《香港朗豪坊商业定位及业态布局研究（66页） .ppt.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《香港朗豪坊商业定位及业态布局研究（66页） .ppt.ppt（66页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、建筑中的城市朗豪坊,案例分析,PART 1 背景篇,东汉时期旺角已有居民,背景篇/香港旺角,旺角最历史、最原汁原味的香港,1909年港英政府在此填海建港,1930年旺角成为工业区 旺角正式命名,1970年起 旺角成为商住区,背景篇/香港旺角,旺角是香港多元化的最典型代表，没来过旺角就等于没来过香港,港剧中常见 林立的广告牌,香港生活百态,特色街,时尚精品店,背景篇/香港旺角,负面因素街区情况复杂，硬件软件环境均有欠缺,旺角的建筑密度极大，人口密度更是达到了每平方公里13万人；旺角属早期开发区域，规划及配套早已无法满足现代社会的需求；旺角区的部分街区黄赌毒横行，众多香港黑道电影也以此地为背景或题
2、材。,PART 2 开发篇,开发篇/旧城改造大计,香港旧城改造两大方案修缮和重建,外部修旧如旧，保留原始风貌；内部改善居民生活设施；,修缮计划,拆除原有破败无法修复的建筑；补贴居民在同等区位购买同面积同类物业；原址重新开发。,重建计划,备注：图片1 密集的香港建筑图片2 贫民区 笼屋图片3 拥挤的街道,根据香港市区重建局的改造计划，旧城改造有两大解决方案：,开发篇/旧城改造目的,地区活化是地块改造计划的重要目的,地区未活化前,地区活化后,居民居住环境改善；居民生活配套优化；区域吸引力加强；区域经济发展加速；地区转型成功；增进就业机会；,居民居住环境差；居民生活配套严重不足；区域产业单一；区域经
3、济发展停滞；受金融危机影响产生的大量失业；,开发篇/本项目地块改造难点,本项目地块改造的难点有二处,旧式商店，如平价家品、麻雀馆、夜店云集，秩序混乱、黑社会盛行，架步林立、处处流莺，充斥着低档的商业铺面和地下社会形态，砵兰街更是情色行业泛滥之处。,难点一,在九龙地方已经没有其它可以疏解人口的区域，区域的改造和更新基本上无法照搬或者参照欧洲旧城保护中的那种局部式的、渐进式的改造方式，必须突破瓶颈寻求更直接的方式。,难点二,突破地块瓶颈 更直接地达到目的 核心地块集中开发,改变业态 提高商业风味 改变社会风气,开发篇/本项目地块改造取向,基于本项目的两大难点，本地块采用重建的改造模式,开发篇/本项
4、目地块改造参与方,在旧城改造中融入专业地产开发公司,第一阶段,第二阶段,第三阶段,JERDE,20世纪80年代提出“旺角六街”改造计划山东街、兰街、新填地街、亚皆老街、上海街及奶路臣街范围内,王欧阳事务所被直接任命为规划执行单位王欧阳事务所是香港本地最知名事务所，并在早些的香港太古广场项目中有突出表现,鹰君国际在方案比选后被任命为开发商鹰君国际在不大的地块上融入的城市的概念美国捷德事务所协助商业物业部分开发捷德事务所在商业项目开发商拥有国内外众多成功经验,开发篇/本项目改造限制条件,香港寸土寸金的环境给予项目诸多限制,高度:由于旧启德机场的存在，本项目地块原高度不可突破120m。（1998年机
5、场弃用后无此限制）,密度:根据香港规划局的规定，15m以上的建筑不得超过65%的建筑密限制度。,强度:在地块12000平方米的面积上要将“城市”的概念融入其中，容积率需超过14。,高度,密度,强度,120m,办公,公建配套,商场,酒店,开发篇/本项目地块的解决方案,物业形态选择历经五个方案，时间跨度近10年,“如果我们盖住宅卖了，那故事就完结了。”,罗嘉瑞语录,本项目地块的规划和方案确定时间足足用了10余年时间，反复论证，周密分析，在此过程中更是等来了限高取消的利好消息，使得项目的形态组成可有更大的延展。,PART 3 分析篇,分析篇/朗豪坊基本数据,朗豪坊基本数据,分析篇/朗豪坊区位及交通,
6、朗豪坊地处旺角核心地带,地处弥敦道以东的高密度住宅区内，紧邻主干道弥敦道；公共交通系统枢纽地，地铁、巴士、火车等均在此有站点；自驾1小时内可覆盖全港几乎所有地区，中环ETA12分钟，香港机场ETA30分钟，深圳ETA40分钟；周边商业以沿街商铺为主，主要经营潮流商品、餐饮、娱乐等项目。,深圳,香港机场,中环,分析篇/朗豪坊周边主要商业中心,朗豪坊周边主要商业中心集中在邻近的弥敦道东侧,周边分布几个商业中心：新世纪广场、旺角电脑中心、信和中心、好景商场、星际城市、先达广场、旺角中心、Chic之堡、潮流特区、旺角新之城、兆万中心、皆旺商场、琼华中心、家乐商场;各商业中心之间（包括本项目）最短距离基
7、本不足200米，商圈融合性极高。,朗豪坊,弥敦道,分析篇/朗豪坊地块布局,朗豪坊横跨两个街区，东西向短，南北向长，由两大组团,东侧组团靠近弥敦道一侧商业气氛较浓的是15层的超大购物中心和255m高的办公大楼，这里紧邻地铁出口，并且很好地与弥敦道东侧的商圈融为一体。,西侧组团项目地块西侧较安静的地块布置的是朗豪酒店，以及旺角综合社区中心、小巴车站、社区公共活动空间等。,办公,购物,酒店,配套,分析篇/东侧组团,东侧组团商业主打之朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心的营业楼层罕见地多达15层,办公,办公大堂,挑空大堂,数码天幕,螺旋商业街（5层）,电影院
8、,岩石底部商业街（3层）,食品街（1层）,底层商业（3层）,地下商业（2层）,地下停车场（3层）提供250个车位,底层商业,食品街,岩石底部商业街,螺旋商业街,地下商业,数码天幕,挑空大堂,餐饮楼层（1层）,底层商业,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心主题分区L13 Sky Terrace 顶级享受,L13 Sky Terrace 享,L13 为顶层特色餐饮空间尺寸88m32m,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心主题分区L12-L8 Spiral 螺旋回廊,L12-8 Spiral 潮,L12-8集合了香港本地的各特色品牌时尚潮人的汇聚之地空间尺寸85m42m店铺面
9、积4-20m2不等,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心主题分区L7-L5 Rook Bottom 运动与时尚,L7-5 Rock Bottom 尚,L7-5是时尚、运动汇聚地各商场常见的品牌在此均可寻获空间尺寸88m42m,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心主题分区L4 Food Gorge 美食天地,L4 Food Gorge 食,L4布置的是美食广场大众小吃、各国美食应有尽有L4层是整个朗豪坊重要的转换层，可通向 酒店和办公楼,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心主题分区L3-L1 Street 大牌商业街,L3-L1 Street 街,L3为国际时
10、尚街L2为美容专营街（含日本西武百货）L1为国际时尚大牌街（含日本西武百货）,分析篇/东侧组团/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心主题分区B1-B2 Underground 地下商业街,B1-B2 Underground,B1经营各式鞋履B2主要布置了超市及特色小食屋地铁出口位于本层,分析篇/东侧组团,东侧组团商业主打之朗豪坊写字楼,朗豪坊写字楼,分析篇/东侧组团/朗豪坊写字楼,旺角地区唯一智能化豪华楼宇办公区,分析篇/东侧组团/朗豪坊写字楼,旺角地区唯一智能化豪华楼宇大堂及电梯厅,分析篇/东侧组团/朗豪坊写字楼,旺角地区唯一智能化豪华楼宇卫生间,分析篇/东侧组团/朗豪坊写字楼,旺角地区唯一智能化
11、豪华楼宇电梯,分析篇/东侧组团/朗豪坊写字楼,旺角地区唯一智能化豪华楼宇全空气系统HAVC、电力系统、消防系统,分析篇/东侧组团/朗豪坊写字楼,旺角地区唯一智能化豪华楼宇大楼核心控制系统及配套,分析篇/西侧组团,西侧组团商业主打之朗豪酒店,朗豪酒店,分析篇/西侧组团/朗豪酒店,时间有限 享乐空间无限梦寐以求的豪华酒店,分析篇/西侧组团/朗豪酒店,时间有限 享乐空间无限梦寐以求的豪华酒店,朗豪酒店就是艺术品，融汇时尚潮流和高雅气息,米其林星级粤菜及地道的各国料理满足不同口味,大理石浴室、数码影音设备、厨房设施一应俱全,以传统中医药为基础的特色水疗服务全面呵护。,分析篇/西侧组团,西侧组团商业主打
12、之旺角综合大楼,旺角综合大楼,分析篇/西侧组团/旺角综合中心,集合众多社会功能的一站式便民站点,L1 B1 停车场 小巴车站线路1：往元朗方向线路2：往石荫梨木树/安荫邨方向线路3：往石梨贝方向线路4：往荃湾方向,L2 旺角熟食中心提供各式港人日常食用的菜系如港式茶点、烧味、越南菜、泰国菜等，提供外卖服务,L3 政府或组织办事处社区服务中心旺角社区会堂香港民政事务署香港基督教服务处幼儿园,L3,L2,B1,L1,公共绿地,PART 4 亮点篇,亮点篇/外立面,亮点一 天外来客似的岩石外立面夺人眼球,亮点篇/通天广场,亮点二 天空之城式的通天广场中庭,通天广场是朗豪坊内部营造的超大内部空间，约占
13、总体积内1/3的空间，宽约27m，长约50m，高度沿弧形顶盖从48m延伸到60m，营造了“天空之城”的概念，给消费者另类的视觉和购物体验，在容积率不变的条件下，创造了最大的空间体验。,亮点篇/人流动线,亮点三 超高层商场人流的秘密：螺旋式动线 亚洲最长通天电梯,将L8的人流引导至L12，L12至L8的本土品牌区为弧形螺旋设计，无需扶梯，人流自然由高至低行进，保证了所有店铺都能被顾客看见。,第二部通天电梯 L8-L12,将L4的人流引导至L8，顾客可以自由选择是向上通往本土品牌楼层或是向下通向时尚运动区域；,第一部通天电梯 L4-L8,L4是朗豪坊的重要转换层，由此处所设的天桥可抵达写字楼大堂以
14、及朗豪酒店；办公楼L4的大堂设计也为商场的L1-L4带来了额外的客流；,跨层电梯 L1-L4,亮点篇/人流动线,亮点三 超高层商场人流的秘密：螺旋式动线 亚洲最长通天电梯,朗豪坊购物中心的动线设计大胆跳开了每层间手扶电梯的模式，由通天电梯跨区域输送客流，通过螺旋型楼层设计以及回环型的楼层设计引导人流由高区向低区行进，创造了全新的购物体验，并且保证了如此大体量商场的所有店铺均在人流动线中，同时完全避免了高区商铺弱势的局面。,螺旋动线区域,回环型动线区域,亮点篇/人流动线,亮点三 超高层商场人流的秘密：多渠道的入口,在小小的一个街区的范围内，朗豪坊购物中心的客流入口多达10个，其中包括位于B2的地
15、铁入口和停车场入口，位于L1的5个地面入口，位于L2连接对街旺角综合大楼的入口，位于L4连接朗豪坊办公楼的入口以及连接对街朗豪酒店的入口。,亮点篇/超级数码穹顶,亮点四 人造天空 超级数码穹顶,由通天广场顶部延伸至螺旋体的朗豪坊购物中心穹顶上安装了可变换的巨型数码天幕，除了能够模拟白天黑夜的景象外，更可展现宇宙等神奇景观，让游客驻足。,亮点篇/中央金属森林造型,亮点五 集艺术和科技与一身的中央金属森林造型,这棵在众多朗豪坊相片中占据主要位置的物体是朗豪坊通天广场内的中央金属森林，有各色银白色金属材料构成，是现代主义雕塑造型，其内部隐藏了提供通天广场冷气的巨大空调管，消防水管以及其他机电配套设备
16、。中央金属森林不仅是通天广场的标志性物体，也是通天广场舒适和安全的保障。,原版内部说明图节选,亮点篇/HAPPY MAN雕塑,亮点六 旺角新地标 HAPPY MAN,HAPPY MAN雕塑由美国设计师拉利贝尔设计，整体用了2.7t不锈钢；HAPPY MAN的形态象征着朗豪坊别致而愉悦的精神内涵；HAPPY MAN不仅是一个只可远观的雕塑，附带设计的座椅让游人可近距离欣赏这尊雕塑。,PART 5 意义篇,意义篇/建筑中的城市,朗豪坊成功地用综合体诠释了“建筑中的城市”这一形象,朗豪坊地处旺角社区中央，小小的1.3万m2土地集合了商场、写字楼、酒店、社区中心等，承载了当地居民基本的衣食住行的需求。
17、朗豪坊几乎没有动辄上万的奢侈品牌，有的是常见的能消费得起的业种业态；熟食中心从早茶到宵夜串起了香港式生活的全部；小巴站、地铁站的方便交通既能聚合人流，又可疏导人流；社区服务中心方便了居民享受政府服务,意义篇/之于城市规划,朗豪坊模式成为老社区“活化”的典型模板,由老旧的沿街商铺，变为著名购物中心；由处处流莺的不堪街道变为日租200每平方尺一铺难求的高端地块朗豪坊将旺角分散的原创时尚品牌纳入商场本体的顶层特色区形成集中效应，以其为核心的辐射效应使得周边租金飞跃式地递增，也逼退了成本几何级数增长的色情行业，从此砵兰街再无招蜂引蝶的轻佻广告和站街女，所有的是从各地蜂拥而来享受独特购物乐趣的游客以及开
18、始新生活的周边居民。一座烂芯的街区重新恢复了往日繁华的景象，其强大的策划和规划过程是我们值得借鉴之处。,意义篇/之于地产项目开发,朗豪坊的整个运作过程对地产项目开发有着借鉴意义,细致缜密的规划和论证是项目成功的最好保障，朗豪坊的10年规划历程为项目争取了太多有利因素和建议，而逐渐细化出的各个亮点和特点更是为项目增色不少；旧城改造项目可由政府和企业共同协作开发，即可保证改造的方向正确，又可满足市场经济条件下的收益需求，鹰君国际在2005年最终买下了政府手中的份额，在使自己利益最大化的同时也帮正在度过经济危机的政府提供了资金。,PART 6 附录,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼
19、层业态数量百分比,B1业态布局鞋履专层,B1层全部商铺用于经营鞋类商品，共计15家,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,B2以超级市场、特色食品为主要业态,业态分布,B2层业态以特色食品为主，配以业态也少量均匀分布,B2业态配比,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,L1-L3业态分布,L1-L3时尚品牌汇集，其中以国际知名的美容/皮肤护理和时装为主要业态，业种丰富,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比（公司内部交流稿数据）,附录/朗豪
20、坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,业态分布,L4：美食广场,L4以美食广场为主题，共餐饮类包括餐饮和特色食品共18家，占90%,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,L5-L7主打年轻潮流服饰，运动服饰所占比例仅次于时装，品牌以潮牌为主，业态组合多样,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比（公司内部交流稿数据）,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,L8-L12业态分布,以The Spiral 跨越商场5层，螺旋式设计以本地自有品牌为主导，商铺总舵以小型独立商店组成，每层结构基本如上图所示,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比（公司内部交流稿数据）,附录/朗豪坊购物中心,朗豪坊购物中心商户汇总及各楼层业态数量百分比,L13业态分布,Ozone娱乐专区，共6家，位处商场顶层，餐厅观赏数码天幕最为方便，而且商铺品味高雅、口味不一，各有特色,附录/朗豪坊购物中心,汇总,商场的业态组合与主题配合，业态组合中以美容/皮肤护理、时装和餐饮为主导，业种丰富,
