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1、,2010年宁波江北投创中心C区地块市场及定位报告,宁波普兰房地产策划代理有限公司 2010年03月,报告内容导图：PART 1,项目在城市中的位置与关系项目在片区的位置与关系项目四至与规划技术条件项目环境、交通、配套等,房地产相关宏观政策分析宁波房地产整体市场分析江北区域楼市分析房地产市场趋势分析,整体发展战略形象定位客户定位产品定位,项目物业发展初步建议,项目概况：总用地面积4.07万方，总建面约7.33万方，为规模较小的纯住宅项目。,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,地块处于江北投资创业中心核心区，北临长阳路，东西临界宏图图和姜湖路，南面建有职工宿舍及20米宽规划道路。,5号地块：
2、占地2.35公顷，容积率为1.8，建筑密度35，建筑面积4.23万平米,该用地为居住用地。,3号地块：占地1.72公顷，容积率为1.8，建筑密度为35%,建筑面积3.10万平米.该用地为居住用地。,项目所处片区：宁波市江北区洪塘片区,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周
3、边地区的交通日趋完善。,以下，我们将从“区位人口交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业价值。,借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇,洪塘用地现状图,洪塘20052020用地规划图,围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、田园城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,未
4、来两三年内，版块内居住人口将超过10万，片区居住氛围将日渐成熟，奠定住宅项目开发的良好基础,江北区，全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。洪塘街道，总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来两三年年内常住人口将超过10W。,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,江北区交通建设状况杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车,07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大中修工程3个，全线里程约10.
5、7公里，其中压观线大中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建设项目24个，总长25.34公里；新建完毕70个港湾式汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护栏，其中县道1.8公里，乡村道23.435公里，部分主干线公路交叉路口新增11套红绿灯。,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,江北区交通建设状况高速路，外环线，轨道四号线，区域通达性良好,洪塘与周边地区联系的交通路线 余姚方向：甬余公路、余
6、北快速路 慈溪方向：杭州湾大桥南连接线 海曙方向：江北大道 鄞州方向：绕城高速公路、机场路、西外环路 江东方向：世纪大道、中兴北路延 伸段 镇海方向：北外环路和原北外环路其他交通路线 规划中的轨道四号线经过本区；杭甬运河航道位于本区南部；,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,江北区交通建设状况洪塘成为宁波北部重要交通集散区,洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达”的特征。江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉杭州湾大通道建成后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。随着江北西
7、区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离 规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,小结：从“区位人口交通”三个角度看，本地块具有较大的住宅开发价值实现度！,区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上 的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心；洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道总人 口将达到10
8、15万，且各收入阶层均有，意味着住宅产品需求呈多元化趋势；洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口设置，必将极大的丰富区域内消费的增长和地区经济的繁荣，带动区域楼市的发展。,区位,人口,交通,1,2,3,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,洪塘周边（江北西区）整体规划，提出打造综合性城市新区，宁波中心城的西北门户，本案未来价值凸显,一、规划范围：西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南 至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其 中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面 积2.6平方公里。二、规划期限：近 期 20052010年 中远期 20112020年 三、功能定
9、位：集高品质的行政办公、商业商务、居住、工 业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新 区，宁波中心城的西北门户。四、人口规模：规划总人口20万人。五、规划结构：形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。,区域前景,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,江北万达广场，激活江北新城区核心价值，助推本案共享区域未来价值想象空间,区域前景,在大宁波“东扩、北联、南统筹、中提升”的城市空间体系战略规划中，站在“大宁波国际化建设过程中，城市从单核心向多核心”的历史发展进程的角度，我们发现：江北正是大宁波国际化战略的”城市核心商圈网络体系“的下一站！,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,在洞悉本项目及区域
10、价值基础上，我们必须“理性”审视的项目问题在于,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,项目运作目标及核心问题把握：,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,总体目标：在市场能实现的情况下，如何实现利润最大化目标分解：以最优的产品组合来实现利润最大化客户如何导入，即我们的目标客户在哪里？怎样的产品定位能同时保证资金回收要求与价值最大化,核心问题：如何细分并抓住本项目的目标客户，进行精准的产品定位，既规避风险，又能获取最大利润,以下，我们将从市场的角度切入，寻找项目的市场机会，
11、解决项目核心问题,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,报告内容导图：PART 2,项目在城市中的位置与关系项目在片区的位置与关系项目四至与规划技术条件项目环境、交通、配套等,房地产相关宏观政策分析宁波房地产整体市场分析江北区域楼市分析房地产市场趋势分析,整体发展战略形象定位客户定位产品定位,项目物业发展初步建议,3,保增长与政策连贯性使得政策不会出现大幅度调整,2001,8.3%,2000,8.4%,1999,5.6%,6,7,8,9,10,11,12,13,0,09前三季度,7.7%,2008,9.0%,2007,13.0%,2006,11.6%,2005,10.4%,2004,10.1
12、%,2003,10.0%,2002,9.1%,GDP增幅,2000：突出抓好国企改革,2001：加强和改善宏观调控,2002：加强和改善宏观调控,2003：积极财政和稳健货币政策,2004：保持宏观政策连续性,2005：巩固宏观调控成果,2006：继续搞好宏观调控,2007：继续稳健财政政策,2008：实施从紧货币政策,2009：保增长，促发展,2010：稳增速，促转变,目前外部环境尚不确定，中国经济增长企稳仍需房地产业高速增长给予支撑，2010年房地产政策出现大幅调整的可能性不大。,历年中央经济工作会议定调回顾,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,政策动态调整成常规动作，目前已有收紧趋势
13、，2010年政策风险加大,中央经济工作会议定调房地产业明年发展的方向，依然明确鼓励自住和改善型住房的需求,12月5-7号,12月9号,12月14号,12月17号,1月10号,国务院明确取消二手房营业税优惠，免征年限由2年提高至5年。,“国四条”公布,五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知，土地出让款首付不低于50%。,国办11条：首付4成，一次公开所有房源,1-2月,1月12日，2月12日，央行两次上调准备金率至16.5%,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,3月5日，住房和城乡建设部部长姜伟新：“今年的房价一定要努力让它保持稳定”“能稳定肯定行！不行也得行！”“下一步会有更为
14、细化的遏制房价上涨的系列措施。”,2010年政策走向已基本明确,保增长与政策连贯性使得政策不会出现根本性的打压式调整目前房地产政策已有收紧趋势，2010年政策风险加大自住和改善型住房需求依然得到政策支持投资客和房价成为首要调控对象,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,宁波土地市场表明：近两三个月国家宏观调控政策一再出台，市场情况越发复杂，未来市场预期日趋谨慎。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,2月，市六区土地成交仅有春晓地块的3宗土地成交，上海世茂房产分别以1105元/平方米、829元/平方米、582元/平方米竞得春晓A、B、C地块；3宗土地成交均以起始价成交，与以往拍地的火热标价
15、不同，本次竞拍并没有出现火热的景象，上海世茂房产仅以起始价就竞得3宗土地。,转变,2009 年地王频出,2010年底价成交,从销售走势来看，宁波市2010年2月的成交量又有所下降，整个走势线自10月份开始持续走低，进入12月成交量跌至最低，相比较去年同期来看成交量下降明显。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品240套，成交面积为28501.34平方米；市六区住宅成交套数比上个月91248.7平方米环比降幅为69%。市四区共成交住宅产品170套，成交面积为20083.49平方米，市四区的住宅产品成交均价为17783元/帄方米；市四区住宅成交套数较上月下
16、降了39183.78平方米，环比降幅为66%。,从价格走势来看，宁波楼市价格持续攀高，剔除近期成交量较少，价格容易受个案影响的因素，均价依然在15000之上高位盘整。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,近期新开典型楼盘来看，市场观望气氛已经较为浓郁，投资及改善类需求萎缩，首次置业类刚性需求支撑市场。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,合生国际城1月31日，首批高层房源开盘，开盘当天解筹率仅为15%,合生国际城1月31日首推5幢高层精装房源，共计447套，面积为89、158平方米；其中89平方米户型有206套，精装修均价：15000元/平方米。本次开盘去化了150套左右的房源，其中有
17、80套左右为公司内部客户签约，实际销售情况不佳；13、14层以下房源90平方米户型去化速度较快。,分析市场，在于把握将来，具有前瞻性的市场分析才能使本项目制胜市场,市场机会,物业建议,战略定位,项目属性,2010年，宁波四区预计上市住宅项目将在50个左右，密集退盘期将在今年下半年，且主要集中在中大面积产品，“补存库化”周期即将到来。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,预计住宅市场新增供应产品面积主要集中在144平米以上再次改善及以上产品户型，依据09年市场走势来看，70-90平米两房户型产品存在较大的市场机会。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,另外值得注意的是，50平米以以下面积
18、的公寓产品，预计2010年约有8000多套的房源入市，供求结构将严重失衡，在投资市场将面临重拳打击之下，酒店式公寓产品形势不容乐观。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,2010年主要的公寓项目：梵高E筑、洛兹、21码头、新海蓝钻、江北万达、新城名苑、金湖世家、城南公馆、新星龙湾、江南一品等项目。,依据普兰市场分析模型，预计整体市场在下半年10月份左右将恢复发展，为本案入市时机的最佳选择。,新开工增幅加速,存货去化期上升,房价收入比下降,新开工减少,存货去化期达到最大,投资下降,存货去化期下降,房价企稳,需求增长,新开工增加,投资增幅上升,房价收入比上升，投资增加,繁荣期,房地产发展周期钟
19、,价量齐涨,价升量跌,价量齐跌,价跌量涨,衰退期,恢复期,政策调控，市场调整周期预计9个月左右,入市时机最佳选择,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,对于具体的房地产开发项目而言，项目所在片区的市场发展情况是更为直接而重要的决定因素,进入2010年以来，江北北区片区市场成交情况与全市整体行情保持一直，成交量出现下滑；项目成交主要集中于立方寓项目，但本月成交也仅为20套，成交下滑趋势较为明显。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,存量情况来看，城北板块存量约为28万方左右，存量去化周期约20个月，总体而言存货去化压力较大，未来市场竞争较为激烈,项目
20、属性,物业建议,战略定位,市场机会,细分产品线来看，城北区域90平米以下（非公寓类产品），存在一定的市场机会，未来竞争压力将明显较小。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,未来城北新区板块，在城市中低端客户受高价挤压出现外溢的情况下，成交将出现利好的局面，但整体价格上行可能性不大。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,区域竞案较少，产品以中小户型为主，品质较弱，价格在13000-15000左右，成交客户以首次置业型中低端客户为主。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,区域购房客户主要来源中江北、海曙、江东三区整体比例达到75%；80%为25-40岁的青年群体为主，以年轻一代的新宁波
21、人、私营个体户及江北区原住民为主。,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,客群核心来源,客群核心构成,以江北区为核心、海曙、鄞洲区为重心，辐射至宁波各大区域,客户购买目的,各区内的 新宁波人，江北区创业产业园内企业员工、私营个体户、投资创业的创意型小企业主；部分中低端的江北区原住民,个人自住为主，以首次置业性客户，婚房、过渡型购房、拆迁户为主要目的。,市场分析结论：,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,市场机会,宁波整体市场整体政策压力加大，楼市风险趋增土地市场降温，谨慎市场预期观望气氛浓郁，楼市面临调整周期大面积户型产品存量较大公寓产品供求结构矛盾，竞争激烈70-90平米左右（非公寓类
22、）首次置业类产品存在一定的市场机会,江北区域市场区域成交量出现下滑，市场变数加大20个月存货去化周期，前景不容乐观90平米以下产品存市场机会城区中低端需求挤出，形成市场利好区域竞案较少，产品档次感不强年轻置业客户群体为主，婚房、过渡性及拆迁安置置业动机为主,报告内容导图：PART 3,项目在城市中的位置与关系项目在片区的位置与关系项目四至与规划技术条件项目环境、交通、配套等,房地产相关宏观政策分析宁波房地产整体市场分析江北区域楼市分析房地产市场趋势分析,整体发展战略形象定位客户定位产品定位,项目物业发展初步建议,项目形象定位,极具活力、品味的宁波新城家园轻松品鉴未来都市新生活,项目属性,物业建
23、议,市场机会,项目定位,宁波新城体现项目所处的宁波城北洪塘新城的特征活力、品味客户定位面向城市年轻人，既讲究时尚元素又追求品味轻松品鉴突出产品小户型、低总价的产品优势和特征，实现年轻人群体的轻松置业梦想未来都市新生活充分彰显项目伴随新城的发展及万达商圈等日渐成型，将成为未来都市生活圈的价值预期。,项目属性,物业建议,市场机会,项目定位,客户定位：目标客户家庭生命周期属于新新人类、都市新锐；置业需求为首次置业型客户为绝对主力；家庭收入以小康型家庭为主。,本案客户定位,III,II,I,I 核心客户：江北、海曙区域工作的新宁波人江北区投资创业的小私营业主、企业员工及部分原住民,II 重要客户：全市
24、范围内的首次置业群体、拆迁户等,III 边缘客户：宁波、乃至温州等区域内的投资型客户,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,本案产品定位,项目属性,物业建议,战略定位,市场机会,报告内容导图：PART 4,项目在城市中的位置与关系项目在片区的位置与关系项目四至与规划技术条件项目环境、交通、配套等,房地产相关宏观政策分析宁波房地产整体市场分析江北区域楼市分析房地产市场趋势分析,整体发展战略形象定位客户定位产品定位,项目物业发展初步建议,项目指标说明：,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,3#地块用地面积：17200建筑面积：30960容积率：1.8绿地率：30%建筑密度：35%建筑高度：6
25、0M要求配设净菜超市一处，建筑面积不小于1000平方米；配建社区卫生服务站一处，业务用房面积不小于150平方米。5#地块用地面积：23500建筑面积：42300容积率：1.8绿地率：30%建筑密度：35%建筑高度：60M要求配设6班幼儿园一处，占地面积3200，建筑面积2200平方米。,项目规划建议：,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,建议3#用地和5#用地整体考虑，统一安排。将以将5#用地的幼儿园，设置在项目用地西侧靠近姜湖路。使整个居住组团向东侧靠近，在形象上较为统一。幼儿园在南侧规划路上设独立出入口，方便解决将来的接送交通问题。在幼儿园和居住组团之间，为了保证私密空间和区隔吵杂的环
26、境；建议种一些高大的树种和绿篱，从视野上将其分割开。为了使两块地块在形象上较为统一，建议3#和5#用地的主入口都开在南北向的规划路上。在开口处统一退让入口空间，使其比较对称和整体。为了符合规范和法规的需要，3#和5#用的次入口统一设置在项目南侧东西向规划路上。,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,项目规划示意：,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,项目规划示意：,项目规划建议：,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,建议在3#用地北侧靠近长阳路，设置18层高层丰富建筑天际线。南侧区域设置12层小高层，以丰富日照退让中庭空间。考虑3#地块使用要求，安排L型布局的一层商业配套。建议商业配
27、套挑高5米2、16米进深，方便将来的使用和分割。在扇形转角处可设置跨距较大柱位，以满足净菜超市大面积的需要。建议在5#用地北侧靠近长阳路，设置18层高层和3#用地北侧建筑相协调。南侧区域设置12层小高层，以丰富日照退让中庭空间。考虑必要的商业配套，建议设置一层L型布局商业。尽可能减少建筑占地面积，释放最大的绿化空间。建议打造3#和5#地块的开放式中庭景观。3#地块沿河设置沿河景观长廊或景观带。建议两地块统一做人车分流，释放更多的私享空间。,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,户型建议：,考虑到客户群定位，以首次置业为主，产品面积不易设计过大。主力产品面积建议7095。以70实用二房、85大两房、95小三房为主。产品形态建议一梯三户为主，增加使用面积、减少公摊浪费。建议户型设计上多使用、奇偶数阳台、大露台、全景飘窗、假梁等灰色空间手段，创造本项目户型卖点。户型设计尽量避免出现暗间，浪费空间等。,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,建筑风格示意：,项目属性,市场机会,战略定位,物业建议,绿化示意：,THE END,宁波普兰房地产策划代理有限公司 2009年12月,
