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1、高新区龙鼎项目市场调研报告,市 调 大 纲,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,郑州写字楼发展历史,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期,1、市场萌芽期（1997年以前）,这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。主要特点为：写字楼均集中分布在金水区，主要经营方式为租赁经营；规
2、模小；设备简陋；物业管理水平低下；户型单一。,2、市场探索期（1997年2000年）,郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业。主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。,郑州市写字楼经历的五个发展时期,3、市场过渡期（2000年2004年）,这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及
3、商住两用物业。主要特点为：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全。,4、市场发展期（2005年-2008年）,这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，主要的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，
4、写字楼分布区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。,郑州市写字楼经历的五个发展时期,5、市场稳定期（2009年及以后）,郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进。第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公
5、空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。代表有：绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5A级写字楼。主要特点：市场供应多为5A级写字楼，主要供应集中郑东新区与新东站。,郑州写字楼市场现状,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,郑州目前写字楼主要分布,高新区版块,郑东新区版块,东南板块,农业路、经三路版块,西南片区,郑州的写字楼市场主要集中在农业路、经三路附近，另外在西开发区有较为集中的供应；随着
6、近年来大体量综合体的出现，越来越多的项目注重了写字楼产品的供应；尤其是在西南和东南片区，供应量较大，形成了新的商务版块，但目前其影响力较弱。,各区写字楼市场的分布情况及特点1、,金水区是郑州政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，也是连接郑州老城区和郑东新区的过渡带。该区域因其突出的经济地位和浓厚的商业氛围，有大量写字楼供应。写字楼项目主要分布在素有“郑州的长安街”之称的金水路和“财富大道”之称的经三路。,各区写字楼市场的分布情况及特点2、,各区写字楼市场的分布情况及特点3、,2023/3/2,近期商务市场销售套数变化情况：4月份销售套数环比下降，郑东新区保持市场销售主力地位，其与金水区占比环
7、比下降明显、管城区环比上升幅度较大,4月份商务市场销售套数环比有所下降；郑东新区占比持续最大；郑东新区、金水区环比占比下降，二七区、管城区占比上升幅度明显，其他各区变化不大。,变化趋势起伏相对舒缓,2023/3/2,近期商务市场销售面积变化情况：办公用房环比下降，郑东新区、二七区占比环比下降，管城区占比上升明显,4月份商务销售套数与销售面积均环比下降；各区占比变化明显，郑东新区、二七区环比占比下降，管城区和金水区占比上升，尤其是管城区上升幅度较大。,变化趋势起伏相对舒缓,2023/3/2,近期商务市场销售价格变化情况：4月份市场各区高低价区分明显，郑东新区近几月价格持续上涨，保持市场领头羊地位
8、，其他区域价格差距减小,断档期,本地块基础情况介绍,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,道路配套：目前项目周边道路配套较差，但道路等级较高，随着道路规划配套的逐步完善，工业园的交通将更加便利,郑州绕城高速,西 四 环 路,莲花街,绕城高速：道路等级高，能很好的带动周边卫星城的发展，未来工业园北部规划的新龙路为绕城高速的辅道，便利的交通将是工业园发展的重要保障；西四环路：为郑州城市道路环线，入市的主要道路，道路等级高，车流量较大；莲花街：高新区主要干道之一，是四环通往高新区的主要道路，未来将与工业园连通，进入市区更加便利；其他：目前
9、项目周边规划道路未建好，从工业园到西四环的道路路况较差，对于项目的销售和展示带来的影响较大。,项目临界情况：周边周路正在修路，通达性不便，人流量少，暂未有实质性配套,格力配套工业区,高新区商务个案分析,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,个案1：总部企业发展基地,项目位置：郑州高新技术开发区翠竹街1号开发企业：郑州高新科技创业发展有限公司占地面积：323亩建筑面积：35万平方米建筑形态：多层、小高层层高：3.4米项目分期：分三期户型面积：112#和113#小面积1800平、大面积2555平，109#2700平销售价格：7200元/
10、平销售情况：在售 3期109#、112#、113#主题推广语：发展产业园区 繁荣产业园区其他情况说明：带电梯、毛坯送空调、框架可自由分隔,个案2：动漫产业发展基地,项目位置：科学大道与西环路交汇处西1000米信息工程大学对面开发商：郑州仟禧置业有限公司占地面积：87亩建筑面积：24万平建筑形态：多层、高层层高：1#4.8米局部挑高9.6米，2#3.9米，4#3.6米项目分期：3期户型面积：1号楼300-600（3户）平米，2号楼150-360（6户）平米，4号楼40-300（17户）平米销售价格：7000-9000元销售情况：在售1期1#、2#、4#，销售约30%项目进度：即将封顶存主题推广语
11、：智富计划 惠动全城其他情况说明：4#精装办公、1#、2#毛坯、3#动漫基地,个案3：嘉图西城发展基地,项目位置：高新区西四环与莲花街交汇处向西2公里开发企业：河南嘉图置业有限公司占地面积：73.2亩建筑面积：15万方建筑形态：5-6F厂办综合楼，层高1-2层为6.5米，3-4层3.5米项目分期：计划分三期开发户型面积：整层面积约为5300平左右，可分为1000-1500平销售价格：均价3280元/平销售情况：一期在售，目前只剩余一期C栋两套1500平房源主题推广语：120万平米标准厂房办公其他情况说明：目前该项目二期即将入市,个案4：河南省国家大学科技园,项目位置：郑州高新区长椿路11号股东
12、单位：郑州大学、河南农业大学、郑州轻工业学院、郑州高新区管委会占地面积：526亩建筑面积：62万平方米建筑形态：高层、多层项目分期：三期户型面积：100-1350平（6户）销售价格：5800元/平（精装）销售情况：5#已售60%主题推广语：洞察先机，把握财富；,5,高新区商务市场总结,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,区位体量对比：本案区位较为偏僻，与区域内其他三个商务项目相比，交通及配套情况较差,企业基地35万方,动漫基地24万方,大学科技园62万方,本案,嘉图西城15万方,户数、面积对比：市场在售项目单层户数少，且可自由分割，户型面积面积差别较大，在1002555平之间，可选择性强,内部配套对比：项目内部配置与价格成正比关系,价格对比：西开发区内部已经形成商务规模地段的项目单、总价均高，而其附属地带价格略低；同时，越靠近市区价格越高。各项目开发目标倾向不同,客户构成对比：各个项目客户定位相同，以自身未来业态构成为主要导向，附带其附属产业客群,
