免征 土地增值税：免征 交易手续费：总房款1%查档费：100元/件 工本费：80元/本,二、非住宅交易 关键词：契税4%营业税：5.55%个人所得税：按总房款1%契税：4%印花税：1。
24、土地增值税：税率为30%60%交易手续费：1%查档费：100元/件 工本费：80元/本,三、赠与房产 A：普通住房 营业税：免征 个人所得税：免征 契税：1.5%印花税：1。土地增值税：免征 交易手续费：6元/平 查档费：100元/件 工本费：80元/本 公证费：2%,B：非普通住房 营业税：免征 个人所得税：免征 契税：4%印花税：1。土地增值税：免征 交易手续费：1%查档费：100元/件 工本费：80元/本 公证费：2%,四、继承房产 关键词：继承方 A：夫妻继承 营业税：免征 个人所得税：免征 契税：免征 印花税：1。土地增值税：免征 交易手续费：3元/平 查档费：100元/件 工本费：
25、80元/本 公证费：2%,B：子女继承 营业税：免征 个人所得税：免征 契税：父母有一人健 在，住宅0.75%，非住宅2%；父母双亡，则免征 印花税：1。土地增值税：免征 交易手续费：6元/平 查档费：100元/件 工本费：80元/本 公证费：2%,第四节 物业管理基础知识,一、物业管理费的构成 根据国家发改委和建设部2007年9月10日颁布实施的物业服务定价成本监审办法(试行)，物业服务定价成本由下列构成：人员费用 绿化养护费用 管理费分摊 办公费用 清洁卫生费用 秩序维护费用 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 固定资产折旧 经业主同意的
26、其他费用组成,二、物业服务的具体内容1、常规性的公共服务（1）房屋共用部位的维护与管理。（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和 管理。（3）环境卫生、绿化管理服务。（4）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。（5）物业管理装饰装修管理服务（6）物业档案资料的管理工作。（7）代收代缴收费服务。,2、针对性的专项服务“针对性的专项服务”，是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是，物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容、质量与收费标准公布于众，当业主、物业使用人需要这种服务时，可以自行选择。专项服务的主要内容有 日
27、常生活 商业服务 文教卫生 社会福利 各类中介服务,3、委托性的特约服务委托性的特约服务，是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立，而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。,第五节 房地产相关法律法规,一、商品房预售和销售1、商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。,2、商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投
28、入开发建设的资金达到程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；向县、市人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,3、商品房预售许可 城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。,房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料。土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入资金达到建设工程总投资25%以上的证明；开发企业的营业执照和资质等级证书；工程施工合同；商品房预售方案；商品房预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用
29、后的其他有关资料。,4、商品房预售合同登记 房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签定商品房预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。,5、商品房销售应具备“五证”国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售(销售)许可证,二、房地产广告的相关规定 第一条 发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国 广告法、中华人民共和国城市房地产管理 法、中华人民共和国土地管理法及国家 有关广告监督管理和房地产管理的规定。,第二条本规定所称房
30、地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房 地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让 以及其他房地产项目介绍的广告。（居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定）第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符 合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误 导公众。,第四条凡下列情况的房地产，不得发布广告：1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设 的；2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；,第四条凡下列情况的房地产，不得发布广告：4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5、
31、权属有争议的；6、违反国家有关规定建设的；7、不符合工程质量标准，经验收不合格的；8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。,第五条发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应 真实、合法、有效的证明文件：1、房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机 构的营业执照或者其他主体资格证明；2、建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；3、土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；4、工程竣工验收合格证明；,第五条发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实 合法、有效的证明文件：5、发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府 建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的
32、产权证明；6、中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业 主委托证明；7、工商行政管理机关规定的其他证明。,第六条房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：1、开发企业名称；2、中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3、预售或者销售许可证书号。（广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项）,第七条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容 对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良 好风尚。第八条房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或 者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生 产、生活空间。,第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为 实际的销售价格，明示价格的有效期限
33、。第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一 具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不 得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目 位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。,第十一条房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施 及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应 当在广告中注明。第十二条房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面 积或者使用面积。第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当 真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉 及装修装饰内容。,第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境 作为本项目的效 果。第十五条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照 片的，应当在广告
34、中注明。第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的 内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。,第十七条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供 贷款的银行名称及贷款额度、年期。第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办 理户口、就业、升学等事项的承诺。第十九条房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合 国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。,第二十条房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估 单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统 计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确表 明出处。第二十一条违反本规定发布广告，依照广告法有关 条款处罚，广告法无具体处罚条款的由 广告
35、监督管理机关责令停止发布，视其情节 予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的 罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得 的，处以一万元以下的罚款。,三、房地产权属登记概述（一）概念和类型 房地产权属登记，是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。城市房地产管理法第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”从此可以看出，我国的房地产权属登记包括两种类型：土地使用权登记 房屋所有权登记,（二）登记的法律效力 房地产登记具有权利确认、权利公示和管理职能。在我国，房地产权属登记是一项行政法律制度，具有强行性。未经登记的权利，法律不予认可和保护。这在我国的
36、行政规章中已有明确规定。如建设部城市房屋产权户籍管理暂行办法第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”国家土地局土地登记规则第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移属于非法转让，不具有法律效力。”在城市房地产管理法中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和设定抵押。因此，我国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力。,（三）房地产权属登记的内容 1、土地权属登记 土地权属登记包括土地所有权登记和土地使用权登 记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有
37、权登 记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。根 据登记的阶段和内容不同，又可分为土地权属权的初始 登记和变更登记。土地权属登记由县级以上人民政府土 地管理部门负责。,（1）土地权属的初始登记 土地权属的初始登记又称为土地总登记。土地总登记是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的初始资料。土地权属的初始登记应按照以下程序进行：,申报,地籍调查,权属登记,注册登记、颁发证书,（2）土地权属的变更登记 土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的 变更登记。变更登记主要在
38、以下情形下发生：依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的；土地他项权利登记，如抵押登记；土地注销登记；因房地产转让而引起土地使用权转移的；因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的；土地合并或土地分割；因权利主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的；因土地权利主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段。,2、房屋产权登记 房屋的产权登记是指房屋的所有权登记。目前，房屋的产权登记制度仅适用于城镇房屋，农村房屋不适用。我国城镇房屋所有权登记暂行办法规定，房屋所在地的房产管理部门是房屋产权登记的主管机关。,（
39、1）房屋所有权的初始登记 房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：,申请,审查,登记入册、颁发证书,（2）房屋所有权的变更登记 房屋所有权的变更登记一般发生在以下情形：因房屋买卖、赠与、继承、调拨、分析等情况引起产权人变更的；因房屋改建、扩建、翻建、添加附属设施或部分拆除引起房屋变化的；因房屋产权人姓名、名称、地址等变化的；因设定他项权利，如设定典权、抵押权变化的；,第六节 房地产开发的程序,房地产开发必须严格按照一定的科学程序开展工作，才能减少投资风险，减少建设成本和经营成本，使开发项目顺利地进行。一般来
40、讲，房地产开发可分为五个阶段：即可行性研究与策划阶段，项目报批与前期准备阶段，建没施工阶段，销售、出租阶段物业管理服务阶段。,一、可行性研究与策划阶段 由于房地产开发投资大，风险大，所以在项目启动之前一定要先进行充分的市场调查和市场分析，要对项目进行全过程的可行性研究与策划，在此阶段主要是解决如下问题：1.开发什么类型的房地产项目？该项目的市场定位是什么？即项目主要销售给谁？市场前景如何？2.该项目规模多大？投资额多少？资金来源如何解决？3.该项目应选用什么规划设计？,4.该项目在经济上、技术上是否可行？5.该项目的价格策略如何制定？这包括确定销售、出租的定位目标，基本定价方法和单元价格等。6
41、.该项目的销售策略如何制定？是自行销售，还是委托代理？如何确定物业的形象？如何制订销售计划？7.该项目的价格效益如何？预期价格收益目标是多少？8.该项目的风险多大？可能出现在什么环节？如何预防避免？,二、项目报批与前期准备阶段 由于房地产投资是受政府政策法律制约性很强的投资，所以在开发项目的前期准备阶段，一定要完善向政府申报的各项审批手续。这阶段的主要工作是解决如下问题：申请办理土地开发使用权。申请开发项目立项。申请建设用地规划许可证。申请房地产开发项目手册。安排与筹集资金。委托规划、勘察和设计。拆迁安置清场。,三、建设施工阶段 建设施工阶段是整个房地产开发过程中最关键、最复杂的阶段。这一阶段
42、中投资最大，所占时间最长，技术要求也最高。开发成本的控制，主要体现在这一阶段中。因此，加强这一阶段的项目管理是非常重要的。这一阶段的主要工作包括：招标、评标和定标。“七通一平”。设备与建筑材料的购买。施工管理与监理。,第七节 户型评价标准,一、居住的舒适性1.采光 朝向：根据各地区经纬度不同，最佳朝向也不同。原则：冬天受到太阳直射的时间越长越好，而夏天受到太阳直射的时间越短越好。例如：沈阳地区为朝南向日照最好。首先主卧、书房要保证最好的朝向，这是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒适度、节能。而能享受日照的其他功能区当然越多越好。其次必须保证客厅、次卧、卫生间的采光，即使不朝南也要保证空间明
43、亮，其中客厅原则上要朝向景观最好的一面。,2.通风 首先必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风，当然能通风的其他功能区越多越好。根据各地风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房应处于下风口。根据一般流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气流动中的死角，南北直通的户型并不是通风效果最好的，好的户型应该是阻挡风的直线流动和降低一些流速，引导空气流动经过房间的每个角落，减少旧空气的长期滞留。,3.私密性为了保证私密及安全性，最好将主卧设于离入户门最远处。入户门处最好设玄关，从门口不能直接看到屋内事物。大门最好不要面对电梯（楼梯）口。卫生间窗户最好设高一些。,4.动静分离 动
44、区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源。（如走廊、客厅、厨房等）静区：要求安静，活动相对比较少。（如卧室、书房等）这些分区，各有明确的专门使用功能。好的户型应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。例如：客厅与卧室之间最好有一段过渡空间，避免卧室朝向客厅开门，避免通视；卫生间离卧室要近，必须避免从卧室到卫生间要经过客厅，双卫中至少有一个卫生间要满足以上要求。此外还要保证干湿分离，洁污分离等,5.阳台 厨房宜配服务阳台，不需要很大，34平方米就足够了。服务阳台的实用性很高，一方面可放置拖把、扫帚等清洁用具，一方面可作为厨房的延伸，有些人家甚至将灶具设于服务阳台上，可有效的隔离油烟区，保
45、证室内的清洁。生活阳台宜与客厅相连，若卧室也配阳台则阳台不宜过深，否则影响卧室采光。,6.窗户 凸窗：一方面由于玻璃的折射，增大了室内的采光面积；另一方面窗台上的面积可有多种用途，对于有些户型较小，使用面积较少的户型，凸窗可设计成飘在空中的小床、“百变”书台、梳妆台、小小娱乐室、BB的第一个家、杂物抽屉等等。凸窗由于不计面积，功能变化较多，视觉上增加室内空间的面积,受到了很多家庭的喜爱。,7.住宅流线 流线俗称动线，是指日常活动的路线 一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区
46、域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。,家务流线 储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。餐厅离厨房要近，厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用，不要交叉其他功能区的路线。家人流线 家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。访客流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不 应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。,二、从风水角度
47、1、户型方方正正，不缺角 解释：有缺角，太极不全，为有缺憾，根据八卦对应人事 物原理，缺何角不利何人何事。,具体如下表：,2、户型结构不是三角形 解释：三角形五行为火，不聚气，违背藏风聚气原理。3、户型无长走廊对着单元正门 解释：门冲，不利藏风聚气 4、户型前庭后卧，庭大卧小 解释：卧室宜小不宜大,5、户型没有开门见厨房餐厅，或单元门正对厨房门 解释：门冲原理，不利财运 6、户型没有开门见厕所或正对卫生间 解释：门冲原理，不利健康 7、户型厨房卫生间没有设在在室内中心十字线上 解释：卫生间属水，厨房为火重，中心不得有污,8、户型室内没有两门相对的情况 解释：两门相对谓之骂也，多口舌 9、户型主
48、卧室内卫生间门没有对着床 解释：门冲，污气冲床 10、户型无横梁压顶现象 解释：可以理解,11、户型多层楼楼梯没有设在室内中心 解释：中心多动，不稳也 12、户型主卧室没有超过两面的落地玻璃门窗 解释：孤阴不生，独阳不长 13、户型的厨房不得在西北方 解释：西北乾卦也，代表呼吸系统，官位，老人。受火 克，大不利也,第八节 房地产相关名词解释,1、房地产的特性 不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性、保值增值性。2、房地产开发程度的分类 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待
49、拆迁安 置的房屋及土地。熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接 在上面进行房屋建设的土地。,3、什么叫房地产？答:房地产:土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体 和依托于物质实体上的权益。4、什么是产权证？什么是银行按揭？答：产权证:用于证明房屋拥有权所有的证书。银行按揭:以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在 约定的年限内以月供形式向银行偿还债款。,5、房地产一、二、三级市场 一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地 使用权出让给房地产经营者的交易市场。二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开 发以后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押 等的交易市场。三
50、级市场：是指在二级市场的基础上再转让或再出租的房地 产交易。如二手搂买卖、租赁、抵押、典当等的 交易市场。,6、什么是房地产开发 指在依法取得土地使用权的土地上按照土地使用性质和 要求进行的基础建设、房屋建设的活动。7、什么是房地产综合开发？是指在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方 针指导下所进行的房地产开发活动。8、什么是房地产业？是从事房地产投资开发（包括组织建设）、经营、管理 和服务的行业，属于第三产业。,9、什么是土地出让？什么是土地划拨？答：土地出让:国家将国有土地的一定使用权出让给土地使 用者，并由土地使用者给国家支付一定金额 的行为。有协议、招标、拍卖三种方式。土地划拨
